リリアで買うべき鍬 - 考慮すべき法的側面

これは、50 以上の都市化が「統合されていない」地域に関して当社の建築家によって行われた調査です: Lliria

リリアは、バレンシアの素朴な地域で最も重要な都市の 229.82 つです。 リリア市は面積 XNUMX km² で、バレンシア共同体の中で最大の自治体の XNUMX つであり、シエラ カルデロナの最初の控え壁に属する山岳地帯と、カルデロナ左岸の果樹園エリアとの間の対照的な景観を呈しています。トゥリア川。

「都市主義」の観点から見ると、リリアは特に重要です。なぜなら、この地域では過去に非常に多くの都市化が開発されてきましたが、それが完了していないからです。

リリアには 50 以上の都市化施設があります。 それらのいくつか：

UE 17 A – サン・ジェラール	UE 30 – モン・ハルク
UE 17 B – クロトサ・デル・コシ	UE 31 – モン・ハルク
UE 18 – モンテブランコ	UE 32 – モン・ハルク
UE-19 A – オアシ・デ・S・ヴィセント	UE 33 – ヴェルジェ・デ・サン・ミケル
UE 19 B – サントヴィセント	UE 34 – ハルディ・デ・ラウロ
UE 20 – エル・レガロン	UE 35 – ラ・カニャダ・デ・コンフィテス
UE 21 – エル・カラメロ	UE 36 – サファリーグ – コンフィテス – EL SECANET
UE 22 – エル・カラメロ	UE 37 – ラ・マイモナ – コラル・ダルベール
UE 23 – エル・カラメロ	UE 38 – プイグ・イロス
UE 24 – エル・カラメロ	UE 39 – コラル・デ・ラ・マルケサ
UE 25 – エル・カラメロ	UE 40 – フォーミダブルズ
UE 26 A – ラ・ゼルヴァネタ	UE 41 – サファリーグ
UE 26 B – ラ・ゼルヴァネタ	UE 42 – サファリーグ
UE 27 A – ゼラルド	UE 44 – アルト デ ラ ボティゲタ
UE 27 B – ゼラルド	UE 45 – アルト デ ラ ボティゲタ
UE 28 – ラ・カニヤダ・デ・テロ	UE 46 – アルト デ ラ ボティゲタ
UE 29.A – エデタ	UE 47 – ラ・シマ
UE 29.B – エデタ	UE 48.1 – モンテコラード
UE 48.2 – モンテコラード	UE 50 – マイモナコンティエンダ
UE 56 – トス・ペラット

 

これらの都市化のうち、完了して最終決定されたのは 6 件のみで、残りは都市化計画が発行されていないため未完了です。

I.- 完成し統合された都市化:

• バル・デ・リリア、モンテハルケ
• ゼラルド
• サン・ジェラルド、
• プチリス
• ヴェルジェ・デ・S・ミゲル

たった XNUMX つのポイントで完了します。

• 浄化施設に接続する下水収集装置の設置
• 電力インフラの整備

これらの改善は所有者が負担しますが、それほど高額ではありません。

これらの都市化地域の不動産には居住証明書が付いている場合がありますが、常に次の内容が必要です。

• 既存の居住証明書がある
• この建設には、最初の建設の追加の拡張または変更に対する罰金はありません。
• そして、その土地の建設権のメートルを超えないこと。

II.- 未完成の都市化:      残り

残りの都市化について:

• 都市化計画は作成されず、開発もされない。 これは、実際の区画分割を尊重するという行政からの保証がないことを意味します。 市庁舎の精神は、既存の区画を「尊重」し、既存の建物を「尊重」することです。 彼らは、土地や建物の損失によって現在の所有者に損害を与えたり影響を与えたりするつもりはありません。 しかし、計画が確実に承認された場合、区画の分割線は計画にマークされたものとなり、所有者である現在の区画および区画のサイズと一致する場合も一致しない場合もあります。彼らは自分たちの特性をこれらの区分に適応させる必要があります。
• 都市化インフラ: 都市化要素: 公共照明、歩行者専用エリア、アスファルト、街路、道路、内部下水接続 (家から街路まで)、外部下水インフラ (都市化から本管まで) などが行われていない、または完全に行われていません。 つまり、都市化計画が承認された場合、この計画は都市化を完了するために必要なインフラストラクチャーを確立し、開発工事は都市化の所有者によってその敷地の規模に比例して支払われることになります。または構造物のサイズ。 どれだけ、それができるでしょうか？ それは将来の計画と、現時点では存在しないこの計画の要件に依存するため、誰にも分かりません。

都市化計画 (PAI と呼ばれる) もいくつかありましたが、その大部分は保留中であり、2014 年以降の最近の地域法によって検証されていません。そのため、2014 年の法律変更に伴い、新しい計画を提出する必要があります。

