スペインの不動産の共有所有権の終了またはコンドミニアムの消滅
コンドミニアム（EC）の消滅（または「共有所有権の解除」）は、分割できない資産の所有権を譲渡することで構成され、共有所有者のXNUMX人が資産の完全な所有権を残りの所有者に取得します。そして、多くの場合、（金銭かどうかにかかわらず）補償金を支払って終了します。
不動産に「コンドミニアム」または「共有所有権」が表示されるのはどのような場合ですか?
- 2人以上で不動産を購入する場合、 共有持分の割合を共有する
- 相続の場合, 法律または遺言により、確定した財産の所有権が相続人に比例して共有されることが確認されたとき。
- その他の 裁判所または司法手続き
通常、共有所有権の終了を進めるには 2 つの方法があります。
1.- 法廷で検討され、財産が共有所有者の一人にのみ譲渡されることが確認された司法合意がある場合。
2つの例：
a) 離婚; 離婚の場合、夫婦が所有する財産はどちらか一方のみに帰属することを定める裁判所の判決がある場合。
b) 裁判所における共同所有権の正式な消滅。 共同所有者の取り消しが決定される別の司法手続きが行われる可能性があります。
どちらの場合も、裁判所の判決はスペインの制度で提示され、共有所有者の 100 人だけが不動産の XNUMX% を取得するプロセスを開始するために使用されます。
2.- 当事者間の合意: 部品の XNUMX つを他の当事者に販売する
共有所有者の一方がその部分をもう一方に購入または売却することを決定する可能性は常にあります。
共有権消滅の主な利点は何ですか?
この取引の主な側面は、共有者の一人が残りの共有者から共有所有権の一部を「取得」するため、税金に直接関係しています。 税務上の観点から、この取引は「販売」として課税されません。.
スペインの地域に応じて、「販売」には販売価格の 6 ～ 10 % の税金がかかります。 ただし、EC では 0,5 ～ 1,5 % しか課税されません (地域によって異なります)。
これは、離婚または別居の場合に行われる典型的な取引です。
例：
「A」と「B」は結婚し、マラガに 150.000 ユーロのアパートを購入しました。 2年後、彼らは離婚することを決意し、「A」がアパートを取得することに合意しました。 「A」は「B」に 75.000 ユーロを支払い、その部分を取得します。
EC とみなされ、この取引の税金は 8 % (アンダルシア譲渡税 = 6.000 ユーロ) ではなく、1,5 % = 1.125 ユーロとなります。
結論: この取引は販売ではなく EC とみなされ、「A」+「B」は 6.000 – 1.125 ユーロ = 4.875 ユーロを節約します。
したがって、EC は次のような場合に最適な選択肢です。 離婚。
重要!: ただし、宿泊施設に追加料金が請求される場合は、 住宅ローン, 不動産は相手方 (この例の場合「A」) が完全に取得できても、銀行は「B」を住宅ローンから除外することを受け入れない場合があります。 このようなことが起こった場合、 土地登記簿上「B」はその不動産の外にありますが、銀行が抵当権の抹消に同意しない場合、「B」は引き続きその管理者であり、したがって債務者であり続けることになります。銀行への住宅ローン.
この望ましくない状況を回避するには、共同所有者の一人に不動産を残す決定を下す前に、銀行から事前にアドバイスを受けて、不動産を手放す当事者の住宅ローンの状況を確認することが重要です。 このようにして、最初にマンションの消滅に署名し、その後、新しい住宅ローンの正式な手続きを進めるのが適切です。
課税への従属は、報酬の「金銭的性質」によって決まります。 つまり、マンションの消滅とみなされますので、物品で補償する場合は「物々交換」（「スワップ」とも呼ばれます）であることが理解され、その取引は「売買」とみなされることになります。 」となり、「売上」として課税されます。
他の部分を「買う」ための支払いがない場合、または司法/裁判所の判決がない場合はどうなるのでしょうか? 一方の当事者が、その部分を他方に「与える」または「寄付する」ということはあり得るでしょうか?
これは可能ですが、「共有所有権の消滅」とはみなされないため、この概念による税制上の優遇措置は受けられません。 「寄付」としてみなさせていただきます。
そして、次の場合には、 「寄付金」については、地方税である寄付金税による規制が必要となりますので、地域によって規制が異なります。
バレンシア地域の場合、寄付金には、親と息子の間の寄付金額から最大 100.000 ユーロまでの税金が無料になるという特典があります。 しかし、この税金の骨化は、夫婦間の寄付には適用されません。 したがって、不動産所有者の一部を配偶者である他の人に寄付した場合、高額の税金を支払うことになる可能性があります。
共有所有者が結婚していない場合、贈与税はさらに高くなります。
したがって、マンションまたは共有所有権を消滅または解散する決定を下す際には、適切な法的アドバイスを受けることが非常に重要です。
説明したように、支払いのない EC は「寄付」とみなされる可能性があります。 EC にとって非常に重要な点は、相手方への「支払い」または「補償」が必要であるということです。 言い換えれば、財産を離れる人は、その財産を取得する人によって「支払い」または「補償」されなければなりません。 支払いがない場合、その取引は「贈与」とみなされ、その取引は「寄付」として課税される可能性があります。 そして、「寄付」には相続よりもさらに高い税金が課されるため、これは考慮することが非常に重要です。 「贈与税」はかつては「相続税」と同じであり、夫婦間の贈与には相続税ほどの軽減や恩恵はありませんでした。
支払いが別の資産で行われる EC は「販売」とみなされる場合があります。: 買収側からの補償が別の資産を使用して行われる場合、その取引は「スワップ」とみなされ、「売却」として課税される可能性があることを知っておくことが非常に重要です。
バレンシアのコミュニティ、このオプションは重要な財政上の利点を提供するため、関連する税金 (法的文書化された行為税) では 1,5 % 以上の公証費用が発生します。また、商品の一部の財産が補償と引き換えに譲渡される場合、財政的には、購入オプションではなくこのオプションの方が望ましいため、後者には 10 % の税帰属が適用されます (他の地域では、この税金はおそらく 8 ～ 10 %)。
最後に、税金の場合は、 非居住者、 万一に備えて 「過剰な裁定」は存在せず、パートナーにパートを与えた場合、パートナーから留保される 3% はありません。
しかし、 過剰な判決と金銭賠償でマンション消滅事件、非居住者の所得税法の統合本文の第 25.2 条によると、 超過額については 3 % の保持を実践する必要があります 財産上の変更と建物の価値の更新があった場合に限り、この税金の清算が可能になります。
誰かが所有する対応する部分を超えて受け取る場合、「超過裁定」が発生します。 例えば、「A」が65％、「B」が35％を所有する不動産の場合、解散すると「B」が65％を取得します。 「B」が当初保有していた35％を超える受領額は「超過裁定」とみなされます。
ソース：
– 24 年 1889 月 XNUMX 日の国王令。
– 一般的な財政管理。
– 王立立法令 1/1993、24 月 XNUMX 日。
– 非居住者税法。
