スペインで不動産を購入する際に弁護士を利用する必要があるのはなぜですか? スペインで不動産購入手続き中の公証人および弁護士/弁護士.
スペインの購入プロセスは他の国と非常に似ています。 スペインのシステムに対する外国人投資家は、母国との多くの類似点に気づくでしょう。
しかし、しかし、また、 多くの違いが見つかるかもしれません。
最も顕著な違いは位置と機能です。 弁護士 と 公証人 機能します。
I.- 他のヨーロッパ諸国での例:
A) 英国のプロセス: 英国の購入および譲渡プロセスでは、公証人は不動産売却のプロセスにまったく関与しません。 売り手と買い手は、それぞれが担当する弁護士の助けを借りて取引を支援します。 そして、買い手の弁護士と売り手の弁護士が、最初のステップから完了まで販売プロセスを管理し、不動産の名義変更、価格、税金の支払いなどを行い、伝達します。両方の弁護士が契約を締結し、各当事者が義務を履行するように配慮し、税金を支払い、支払いを整理して受け取り、新しい所有者への不動産の登記を完了するなどの手続きを行います。
結論として: 公証人は英国の伝達システムに参加していない 不動産の売買には XNUMX 人の弁護士/弁護士がおり、XNUMX 人は買主側、もう XNUMX 人は売主側に担当し、プロセスのすべての段階に参加します。
B) 大陸ヨーロッパのプロセス: フランス、ベルギー、スイス、オランダ、ドイツ、その他: これらの国では、不動産の売買プロセスにおいて公証人の立ち会いが不可欠です。 公証人がすべてを行います。 イギリスのシステムとは異なり、大陸システムでは、買い手と売り手の両方の当事者が、最初から最後まで取引の仲介者として公証人を使用します。そして、公証人は次のようにします。
- 当事者の概算、および契約による取引の正式化。
- 各当事者の義務の履行の管理。
- 不動産の法的、行政的、税務調査を行います。
- 不動産の都市および建築に関する研究。
- 彼は販売によるすべての支払いを行い、受け取ります。
- 販売証書を完成させます。
- 新しい所有者に代わって土地登記簿への登記を完了します。
- 売買による税金の報告と支払い
- 水道、電気、地方税などの契約変更を行います。
結論： これらの国における売買プロセスにおける弁護士の役割は次のとおりです。 ゼロ。 賢明な訴訟による訴訟が発生した場合を除き、弁護士はこのプロセスには関与しません。
II.- スペイン語のプロセス
スペイン語を購入するプロセスは、「イギリス」と「大陸」という XNUMX つのシステムを組み合わせたものであると言えます。
スペインの輸送プロセスでは、公証人は非常に重要ですが、完全な保証と安全性を備えた購入をするには十分ではありません。 フランス、ベルギー、オランダなどの他の国と同様、公証人による正式な手続き（または「エスクリトゥーラ」）を経なければ、売却は土地登記簿に登録できないため、購入プロセスにはスペインの公証人の立会いが不可欠です。 ”）。
公証人は次のような重要な情報もチェックします。
– 当事者が売買する能力。 つまり、買い手が購入する法的能力を持ち、売り手が販売する法的能力を持っている場合です。
– 物件の制限と料金の調査。
– 建築許可やライセンスなどの資産文書の調査。
– 支払い方法等の確認
しかし、「大陸」の公証人とは異なり、スペインの公証人は上記の機能以上のことは行いません。 つまり、スペインの公証人の役割については次のとおりです。
- 法的および都市主義的研究: 公証人は、コンサルティング計画として不動産の建設/都市調査を行うことはありません。 不動産に関する情報は、地籍局、市庁舎、都市開発局、計画開発局、地方局などのさまざまな情報源にありますが、購入プロセス中にスペインの公証人によって参照または検証されることはありません。
- 公証人は、不動産が建設に対して何らかの罰則や罰金を課されているかどうかを確認しません、またはたとえば、取り壊し命令。
- 公証人は不動産の登録をチェックしますが、スペインでは、大多数の公証人が不動産の登録をチェックします。建築罰金、および罰金は不動産/土地登記簿に記録されない.
- 将来の開発プロジェクトの検討や検証は行われていない 財産に影響を与える可能性がある（収用、将来の高速道路、さらには都市化プロジェクトなど）。
残念なことに、スペインでは買主が専門の弁護士の助けを借りず、完璧な公証人による正式な手続きを経て購入を完了し、地籍と土地登記簿に完璧に記録されているケースがあります。 つまり、形式的には完璧です。 その後、 購入手続きの後、彼は免許や職業証明書（「居住証明書」）が不足していること、さらには高速道路プロジェクトなどの収用命令さえ出されていたこと、あるいはその不動産に都市化税や都市化税の一部が課せられていることを発見した。公道拡張などのために土地を行政に譲渡または譲渡しなければならない場合 .
