スペインの不動産の売却にかかる税金。 キャピタルゲイン

スペインの不動産を売却することに決めた場合は、売却時に支払わなければならないキャピタルゲイン税について知るのに役立つ次の概念に注意してください。

1.- 取得価格: これは、不動産購入の完了時に売主に支払われる不動産の総額です。

2.- 買収費用: これは、公証人手数料、土地登記手数料、譲渡税、弁護士費用など、価格に加えて支払った費用と税金の合計です。

3.- キャピタルゲインを削減するために受け入れられた改革: キャピタルゲインを減らすために、物件内で行われたリフォーム費用は必ずしも認められるわけではないことに注意してください。 「構造的」とみなされる改革のみが、この税を減額する可能性がある概念です。

通常、敷地内で行われた工事やリフォームは、通常「市長許可」の対象となる敷地内の構造改革の一部である場合には控除の対象となりますが、建設の構造部分に影響を与えないその他の工事については控除の対象となりません（ 「最終著作権ライセンス」）。

「市長作品ライセンス」の場合、スペイン政府は、これらのタイプのライセンスの適用に使用される建築家のプロジェクトにリストされている金額を控除対象として受け入れることを使用しています。 これらの建築家のプロジェクトには、行われる作業の経済的な調査が含まれており、作業の総コストとして考慮されます。 総費用としてリストされている金額は、キャピタルゲインごとに控除可能とみなされる金額です。

どの作品が各ケース (メジャー作品とマイナー作品) に該当するかをよりよく理解するには、以下を参照してください。

メジャーワークスライセンス

これは、複雑な技術を必要とし、経済的に重要な工事に対して市庁舎から取得する建築許可です。 このため、これらの作業は安全性、居住性などに関する規制によって規制される必要があります。

Major Works License を取得するには、建築家やエンジニアなどによって ARCHITECT PROJECT を作成する必要があります。

原則として、次の場合には大規模建築許可が必要となります。

• 住宅全般のリフォームを行っております。
• 住宅の構造に影響を及ぼす工事（基礎、躯体、外壁、屋根など）
• 建物の高さ、つまり容積を増やします。
• 防火に関する行為。
• 取り壊し、または分譲地。
• 建物や住宅の用途変更。
• 商業施設のコンディショニング。
• 新築工事。
• 建物の共通要素に影響を与える作品。

マイナーワークスライセンス

リフォームなどの軽微な工事も許可が必要です。 ただし、これらはプロジェクトや専門プロジェクトを必要としない単純な作業であり、コストははるかに低くなります。 これらの例としては、小規模なリフォーム、壁や外装材の変更、室内装飾プロジェクト、建築上の障壁の除去、舗装の変更、キッチンやバスルームのリニューアル、暖房、下水道、配管、電気の設置、調査、試食などが挙げられます。

4.-キャピタルゲインの保持： 不動産売却では、売主がスペインの非課税居住者である場合、販売で合意された価格の 3 % が保留されますが、売主には支払われません。 買い手は、売り手から支払われるキャピタルゲインの「前払い」として、価格の 3% を「保留」し、スペインの税務署に預ける義務があります。

キャピタルゲインの計算

スペインの不動産を売却すると、ベンダーにキャピタルゲイン責任が生じます。

支払う資本利得税は、売却の「純利益」の 19 % です。

販売の「純利益」を取得するには、次の式に従う必要があります。

売却価格 – 取得価格 – 取得にかかる費用と税金 – 物件の「構造改革」費用

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キャピタルゲイン計算の例： 

• 2015年に200.000ユーロの価格で転売物件を購入しました。
• その瞬間、あなたは費用の24.000％である12 EURを支払いました：10％の流通税+ 2％の公証人、土地登記所、弁護士費用など。
• 次に、17.000ユーロで内部改革を行いました（床の耕作の変更、プールの修理、新しい窓）。
• 数年後、あなたは20.000ユーロの価値でガレージを建てました

次に、260.000EURの価格で今すぐ販売することにしました。

キャピタルゲインとはから来た この 塩?

