スペインの観光免許証。 登録、税金、要件

バレンシア地域（「Comunidad Valenciana」）のスペインの賃貸不動産市場では、バレンシア地域で賃貸活動を展開するための正確な要件、義務、プロセスに関して大きな混乱が生じています。 この点に関して何十もの情報要求を受けた後、私たちはクライアントや連絡先から要求される最も一般的な質問を明確にするためにこのレポートを詳しく説明することにしました。

以下の条件を満たす物件です。

・利用に対して対価が発生する場合。

– アパートがすぐに空室になる場合。

– アパートの「用途」または「運命」が「観光」である場合

– 「定期的に」行われる場合。 定期的とは、 ONE 以下の場合のうち

– 大手観光事業者・会社が家賃を管理している場合

– 観光チャネル (インターネット、新聞など) で宿泊施設を公開する場合。

– 「会社」ではない場合でも、不動産のメンテナンスと修理、ルームサービス、アパートやトイレなどの清掃、私服やアパートの備品（シーツ、タオルなど）の洗濯、荷物の保管、等

そう、 「居住」目的で不動産を賃貸している場合, 家族や個人が「観光」ではなく「生活」のために中長期的に賃貸している場合、あなたの不動産はこの「観光不動産」規制の対象外となります。 「住宅の家賃」は、一般賃貸法（または「レイ・デ・アレンダミエントス・ウルバノス」）によって規制されます。 したがって、これらの正式な登録要件に従う必要はありません。ただし、以下で説明するように、スペインの税金のために賃貸収入を申告する必要があります。

2.- バレンシア地域で観光客向け賃貸活動を展開するにはどのような手続きが必要ですか? 

ホリデー レンタル バレンシア レジストリ (HRVR) への登録。

– 4 ～ XNUMX 件の物件のみを借りる場合は、 "特定の".

– 4物件以上借りる場合, 次に、「」として登録する必要があります。会社" or 「ビジネスディーラー"。

ただし、バレンシアの登記簿に不動産を登録しないことに決めた場合でも、あなたの不動産は次のセクションに記載されている品質と設備の法的基準を満たしている必要があります。

都市適合性証明書

15年2018月7日の法律第XNUMX号の発効以来、観光許可を取得するにはその地域の市庁舎からの報告が必要となります。 このレポートは「Certificado de Compatibilidad Urbanística」と呼ばれています。 この文書は市庁舎によって発行され、その物件が観光活動を発展させるための建築法の要件を満たしていることを確認します。

品質と設備の法的基準

登録されているかどうかにかかわらず、観光目的で賃貸として市場に提供されるすべての不動産は、「スタンダード」、「プライマリー」、または「スーペリア」のいずれかの分類について法律で定められた要件を満たさなければなりません。 不動産を登録するには、少なくとも「標準」要件を満たしている必要があります。

　 法律の附属書 では、これらの分類ごとの要件を用語で詳しく説明します。

法律で定められた要件に加え、物件は居住、保全、清潔といった完璧な状態で顧客に提供され、すべての公共設備とサービスが入居初日から準備が整います。

買い手が明示的にそれ以上の金額に同意する場合を除き、所有者は手付金/保証金/保証に従って顧客に 250 ユーロを超える金額を要求することはできません。

居住許可・居住証明書が必要

物件には居住証明書 (「Licencia de ocupación」または「Cédula de Habitabiridad」) が必要であり、すべての白物家電と、完璧な状態で完璧な衛生状態で使用できる設備が備え付けられている必要があります。

素朴な土地にある家は土地の区分を変更する必要があります 

不動産が田舎の土地にある場合は、この使用を許可するために土地の分類を変更する必要があります。 これは「Declaración de Interés Comunitario」と呼ばれる非常に複雑なプロセスで、市庁舎が地方政府の聴衆のもとで土地の使用変更を承認します。