公証人による計画調査の欠如により、次の特性に特別な問題が生じます。
– 都市化における不動産: 例えば、建設者は都市開発や都市化インフラを完成させなかったが、完成せずに都市化工事が行われ、それは所有者によって完成され、場合によっては支払われなければならない。
– 素朴なエリアまたは田舎の不動産、住宅、または別荘: これらの物件は通常、都市部の郊外の田舎にあります。 これらの物件、通常は別荘や別荘には、次のような問題が発生する可能性があります。
* ライセンスまたは建設業の不足 主な住居の
* 建設業許可または最終的な延長許可の欠如 本館またはその付属施設（プール、ガレージなど）。
* プロットの境界の特定または定義の問題 または土地など。
* 都市計画および建設に関する罰則、罰金、または取り壊し命令など。
– 深刻なインフラ問題を抱える古い住宅の別荘やアパート またはプロジェクトや改善などの開発が保留中です。
上記の情報はスペインの公証人によって取得されることはありません。
残念ながら、スペインでは、不動産に影響を与える法律、行政、計画情報が、土地登記簿のように単一の情報に凝縮されていません。 スペインでは、土地登記簿の情報は不可欠ではありますが、完全ではありません。
スペインの不動産/土地登記簿に含まれる情報は、不動産に影響を与える必要な情報をすべて収集しているわけではありません。
- 契約と支払い: 公証人は不動産の支払いを準備したり、売買契約を選択したり作成したりしません。 したがって、買主は公証人に購入代金を支払いません。 スペインでは、代金の一部、または代金の一部が弁護士、不動産業者、売主に支払われます。
当事務所では、お客様が購入代金の支払いのために公証人の銀行口座を尋ねてくることがありますが、スペインでは公証人は支払いを受け取っておらず、支払いは売主に直接支払わなければならないと伝えると驚かれることがあります。 、または彼の弁護士、または不動産業者に
- 土地登記所への所有者の登録と変更: 公証人による売買証書の署名により購入手続きが完了すると、公証人は土地登記簿への取引の登録に進む義務はありません。 したがって、この管理を行っている公証人もいるし、それを認識していない公証人もいます。 また、登録業務を行う公証人であっても、買主が明示的に要求しない限り、購入登録をしに来ないでください。
私たちは弁護士として、売主が自らの権利書さえも土地登記簿に登録されていないことに気づいたという状況を数多く見てきました。 購入時に、現在の所有者は公証人のところへ行き、購入が完了すると、公証人が登録手順を完了するために必要な措置を講じてくれると確信していたので、公証人に登記手続きを行うよう指示しませんでした。土地登記簿。 つまり、公証人は決してそんなことはしなかったのです！ したがって、何年にもわたって、前所有者が公証人に命令を出さず、あなたの手続きにおいて弁護士の支援を受けなかったために、不動産が依然として前の所有者に代わって存在していたことがわかりました。
- 水道契約、電気契約、その他の地方税の所有者の変更: 公証人は、水道契約、電気、その他固定資産税や地方税などの所有者の変更を管理しません。
また、公証人は、これらのサービスの支払いを買い手の銀行口座に口座振替で行うよう手配することはありません。
- 地籍の所有者の変更/市税: 公証人は、地籍の当事者の所有権の変更を管理しません。 彼らは土地台帳に連絡しますが、これが行われることに同意せず、所有者の銀行口座への口座振替による税金の支払い命令を渡すよう土地台帳に指示します。
- 居住証明書 このサイトの他のセクションで説明されているように、購入者は「居住証明書」とも呼ばれる居住証明書を取得する必要があります。 新しい不動産（建設業者から直接購入した不動産）については、公証人はベンダーに有効な居住証明書の提供を要求しません。
不動産業者: 上記に加え、スペインでは不動産活動は規制されていません。 不動産を市場に売り出す活動は「無料」です。 エージェントの職業が厳しく管理および規制されている他の国との違いとして、スペインではこれは当てはまりません。
そう、 スペインでは、不動産業者がプロ意識を持って対応するという保証はありません。、または単に、市場で提供している不動産の合法性について知るための最低限の法的認識を持っているということです。
したがって、評判が良く、安定したエージェントを選択することをお勧めします。 そのためには、企業の資格情報を尋ね、フォーラムやソーシャルメディアでエージェントの評判を確認してください。
では、なぜスペインで弁護士を使って購入することが適切な決定となるのでしょうか?
上で述べたように、完全なアイデアを持ち、購入プロセスに関する情報を得るには、地元、地域のさまざまな情報源、土地登記所、計画部門から情報を入手し、建築家やその他の専門家などに相談する必要があります。これらすべてはスペインの公証人によって行われるわけではありません。
これを行うには、さまざまな情報源からすべての情報を入手し、必要な法的および行政上のすべての点をチェックできる弁護士のサービスを受ける必要があります。
それに加えて、残念なことに、このプロセスは非常に複雑なので、 すべての弁護士が不動産取引の支援に適しているわけではありません。 したがって、あなたの言語を話し、不動産法に精通している弁護士が必要です。 建設および都市計画法の専門家になる、そして建築家、その他の専門家や技術者とともにチームに数え、必要な情報をすべて入手し、不動産の購入に関するすべての側面を完了するのに十分な能力とスキルを持っていること。
したがって、この段階で購入の決定が固まったら、弊社 TLA は次のことをアドバイスします。
– 弁護士と契約する。 弁護士を名乗って「法律サービス」を提供したり、「法律顧問」を名乗ったりする企業や代理人がいますが、実際には弁護士ではありません。 場合によってはスペイン語ですらないこともあります。
– スペイン登録の弁護士と契約する。 自分の国で弁護士を利用する誘惑にかられないでください。 購入のシステムとスペインの購入プロセスを知っているのは国内の弁護士だけです。
– 弁護士はあなたの言語を話さなければなりません。 自分の言語を話せない弁護士の会社は避けてください。
– 弁護士が都市法と建設法の専門家であることを確認してください。 不動産法の専門家である必要がありますが、都市計画や建築についての理解も必要です。
そして、気に入った物件が決まったら…。
お問い合わせ！
