購入オプション付き賃貸契約（RTB）
不動産住宅市場、つまり第一・定住の売買について、「潜在需要」という規定は、スペインに永住することを希望する他国からの外国人に対してスペインに存在します。
過去 XNUMX 年間変わらない事実は、永住地としてスペインを選択し、私たちが通常「彼らを「」と認識する外国人が到着していることです。駐在員」または「外国人」。 T過去 2008 年間、居住地としてスペインを選んだ外国人の数とその数は常に一定であり、2011 年と XNUMX 年にスペインで経験した外国人のように、危機の時期や危機後にはさらに増加しました。 XNUMX年。
不動産分野で 15 年以上の経験を持つ当社は、 危機直後の時期、スペインでの不動産取得に興味を持つ駐在員の数が増加しました。
そして、私たちの経験の結果として、その時点で締結された最初の買収は、資金調達の観点と、将来の可能性のある事業の展開の両方の観点から、不安定性と不確実性の状況により、特に複雑であることがわかりました。住宅市場。
つまり、永住権の購入のためにスペインへの投資を試みる買い手は、すでに危機の最終段階に入っているのか、それともまだ危機を脱する道はあるのか、という考えから生じる不確実性の中に陥っているのです。 (「いい値段で買えるのかな？」）から生じた、裁判所により認定され、または和解により合意されたすべての損失、損害、賠償金、費用と出費（合理的な弁護士費用および訴訟費用を含む）について、貴社を防御、免責し、貴社に損害を与えない。
ただし、このようなタイプの購入者が購入に興味を持っていることは明らかです。 彼らはその瞬間についても明確にしています。 彼らは今すぐ購入したいと考えています。 彼らは今がその時であることは分かっているが、危機後の不安な状況が消えるか解消されるまでは、その価格と販売条件が最適であるかどうかは明らかではない。
現時点では、購入オプション付きのレンタル機器が解決策として提案されています。
購入オプション付きレンタル（RTB）とは何ですか?
購入オプション付きのレンタル、 買主が永住するための不動産を取得し、すぐに占有して使用したいが、購入の最終決定を後回しにしたいという契約です。
さらに、bユーザーは、不動産の使用中は売主がその不動産を市場に出すことができないため、契約期間中は買主に独占的に購入の選択肢を残すことを希望しています。 ここが、賃貸契約が存在していても家主が物件を他人に売却できる「通常賃貸契約」との最大の違いです。
したがって、RTB 契約には次のようになります。 次の XNUMX つの主要な概念が関係します。
– これは「購入のオプション」を伴う購入契約です。
すなわち、 買主は家を購入したいが、決定を確認するまで家を自由に使えるように要求する。 言い換えれば、彼は購入オプションが自分の独占権であることを望んでいます。 したがって、不動産の購入オプションの独占権と相互に、買主は、家が買主に留保され、販売市場から出されるまでの期間を補償する金額を売主に支払います。
契約で合意された条件が満たされたら、 買い手が不動産を購入する権利を実行することを決定しなければならない瞬間が到来します。 現時点では、次の XNUMX つのシナリオがあります。
- 買い手は購入する権利を行使することができ、 その場合は購入を完了してください。 したがって、買い手は残りの価格を売り手に支払い、販売取引は完了します。
- 購入者は購入を取り消したいと考えていますしたがって、彼は「購入のオプション」に従って支払った金額の損失を引き受け、この金額を売主の口座に残し、買主のために家を確保しておく時間を考慮して売主が自分のものにします。 。
– レンタル契約です。
買主はすぐにその家に入居したいのですが、 上で説明したように、 彼は正式な購入決定と最終的な購入決定を後回しにすることを好みます。 これにより、契約で定められた期間内に購入オプションを行使するか、または中止するかを決定するまでは、「借手」または「テナント」の立場を想定することが提案されています。
このようにして、買い手（現在は賃借人/テナント）は、契約期間中に、現在は家主/賃貸人である売主と賃貸条件と家賃の支払いに同意します。
そして、買い取りオプションの行使に関しても同様に、 最大行使期間が到来すると、買主または借主/テナントにはいくつかの選択肢があります。
- オプションを購入して販売を完了するには。 この場合、レンタル取引はキャンセルされ、販売取引に変換されます。
- 購入者はボットにより購入オプションを行使します。 この場合、賃貸借契約も解除されます。 もちろん、双方が合意した場合には、賃貸契約を延長することも、新たに賃貸契約を作成して賃貸のみの契約とすることも可能です。
重要な質問:
1.- 購入オプションで支払った金額はどうなりますか?
料金の一部として考慮されますか？ 言い換えれば、オプションを不動産の最終支払い価格から割り引くことはできるのでしょうか?
