財産の合法化。 よくある問題と法的側面
TLA の弁護士は、20 年以上にわたり、スペイン全土の素朴な土地の不動産の取引や訴訟を扱ってきました。 カタルーニャ（タラゴナとバルセロナ）、バレンシア地方（カステリョン、バレンシア、アリカンテ – コスタブランカ）、マヨルカとイビサ、ムルシア、アルメリア（アルマンゾーラ渓谷）、マラガから。
私たちの幅広い経験と、さまざまな地域規範を認識した結果、都市部と素朴な土地（田舎）の両方で不動産を売買する際に考慮すべきいくつかの側面を、私たちが推奨する問題を特別に考慮して準備しました。スペインで不動産を購入する際は避けるべきです。[/vc_column_text][vc_column_text]したがって、スペインにおける不動産や建築物の法的検討に影響を与える可能性のある一般的な問題のいくつかを以下で見つけてください。
スペインにおける建設の合法化。 一般的な側面
家をリフォームするには建設業許可が必要ですか?
はい、家をリフォームするには建設業許可が必要です。 これらの作業に必要なライセンスの種類は、リフォームで行う作業によって異なります。
マイナーワークスライセンス – 「licencia de obra menor」: 部屋の用途変更や壁の配置などに必要な許可です。この許可を取得するには建築士によるプロジェクトは必要ありません。工事内容の説明と評価だけで申請でき、報酬が支払われます。税金。
よりわかりやすく説明すると、このライセンスは、敷地内で行われる作業が、屋根の変更、建物の支持構造や構造、または内部の階段など、敷地の重要なインフラストラクチャに影響を与えない場合に適用されます。
この許可が必要となる通常のケース：屋根のリフォーム（完全に変えるのではなく、新しくするだけ）。 このライセンスを申請するいくつかのケースを次に示します。
- ガレージ、物置、倉庫を建てるには
- 柵を建てるには
- プールを建てるには（地域によって異なります）
- 囲いなどを建てる。
説明されているケースとライセンスを取得するための条件は、ゾーンまたは地域によって大幅に異なる場合があることに注意してください。
主要著作物ライセンス - 「市長ライセンス」: これは、「田舎の土地での建設」および「都市の土地での建設」のセクションで説明した、住宅を建設するために要求される許可と同じです。 この許可は、建築物の重要な部分に影響を及ぼす工事を行う場合に必要であり、建築士のプロジェクトが必要です。 たとえば、家の増築 (新しい部屋など) や屋根の変更などです。
- 屋根を完全に変えるには
- 工事を延長して新しい部屋を建てるには
- タイルとコンクリートでガレージを建てるには
- XNUMX階を建てるには
- プールの建設（地域・地域による）など
Tここには権利証書や「書き物」 土地の場合、または土地の範囲または境界線が正しくありません
一部の物件にはエスクリトゥーラ（権利書）が存在しないことがよくあります。、として知られるプロセスを通じて、その財産に対する自分の権利を確立する必要があります。 「統治の便宜」または「悪名行為」。 これは複雑で、あなたの主張が Boletín Oficial de la Provincia (官報) に掲載されることが含まれます。 両方の手続きの主な違いは、「管轄の便宜」は法廷での通常の手続きで作成されるのに対し、「悪名行為」は地域の公証人の面前で作成される手続きであることです。 「悪名行為」が他の方法よりもプロセスが短く、安く、速いため、常に推奨できると言う必要はありません。 通常、「expediente de dominio」は、土地の状況や所有権が近隣住民と争っている場合、または不明な場合に使用されます。 また、「acta de notoriedad」は、所有権がよく知られており、財産の境界や大きさに問題がある場合に使用されます。
次に、登記所とカタストロの記録が一致していること、およびそれらが土地の境界であると考えられている地元の慣習に従っていることを確認する必要があります。 土地面積の一定の割合のみに建物を建てることが許可されています。 公共施設、特に水道と電気が利用可能かどうかを確認する必要があります。 これらはブロックできないため、servidumbres de paso (通行権) を確認する必要があります。 次に、プロパティを「作成」したら、初めて登録する必要があります。 これらすべての問題については、スペインの弁護士のサービスが必要です。
