スペインで不動産を売却するためのヒントとプロセス
不動産を売却することに決めた場合は、次の情報に注意してください。
1.- 不動産の書類と合法性を確認します。
1.-権利証書（「Escritura」）の不動産の説明を確認します。
権利書の小切手: 不動産の権利書に不動産が正しく記載されていることを確認してください。 財産証書には、 完璧な説明 敷地内に存在する建築物の一部。
長年にわたって別の所有者によって所有されてきた不動産が、増築（新しい部屋、ポーチやテラスの閉鎖など）、または新しい建設（ガレージ、プール、ゲストハウスなど）で改造されることは非常に一般的です。家）。
実際のサイズや構造が権利書の記載と一致しない場合s 心配しないで！ 実行できるプロセスとそれを整理する方法があります。 しかし、「何を」しなければならないのか、そしてその行動が「どれくらい」かかるのかを正確に知るためには、売却を決断すると同時にそれらを知らなければなりません。
例: 120 平方メートルのプールとガレージのある 2 平方メートルの家をゲストハウスに改造したとします。 権利書には家の面積は 50 平方メートルとしか記載されていませんが、権利書にはプールについては記載されていません。 そして、ガレージは権利書には「ゲストハウス」ではなく「ガレージ」と記載されています。
この場合、権利書を更新する必要があり、その費用を支払う必要があります。
注意： 私たちが話しているのは家の「内部の説明」ではなく、「建築サイズ」（スペイン語で「superficie construida」）として知られる敷地の周囲だけです。
証書には、家の「内部」での実際の説明や配布を示す必要はありません。 壁の内側を変更するなどして不動産の内部を変更した場合は、権利書を更新する必要はありません。 その後、完了時に新しい配布を公証人に宣言するだけで十分です。
たとえば、権利書には、寝室が 4 つあり、不動産を購入したときにそれらを 2 つに変換したことが示されています。 この場合、権利書を更新する必要はありません。 所有者として、あなたは物件内を自由にリフォームすることができます（常に適切なライセンスを取得しています）。
2.- Catastro オフィスでの不動産の登録方法を確認します (「SUMA」、「IBI」、または「COUNCIL TAX」とも呼ばれます)。
権利書と同様に、不動産も現物のまま「Catastro」に登記する必要があります。 毎年、カタストロの請求書には不動産の実際の規模が示されています。 次に、Catastro レコードが、行われた外部変更や拡張を含め、プロパティの実際のサイズを「実際の」ままに示しているかどうかを確認する必要があります。
カタストロ事務所は、家、プール、ガレージなどのすべての建築要素を考慮して、不動産の規模に応じて市議会税を計算することに注意してください。不動産に増築を行った場合、カタストロ事務所に通知していない場合は、それを行う適切な瞬間は、売却を決定したときです。
注意： してください、 この例に従ってください：物件を購入したときは120平米の家がありました。 これは証書やカタストロ法案にも示されているものです。 このため、Catastro 請求書 (IBI) は 2 ユーロでした。
50 平方メートルのプールと 2 平方メートルのガレージを建ててから 40 年後。 あなたはそれらをカタストロに宣言しませんでした。 新しいプールとガレージをカタストロに申告していたら、市議会税の請求額は (およそ) 2 ユーロから 300 ユーロに増額されていたでしょう。新しい建物のせいでさらに 350 ユーロ増えました。
さて、不動産を売却することに決めた場合は、Catastro Office に登録されている情報を更新する必要があります。 その後、延長したことを Catastro Office に通知すると、最長 50 年前までの未申告の延長に対する差額 4 ユーロ (約) の支払いを求められる場合があります。
質問: 私は所有者であった期間中に自分の財産を拡張しました。または単純に、私の行為とカタストロ事務所が私の財産の実際の規模と一致しません。 どうやって整理すればいいのでしょうか？
3.- 建設の法的状況を確認します。
不動産を売却するには、不動産の合法性を証明する証明書を取得する必要があります。 以下の XNUMX つのドキュメントが役に立ちます。
- 居住証明書 (CH)
- 違反証明書なし (CNUI)
A) スペインで不動産を売買する際、居住証明書または職業許可証は「義務」ですか?
