毎月の支払いが滞っている場合、スペインの銀行は通常、未払いの住宅ローンを実行するための 2 つの解決策を提示します。
1.- 公売 – 禁輸措置
一定回数の毎月の住宅ローンの未払いが発生すると、銀行はその不動産を裁判所に訴え、差し押さえ手続きを開始します。 この瞬間、住宅ローンの費用は遅延利息によって増加し、裁判所の手続きに関わるすべての費用（弁護士、検察官、公費、裁判官）が借金に加わります。また、顧客が返済を希望する場合は、住宅ローンの借金で財産を失った場合、新たに発生した費用と合わせて住宅ローンの総額を支払わなければなりません。 したがって、銀行が裁判所に要求を提出した瞬間、顧客は遅延した支払いを支払うことだけを避けることはできず、その後住宅ローン総額が要求され、それを支払うだけで残りの費用は銀行が支払うことになります。発作を取り消します。
差し押さえ手続きが完了すると、銀行はその不動産を裁判所に公売にかけます。そこで潜在的な買い手は特別価格で不動産を購入することができます。場合によっては銀行が支払う同額となります。 何かが残った場合、債務者は残りを銀行に支払わなければなりません。 したがって、銀行は、債務者がどこにいても、そして残りの生涯にわたって、借金が全額支払われるまで、債務者に逆らうことになります。 一方で、遅延利息や出費により負債は増加します。 これがスペインのシステムです。
残念ながら、不動産のオークションで支払われた価格は、最終的な市場価格よりも大幅に低くなっています。 場合によっては、オークションで不動産が市場価格の 25% で販売されることもあります。 それで、財産を失ったにもかかわらず、まだ銀行にお金を借りている多くの債務者の中に生じる状況については、もうお分かりいただけたと思います。
2.- 差し押さえ – ダシオン・アン・パゴ
場合によっては、銀行は公売で不動産を売却することに興味がなく、支払いとして不動産の所有権を取得することを好み、以前の禁輸プロセスで発生した費用や出費を回避して債務を帳消しにします。
これは「ダシオン・エン・パゴ」と呼ばれます。 これは、銀行が借金の支払いとして不動産を取得することに同意し、その瞬間に借金が帳消しになることを意味します。 つまり、債務者は財産を譲渡した後、借金は帳消しになります。
場合によっては、その時点の市場における不動産の現在価値が何であれ、銀行は債務の 100% の帳消しを受け入れないことがあります。 そこで、彼らは更新評価を申請し、得られた金額の借金を帳消しにすることになります。
これら両方のケース（完全なキャンセルまたは部分的なキャンセル）では、以下の理由から、状況は債務者にとって禁輸よりも有利です。
– 完全キャンセルでは、債務者が財産を譲渡し、借金はキャンセルされます。
– 部分的キャンセルでは、債務者は不動産の更新された商業価値を受け取るため、最終的なオークションで得られる価格よりも高い価格で不動産を譲渡します。
最悪のシナリオは、銀行が公売でその不動産を売却することを決定することです。その売却で得られる価格は非常に低い可能性があり、銀行は債務者が生存していても、残りの借金について債務者に対抗することになるからです。スペインから。
私たちの仕事はこれを避けることです。 したがって、お客様が当社のサービスを契約する場合、当社はお客様の銀行と仲介し、「ダシオン・エン・パゴ」ソリューションに到達するために銀行と交渉することができます。
