コロナウイルス危機後のスペインの不動産市場の見通し：2020～2021年

現在、スペインの不動産市場には深刻な不確実性が存在しており、その主な原因は、当社が置かれている異常な状況にあります。

スペインやその他の世界で何が起こったのかをここで説明するつもりはありません。 このレポートの目的は、2020年の残りの期間と2021年のスペインの不動産市場の発展の見通しを分析することです。

このために、スペインの不動産市場内のいくつかの大きく異なるセクターを区別します。

– スペイン国民の需要: 第一の住居と第二の住居

– 国際的な需要: 第一の住居と第二の住居

– 新品＆オフプラン、中古（再販）

– 長期レンタル市場と短期（観光客向けレンタル）、および「シーズンレンタル」

– 今すぐ不動産を売却したいオーナーの立場

1.- スペインの需要: スペイン国民および居住者

の購入需要から始まり、 ファーストレジデンスそして国内市場に関しては、これをスペイン人（国民または居住者）からの住宅需要として理解すると、打撃を受けることになるでしょう。 大停滞.

これは近年大きな影響を受けている分野であり、スペインの主要首都や都市の住宅価格は上昇しているにもかかわらず、中平均的なスペイン国民の住宅取得力は増加していない。同じ割合で。 このため、スペインの中堅国民は年々購買力を失い、住宅購入へのアクセスが制限され（さらには妨げられ）ています。

したがって、近年、まさに購買力の喪失により、スペイン国民の間（特に若者の間）での商業活動が減少しており、スペインの若者が住宅にアクセスする唯一の手段である家賃が値上がりしている。

平均的なスペイン国民の経済能力は大幅に低下するため、今後、私たちが直面している危機的状況では、状況はさらに悪化すると考えるのは自然なことです。

これに伴い、スペインの主要住宅の需要は少なくとも2022年まで大幅に減少すると予想されている。

同様に、 セカンドレジデンス 市場、つまり第二の住居に対する国民の需要は、私たちが置かれている危機的状況によって影響を受けるだろう。なぜなら、この危機につながる賢明な貯蓄姿勢が、少なくとも数年の間、一般的な標準となるからである。年。

すでに住宅販売価格が15～30％下落するという話も出ている。

とはいえ、現在購買力を維持している投資家や貯蓄者は、特にこの危機による経済効果が市場でより確実に記録され始める今秋以降、市場で本当のチャンスを見つけることになるだろう。

これにより、「投資家の観点」から、2008 年と 2011 年の危機後に起こったように、 スペインは再び興味深い目的地となり、貯蓄者、国内外の投資家にとって魅力的な国となるでしょう。

2.- 外国の買い手 – 投資家および個人

外国人に対する国際的な需要については、 セカンドレジデンス 市場は強い影響を与えるだろうし、2021 年にかなり入るまで回復は期待できない。

とりわけ、市場を指すものは、 新築・建設中の物件の販売、があることを理解しています。 セカンドハウスの建設中止, 特に地中海、バレアレス諸島、カナリア諸島などの観光地で。

「投資家の視点」から見ると、 新築は不利になるが、最大のチャンスは中古市場に存在するだろう。 これは、個人の場合、取得時期に応じて購入価格の大部分または全額が償却され、売却価格の引き下げ幅が大きくなる可能性があるため、売却価格の引き下げ幅が大きくなる可能性があるためです。価格。 。

これに関しては、 新築、このようにはならないでしょう、そして、次のことを考慮すると、市場でのオファーはより小さな削減​​になるでしょう。 建設業者は個人に比べて値下げ幅が小さい。

市場で最も興味深い機会を提供するのは再販市場、つまり中古市場です。少なくとも上記のような経済危機の影響が消えるまでは。

したがって、国内市場について述べたように、スペインの中古市場で購買力を持つ国際的な投資家兼貯蓄者にとっては、本当のチャンスが存在するでしょう。

国際的な買収市場について ファーストレジデンス 家、とも呼ばれます 「海外駐在員（または「駐在員」）」、 より良い生活の質を求めて、または「退職前」または「退職後」を過ごすためにスペインに来ようと考えている人 ”という進化は非常にポジティブなものになると信じています。

スペインは世界で最も永住を望んでいる国の一つです。 それは30年以上も変わらないものでした。 実際、特に 2000 年から 2002 年にかけて、退職または退職前の外国人の購入業務の量は、危機の最中であっても高水準を維持しています。

イギリス、フランス、ベルギー、スイス、ドイツなどヨーロッパ諸国を中心とした早期退職者、つまり退職者が「潜在需要」と考えられます。 つまり、次のようになります。 彼らは常にスペインに来て引退生活を過ごすつもりでいるが、 良好な気象条件、生活の質、通信、セキュリティ、公衆衛生が動機となっています。

しかし、近年、スペインの住宅価格の上昇により、この種の需要者は購買力の低下に苦しんでいます。

したがって、この現在の衛生危機の結果として、 このタイプの買い手は、XNUMX年前まではアクセスできなかった地域や物件に、非常に低価格で興味深い価格での実際の購入機会が出現するのを目撃することになるでしょう。.