ということも頻繁にあります 土地の広さが実際の敷地と同じではない。 このような場合、やはり、どちらが土地の本当の境界であるかを確認し、スペインの登記簿とスペインの土地登記簿の両方を更新するために、「統治の便宜」または「悪名行為」を作成する必要があります。
家が権利書に登録されていない場合はどうすればよいですか？
時々、家（建設）自体が起こることが起こります 登録されない可能性があります、歴史的な理由、またはそれを建設した人が税金と登録費用を避けたかったため。 通常、このような場合、土地登記簿や公的書類に記載されるのは土地だけです。
他の場合には、建築物は登録されますが（権利書や土地登記簿に記載されます）、「家」としてではなく、おそらく倉庫や物置（「アルベルゲ」または「アルマセン」）、またはその他の同様の建築物として登録されます。 。 これでは、その建築物を法的に「住宅」として宣言するには十分ではありません。 この状況は、単純ではないことからも明らかなように、契約前の段階で強調されるべきでした。
このような場合、不動産を購入する前に、スペインの弁護士またはベンダーは、家を初めて登録する必要があります（まだ登録されていない場合）。登録されている場合は「house2」として、他の同様の建築物として登録する必要があります。 （小屋、倉庫など）。 これはいわゆる 「新春宣言」 （新作の宣言）。 そして、たとえその家が何百年もそこにあるとしても、これは行われなければなりません。なぜなら、登記に関する限り、これは最初の登録、少なくとも家としては最初の登録だからです。
「declaración de obra nueva」（DON）は、土地登記簿に建物または建設物を登録するプロセスです。. プロセスは家を新築するときと非常に似ています、違いは必要な書類であり、それはスペインの公証人からの証書の精緻化に帰着し、そこでは新しい建物が部屋、サービス、サイズと寸法、計画などの適切な説明とともに宣言されます。
家が最近建てられた場合 (地域によって異なりますが、通常は 4 ～ 8 年未満)、必要な書類は新築の場合とまったく同じで、次のとおりです。
- あなた名義の土地の権利書 - 土地の所有権を証明します。
- 建築家からの建築プロジェクト – 家と建物のサイズ、説明などを証明します。
- 建築許可 – 不動産がスペイン当局から適切な許可を得ていることを証明します。
- 最終工事ライセンス – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – スペインの所有地での工事が完了したことを証明します。
- XNUMX 年保険 (Seuro Decenal) – 最終的にこの保険に契約することを選択した場合。 そうでない場合は、購入者に通知し、購入者が同意するという確認を得るために、この方法で手続きを進めていないことを公証人に示す必要があります。
- 市庁舎からの居住証明書 – スペイン当局がその建物をスペインの「家」とみなしていることを証明します。
ただし、新築ではなく中古住宅（地域により4～8年以上）の場合の場合、必要書類が異なります。 この場合、スペインの家は古いので、 何歳なのかを証明する必要があるだろう。 このために、いくつかのシステムがあります。
建築家またはエンジニアによる年齢証明書、または「Certificado de Antigüedad」: 家が土地登記簿にも、スペインのカタストロのような残りの公式登記簿にも申告されていない場合、誰かがこれらの機関に、建物が何年前のものか、その大きさと説明（何平方メートル、どのようにするか）を確認しなければなりません。階数、広さなど）。 このため、スペインの一部の地域では、専門家による不動産検査が義務付けられています。専門家は、家の財産を確認するために敷地内で行われる個人的な測量によって建物のおおよその築年数を確認し、残りの部分を考慮する必要があります。市庁舎の登録簿や記録、その他の公的または民間のデータベースなどの証拠。
DON を取得するためにスペインの法律は適用されませんが、建築家の証明書には、 家の図面や計画、測定値を証明するために。 この計画は、将来、カタストロや市庁舎などの他の登記簿に家を申告する際に非常に役立ちます。
この認定を「調査」、または最終的に住宅ローンを承認するために銀行から行われる「評価」と混同する人もいます。 このレポートでわかるように、建築家 (場合によってはエンジニア) による築年数の証明は、家の寸法を測定し、詳細な説明を行うことと、物件のおおよその築年数を提供することです。 この証明書は非常に具体的であり、使用されます スペインの建築物を土地登記簿に明示的に宣言する Declaración de Obra Nueva プロセスを使用して。