3.- その他の正式な義務

法律で義務付けられている最終的な正式な義務および納税義務に加えて、次のことを特に推奨します。

1. 建築士証明書: 不動産が法律上の要件を満たしているかどうかを確認するには、専門家のアドバイスを受けることが非常に重要です。 したがって、建築家が物件を訪問し、その物件が賃貸の準備ができているかどうかを証明し、賃貸契約書を準備する必要があります。 緊急計画。
2. エネルギー性能証明書: 最近のスペインの規範では、家主は賃貸物件に対してエネルギー性能証明書を取得することが義務付けられています。 したがって、この証明書は、不動産を賃貸市場に提供する前に取得する必要があります。 エネルギー性能証明書の要件の詳細については、ここをクリックしてください。
3. 住宅保険： 家主として、容器、内容物、民事責任をカバーする保険に加入することを特にお勧めします。 レンタル時の保険について詳しくはこちらをご覧ください。

すでに不動産の保険に加入していて、それを賃貸することに決めた場合、それは非常に重要です。 あなたは保険会社に通知します この事実について。 そうしないと、保険会社が申告されていない活動によって生じた損害を補償しない可能性が高くなります。

4.- 登録プロセス

a) フォーマット

公式フォームに記入する必要があります。 ここをクリックして入手してください。 このフォームは「責任宣言」（または「責任宣言」）であり、含まれる詳細および情報が真実であり、含まれるコンテンツに直接責任があることを、あなた自身の責任の下で宣言および確認するものであることに注意してください。

したがって、含まれている情報が正しくない場合（たとえば、寝室の最小サイズが 8 平方メートルであると宣言した場合、実際にはそれより小さい場合）、虚偽の証言や詐欺などの責任を負う可能性があります。

したがって、自分の物件が「スタンダード」に達するためにすべての条件が必要であるかどうか、または自分の物件が「プレミアム」物件であるかどうかを確認するために 100% 確信が持てない場合は、建築家と調査サービスを契約してください。そしてあなたの財産がこれらの条件を満たしていることを確認し、証明するためです。

b) 登録

フォーマットに記入したら、アリカンテ、バレンシア、またはカステリョンにあるバレンシア政府事務所のいずれかに提出する必要があります。

登録完了を確認する書類が届きます。 登録番号を取得したら、活動から派生したすべての広報、フォーマット、契約などに登録する必要があります。

5.- 罰金

義務的な登録を行わずにサービスを提供すると、次のような結果が生じる可能性があります。

• 最高90.000ユーロの罰金
• その土地での活動の最長 3 年間の停止
• 所有者に最長3年間の活動停止

6.- よくある質問

はい。 あなたの登録番号は、あらゆる種類の情報、広報、広告主などに表示されなければなりません。各住居に割り当てられた登録番号です。

部屋だけを貸すことはできますか?

いいえ。 不動産は全額賃貸しなければならず、所有者がそこに住むことはできません。

この物件を標準の短期賃貸料として借りてもいいですか?

はい。 ただし、法律では観光ルートでの「標準家賃」の広告を認めていないため、この方法では観光登録簿への登録を取り消す必要があります。 物件を借りる場合には、次の XNUMX つの方法があります。

• 標準家賃に登録します。 賃貸契約に基づく短期または長期の賃貸料をいい、観光目的以外での使用をいいます。 このようにして、この家を観光チャンネル（たとえば AirBNB など）で公開することはできません。
• 観光利用の登録。 この場合、不動産は観光チャネルで宣伝できます。

ゲストのためにエントリーブックを保管しておく必要がありますか?

はい。 すべての顧客が記録された帳簿を保管する必要があります。この帳簿は、物件がある場所の地元の警察署またはグアルディア シビルで入手する必要があります。

3.- アンダルシアの観光客向け家賃 (マラガ、グラナダ、アルメリア、セビリア、カディス)

「アンダルシアの観光レンタル活動」とは何ですか?

これは、Airbnb、Homeaway、Booking などのオンライン プラットフォームを使用して、住宅やアパートを休暇用 (永住目的ではない) に借りて提供するアクティビティです。

観光客向けのレンタル活動を実行するには、以下のいくつかの要素と最小要件を考慮する必要があります。

• 屋外の各部屋 (またはパティオ) に直接換気を行い、一種の窓を暗くするシステムを設置します。
• すぐに使用できるよう、必要な設備がすべて十分に備え付けられている必要があります。
• 次の場合、部屋および室内の固定要素による熱調整。
  XNUMX月からXNUMX月：冷蔵
  XNUMX月からXNUMX月：暖房
• アパートメントには救急セットを備え付ける必要があります。
• その地域の観光情報、観光客の関心のあるレジャーエリア、サービス、交通手段、町の地図、観光ガイドが必要です。
• この家には、すべてのゲストが利用できる苦情および請求用紙が用意されています。
• お客様の出入り口のハウスクリーニングを徹底します。
• ユーザーが発生したすべての疑問や事件を解決できるように、電話連絡先番号をすべてのユーザーに提供する必要があります。
• マニュアルシートと各デバイスの説明書。