このタイプの購入者は、通常は高齢であり、価格や生活の質のレベルに加えて、 スペインの公衆衛生の支援レベル.

– したがって、このタイプのクライアントにどのような反応が引き起こされるのか、スペインのシステムがコロナウイルス危機をどのように管理してきたのか、考えたり考えたりする価値はあります。

この健康危機管理の最前線で生きてきたスペイン人としての私たちの観点から言えば、こう言わなければなりません。 スペインの公衆衛生に対するイメージが強化されました。

ウイルスに対する注目と反応の主な失敗は、スペインの既存のインフラや人的資源（一部の地域でのみ、そして一時的に溢れた）ではなく、主に設備の不足である二次的な要素です。

マスクや人工呼吸器、適切な服装などの簡単な問題です。

ただし、私たちが言うように、 残りの設備とインフラ、特に医師、看護師、医療従事者からなる人間チームは、設備やインフラがまったくない状況でも、その有効性とこれほどの規模の影響への反応を示して任務を遂行してきた。十分な保護。

 (スペイン人として、私たちは皆、自分たちの衛生チームを本当に誇りに思っています)

言い換えると、スペインの公衆衛生システムが機能しており、この種の顧客にサービスを提供するための肺とインフラストラクチャを備えていることが示されています。

公衆衛生に加えて、 質の高い民間医療があります スペインでは、フランス、ドイツ、英国などの購入者の出身国の民間医療よりもはるかに安い価格で販売されており、公衆衛生の効率性と合わせて、両方の目標を達成しています。 主にヨーロッパ出身のこのタイプの購入者にとって、非常に高品質なイメージ.

一方、世界の他の国々に関しては、 スペインの公衆衛生制度は、米国や英国などの国に存在するものよりもはるかに効果的で、より多くの保護が保証されていることが証明されています。、ここでは公的医療が非常に基本的であり、民間医療が主流です。

上記の結果として、英国、米国、メキシコ、ベネズエラ、アルゼンチン、ブラジルなどの他のラテンアメリカ諸国などの国々では、スペインでの最初の住居の購入に対する高い関心が予想されます。 これらの国の国民によって 彼らは、自国の公衆衛生よりもスペインの公衆衛生によってより保護され、配慮されることになるでしょう。

最後に、このタイプの購入者クライアントが購入を決定する際に考慮している点をもう XNUMX つ追加します。 経済的な生活費とサービス。 まさにこの危機のせいで、スペインでは数年間、私たちは次のような状況を目撃することになるでしょう。 食品と製品、そしてサービスの両方の価格が大幅に引き下げられる。 これにより、このタイプの顧客の経済的生活費はこの削減によって有利になり、スペインでの購入決定が容易になります。

したがって、次のように結論付けます。 不動産の販売価格の引き下げと、一貫した公衆衛生システムと質の高い民間医療サービスの確認の両方が、顧客の購入意欲を確実にターゲットにするでしょう。 第一の居住地での国際的な活動。

また、 セカンドレジデンス、国内市場が示すように、中級レベルの外国人バイヤー 当社が近年経験しているような大量の買収を行うことは期待されていません。

特に2015年以降、前年の好景気による経済状況の改善と、これらの不動産の収益獲得を目的とした海外購入者によるセカンドハウスの取得件数が増加しました。 レンタル、特にツーリストレンタルを通じて。

明らかに、 少なくとも 2020 年から 2021 年にかけては、旅行とコミュニケーションのレベルが観光部門に影響を与えるため、観光客レンタルの可能性に関する視点が失われるか、減少することになるでしょう。観光用に賃貸することを目的として投資します。

ただし、これに関しては、 中古、最初の住居に関して述べたように、観光客の可能性が高い都市と、保険が充実しているスペインの主要都市の両方で、大きなチャンスが確実に生まれ、国際的な貯蓄者投資家の注目を集めるでしょう。

3.- レンタル市場 – 永久レンタル – 観光客 – シーズン

賃貸市場に関しては、ファーストレジデンスとセカンドハウスの賃貸を区別していきます。

また、 第一住居の賃貸, 近年、特にAirbnbなどのプラットフォームの出現を通じて動機付けられた、観光客向けレンタル部門でより高い収益を得たいという所有者の希望に基づいて、レンタル価格の上昇を目の当たりにしました。