A "調査" 建築家であろうとなかろうと、専門家によって作られています。 建築上の欠陥を検出するために、家の状況と建設現場の敷地を示します。、主に不動産の購入または取得のプロセスで使用されます。 実際、これは買い手と売り手がスペイン人の場合には使用されませんが、買い手がイギリス人など他の国籍の場合にはスペインで広く使用されています。
そして、最後に、 "評価" 住宅ローン銀行が作成する証明書は、「調査」や「年齢認証」とは異なります。これは、通常は建築家ではない専門家によって作成されるためです。 物件を「評価」する。 つまり、銀行はローンの債権者として、ローンの資金を提供する前に、主にその不動産がリスクと借りた資金をカバーするのに十分な保証であるかどうかを確認するために、どのくらいの価値があるかを知りたいと考えています。
市庁舎からの年齢証明書。「Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento」。 市役所が発行する証明書です。 この証明書は、建築家が作成したものほど詳細な説明には記載されていませんが、スペインの土地登記所と公証人に、建設の正確な、またはおおよその築年数を確認するのに役立ちます。
カタストロからの認定。 「カタストロ大聖堂の証明書」。 一部の地域では、Catastro には田舎地帯の特性、構造、土地に関する詳細なデータベースが用意されています。 このような方法では、土地登記簿は、その「自動」または「検査」活動により、不動産であるカタストロの現在の存在について知らされることはできません（土地登記簿は、利害関係者が決定的な取引について通知した場合にのみ機能します） 、それは決して自分自身の検査によって動作したり、自動的に動作したりすることはありません）、事前に家の存在を検出しており、多かれ少なかれ正確に築年数を確認できます。 このような場合、地域によっては、公証人や土地登記所は、DON の手続きにおいて、不動産の存在と築年数の証明としてカタストロからの証明書を受け入れます。
どちらの場合も、つまり、比較的新しい家の場合、または古い家の場合です。、必要な書類は公証人に提供され、公証人は呼び出される適切な証書を作成します。 ヌエバ宣言、土地の所有者の署名が必要です。 権利書が適切に署名されると、これらの権利書がその不動産の現在の権利書となり、土地のみを含む以前の権利書は取り消されます。
そして、これらの書類をすべて揃えたら、 公証人に持っていく必要があります。 公証人は建設の権利証書を作成します。 彼らに署名する。 このプロセスは呼ばれます ヌエバ宣言。 これは、既存の敷地の上に、現在住宅である建設物があることを宣言します。
次に、次のものが必要になります。o これらの書類を土地登記所に提出します 家を含む土地の碑文を適切に修正すれば、家は法的に完成します。
したがって、DON の経費は主に次のとおりです。
- DON 証書を作成するための公証人手数料
- 土地の碑文に DON を記載するための土地登記手数料
- 印紙税 – 不動産評価額の 1、1,5、2、XNUMX % (地域に応じて)
このような場合、販売を進める前に、適切な DON に住宅を登録するようベンダーと交渉することを強くお勧めします。 実際、住宅ローンを組んでいる場合、銀行はその家が DON を使用して登録されるまでその不動産の評価を行うことができません。その理由は、それまでは (1) 合法的に存在しているからです。 (2) 登録されるまでは、その不動産が正確に何であるか (大きさ、土地面積、境界線など) が正式に指定されることはありません。 また、登記されていない不動産に対して抵当権を設定することはできません。 したがって、この場合は選択の余地がありません。購入する前にベンダーが登録する必要があります。
土地は権利書に完全に登録されており、家は表示されますが、その完全な拡張が宣言されていない、またはガレージ、プール、倉庫など、権利書に宣言されていない他の要素があります。
こうしたケースは田舎では本当によくあることです。 これらは、ある特定の時期に、誰かが土地、さらには家を記名して宣言したが、その後に建てられたため、家の他の部分や他の要素が含まれていなかったという典型的なケースです。
たとえば、家を購入した後、プールやガレージを建てたり、新しい部屋やベランダ、新しい床やテラスなどで家を増築したりする所有者です。
これらのケースは、新しい拡張子で証書を宣言および更新するプロセスが非常に問題となるため、 その問題についての具体的な研究が必要である.