最後に、すべてのユーザーは、家の施設、ユニット、設備の使用、ペットの室内への入場、喫煙者の制限、使用制限エリアなどに関する内部規則に関する情報を持っていなければなりません。 緊急計画の手順とライセンスに関する文書。

3.- アンダルシア地方の観光地家賃には居住証明書が必要です

家を観光目的で使用できるようにするには、 観光目的の占有許可 法令 28 / 22 による。BOJA No. 28 (11 年 02 月 0216 日)。

「観光目的の占有許可」を取得するには、次の XNUMX つの方法があります。

1.- 「居住証明書」のある住宅 、1988年以前に入手。

この場合、同じ「居住証明書」が「観光許可」の取得に有効となります。

2.- 居住証明書のない住宅 1988 年以降に建てられました。

このような場合、観光目的の占有許可は、市庁舎の計画部門の一般登録簿で申請する必要があります。 必要な書類:

1. 申請書: コピー 1 部と地籍参照を提供する原本 1 部
2. DNI、NIE、または CIF のコピー。
3. 法人の場合は再代表証明。
4. 対応する料金の支払いを証明するもの。

この場合、次のような技術文書の提示も必要になります。

• 有能な技術者によって作成および署名された説明的およびグラフィックの証明書。次の内容が含まれている必要があります。
  • 工事完了日
  • 建物の様子や設備についての説明。
  • 不動産の地籍および登記簿の識別。
  • 市庁舎の都市計画管理のモデル 14 文書に基づく、技術者の責任宣言書または公式大学が発行したその他の文書。

アンダルシアのツーリストレンタルの占有許可を取得したら、 アンダルシア観光登録簿への登録は必須です, 観光客向けレンタル住宅宿泊サービスの提供を実行するには、これらすべてを備えて、観光を担当する地方自治体に「責任宣言」と呼ばれる文書を提出する必要があります。この文書の内容は次のとおりです。

• 家の識別に対応するデータ:
• 地籍参照
• 占有ライセンスに基づく容量
• 所有者と通知のアドレスのデータ。
• 活動を実行する人の識別とそれを可能にする肩書き

3.- スペインでの観光客の家賃活動から得られる家賃に対する税金要件と義務

a) 観光地家賃収入に対する納税申告

不動産を所有していて、それを永住権として使用しない場合、 毎年、不動産の納税申告書を提出する必要があり、これは、不動産が賃貸であるか、賃貸されていない場合でも同様です。 そしてこれは、 年次納税申告。

そして、不動産を借りて「収入」を受け取ったら、収入を受け取ったと同時に申告しなければなりません。 四半期ごとの宣言.

不動産を借りると、スペインのスペインの「所得税」の対象となる「所得」を受け取ります。これは、「スペインの税務上の居住者」か「スペインの非居住者」かによって異なります。

居住者の場合、税金は居住者所得税（IRPF-「Impuesto de la Renta de lasPersonasFisicas」）であり、非居住者の場合、税金は非居住者所得税（IRPFNR-「Impuestode la RentadelasPersonasFísicasNoResidentes）。

「スペインの税務上の居住者」である場合は、年次税申告書（モデル100）で賃貸収入を申告する必要があります。

ただし、スペイン以外の居住者である場合は、次の方法で非居住者所得税（モデル210）で所得を申告する必要があります。

–四半期ごと：  あなたがあなたの財産を借りているとき、あなたはそれらが生成された年の同じ四半期にこれらの収入の宣言を持っています。 したがって、この投稿では、賃貸料が「観光」目的である場合を考慮しましたが、また、「住宅」目的で賃貸することもできます。 どちらの場合も、ヤーットの特派員の四半期に収入を申告する必要があります。

 「住宅賃貸」とは、「住宅」を目的として賃貸する場合で、中長期の家族や個人が「観光」ではなく「生活」のために賃貸することを意味します。

– 毎年: 居住者または非居住者として、税金の年次申告 (IRPF /IRPFNR) を行う必要があります。 したがって、非居住者として不動産を借りていない期間には税金を支払う必要があり、これは翌年の年末に申告されます。

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 例：

あなたは非居住者であり、2022年XNUMX月に観光用不動産の家賃を取得します.

