「用益権」 不動産を享受し、使用し、利益と賃貸料を取得する権利です。
「裸の所有権」 は 用益権の後に残る財産所有権であり、用益権が存在する間は使用または処分する権利を与えません。
多くの場合、買主が税理士のアドバイスやインターネット上の一般情報に導かれて、用益権を自分たちで取得し、その子供たちが不動産の残りの所有権を取得することで不動産を購入するようアドバイスされていることがわかります。これは私たちが「裸の」または「裸の」所有権と呼ぶものです）。
彼らは、用益権が親に次のことを可能にする制度であるため、相続税の軽減に役立つ可能性があるという考えに基づいてこれを行っています。
– 相続税を軽減する: 購入では、親が用益権を取得しますが、これは通常、不動産価格の低い割合であり、残りは子供が直接取得します。 したがって、将来、親が死亡した場合、子供はすでに多額の財産を所有しているため、子供は親の用益権部分の相続税のみを支払えば済みます。
– 財産の管理を維持する。 用益権は、子供がそれを使用する権利または決定する権利を有する可能性を除いて、親（またはその他の用益権者）が親の希望に応じて家を使用することを許可します。
そのため、両親が亡くなってしまうと、 用益権は自動的に消滅し、子供に直接引き継がれ、子供たちは不動産の 100% 所有者となり、親が持っていた用益権の価値に対する相続税のみを支払うことになります。
相続を減らす別のオプションは、売却をパーセンテージに分割することです。つまり、各人が不動産のパーセンテージを購入することです（たとえば、30％を親に、残りを子供に）。ただし、これではどちらにも与えられません。共有者はその財産を「使用する権利」を持ち、独占的に享受します。 つまり、あなたは他の共有者に対して不動産の共同所有者になることができますが、誰にも用益権の排他的権利を持たずに、あなたとその全員がその不動産を共同で使用する権利を有することになります。財産の独占的使用。
ただし、用益権は相続税を軽減するために推奨されますが、用益権を取得した場合、取得税を支払うことができることを明確にする必要があり、このために、私たちは XNUMX つの側面を処理します。
– の購入による用益権の取得 再販
– の購入による用益権の取得 新しい建物
– による用益権の取得 継承 or 寄付
I.- 再販または中古品の購入における使用権
再販物件の取得には、付加価値税（新しい建物の取得時に支払われます）ではなく、「譲渡税」（ITP）がかかります。
- 付加価値税（VAT） マドリッドに支払われ、通常は不動産の 10 % です
- 流通税 地域に支払われる金額は地域によって異なります。バレンシアは 10%、カタルーニャは 10% ～ 11%、マドリードは 6%、アンダルシアとバレアレス諸島は 8% から始まるスケールです。
したがって、再販物件を取得した場合、 譲渡税は取引の総額に対して支払われ、各所有者は取得した権利に比例して支払います。。 用益権を取得した者に対して、当該権利を表すパーセンテージが計算され（通常、用益権の存続期間に関連する）、残りの共有所有者に残りが割り当てられます。 それぞれが、割り当てられた割合に応じて譲渡税を支払います。
しかし、スペインの税法に従って、再販の購入によって用益権を取得した場合、親/用益権者の死亡時、相続手続きにおいて、子供/ベア所有者は、再度、その一部を支払わなければなりません。譲渡税は両親が支払ったため、取得時に支払わなかった。 これは、「」と思われるので、違和感がありますが、二度払い譲渡税については、法律で非常に明確に定められています。 したがって、 譲渡税法、明示的に以下を確立します。
「用益権で不動産を取得したときに分割された所有権と裸/裸の所有権を統合する場合、用益権の期限の順守または用益権者の死亡により統合が発生した場合は常に、裸の所有者が必要になります。譲渡税の清算/支払い、用益権の初期価格の 100 %
したがって、親の死亡により子供が用益権を取得した場合、 彼らは相続税を支払わないだろう その価値について。 彼らが支払う税金は、 流通税.