状況に応じて、非常に多くの異なる確率と要件があります。 土地の広さはどれくらいですか; 物件はどこにありますか (バレンシア、アルメリア、アリカンテ、ムルシア、カステリョン、グラナダ、カディス、マラガなど)、地域間、さらには都市間でも非常に大きな違いがあります。 これらの拡張が行われた時期 (4年前、10年前、20年前)、 どのように建てられたか （建築許可なし、リフォーム許可ありなど）、影響を受ける所有者の指針となるような、この問題に関する有効な概要を与えることは絶対に不可能です。
スペインの建設における「Fuera de ordenación」とは何ですか?
「フエラ・デ・オルデナシオン」とは、古い建築、または建設の古い部分であり、無許可で建設され、建築基準を満たしておらず、合法化することができません。
- 古い建造物: スペイン政府が建設に反対しなければならない(取り壊し+罰金)前に、建造物をもっと建設する必要があります。
- 2014年以前：建設後4年
- 2014年以降：竣工から15年
- 現在、合法化するためのライセンスを取得できません
ポジティブな結果:
- それは財産化される可能性があります: それはあなたの財産または個人の富の一部である可能性があります。 土地登記所への登記、抵当権の設定、売却、相続などが可能です。
- これは、規範を満たしていないものの、現在は合法化され、法的に統合されている構造です。 したがって、法的な観点から見ると、現在この不動産に影響を与える罰金が課されていない場合、老朽化が進んでおり、行政による取り壊しは不可能であるため、市庁舎がこの不動産に対して講じることのできる措置はありません。
否定的な結果:
また、この事実により、市庁舎は既存の建物を尊重しますが、拡張することはできません。 そのため、敷地内に新たに建物を建てることはできません。 市庁舎では、この種の物件の内部リフォームは許可されていますが、増築やガレージなどの他の建物の建設は許可されていません。
しかし、その物件が基準から外れているという事実のため、市庁舎は基礎や屋根など建物の重要な構造部分をリフォームする許可を認めません。市庁舎は既存の家を「リフォーム」することを認めますが、既存の構造を「修理」しますが、古い部品を「取り外し」て新しい部品を取り付けることはありません。 たとえば、家の構造に影響を与える可能性のある「火災」または浸水が発生した場合、市庁舎はその不動産を「再建」する権利を与えない場合があります。 結論として、市庁舎は構造を維持するための内部改革は認めていますが、梁、基礎、屋根の変更などの構造改革は認めていません。
CH の更新/適用時に最終的に発生する問題: フエラ デ オルデナシオンの不動産では、将来 CH の取得/更新時に問題が発生する可能性があります。
スペインの半統合都市化とは何ですか? 未完の都市化
このレポートでは、 市街地 & 非都市化可能 (ラスティックランド).