答えはとても簡単です。 それは双方が合意したものになります。 つまり、両当事者が同意した場合、オプションに対して支払われた金額が価格から差し引かれます。 この場合、購入オプションの支払い額は、不動産の残りの支払い額から割引されます。
これは市場で最も広く使用されているオプションです。
ただし、所有者は、購入オプションに支払った金額を不動産の支払い価格から割り引かないように要求する場合もあります。 つまり、この金額は単に不動産が市場に出てからの期間をカバーするものであり、価格の一部を表すものではありません。 この場合、購入オプションの支払いは、売却のために所有者に支払われる価格から割り引かれることはありません。
明らかに、これは購入者にとってはるかに有害なオプションであり、実際にはそれほど広く使用されていません。
どのようなオプションであっても、オプションの支払いの運命を明確にするために、契約に明示的に含めるべきです。
2.- 支払った家賃はどうなりますか?
販売代金として最終価格から差し引かれるのでしょうか？
答えは上と同じです。 あれは、 合意する必要があるのは当事者だろう、契約条件に同意する場合、最終価格からの賃料の割引の有無、購入決定の場合は確認させていただきます。
3.- 代理店手数料/手数料。 支払いはいつ行われますか?
ここでも、当事者と不動産会社との間で合意される内容が存在します。
ただし、法的な観点から、当事者間の反対の合意がない限り、 代理店手数料/手数料は、購入オプション契約の締結時に支払わなければならないことを理解しています。。 その理由は、この契約には、買い手と売り手の間で売買契約を締結することが含まれるためです。 そして、この契約の締結は後日に延期されますが。
私たちが言うように、RTB 契約が署名されると、当事者間の「合意」が成立し、これはエージェントの介入を通じて行われます。 これが、RTB が正式に成立するときにエージェントの手数料を支払わなければならない理由です。
エージェントの手数料の支払いを有効な購入決定に条件付けることは、不公平であると考えられます。購入決定は買い手の手に残り、エージェントの手/制御が及ばなくなります。
4.- RTB はどのように形式化されますか?
通常、これは個人的な契約であるため、公証する必要はありません。
したがって、公証人を通さずに当事者間で私契約書を作成するのが最も一般的です。 ただし、後で説明するように、契約書は専門の弁護士によって作成されることが不可欠です。
入居者様の安心をより高めるために、ご契約は 公証人に作成して不動産登記簿に登録することができます。 土地登記所での売買オプション契約の登記には以下の費用がかかります。
- 公証人および土地登記費用
- 弁護士/弁護士費用
- 税金
土地登記所への登録は、最長 4 年間の RTB 契約のみが認められることに注意してください。
したがって、公証人を通さずに当事者間で私契約書を作成するのが最も一般的です。 ただし、後で説明するように、契約書は専門の弁護士によって作成されることが不可欠です。
5.- オプション購入契約に関わる税金:
a) 家主が法人の場合: 販売できない住宅を幅広く抱えている建設会社が、RTB 契約を正式に締結することに決めたと想像してみましょう。 この場合、住宅の最初の譲渡であれば、契約には VAT が適用されます。 の 付加価値税（VAT） レートは 視聴者の３８%が保護された住宅を扱っている場合を除きます (VAT 4% の軽減）。 言い換えれば、個人は最終消費者として控除できないこの税金に直面しなければならないことになります。
契約書が土地登記所に登記されている場合は、登記費用を支払う必要があります。 印紙税 (0,5%-2%（地域により異なります）).
毎月の家賃に同意することに加えて、「購入オプション」として知られる購入オプションを確立することができました。 「プレミアム」または「購入オプション」 （クライアントが一定期間内に住宅を購入する必要があるオプションの支払い）。 この金額には、一般税率 21% の VAT (税務総局によれば、サービスの提供とみなされます) の対象となります。
借主が後で正式に購入を進めることを決定した場合、譲渡には VAT (10% または 4%) が課税されます。 潜在的な買い手が購入を選択しないことを決定した場合、契約を終了し、オプションなしで別のリースを正式に締結することを選択するオプションがあり、これには VAT が課されません。 個人がこの税金を回収したり控除したりすることはできないことに注意してください。
b) 家主が個人の場合
この場合、RTB 契約（これは二次譲渡とみなされます）は、 譲渡税 (ITP)、借主が納税者となります。
購入オプション（プレミアム）については、「約束とオプション」も譲渡税（ITP）の課税対象となるため、譲渡税（ITP）の課税対象となります。
課税ベース によって構成されます 購入オプションに対して支払った価格。 そのオプションが合意されない場合、またはそれが以下の場合 物件総額の5％ 。 割譲された貢物であるため、適用される税率は自治共同体によって異なります（通常は6％～10％）。
実施例
「A」は、「B」と 7.500 ユーロのプレミアム額で RTB 契約に同意する特定の家主です。 物件の価格は250.000ユーロとなります。
物件価格の5％は、 250.000 x 5 %= 12.500 ユーロ。
したがって、合意された保険料より 5 % 高いため、このオプションの税の基礎は 12.500 ユーロとなります。