• 電気と水道: 水と電気の関係はいくつかありますが、それらは非常に貧弱です。 将来の購入者への十分な供給を保証するには、電力を少なくとも 5,75 KW まで増加することをお勧めします。
• 既存の建設では次のことが強制されます。
  • 内部で下水に接続します (エリアに本下水がない場合でも)。 これは、都市化が始まったときに、不動産を本下水に接続する準備ができているすべてのパイプと構造をその不動産に備えていなければならないことを意味します。
  • 全酸化浄化槽を設置しています。

現在の規範に従って、 このような都市化では建物を建てることはできません。 おそらく家もプールも建築許可を受けて建てられたものではないでしょう。 この点における市庁舎の考慮事項は、古い建物であるという事実のため、規範を満たしていないものの、建築物はその時点で法的に統合されるということです。 したがって、法的な観点から見ると、現在、この物件に影響を及ぼす罰金は存在しないため、築年数を理由に市庁舎がこの物件に対して講じることのできる措置はありません。

また、この事実により、市庁舎は既存の建築物を尊重する可能性があります。 しかし延長することはできません。 そのため、敷地内に新たに建物を建てることはできません。 市庁舎では、この種の物件の内部リフォームは許可されていますが、増築やガレージなどの他の建物の建設は許可されていません。

しかし、その物件が基準から外れているという事実のため、市庁舎は基礎や屋根など建物の重要な構造部分をリフォームする許可を認めません。市庁舎は既存の家を「リフォーム」することを認めますが、既存の構造を「修理」しますが、古い部品を「取り外し」て新しい部品を取り付けることはありません。 例えば、住宅の構造に影響を与える「火災」や浸水が発生した場合、 市庁舎はその不動産を「再建」する権利を与えることはできない。 結論として、市庁舎は構造を維持するための内部改革は認めていますが、梁、基礎、屋根の変更などの構造改革は認めていません。

「規範から外れている」とみなされる住宅の結果:

• 建設物が 15 年間罰則を受けなかった場合、後で罰則を受けたり、スペインの制度によって取り壊されたりすることはありません。 この時点で法的に統合されています。
• 既存の建築物はその規模が尊重されますが、新しい建築要素を建設したり、既存のものを拡張したりすることはできません。
• また、この事実により、市庁舎は既存の建物を尊重しますが、拡張することはできません。 そのため、敷地内に新たに建物を建てることはできません。
• 市庁舎では、この種の物件の内部改革を許可しています。 しかし、その物件が基準を逸脱しているという事実により、市庁舎は基礎や屋根などの建物の「重要な構造部分」を改修する許可を認めません。市庁舎は既存の建物の「改修」を認めることになります。既存の構造物を「修理」しますが、古い部品を「取り外して」新しいものを設置するわけではありません。 たとえば、家の構造に影響を与える可能性のある「火災」または浸水が発生した場合、市庁舎はその不動産を「再建」する権利を与えない場合があります。 結論として、市庁舎は構造を維持するための内部改革は認めていますが、梁、基礎、屋根の変更などの構造改革は認めていません。
• 建設後 15 年間に罰則を受けていない場合、その物件は「基準外」とみなされます。 この点を証明するには、市役所からの証明書が必要です。 これは「非違反証明書」と呼ばれるもので、当社はすでにこの証明書を申請していますが、牽引役場がその文書を作成するのに平均 4 ～ 8 週間かかる場合があります。
• この物件には「居住証明書」。 参考までに、これは市役所が発行する、その物件が居住要件を満たしていることを確認する書類です。 この書類は、敷地内の水道と電気を接続したり、あなたの名前で水道と電気の契約を変更したりする場合にも必要です。 これについては以下で説明します。

この物件は「規範から外れている」ため、 この物件には居住証明書がありません。 この文書を入手するには、都市化全体の都市化工事を完了し、既存の住宅を合法化する必要があります。

規範の変化: 都市化を合法化する可能性?

最近の規範は 2014 年から 2019 年に施行され、バレンシア地域の所有者と市庁舎はこれらの都市化の現状を「解決」する必要があります。

基本的に、この法律で述べられているのは、都市化において「完全」とみなされるためにはどのような都市インフラを開発する必要があるかを慎重に検討する必要があるということです。

たとえば、道路を大きくする必要がある場合、アスファルト、歩行者専用エリアを改善し、上下水道への接続を改善する必要があります。

法律によれば、規範で義務付けられている都市化工事によってその地域の住宅が改善されると、次のようなメリットが得られるとのことです。

•  この住宅は「完全に合法」な住宅とみなされ、「規格外」とはみなされなくなり、既存の建築物の建て替えや構造改革などが認められるようになる。
• 物件には居住証明書が発行されます

当然のことながら、市街化整備にかかる経費や費用は現在の所有者が負担することになります。

したがって、リリア、またはオロカウ、モントロイ、モントセラト、ヴィラマルクサント、ゴデラなどの周辺地域で住宅の購入を検討している場合は、建築専門の弁護士から適切な法的アドバイスを受けることをお勧めします。