スペインの「用益権」 – 不動産を使用する権利
スペインの不動産および不動産の使用権
不動産所有権における「用益権」とは、所有者ではない不動産を使用し、そこから利益を受ける権利です。 入居者であるのに家賃を支払わないようなものです。
つまり、物件の所有者と利用者は別人です。 このようなオーナーを「」と呼びます。裸のオーナー"。
「裸または裸の所有者」は不動産の所有権を持っている人です。 しかし、この権利は「用益権者」に明示的に与えられているため、彼らはその不動産を「使用」することも、その不動産に「住む」ことも、その不動産を「借りる」こともできません。 実際、用益権者が許可しない場合、ヌード所有者はその不動産に「アクセス」する権利がない可能性があります。
「用益権」は、その不動産に「住む」、「借りる」、「使用する」権利を持ち、希望に応じて「裸の所有者」へのアクセスをブロックする権利を持っている人たちです。
この概念を次の方法でわかりやすく説明しましょう。
不動産の法的な「所有権」は、次のような法的権利のグループで構成されます。
- 不動産を制限するには (たとえば、通行権を使用して)
- 不動産を債務（住宅ローンなど）の保証として使用するため
- 物件を借りるには
- 物件を使用し、その恩恵を受けるため
1.- スペイン用益権の憲法
フォーム
用益権は次の方法で構成できます。
- おかげで 法的規定 。 現在、州レベルで法的に用益権が認められる唯一の事例は、 死別した配偶者.
- By 法的取引 これは、死亡原因（遺言上の用益権）または生前、無償か有償か（寄付など）によって確立されます。 次に、生体内構成を行うことができます
能力
usufruct を取得するために特別な能力は必要ありません。 ただし、所有者が法人の場合、用益権の最長期間は 30 年です。 法人がその日より前に消滅した場合、用益権も期限切れになります。
用益権を確立するには、用益権の目的物を処分する権限が必要です。
同時用益権
用益権が複数の人に有利に同時に確立された場合、次の規則が適用されます。
- 用益権は財産共同体の規則によって統治される
- 憲法制定時に生存していた複数の人々に有利に確立された用益権は、最後に生き残った者の死亡とともに消滅します。
- 遺言用益権の場合、用益権者間で増額する権利は、相続人に対して定められた条件によって規制されます (民法第 987 条および第 982.1 条)。増額する権利は、XNUMX 人以上の者が同じ相続財産または相続財産に割り当てられた場合に発生します。当事者の特別な指定がなく、その一部が遺言者に先立って死亡するか、相続を放棄するか、または相続を受け取ることができない場合。
- 用益権が寄付によって設定されている場合、寄付者が別段の希望をしない限り、増加する権利はありません。。 寄付が夫婦共同で行われた場合には例外があり、寄付者が別段の定めがない限り、増額する権利があります。
連続した用益権
これは、時間をかけて互いに相続する複数の人々に有利な用益権が確立されたときに発生します。 この場合、用益権は XNUMX つではなく複数あり、それぞれが前の用益権の終了時に開始されます。
憲法の権利が遺言であり、数人が連続して呼び出された場合、用益権は二親等を超えない限り、または遺言者の死亡時に生存している人々に有利になされた場合にのみ有効となります。
用益権の権利と義務は、用益権を構成する権原によって決定されるものであり、それ以外の場合は民法によって定められるものであり、これについては次のセクションで説明します。
用益権の成立前の義務、それと同時の義務、および最終的な義務を区別することができます。
用益権の憲法制定前の義務
それらは次のとおりです。
- 在庫を作成するには 。 用益権の期限が切れたときに物を受け取る人の利益を保護するために、用益権者は目録を作成し、担保を提供する必要があります。 目録は、所有者またはその正当な代理人からの召喚状によって実行され、家具を評価してもらい、特性を説明する必要があります。 特定の書式は必要ないため、公的文書または私的な文書で行うことができます。