注: 計算を行う前に、スペイン政府が 17.000 ユーロ相当の「内部改革」を除く上記のすべての概念を減税に考慮することをお知らせする必要があります。 その理由は、「構造」改革ではない「内部」改革は税制優遇の対象にならないからである。

次の式を使用します。

260.000 （販売価格） - 200.000 （買収価格） - 24.000 （取得にかかる費用および税金） - 20.000 (ニューガレージ) =

16.000 EUR

これが売却によって得られる「純利益」になります。

キャピタルゲインの税率は19％であるため、キャピタルゲインの税額は次のようになります。

16.000 * 19％= 3.040 EUR

キャピタルゲインの支払い方法

1.- スペインの非課税居住者向け

あなたはスペインの非課税居住者であるため、キャピタルゲインの支払い方法は次のとおりです。

• 販売の完了時：3％の保持: 販売完了時に、スペイン政府は購入者に販売価格の 3 % を留保するよう強制します。 したがって、合意された全額を受け取ることはできません。 買主は総額の 3 % を保持し、税務署に預ける義務があります。 これは「販売完了と同日」に行われます。

注：上記の例に従って、販売価格が260.000 EURの場合、購入者が行う保持は260.000 * 3％=になります。 7.800 EUR.

• 4か月前 販売完了後：キャピタルゲインの宣言 視聴者の３８%が EU 国民と非 EU 国民の両方に適用されます）: 売却完了後、6 か月以内にスペインの税務署に「キャピタルゲイン申告書」を提出する必要があります。 この申告では、あなた (またはあなたの弁護士) が上記の例に従って税金を計算する必要があります。 この場合、お支払いいただく金額は 3.040 ユーロです。

注: ここで説明されているように、この取引から得られる CG は 3.040 ユーロです。 より高い金額 (7.800 ユーロ) で保留されたため、その差額についてスペイン政府に「信用」があることになります。

したがって、スペイン政府が CG 税としてあなたから 7.800 ユーロを徴収した場合、最終的な税額は 3.040 ユーロにすぎないため、スペイン政府は差額を「返金」する必要があります: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

この払い戻しを請求するにはどうすればよいですか？ あなたの弁護士は、税務署に提示するために、同じキャピタルゲイン宣言にこの事実を含める必要があります。

2.- スペインの納税居住者の場合の資本利益: 

あなたが「スペイン納税居住者」とみなされている場合（スペイン居住者としてスペインで所得税を支払っていることを意味します）、キャピタルゲインを計算すると、税金に関して次のようなメリットがあります。

• 永住権には資本利益なし: 売却する不動産が永住権の場合 (「永住権」として 3 年以上使用している場合)、次のようなメリットがあります。
  • あなたが 65 歳未満の場合: 永住権として使用する新しい不動産の取得に「再投資」された売却額について、CG を支払う必要はありません。 この「再投資」を実行するには 2 年間の猶予があります (これらの金額を投資しないまま 2 年間が経過すると、全額課税されます)。
  • 65 歳以上の場合: 販売で得た金額に対して CG を支払う必要はありません。 これは、新しい不動産に「再投資」しない場合でも同様です。
• 3％の保持なし：販売が完了すると、保持が適用されない状態で、購入者から価格の全額を受け取ります。

注：通常、所有者は「スペインの税務上の居住地」と「スペインの居住地」を混同します.

言い換えれば、人々はスペイン国家警察で取得した「スペイン在留カード」または「住民証明書」だけで、自分が「納税のためのスペイン居住者」であることを証明するのに十分だと考えていますが、残念ながらそうではありません。

「スペインのレジデンスカード” (or “スペイン居住証明書「）」は、「納税者」としての納税上の考慮事項を変更するための有効な文書ではありません。

スペイン居住カード（または証明書）は、警察が特定の地域の居住者をより適切に管理できるようにするために、あなたがスペインに「住んでいる」ことを宣言するためにのみ役立ちます。

税金のためにスペインの居住者になるために、そして通常のスペイン市民としてスペインで税金の支払いを開始するには、 スペイン居住者の税務証明書 スペイン税務署またはスペイン税関によって発行された場合、出身国ではなくスペインで税金の支払いを開始します。

また、あなたがあなたの国から税務署にあなたがスペインの税務上の居住者であり、あなたがあなたの国の税務上の居住者として継続することを望まないことを宣言する必要がある場合-

したがって、スペイン居住者でなくても、非居住者の所得税を申告して支払う必要があるため、現在支払っている税金を税理士に確認してください。

非居住者の売却の場合の 3% の留保に関するいくつかの質問

販売者からの 3% の保持率を実践する理由は何ですか?

それは、売主が得たキャピタルゲインから得られる税金がスペインで支払われるというスペイン政府の保証を意味するからです。

 3% の留保金が支払われなかった場合はどうなりますか?