1.-四半期ごとの宣言： 同じ四半期にその収入を申告する必要があります。 これらの宣言の提示は、四半期終了後20日前に行う必要があります。 この例の場合、20月からXNUMX月の四半期の家賃収入は、XNUMX年前に提出する税申告書で申告する必要があります。^th 4月2022の

2015年の残りの期間、この物件にはそれ以上の家賃はありません。

2.-年次宣言： その後、翌年の2016年末までに、税務申告書を提示し、賃貸されていない期間の支払いを行う必要があります。

したがって、観光目的で不動産を借りる場合は、不動産を登録する法的義務とともに、四半期ごとに、その後は毎年、その年の残りの期間、所得を申告する税務上の義務があることに注意してください。

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b) 観光客用レンタル品には VAT を支払う必要がありますか? 

この質問について市場には大きな混乱があります。 純粋に、賃貸収入はVATの対象ではありません。

そう、 住宅または観光の両方の目的であなたの財産を使用する場合、請求書を作成する必要はありません、そしてトランザクション 付加価値税は課税されません.

しかし、これはあなたが受け取る収入が賃貸のみである場合に備えています。 ただし、ホテルに似た他のサービスを提供する場合は、次のようになります。

• レストラン、食事、朝食
• アパート内の清掃
• タオルやシーツなどの洗濯に。

これらの場合、あなたはしなければなりません 請求書の作成 & 付加価値税を請求する あなたのサービスに。

要件は次のとおりです。

• 各ゲストへの請求書を作成します
• 付加価値税 (10 %)
• VAT を四半期ごとに申告する
• VATを毎年申告する
• 税務署に士業登録をするには
• 四半期ごとに所得税を申告するには
• 所得税を毎年申告するには

c) 観光客の家賃収入に対して支払う税金はいくらですか?

上記を明確にしたので、今度は別荘を通じて受け取った収入をどのように支払うかを検討します。

EU加盟国+アイスランド+ノルウェーのいずれかにお住まいの場合、家賃から受け取った正味金額に、  あなたは減らすことができます:

• 不動産の取得に対して支払われる住宅ローン（または不動産の購入に使用されるその他の種類のクレジット）の比例利子（資本ではありません）。
• 比例議会税、ゴミ収集、住宅保険、コミュニティ料金など。
• 比例リフォーム、メンテナンス、家具、設備、水道、電気、インターネットなど。
•  マーケティング、広報、弁護士など
• 不動産、家具、家電製品の償却

重要な注意： ある国に居住している場合 EU外 (米国、英国、カナダ、メキシコ、ロシアなど)、その後、 控除できません 上記の元 課税ベースからのペンス。

したがって、非居住者のスペインの所得税の最も重要な違いは次のとおりです。

• EU居住者+ノルウェー+アイスランド：
  1. 上記の費用から課税のベースを減らすことができます
  2. 税率：19％
• EU以外の居住者
  1. 課税のベースは、いかなる項目によっても減額することはできません。 そのため、家賃で受け取った収入額は全額課税されます。
  2. 税率24％

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 例：  

「A」はコスタブランカに恒久的な家として使用されていない家を持っており、Airbnbまたは他の同様のプラットフォームを介してそれを借りることに決めました。

• 得られた家賃の申告： 家の価値は150.000ユーロで、6.000年4月、2022月、XNUMX月、XNUMX月のXNUMXか月間で得られた総家賃はXNUMXユーロでした。

1. カウンシル税。 年間500ユーロです。 したがって、500/12 * 4 = 166,6EURです。 これは、家を借りた4か月間のカウンシル税の比例額です。
2. 住宅ローンの利息：「A」はその年に1.200ユーロの住宅ローンの利息を支払ったため、400ユーロは賃貸期間に相当します。
3. コミュニティ料金：年間600ユーロなので、200ユーロはレンタル期間に相当します。
4. ガベージコレクション：150 /年。 したがって、50ユーロはレンタル期間に相当します。
5. 住宅保険：350 /年。 したがって、33,1EURはレンタル期間に対応します。
6. マーケティング費用の支払い：300ユーロ
7. 水、電気、ガス、インターネット：450ユーロはレンタル期間に相当します。