答え: 物件の種類によって異なります。
In 「新しい」プロパティ, 建設者は、販売プロセスの完了時にこの文書を買主に提供する義務があります。
ただし、ご注意ください 「再販」で, 販売完了時にベンダーにこの文書の提出を強制する法律はありません。 スペインの法律によれば、水と電気の名前の変更を進めるためには、完成後に「購入者」が自分の名前でこの文書を取得しなければなりません。
現時点では、不動産が前の所有者から認可されていない工事などを受けていた場合、行政は完成後に買主にCHを与えることを拒否する可能性があると言わざるを得ません。 したがって、不動産が完全な法的状態にない場合、完成後にこの文書の承認が得られないリスクがある可能性があります。 そして、この場合、買主は自分の名前で公共料金契約を結ぶのに問題が生じる可能性があるため、非常に複雑な状況に陥る可能性があります。
ここで非常に重要な点は、CH の存在または有効性、および CH に関する残りの情報は証書には示されず、その地域の地元の市役所に示されるということです。
したがって、あなたの弁護士は、このような重要な文書を確認する専門知識と経験を活かして、この問題を慎重に検査する必要があります。
結論から言うと、 この証明書は必須です 不動産の売却には、購入/売却プロセスの最初からその確認書を検査する必要があります。
CH は、スペインの建築法を遵守し、遵守して不動産が建設されたことを示す文書であることは誰もが知っています。
この書類は、最初に物件を取得したときに水道と電気を物件に接続する場合や、契約の変更と XNUMX 人目以降の所有者への供給を保証する場合にも必要です。
CH は以前は 5 ～ 10 年間有効であり、不動産が売却または譲渡されるたびに、現在の所有者の名前を表示して更新する必要がありました。
C再販プロセスにおける居住証明書の提出要件の詳細については、以下をクリックしてください。
居住証明書 – 職業許可 – Cedula de hatabilidad とは何ですか。 スペインでは必要なのでしょうか？
B) – 違反証明書なし。- これはと呼ばれます 「都市交通法違反証明書” (CNUI).
これは市庁舎が作成した証明書で、適切な許可を得ずにその土地で行われた建築や行為に起因する罰金がその土地に課されていない（またはそうでない）ことを証明するものです。
たとえば、市庁舎からの適切な許可やライセンスを取得せずに、母屋、車庫、増築工事、プール、土地、景観などの工事を行うこと。
スペインで不動産を売却する際に非違反証明書が必要なのはなぜですか?
販売をスムーズに進めるのに役立ちます。 あなたの不動産に建設罰金がないことを証明する証明書など、すべての書類がきちんと揃っていれば、プロセスと販売がより迅速かつ簡単に進められます。
不動産に関するすべての書類が整っていると、購入希望者とその弁護士に対する信頼が生まれます。
建設または増築のためにあなたの財産に影響を及ぼす罰金がある場合には、ご注意ください。 IT 証書には記載されません および/または物件からの残りの書類。 この情報は、その地域の市役所でのみ入手できます。
今後、この証明書は エッセンシャル 不動産の売却には所有者から取得する必要があります 完了。
スペインで「Certificado de No Infracción Urbanística」 – 無違反証明書を取得するには?
取得する最も良い方法は、市役所に申請することです。 弁護士に依頼することもできます。
無違反証明書には何らかの罰則や罰金、さらには取り壊し命令が記載されていますが、このような場合に不動産を売却することはできますか?
無違反証明書の結果に、最終的な罰金や罰金、その他に関する何らかの情報が示されている場合は、建設弁護士の専門家に提示して、どのように進めるべきかを指示してもらう必要があります。 場合によっては、この証明書の情報には、すでに支払われた、または現在期限切れになっている過去の罰金が含まれている場合や、販売プロセスに影響を与える可能性のある重大な問題が存在する場合もあります。
そうは言っても、スペインの制度では買い手に建設罰金を支払った上で不動産を購入することが認められているため、その不動産は売却可能ですが、買い手は罰金の詳細と、新しい所有者として受ける可能性のある影響について完全に知らされなければなりません。 買い手が正式に通知を受け、罰金を払って不動産を購入することに明示的に同意した場合、売却は成立します。
2.- 個人の税金状況を確認する – スペインで家を売る際の税金計画
a) スペインの不動産の売却によるキャピタルゲインはどのように計算しますか?
スペインの不動産を売却すると、ベンダーにキャピタルゲイン責任が生じます。
支払う資本利得税は、売却の「純利益」の 19 % です。
販売の「純利益」を取得するには、次の式に従う必要があります。
売却価格 – 取得価格 – 取得にかかる費用と税金 – 物件の「構造改革」費用
キャピタルゲイン計算の例：
- 2015年に200.000ユーロの価格で転売物件を購入しました。
- その瞬間、あなたは費用の24.000％である12 EURを支払いました：10％の流通税+ 2％の公証人、土地登記所、弁護士費用など。
- 次に、17.000ユーロで内部改革を行いました（床の耕作の変更、プールの修理、新しい窓）。
- 数年後、あなたは20.000ユーロの価値でガレージを建てました
次に、260.000EURの価格で今すぐ販売することにしました。
キャピタルゲインとはから来た この 塩?