その結果、スペイン人、特に若者の間で、特にスペインの主要都市において、恒久的なレンタルのオファーが存在しないという現実的な問題が生じており、スペイン政府は、使用に制限的な規制を設けるという反発を招いている。最初の住居としての賃貸を優先するために、物件を観光客用賃貸として提供し、このようにして最初の住居の賃貸料の値上がりを回避しようとします。

スペインにおけるコロナウイルスの主な影響の XNUMX つは、まさに次のとおりです。 観光活動の完全な損失, この値は次の 2021 年の夏まで上昇しないと予想されます。

したがって、 多くの住宅所有者は、これまで観光用に使用されていた家をどうするかすでに考えているはずです。、そして収益性を求めて、最初の住居を借りるためにそれらを使用することを余儀なくされるだろうということ。 どれで、 間もなく、スペインでのファーストレジデンスの供給が増加するでしょう。。 大都市でも沿岸地域でも。

そして、それに関しては、 セカンドレジデンスレンタル観光客向けのレンタル、つまり「数日間」または「数週間」ですが、健康危機の影響を受けると考えられます。 「季節限定」はそうではないと思います...

歴史的に、スペインの伝統的な観光レンタルは「季節レンタル”。 つまり、月ごと、または夏、秋、冬、春などの季節ごとの家賃です。

Airbnb などのデジタル プラットフォーム革命が登場して初めて、ほとんど起業家的な方法で滞在時間を短縮し、プライベート レンタル活動を管理できるようになり、このシステムが変化し、ゲスト XNUMX 人あたりの宿泊数が減少しました。

したがって、 短期レンタル業務の量は減少すると予想されるが、「季節レンタル」は確実に回復するだろう。

また、「ツーリストレント」の活動は地域や地方行政によって非常に制限されており、特定の地域では禁止されているとも言わなければなりません。 非常に複雑な書類や要件などが必要になります。ただし、これは「季節家賃」とは異なります。

「季節家賃」のレンタルには、「観光家賃」の非常に厳しい制限がまったくありません。 完全に無料です。 たとえば、「季節限定」として賃貸する場合、特別な登記簿に物件を登録したり、居住証明書を取得したりする必要はなく、物件を「部屋ごと」に借りることができます（バレンシア地方では家を部屋ごとに借りることはできません）観光地家賃）。

したがって、「観光客」の計算式よりも「季節」の計算式を使用した賃貸料取引の方が多くなると予想されます。

私たちの説明によれば、スペイン人と外国人の家族は引き続き休暇をとり、スペインのビーチやスペインの都市に来て休暇を過ごしたいと考え続けるでしょう。

職業需要の量は減少するが、賃貸活動はなくなることはない。 また、休暇を計画する際には、観光客は次の条件を考慮する必要があります。

• 移動がより制限されるため、それぞれの場所でより多くの時間がかかります。
• 安全性と衛生状態
• 彼らは人混みや混雑した空間を避けます

したがって、このタイプの旅行者は、宿泊施設を選ぶ際に、パンデミックに対する安全性と消毒が保証されている宿泊施設を選択することになります。 そして この安全性と消毒の保証は、ホテルよりもアパートメントの方がはるかに高くなります。

これは、通常、多くの宿泊客が集まるホテルでは、適切な保護を保証する際に、最初は宿泊客に不安を引き起こす可能性があるためです。 そして アパートに滞在する場合には、このようなことは起こりません。アパートは、同じ家族が数週間、または数ヶ月間借りることができるため、ゲストの出入りや宿泊がホテルよりも少ないからです。

上記すべてのことから、「季節限定賃貸活動」は、特に最初の住居の需要が低い沿岸地域や観光地などのオーナーにとって素晴らしい機会になると考えています。

4.- 危機の際に不動産を売却したい所有者は何をすべきですか?

先月までは、強気の買い市場でルールを決めるのは売り手だった。 近年の販売取引における需要の高まりにより、販売者は販売条件の交渉において強い地位を​​占めるようになりました。

しかし、これからは市場が変わります…。

現在、売り手との交渉において、最終的には買い手が権力を握ることになる.

この結果、買い手は売り手と購入条件を交渉する際、価格だけでなく、条件に関してもより厳しい要求をするようになります。 財産の文書化.

言い換えれば、近年、買主が不動産に対する法的制約の要求に関してそれほど厳しくなかった場合、今後は、 買い手は売り手に法律のすべての条件と要件を遵守することを確実に要求します。 都市の状況、占有許可または居住可能性の証明書、効率的な水道と電気の接続、浄化槽などの物件に関する情報。

このようなことから、不動産を売りに出す予定の所有者には、売却を促進するために、不動産が置かれている書類や法的状況を詳細かつ徹底的に調査することをお勧めします。

TLA-Abogados によって 2020 年 XNUMX 月に実施された研究