総経費：1.599,7ユーロ。 これは、「A」が受け取った収入から差し引くことができる合計金額になります。 そう：

6.000 – 1.599,7 ユーロ = 4.400,3 ユーロ

4.400,3ユーロの金額が支払われます 税金836,057ユーロ、以下のスケールに従って：

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I.- 2023 年の税率 –  の物件の賃貸によって得られる収入 非財政居住者 :

• EU国民+アイスランド+ノルウェーの場合は19％：税の基礎から、これらの国民は次の概念から差し引くことができます：-電気、水、電気。 カウンシル税（IBI）、所有者のコミュニティ、改革の費用、資産の維持と修理、住宅ローンの利子と償却。
• 非EU国民（米国、英国、カナダ、メキシコなど）の場合は24％： 課税ベースから、これらの国民は上記の費用のいずれも控除できないため、課税ベースは24％で全額課税されます。

II.- スペインの税務居住者の賃貸料の税率

税率 定期所得
収入	税率
最大12.450€	19％
12.450-20.200€	24％
20.200-35.200€	30％
35.200-60.000€	37％
60.000-300.000€	45％
+ 300.000€	47％

 

貯蓄に対する税率
収入	税率
最大6000€	19％
6000-50.000€	21％
50.000-200.000€	23％
+ 200.000€	26％

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そして、この税の宣言は、2年の適切な四半期に行われた2021つの宣言で行われるべきでした。このように：

– 20月とXNUMX月に取得した家賃は、XNUMX年より前に行われた四半期宣言で宣言されている必要があります。^th 7月2022の。

– 20月とXNUMX月に取得した家賃は、XNUMX年より前に行われた四半期宣言で宣言されている必要があります。^th 10月2022の

• 今年の残りを宣言する： その家は恒久的な家ではないため、「A」は、その年の残りの期間、家が空であることを申告し、支払わなければなりません。 したがって、これは支払われます:

–所得税の年次宣言。 「A」がスペイン居住者であった場合、2022年31.12.2022月末まで、「A」が非居住者であった場合、XNUMX年XNUMX月XNUMX日以前。

帰属税 – 不動産が賃貸されていない期間にかかる税金

その年の間に賃貸されなかった期間の資産はどうなりますか？

賃貸物件があなたの恒久的な家ではない場合は、賃貸されていない時間の税金を支払う必要があります。 この税金は平均 地籍値から計算された0,4-0,5％であり、次の年の終わりまでに宣言されます。

この例の場合、2022 年の「空」不動産に対するこの税金は、2023 年末までに提示される必要があります。

4.- ビジネス活動としての観光地家賃

非居住者向けの観光地家賃 – VAT か否か?

スペインの非居住者がスペインの不動産を借りる旅行者に対する税金の影響。

純粋に、 不動産の家賃には付加価値税がかかりません。 この VAT 免除には、以下のあらゆるタイプの家賃が含まれます。

• 短期賃貸・観光賃貸
• 中期賃料
• 長期家賃

この理由は、スペインのシステムでは次のことが考慮されているためです。 「ビジネス」や「商業活動」ではありません 不動産を借りるとき（ツーリストレントの観点でも）

しかし、「観光客向け家賃」には付加価値税がかからないと言う場合、次の状況を考慮する必要があります。

• ケース 1.- 非恒久的施設。 営業活動はありません

オーナーは、独自のマーケティング ツールを使用するか、AirBNB、Homeaway などの他の外部オンライン プラットフォームを使用して、宿泊施設をゲストにレンタルするだけです。

ゲストとの連絡はオーナーが直接行います（鍵の管理、ゲスト受付、緊急事態、メンテナンスなど）。 オンラインプラットフォームは、マーケティング面と家賃の宣伝、予約、そして家賃の支払いと徴収の管理のみを扱います。