- 保証金として手付金をお支払いいただくため 。 その目的は、用益権者の義務の遵守を確保することです。 保証金は個人的なものでも現物のものでもよく、いずれの場合でも、上記の義務の遵守を保証するのに十分なものでなければなりません。
売却または寄付された不動産の用益権を留保した売主または贈与者、および法律によって付与された用益権の割り当てに関する未亡人の配偶者は、その後結婚を契約しない限り、この保証を提供する義務を免除されます。
在庫義務と保証義務の両方 免除できる , 用益権の種類に関係なく、誰かに害を及ぼさない限り。 分配は、用益権者の要求に応じて、裸の所有者から、または司法当局から行われます。 遺言者の遺言による調停も可能です。 分配が行われるには、明示的な声明が必要です。
違反
用益権者が目録を作成したり担保を提供したりする義務を遵守しない場合、次のような結果が生じます。
- 裸の所有者は、用益権者から不動産の所有権を剥奪し、不動産を管理下に置くこと、家具を売却すること、公共効果または名義または無記名の信用権を所有権の登録に変換することを要求することができます。 公的債務は銀行や公共施設に預けられており、資本金または現金と動産の売却価格は安全な証券に投資されています。 管理下に置かれた資産の権益および商品は用益権に属します。
- 裸の所有者は、液体製品を用益権者に引き渡す義務を負って、管理者として資産を保持することもでき、この管理のために合意または司法的に決定された金額を差し引きます。
- 動産の場合、その芸術的価値や低価格を理由に売却を望まない所有者は、その評価額に対する法定利息の支払いを保証して引き渡すよう要求することができます。
- ただし、用益権者は、たとえ担保を提供しておらず、単純な宣誓保証の下にあったとしても、自分の使用に必要な家具の配達や、用益権と一体化した住宅に自分と家族のための部屋を割り当てることを要求することが認められています。 、およびその産業に必要な器具、工具およびその他の動産、裁判官は事件の特定の状況を考慮して決定します。
- 保証金が提供されると、用益権者は、用益権を構成する権原に従って、製品の受け取りが開始されるはずだった日からすべての製品を受け取る権利を有します。これは、保証金を提供する義務の遵守を意味します。遡及効果があります。
資産を保有している間の義務
用益権者には以下の義務があります。
- 法律または構成上の権利によって別段の許可がない限り、財産の形式と実質を保存すること。
- 所有者に次の事実を知らせてください。
- 所有者の責任で緊急に修理する必要がある。
- お客様が認識している、財産権を侵害する可能性のある第三者による行為。 これを行わなかった場合は、あたかも自分の過失によって生じた損害であるかのように、損害賠償の責任を負わなければなりません。
- 家族のよき父親のように用益権の財産を大切にしましょう。 この義務に従って、商品が使用により自然に劣化した場合、裸の所有者は用益権に対して何も請求することができません。 逆に、この義務が違反され、所有者に多大な損害が生じた場合には、所有者は、物品の引き渡しを要求し、経費と費用を差し引いた後、用益権者にその液体製品を毎年支払う義務を負うことができます。賞品。 それはその管理者によって割り当てられます。 いずれの場合でも、用益権者は、用益権の目的である物品が詐欺または過失によって被った損害について裸の所有者に対して責任を負います。
- 物の通常の修理を行う場合、所有者は彼にこの義務を果たすよう要求することができ、要求に応じない場合は、用益権者の費用で修理を行うことができます。 用益権者は、所有者が修理のために支出した金額に相当する利息を支払うか、所有者の負担で拠出金を支払わなければなりません。 臨時の修繕は裸の所有者の責任であり、用益権者は緊急に修理する必要がある場合には所有者に通知しなければなりません。
- 年間料金と拠出金、および果実の負担とみなされるものの支払いを行います。 裸の所有者は、資本に直接課せられるものを支払う責任があります。