買主が留保を実行しない場合、スペイン政府は、売却の対象となる物品または不動産の当該支払いに対する債務を執行することができます。

これにより、買主が支払いを行わなかったり、売主に支払いを保留したりした場合、最終的には債務の実行手続きが行われ、彼の場合は取得した不動産が差し押さえられる可能性があります。

3% の留保が適用されたら、販売者は何をする必要がありますか?

販売署名日から 210 か月以内に、モデル XNUMX の納税申告書を提出する必要があります。

この場合、キャピタルゲインの計算結果よりも少ない金額が源泉徴収された場合、つまり、売主から 10,000 ユーロが源泉徴収され、キャピタルゲインの計算結果が 15,000 ユーロとなった場合。 、販売日から 5,000 か月以内に、210 モデルのプレゼンテーションで残りの XNUMX ユーロを寄付する必要があります。

それ以外の場合、売主がキャピタルゲイン税の支払いから生じる金額を超える金額を源泉徴収した場合、売主はその金額の返還を求める権利を有します。 発売日からXNUMXヶ月以内にご提示いただく必要がございます。

この時点で重要なことは、スペイン政府に 3% の返還またはその保留の一部がある場合、売主はその対象となる納税義務を事前に遵守していることが必要となることです。彼は非居住者という概念においてスペインで所有者としての義務を負っていた。 それは、スペインのすべての不動産所有者が非居住者として義務付けられている、第二の居住地に対するIRPFNRの年間帰属所得税の提示です。 通常、この義務は XNUMX 年間義務付けられます。 言い換えれば、スペイン政府は帰属所得税を正規化することや、売却日以前の過去 XNUMX 年間を超えて支払わないことを要求することはない。

スペイン政府は保留された 3% の超過分を返還するまでどれくらいの時間が必要ですか?

政権は超過分の保留分を返還するまでに 6 か月の猶予を与えられています。 6 か月後、行政は遅延利息とともに当該金額を返還する義務があります。

場合によってはスペイン政府が返還を実行するのに XNUMX 年以上かかる場合があるため、返還の期間には特に注意する必要があります。

また、行政には販売日から最長 5 年 210 か月の猶予期間があることも考慮する必要があります (モデル XNUMX 法第 XNUMX 条 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) 返品または返金を実践するため。 したがって、払い戻しを得るまでに XNUMX 年以上かかる場合は、専門家にサービスを依頼して、払い戻しを受ける権利の有効期限を無効にする必要があります。

スペインで不動産を寄付する場合、3% の留保を実践する義務はありますか?

スペインにある不動産の寄付の場合、これらは無料であるため、対価を支払う必要はなく、寄付金の価値の 3% を差し控える義務もありません。 寄付をするか、モデル 211 を通じて寄付を入力します。

マンション解散・共有所有権消滅の場合、3％の源泉徴収は義務ですか？

通常ではありません 。 言い換えれば、マンションの解散は中立的な処分行為であり、当事者のいずれにも財産譲渡は発生しません。 したがって、利益があるとは考えられません。

しかしながら , 共同所有者の一人がその者に属する部分を超える部分を授与された場合 , この場合、当該部分は共有者にとってキャピタルゲインとなるものとみなされることになります。 保持を実践する必要があります。 当該超過部分の3％ .

つまり、例えば「A」と「B」がスペインに不動産を所有しており、「A」が65％、「B」が35％を共有するケースがあったとします。 この場合、マンション解散が発生し、各自が財産の50％を保有することが確定した場合には、「B」は出資額に加えて15％を取得したものとみなされます。 つまり、35% の価値を寄付すると 50% の結果が得られ、その 15% の余剰がキャピタルゲインとみなされ、「A」はその 3% の価値の 15% を保持することを強制されます。 「B」。

同様に、「B」が財産の 35% に加えて、50,000 ユーロの現金会話を受け取る別の例があると想像してみましょう。 同様に、現金による報酬は「B」の既存資産の 3 つであるため、XNUMX% の留保の対象となります。

ベンダーの他の税金-PLUSVALÍA

主に、PLUSVALÍAは、購入と販売の時間から、あなたの財産が存在する土地の価値の増加に対する税金です。 市役所からの特定の基準に依存するため、売却前に計算する立場にないのは唯一の税金です。

このような場合、買い手から売り手への留保は、この税金の支払いをカバーするのに十分です。 全体的に、売り手が販売後に国を離れるとき。

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