例をあげてみましょう:
A + B は用益権で再販物件を 150,000 ユーロで購入します。「裸の/裸の所有者」は 2 人の子供、I と II です。
用益権の価値は 60,000 ユーロです。
ベア所有権の価値は 90,000 ユーロです。
この取引では、ITP (譲渡税) の 10% (バレンシア地域) が支払われ、結果として 15,000 ユーロとなります。 A + B は 6,000 ユーロ、I + II は 9,000 ユーロを支払います。
A + B が死亡したため、財産の用益権はその子供たちに移ります。 この場合、子供は用益権の取得に対して相続税を支払う必要はありません。 彼らが支払うのは、その価値に対する譲渡税です。 したがって、9,000 ユーロを支払う必要があります。 そして、これは、たとえ両親が用益権を取得した時点でこの価値に対してすでにこの税金を支払っていたとしてもです。
したがって、相続手続きであっても用益権の取得には相続税が課税されるのではなく、「譲渡税」または「仕入税」が課税されます。
したがって、この概念は、最初に裸の所有権を取得し、後に用益権の終了によってドメインを統合する人が、最初の取得を行わず、その後、用益権の XNUMX 回目の取得を行わないというものではありません。 コンセプトは、裸の所有者が不動産を購入し、最初にその代金を支払うとき、 単一の買収を行うただし、不動産の総額に対する税金の全額を支払う必要があり、その税金の支払いが行われます。 XNUMX つの異なる段階で:
– 一部は、裸所有権の取得時に支払われ、裸所有権の価値に相当します。
– 残りの部分は、用益権者の死亡により用益権が取得されたときに支払われ、最初の購入日における用益権の価値または割合に相当します。
II.- 新築住宅の購入における用益権
新築の建物を取得した場合、 建設者は、用益権と裸の所有権を別々に購入するという買主の意図を最初から知らされなければなりません。。 そして、これは、ここで説明したように、用益権者は譲渡税を支払うため、VAT（通常、新しい建物の購入時に支払われる税金）を支払わないからです。
アート。 VAT 法の 20.23°1 には次のように記載されています。住宅、車庫、およびその附属設備を目的とする享受物権の憲法および伝達は VAT から免除されます。に設立された地域オフィスに加えて、さらにローカルカスタマーサポートを提供できるようになります。」
一方では芸術。 芸術に関する VAT 法の 4.4。 LTPOAJD の 7.5 には次のように記載されています。VAT が免除されている不動産の使用権および享受権の憲法および譲渡は譲渡税の対象となります。
したがって、新しい建物の購入による用益権の取得は譲渡税の対象となります。
例: 前のケースの場合:
A + B は用益権で新しい建物の不動産を 150,000 ユーロで購入し、裸の所有権は 2 人の子供 I と II が購入します。
用益権の価値は 60,000 ユーロです。
ベア所有権の価値は 90,000 ユーロです。
この取引では、次の税金を支払います。
– 用益権の取得の場合: ITP (10%) = 60,000 ユーロ
– ベア所有権の取得の場合: VAT (10%) + ベア所有権の価値の AJD の 1.5% = 9,000 ユーロ (10% VAT) + 1,350 ユーロ (AJD -印紙税)
A + B が死亡すると、財産の用益権がその子供たちに移ります。 子供たちは、用益権の価値を相続税 (ISD) としてではなく、譲渡税として支払わないでください。 したがって、9,000 ユーロ (ITP の 10%) を支払う必要があります。
したがって、結論として、買主が用益権として自分たちのために購入し、残りを子供たちのために購入する意図がある場合、相続税の場合には、その代わりに、その相続人が相続税を支払うことが望ましいという考えを削除する必要があります。 「用益権部分」であるため、取得日に支払われなかった譲渡税の部分を支払わなければなりません。
また、新しい建物の場合、建設者はそのように組織することに同意しない可能性があるため、購入の最初の瞬間から建設者に用益権の意図を知らされなければなりません。
III.- 相続により以前に取得された用益物
上記は、不動産の購入によって得られる用益権を指します。 用益権が相続または寄付によって取得された場合、用益権者の死亡時に適用される税金は、当該権利の取得が購入によって行われたものではないため、「譲渡税」(ITP) ではありません。寄付または相続によって。 この場合、 用益権者が相続税を支払うことになる.
結論：
– 用益権が用益権者によって取得された場合 購入プロセス、新規であろうと再販であろうと、用益権者の死亡時に裸の所有者が当該用益権を取得すると、支払いが行われます。 ITP (購入税/譲渡税)）、相続税はかかりません。
- の場合 新しい建物の購入、裸の所有権から分離された用益権制度での購入により、次の適用が生じます。 2 つの個別の税金: 譲渡税 (ITP) 用益権の価値について。 そして VAT+ AJD (印紙税) これは、裸の所有権の残りの購入額に適用されます。
– 用益権者が用益権を取得した場合 相続または寄付によって課税されます。 相続税と贈与税 用益権者の死亡について。
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