に関して 市街地、私たちは、これは都市または地域の「開発計画」（Plan General de Ordenación Urbana）、または「部分計画」と呼ばれる都市化の特定の地域に含まれる確定仕様で建設することが許可されている土地であると説明していました。 （プラネズ・パルシアリス）など。
この土地には、不動産や建築物のための適切な水と電気の供給、公共の電気と水道など、人口密度の高い場所に住むためのすべての設備と要件が備わっています。 また、下水、ガス、電気通信などのその他の供給接続も可能です。
都市土地または「スエロ ウルバーノ」とは、都市、村、または都市化の土地であり、舗装道路、街路、商業地域、医療支援、学校、大学、スポーツ センターなどを備えた道路による適切なアクセスが必要です。
しかし、アーバンランドに関して言えば、アーバンランドの「連結」と「単体」または「半連結」には重要な違いがあります。
A 統合された都市用地 はプロットです 必要な都市化インフラはすべて完成しており、その区画には「都市」とみなされるすべてのサービス（電気、水道、道路アクセス、下水など）があり、行政に必要なすべてのスペースがすでに与えられています。この都市化インフラをすべて設置する。 この区画はインフラの支払いに参加しており、（必要に応じて）この公共インフラに使用する土地の一部がすでに与えられています。
土地が建設されない場合、それは現在の建築法によって定義されている適切な建築権利を持つ土地になります。
区画がすでに建設されている場合、既存の建築物は、建設法に従って建設された場合、土地と建築物の両方の所有権が行政から絶対に保護されるため、完全に合法的な財産になります。
A 単体都市計画図 はその逆です。 プロットです 「統合」とみなされるために必要なインフラストラクチャがすべてインストールされていない場合。
そのため、区画が建設されない場合、建築許可を取得する前に、市庁舎は既存の建築法に従ってその地域の都市化インフラを完成させるよう要求することになります、または区画が一般公開されていない場合、あるいはその両方となります。このインフラストラクチャのインストールの管理。 したがって、その土地には都市化の最終的な費用が保留され、最終的には敷地の一部が都市化規則の影響を受ける可能性があり、その結果、インフラストラクチャーなどを設置するために行政に「寄付」することを余儀なくされる可能性があります。
プロットがすでに構築されている場合、最終的には 都市化の罪 これらの構造の開発と使用に影響を与える可能性があり、これらの構造はまた、 将来のインフラストラクチャエリアの真ん中にある場合は影響を受ける。 これらのケースは、その地域が「都市」に転換される前に不動産が建設された場合（かなり古いため）、または単にこれらの建築物が適切な建築許可なしに（違法に）建設された場合です。
このような場合、土地の所有権と最終的な建築物は所有者によって統合されません。 言い換えれば、行政は土地の一部（または全部）を取得する権限を持っている可能性があり、その区画を都市化の要件に適合させる際に建設が影響を受ける可能性があります。 したがって、土地と建設の両方は、都市化の要件とプロジェクトの影響を受ける可能性があるため、所有者からの所有権に完全に統合されているわけではありません。
非連結領域内には、と呼ばれる特別な分類もあります。 半連結 。 半統合地域とは、「都市部」であるため、次のいずれかの場合に該当する地域です。
- いくつかの都市化工事が行われていますが、すべてが行われているわけではありません。
- 土地の一部は公共インフラとして行政に与えられていますが、法律で要求されているすべてを提供できるわけではありません。
これらは、バレンシア、アリカンテの地域（デニア、カンペッロ、ベニドレイグ、オンダ、ハベア、ベニッサ、モライラ、カルペ、ガタ・デ・ゴルゴスなど）、その他のムルシア、アルメリアの地域（アルマンゾーラ渓谷、ベラなど）、マラガ、セビージャ。
通常、これらの土地は常に「素朴」であると考えられていた地域であり、時代とともに、高密度の住宅（現在の基準に従って、6ヘクタールあたり8〜XNUMX棟以上）の住宅の建設が進みました。 これらの地域では、これらの建造物には、水、電気、公共アクセス、道路などの明確なインフラストラクチャが多かれ少なかれ提供されています。 場合によっては、インフラが整備されている地域もあれば、貧弱な地域もあるでしょう。
この場合、半結合構造では合法となります。 そして「合法」というのは、適切な建築許可を受けて建設されたか、建設後に合法化されたためです。
したがって、このような場合、所有者は建物の所有権を「統合」しますが、土地の所有権は統合しません。 したがって、行政は建設に反対することはできませんが、その土地は、最終的に都市インフラとして与えられる部分によって影響を受ける可能性や、市街化税の影響を受ける可能性があります。
これらのプロパティで見つかる可能性のある一般的な問題は次のとおりです。
- これらのエリア内の敷地を拡張したり、住宅を建てたりする場合、市庁舎は公共インフラ（歩行者専用エリア、下水道、電気、ガス、水道の配線など）の設置に使用する土地の一部を与えるよう要求する場合があります。 。）
- 所有者は、その地域の都市化にかかる費用（下水、水道、電気への接続、最新の浄化槽の設置、土地の一部を公道に供与するなど）の一部または全額を支払うよう求められます。