家主が特別であるため、保険料には譲渡税 (ITP) が課税されます。 バレンシアとカタルーニャ地域のこの税金は 10 % です。
そう、 12.500 x 10 % TPO= 1.250 ユーロの ITP。
そして、その後、住宅の譲渡時に買い手が行使した場合、その取引には（ITP）譲渡税も再度課税されます。 このセクションで上で説明したように、購入オプションの後に売却を行うということは、XNUMX つの法的事業 (関連性はあるが独立している) の終結に直面していることを意味しており、そのため XNUMX つの異なる課税対象事象が発生し、論理的には税額が増加することになることに留意してください。取引に対する課税。
後者の場合（個人間の購入オプション付き賃貸借契約）、家主・売主の観点から、個人所得税に関する取引の課税を明確にする必要があります。 「買う」ことは売主・家主にとって「利益」となります。
購入オプションを行使するための最大期間が経過し、買い手が当該オプションを行使した場合、取引から得られる費用と税金は通常の売却のもの、つまりITP（「資産譲渡」）となります。税金」）、公証人手数料、登記、弁護士など。
一方、購入オプションが行使され、最終的に購入が完了した場合、購入から得られる税金は、オプションの取得のために支払った以前の税金とともに減額されないことに注意する必要があります。 これは広く一般的な混乱であり、実際には非常に頻繁に発生します。 その理由は、オプションの権利と将来の売却は、財政的に独立した別個の課税取引としてみなされるためです。
異なる点は、「購入オプション」の金額が、将来の販売で支払われる価格から差し引かれることに合意できることです。 言い換えれば、当事者は、最終的に売却が成立した場合に、購入オプションを含む支払額すべてが不動産の価格から割引されることに同意することができます（手付金が割引されるのと同じ方法です）。
6.- RTB トランザクションで通常発生する最も一般的な問題は何ですか?
RTB 契約が署名されると、このタイプのトランザクションでは通常、次の XNUMX 種類の競合が繰り返されます。
– 不動産の物理的状態に関する紛争。 言い換えれば、他の賃貸契約と同様に、多くの場合、テナントが家を所有する際に、さまざまな建設上の欠陥や問題に遭遇し、それが所有者との衝突につながる可能性があります。
したがって、契約期間中にこの種の紛争を回避するには、両当事者が契約書に物件の所在地の条件を可能な限り詳細に記載する必要があります。
– 不動産の法的問題。 不動産が発見される際の物理的な問題は、不動産の占有前に適切な検査を行うことで簡単に回避できますが、実際には、不動産に影響を及ぼす可能性のある最終的な法的問題では同じことは起こりません。 。
この記事で報告したように、RTB 契約の編集は多かれ少なかれ簡単で簡単に見えるかもしれません。 つまり、公証人を通さず非公開で締結できるため、買い取りオプションを導入するだけで、レンタル契約という簡単な契約であるかのような印象を与える可能性がある。
このように、多くの場合、費用を節約するために、当事者は、この種の契約が資格のない専門家、さらには専門知識のない弁護士によって編集される取引に持ち込まれます。 その理由は、明らかに、これは編集するのが「簡単な契約」だからです。 したがって、この取引に必要な時間と配慮を費やす必要はありません。
私たちが言っているように、これは「特別な」賃貸契約ではありません…これは特別な条件付きの売買契約です。
したがって、非常に多くの場合、買主が所有者と契約関係を結び、購入オプションとして多額の金額を支払い、一定期間テナントとしてその物件に居住し、その時が来たら、公正証書に署名する前に、購入オプションを行使するようになるか、残念なことにその後でも、電気、水道の設置の問題、都市問題、都市違反など、不動産に影響を与える法的問題があることに気づきました。罰則、居住証明書の更新時の問題、さらに悪いことに居住証明書がないこと、都市規制の不遵守、許可や建築許可なしに行われた建物の増改築など。
RTB に署名した後にこの種の法的問題を発見することは非常に危険です。
したがって、私たちは弁護士として、不動産の法的調査は契約後ではなく、正式な契約のプロセス中に実施することをお勧めします。
不動産に関する法的調査は、RTB 契約の正式化中に行う必要があり、契約には、不動産が法律および建築基準を満たしていることを確認するために必要な法的情報を取得することが条件付けされている必要があります。
したがって、買い手として RTB 契約に関与する場合は、契約をリクエストします。
– 財産法を専門とする弁護士によって執筆される。 つまり、誰が契約の作成に関する法令、およびそこから派生する当事者の契約上の義務と権利を習得しているかということです。
これは、最大限の保証を伴う契約を準備するのに役立ちます。
– 建設および都市計画法の専門家でもある弁護士が執筆します。
すべての不動産弁護士が建設法の専門家であるわけではありません。 建設法の専門家であることは、財産、国境、建設許可と許可、建設の歴史（つまり、どのように建設され、どのように改革または拡張されたか）などの重要な法的側面をすべて調査できるために不可欠です。 、すべての地域の都市規制に準拠しているかどうか、都市化で支払う都市費があるかどうか、または最終的な都市化工事にその一部を与えるために敷地を削減する必要があるかどうかなど。
TLA – 弁護士 – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – アドヴォカテン