- 用益権をめぐって係争された訴訟の支出、費用、および判決。
用益権終了時の義務
用益権が終了すると、用益権者は用益権の所有権を所有者に引き渡さなければなりません。
2.- 用益権者の権利
用益権者の権利は、構成的権原によって決定されるものであり、それを満たさない場合、またはその不十分さのために民法によって確立されるものである。
物件を利用する
用益権者は、 財産の用益権を使用する権利、取得 直接的かつ即時的な所有。
用益権が発生するとすぐに、用益権者は用益物を所有し享受する権利を取得します。
果実・収入の認識
用益権者は、自然、工業、民間を問わず、果実/賃貸料を受け取る権利があると認められます。
- 用益権の開始時点で保留中の天然果実および産業果実は用益権者に帰属し、所有者に費用を支払う義務はありません。 用益権の終了時にそれらが保留中の場合は、それらを自分のものにしますが、費用は所有者に支払います。
民事果実は XNUMX 日ごとに受け取られるものと理解されており、用益権の存続期間に比例して用益権に属します。 用益権者が用益権で与えられた土地をリースしており、これがリース前に終了した場合、用益権者は賃借人が支払わなければならない地代の比例部分のみを受け取ります。
- 現金または果物で収入または定期年金を受け取る権利の用益権では、各満期はその権利の果実とみなされます。
- 利息を生む義務または無記名権原に対する用益権では、各満期はそれらの権利の果実とみなされます。
- 用益権が、分配の満期が固定されていない商業的または産業的開発への参加による利益の享受で構成されている場合、その利益は果実とみなされます。
不動産を借りる権利
用益権者は用益権物を他人に賃貸することができますが、用益権者として締結されたすべての契約は用益権の終了時に終了します。
用益権者によって取り決められた住宅賃貸借契約は、用益権の終了とともに消滅します (LAU 第 13.2 条)。 住宅以外の使用のための賃貸借は、当事者が別段の合意をしない限り、現時点では民法の規定に準拠します。
一方、用益権が満了すると、農村不動産の賃貸借は農業年度中存続するとみなされる。 さらに、これらの契約は、所有者がその付与に立ち会っていた場合、用益権の権利が消滅した後であっても、契約に規定された期間存続する可能性があります。 農業年度中の契約の存続は義務ですが、新たな賃貸借契約を構成するものではありません。
廃棄学部
用益権は譲渡可能で抵当権のある物権です。
譲渡は有償と無償の両方で行うことができ、譲受人は設立時と同じ条件で用益権を取得します。 注意すべきこと：
- 用益権が通常持つ生涯にわたる性格により、それは譲受人の寿命ではなく譲渡人の寿命に依存します。
- 用益権者は、自分に代わる者の過失または過失によって用益物が受けた損害について責任を負わなければならず、譲渡人は譲受人の保証人になります。
抵当権に関しては、用益権者の制御を超えた出来事（例えば彼の死亡など）により用益権が終了するたびに消滅します。 それが彼の意志によるものであれば（例えば、放棄によって）、消滅は抵当権者に害を及ぼさないため、抵当権は、保証された義務が履行されるか、またはもし存在していれば通常は用益権が終了する期間が満了するまで、用益権で存続します。介入はなかった。 それに終止符を打った事実。
結論
用益権には主に次の 2 種類があります。
- "一時的" or 条件付き」: 物件の使用に期限がある場合、または条件が付いている場合。
- 生活のために： 物件の使用がユーザーの生涯にわたる場合。
用益権はローマ法に由来しており、スペイン、フランス、ポルトガル、ドイツなどのヨーロッパ大陸諸国の相続手続きや家族法では非常に一般的です。
相続手続き中, 遺言者が永住の用益権を生存配偶者に残し、不動産所有権の残りを子供に残すというのは非常に一般的です（裸所有権）。 このようにして、死亡した側は、子供たちと最終的に衝突したとしても、生き残った配偶者が住む場所を確保できるようにします。