注: 計算を行う前に、スペイン政府が 17.000 ユーロ相当の「内部改革」を除く上記のすべての概念を減税に考慮することをお知らせする必要があります。 その理由は、「構造」改革ではない「内部」改革は税制優遇の対象にならないからである。
次の式を使用します。
260.000 （販売価格） - 200.000 （買収価格） - 24.000 （取得にかかる費用および税金） - 20.000 (ニューガレージ) =
16.000 EUR
これが売却によって得られる「純利益」になります。
キャピタルゲインの税率は19％であるため、キャピタルゲインの税額は次のようになります。
16.000 * 19％= 3.040 EUR
b) スペインの不動産の売却によるキャピタルゲインの支払い方法
1.- スペイン居住者のスペインのキャピタルゲインを計算する
あなたはスペインの非課税居住者であるため、キャピタルゲインの支払い方法は次のとおりです。
– セール完了時: 3 % の維持率
: 販売完了時に、スペイン政府は購入者に販売価格の 3 % を留保するよう強制します。 したがって、合意された全額を受け取ることはできません。 買主は総額の 3 % を保持し、税務署に預ける義務があります。 これは「販売完了と同日」に行われます。
注：上記の例に従って、販売価格が260.000 EURの場合、購入者が行う保持は260.000 * 3％=になります。 7.800 EUR.
– 売却完了後 6 か月前: キャピタルゲインの申告 (19%):
売却完了後、6か月以内にスペインの税務署に「キャピタルゲイン申告書」を提出する必要があります。 この申告では、あなた (またはあなたの弁護士) が上記の例に従って税金を計算する必要があります。 この場合、お支払いいただく金額は 3.040 ユーロです。
注: ここで説明されているように、この取引から得られる CG は 3.040 ユーロです。 より高い金額 (7.800 ユーロ) で保留されたため、その差額についてスペイン政府に「信用」があることになります。
したがって、スペイン政府が CG 税としてあなたから 7.800 ユーロを徴収した場合、最終的な税額は 3.040 ユーロにすぎないため、スペイン政府は差額を「返金」する必要があります: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.
この払い戻しを請求するにはどうすればよいですか？ あなたの弁護士は、税務署に提示するために、同じキャピタルゲイン宣言にこの事実を含める必要があります。
2.- スペインの納税者としてスペインのキャピタルゲインを計算する
あなたが「スペイン納税居住者」とみなされている場合（スペイン居住者としてスペインで所得税を支払っていることを意味します）、キャピタルゲインを計算すると、税金に関して次のようなメリットがあります。
- 永住権によるキャピタルゲインなし: 売却する不動産が永住権（「永住権」として 3 年以上使用している場合）の場合、次のようなメリットがあります。
- あなたが 65 歳未満の場合: 永住権として使用する新しい不動産の取得に「再投資」された売却額について、CG を支払う必要はありません。 この「再投資」を実行するには 2 年間の猶予があります (これらの金額を投資しないまま 2 年間が経過すると、全額課税されます)。
- 65 歳以上の場合: 販売で得た金額に対して CG を支払う必要はありません。 これは、新しい不動産に「再投資」しない場合でも同様です。
- 保持率 3% なし: 販売が完了すると、保留期間なしで購入者から価格の全額を受け取ります。
通常、所有者は「スペイン納税居住地」と「スペイン居住地」を混同します。.
言い換えれば、人々はスペイン国家警察で取得した「スペイン在留カード」または「住民証明書」だけで、自分が「納税のためのスペイン居住者」であることを証明するのに十分だと考えていますが、残念ながらそうではありません。
「スペインのレジデンスカード” (or “スペイン居住証明書「）」は、「納税者」としての納税上の考慮事項を変更するための有効な文書ではありません。
スペイン居住カード（または証明書）は、警察が特定の地域の居住者をより適切に管理できるようにするために、あなたがスペインに「住んでいる」ことを宣言するためにのみ役立ちます。
スペインの納税証明書とは「TIE」と同じものですか?
税金のためにスペインの居住者になるために、そして通常のスペイン市民としてスペインで税金の支払いを開始するには、 スペイン居住者の税務証明書 スペイン税務署またはスペイン税関によって発行された場合、出身国ではなくスペインで税金の支払いを開始します。
また、あなたがあなたの国から税務署にあなたがスペインの税務上の居住者であり、あなたがあなたの国の税務上の居住者として継続することを望まないことを宣言する必要がある場合-
したがって、スペイン居住者でなくても、非居住者の所得税を申告して支払う必要があるため、現在支払っている税金を税理士に確認してください。
– 結論
したがって、上記すべてを説明したら、スペインの不動産を売却することに決めたときは、次の書類を取得/提示する必要があることを考慮してください。 売却前の書類:
- 不動産の権利証書 (書き込み): できればオリジナルのものを。 構造に関する正確かつ更新された説明が含まれています。
- 市議会税法案 (IBI – SUMA) .- 構造の正確な説明付き。
- 水道代と電気代.- 最新のもの。
- 居住証明書 とも呼ばれている "セグンダ占有プリメーラ許可証"。
- 違反証明書なし .- これはと呼ばれます 「都市交通法違反証明書 .
- オーナーコミュニティ証明書 (該当する場合) コミュニティ料金に関する最新情報を示します。
- オリジナルNIE＆オリジナルパスポート
- エネルギー性能証明書
税金 : 次の税務書類を提示する必要があります。
モデル210または214 過去3年間から。 スペインの税務居住者ではない場合
モデル100 3年前から。 スペインの納税居住者の場合