また、所有者は、年のある時期に不動産を「ビジネス」の利息なしで賃貸し、年間一定の期間を私用に確保しています。

所有者は、清掃、園芸、メンテナンスなどの地元の専門サービスと契約することができますが、これは従業員としてではなく、家賃を払って「独占的に」活動することになります。

このような場合の家賃は、 VATの対象にはなりません。

• ケース 2.- 非恒久的施設 – ビジネス活動なし

同じ非居住者オーナーが、家賃と合わせて、ルームクリーニングサービス、衣類のクリーニング、さらには食べ物や飲み物まで提供します。

このような場合、VAT はオーナーがゲストに「ホテル サービス」を提供するときに適用されます。 このような場合、適用される VAT は 10 % となり、オーナーはこれらのサービスに対してゲストに対して別の請求書を作成する必要があります。

しかし、どれが「ホテルサービス」とみなされるのでしょうか?。 ここで次のことを区別する必要があります。

• クリーニングおよびその他のサービスは、チェックアウト前およびチェックアウト後にのみ提供されます。 これらのサービスは、宿泊施設をゲストの適切な使用条件に維持するために提供されるため、「ホテル サービス」とはみなされません。
• 毎日の客室清掃、衣服のランドリーサービス、食事（朝食、夕食など）：この場合、サービスは「ホテルサービス」に分類されるため、VATが適用されます。

• ケース 3.- 恒久的施設 – ビジネス活動

非居住者所有者は、清掃、メンテナンス、顧客サービスと受付、鍵の保管などのために家に常駐する XNUMX 人以上の従業員をスペインで契約することにしました。

この場合、所有者は、特に家賃を得る目的で人を永続的に雇用している（社会保障、労働契約、または永続的な専門家契約）ため、これは「事業活動」とみなされます。 VATの対象となる.

実際、この理由により、所有者は次のようにみなされます。 事業活動における「雇用主」、そしてこの活動はスペインでは「恒久的施設」とみなされ、スペインでは「恒久的施設」を有する非居住者として税金と正式な義務が課せられます。

• ケース 4.- ビジネス活動

同じ非居住所有者は、従業員と永久契約を結んでいない場合でも、不動産の賃貸料を全期間または重要な期間にわたって譲渡、契約、または下請けするために「賃貸エージェント」または「プラットフォーム」からサービスを契約することを決定します。年間を通じて、確定した支払い、補償その他の期間。

この場合、ゲストのコミュニケーション、チェックイン、チェックアウト、メンテナンスなどを直接処理するのはエージェント/プラットフォームです。オーナーはエージェントから最終ユーザー/ゲストと連絡を取ることはなく、プラットフォームが最終ユーザー/ゲストと連絡を取ることはありません。賃貸契約期間中に物件を使用/賃貸する場合、独占的なアクセス権と権利を有します。

したがって、スペインのシステムでは、オーナーが家賃を開発するための「ビジネス」構造を持っていなくても、契約した同じエージェント/プラットフォームがそれを持っているとみなします。 したがって、最終的には「ビジネス」活動が展開されるため、所有者はビジネスを行っているとみなされ、家賃はビジネス活動とみなされ、この活動はスペインでは「恒久的施設」とみなされ、規制の対象となります。スペインにおける「恒久的施設」を有する非居住者としての税金と正式な義務。

税の影響

• 付加価値税21％
• 保持率 19 % 

それでは、永続施設に関する最後の両方のケースにおいて、所有者がフォローアップする正式な義務はどれでしょうか? 芸術を追いかける。 Ley 164/37 の 1992、以下のもの:

1. 税金の対象となるかどうかを決定する活動の開始、変更、停止に関する申告を提出します。 これを VAT 税の受動的主体として「登録検閲」と呼びます。
2. 行政から納税者番号を要求し、それを伝え、確立された場合には認定します。
3. 規制で定められた内容に合わせて、すべての業務に対して請求書を発行し、提出します。
4. 商法およびその他の会計基準の規定を損なうことなく、規則で定義された方法で確立された会計および記録を維持します。
5. 第三者との経済活動に関連する情報を定期的に、または政府の要請に応じて提示します。 四半期モデル 303 (VAT)、およびモデル 115 (保持)
6. 対応する申告・決済を提出し、その結果生じる税額を入力します。
7. 年次概要宣言。