また、用益権は広く使用されています 不動産取引において スペインでは、スペインの相続税を回避または軽減することを目的としています。 親が子供の名前で不動産を購入し、自分たちの権利用益権を保持することは非常に一般的です。 このように、買主が「用益権」のみを購入し、子供が「裸の所有権」を取得した場合、親が死亡した場合、子供は「用益権」の価値に応じた相続税のみを支払わなければなりません。彼らはすでに残りの所有者であるためです。
これを説明しましょう 例, 不動産価格が 200.000 ユーロで、親が 50.000 ユーロで評価された用益権を保持し、子供が残りの所有権 (150.000 ユーロ) を取得した場合、親が死亡した場合、相続手続きは 50.000 ユーロのみとなります。 XNUMXユーロ。 この措置により、相続税が大幅に軽減されることは明らかです。
しかし、最近の法律の解釈により、この制度は慎重に検討する必要があります。なぜなら、「裸の所有権」を子供に解釈するという親の決定は「寄付」とみなされ、納税は「」行為としてみなされる可能性があるからです。寄付"。 そして、スペインでは「寄付税」が「相続税」よりもさらに高い可能性があります。 これを回避する方法は、子供たちが「裸の所有権」の代償を自らの資金源から支払うことだろう。 ただし、これは重要な税務上の影響を伴う非常にデリケートな点であるため、用益権に関する決定を下す前に法的アドバイスを受けることを強くお勧めします。
用益権の価値は何ですか? – 用益権の価値はどのように計算できますか?
用益権の値は次の方法で計算されます。 次の計算を行う必要があります。 REST でユーザーの年齢を「89」にします (ユーザーが 2 人の場合、年齢は最も若い方の年齢になります)。最低10%。
例：
例1： 購入プロセスでの用益権の取得:
「A」+「B」には 1 つの子 (「2」と「69」) があります。 「A」は 72、「B」は 200.000 です。二人ともスペインに XNUMX ユーロで家を購入することに決めました。 取得の過程で、つまり売却が完了する前に、将来の相続税の軽減を目的として、用益権を保持し、残りの所有権を子供たちに残しておきたいと弁護士に指示します。
用益権の価値: 89 – 69 = 20。
20 は物件の合計価格からの % で、次の式で計算されます。
200.000 * 20 % = 40.000 ユーロ。 これは、不動産の用益権の価値であり、A+B が負担する価格の「金額」です。
同様に、子供たちは評価額160.000ユーロの残りの財産権を保持します。
この例に従うと、A+B が死亡した場合、子供たちは自動的に 40.000 ユーロを受け取り、所有権の 100 % が統合され、40.000 ユーロに対してのみ税金を支払います。
1+2 は「購入プロセス」で所有権を取得したため、所有権の価値に対して「購入税または譲渡税」を支払うことになります。 そのため、「相続税」ではなく「譲渡税」を支払うことになります。
例 2.- 遺言/相続による用益権の取得:
前の例では、A+B はスペインの不動産を 100% 自社で購入しました。 彼らはその財産を自分たちの名前だけで生涯保持し、相続によってそれを子供たちに渡すことにしました。
このようにして、A+B はスペイン語遺言書を作成し、次の内容を示します。
- 「A」が死亡した場合、財産の A 部分は次のように分配されます。
- 「B」は家の「A」部分の用益権を受け取ります
- 子供たちは不動産の残りの所有権を受け取ります（「裸の所有権」）。
- 「B」が死亡した場合も同様です。
この場合、「A」が死亡した場合を例にとると、その所有権は「B」に移転され、裸の所有権は子供たちに移転されます。 そしてこれは、スペインの相続手続きで最後の「A」遺言を実行することによって行われます。
その後、「B」が死亡すると、1+2 は相続を通じて財産の用益権を取得します。
この例では、1+2 は相続を通じて用益権を受け取っているため、この取得に対して「譲渡税」を支払うことはありません。 彼らは用益権の価値40.000ユーロに対して「相続税」を支払うことになります。
