Aschreiwung vun illegalen Gebaier - FUERA DE ORDENACION

Allgemeng Aspekter

Spuenesch Reglementer etabléieren, datt fir e Bau Zougang zu der Propriétéit Enregistrement ze hunn, Notaire mussen verlaangen, datt d'Bau Lizenz gëtt, an all Konstruktioun Dokumentatioun, dorënner d'Finale Aarbecht Zertifikat, etc.

Dëst ass wat Royal Legislative Decret Seven/2015 vum 30. Oktober seet (konsolidéiert Text vum Landgesetz)

Wéi ass d'Situatioun vun deene Gebaier, déi ouni Baulizenz gebaut goufen?  

An dëse Fäll seet datselwecht Landgesetz a sengem Artikel 28.4 fest, datt déi Konstruktiounen, Gebaier an Installatiounen, zu deenen et net méi ubruecht ass, Moossnamen ze huelen fir d'Stadrechtlechkeet erëmzestellen, déi hir Ofbau implizéieren, wéinst dem Oflaf vun der Limitatioun entspriechend Perioden, kann Zougang zum Immobilieregister hunn.

 Wat ass den Zweck vun engem Gebai "ouni Lizenz" fir Zougang zum Immobilieregister ze hunn?  

De fundamentale Grond dofir ass datt e Bau, deen net Deel vum Immobilieregister ass, net Deel vun enger legaler Transaktioun ass. Dat ass, Dir kënnt net kafen, verkafen, ierwen, hypotheken, Steieren bezuelen, etc.

Mat deem, Zougang zu der Immobilie Enregistrement, erlaabt de Bau den Objet vum legale Verkéier ze sinn, an en Deel vum Besëtzerrecht vum Besëtzer sinn. An desweideren, implizit implizit datt déi Propriétéit kann net ofgerappt ginn, ofgerappt, oder soss zerstéiert vum Rechtssystem. Mat deem de Proprietaire also d'Propriétéitsrecht iwwer dee Konstruktioun konsolidéiert, och wann et ouni Lizenz gebaut gouf.

Wann de Bau ouni Lizenz gebaut gëtt, an d'Immobilieregister geet, ass et komplett legaliséiert? An anere Wierder, kann et als 100% legal ugesi ginn?

D'Äntwert ass komplizéiert.

Wéi mir virdru gesot hunn, heescht den Accès vun engem Bau ouni Lizenz zum Immobilieregister datt dës Konstruktioun gesetzlech sichtbar ass.

An anere Wierder , wann e Bau mat enger Baulizenz gebaut gëtt, gëtt de Gemengerot informéiert, datt e Bau soll gemaach ginn , an der spuenescher Rechtssystem hëlt Notiz vun gesot Konstruktioun. Et gëtt och informéiert, wéini dës Konstruktioun fäerdeg ass, duerch den Zertifikat vum Fäerdegstellung vum Architekt seng Aarbecht, a seng Deklaratioun an engem Notaire duerch déi entspriechend Neibauerklärung. Esou gëtt eng Konstruktioun, déi mat enger Baulizenz gebaut gëtt, automatesch vum Rechtssystem identifizéiert an unerkannt.

Wéi och ëmmer, e Bau, deen ouni eng Baulizenz gehéiert net zum gesetzleche Verkéier, well säi Bau net der ëffentlecher Verwaltung gemellt gouf . Et kann sinn, datt et e Rekord vun der Konstruktioun fir Zwecker vun Steieren, Kadaster, an Ibi ass, mä dat heescht net, datt, fir den Zweck vun der Konstruktioun Legalitéit, d'Agencen déi zoustänneg sinn fir d'Kontroll an d'Iwwerwaachung vun den Aarbechten am Territoire, vun dëser juristescher Konstruktioun bewosst ginn.

Ausserdeem, wann dat de Fall wier, dat heescht, wann d'Verwaltung sech bewosst wier, datt et illegal Konstruktioun gëtt, da misst se automatesch handelen andeems se d'Ofbriechen vun deem Konstruktioun bestellen, well se als illegal ugesi gëtt.

Wat geschitt ass, datt de Spuenesch Administratioun , wéinst dem selwechte Prinzip vu Sécherheet am legale Verkéier vu juristeschen a kommerziellen Aktiounen, kann net onbestëmmten Zäit halen fir géint déi Aarbechten a Konstruktiounen ze handelen déi illegal gemaach goufen.

Mat deem déi verschidde spuenesch regional Reglementer ëmmer eng maximal Zäitlimit festleeën, fir déi ëffentlech Verwaltungen d'Aarbechten a Konstruktiounen z'entdecken, déi ouni Lizenz gebaut ginn, an domat fäeg sinn duerch administrativ Sanktiounen, Geldstrofen a souguer Ofbaubestellungen ze bestrofen. No dëser Zäit ouni datt d'Administratioun de Bau festgestallt huet, oder ouni géint d'Konstruktioun gehandelt ze hunn, gëtt et legaliséiert a patrimonialiséiert am Besëtzer vum Besëtzer.

"Fuera de ordenación" no Regiounen

Mir schwätzen elo vun zwee Fäll, der Valencian Gemeinschaft, an Andalusien.

Fuera de ordenación an der Valencian Regioun

An der Valencian Gemeinschaft sinn d'Reglementer baséiert op Gesetz 5/2014, vum 25. Juli iwwer "Territoiresplanung, Stadplanung a Landschaft" vun der Valencian Gemeinschaft (besser bekannt als " LOTUP "), déi lescht 2019 geännert gouf, duerch d'Gesetz vum 5. Februar, dat zënter dem 8. Februar 2019 a Kraaft ass.

Dëst Gesetz etabléiert déi folgend Verfallsperioden :

Fir den Oflafzäit vun den Handlungen vun der Administratioun an dëse Fäll ze bestëmmen, ass et néideg tëscht zwee Fäll z'ënnerscheeden:

• Onentwéckelt Land, rustikal, geschützt . Fir Aarbechten, déi op net-entwéckelt oder geschützt Land sinn, et gëtt keng Verfallsperiod .

Dofir, egal ob d'Méiglechkeet vun der finanzieller Sanktioun vun deene Wierker ofgelaaf ass, kann d'Verwaltung zu all Moment d'Ofbriechen vu Wierker, déi ouni Lizenz gebaut ginn, bestellen, well, wéi mir soen, d'Recht vun der Verwaltung net virschreift.

• Urban oder urbaniséierbar Land: Am Bezuch op urban Entwécklungslänner, ass d'Limitatiounszäit fir déi Konstruktiounen, déi beim Akraafttriede vum LOTUP (August 2024) d'Verfallszäit no der viregter Gesetzgebung net virgeschriwwen haten. 15 Joer. De fréiere Statut vun der Aschränkung war 4 Joer.

An anere Wierder, et ass méiglech e Wierk ouni Lizenz ze deklaréieren soulaang et virdru fäerdeg war August 20, 2010 . Dësen Datum ass ganz wichteg, well et heescht véier Joer virun der Akraafttriede vum LOTUP, dat genee den 20. August 2014 war.

Mat deem, d'Aarbechten um urbanen oder urbaniséierbaren Terrain, déi um Datum vun der Akraafttriede vun dësem Gesetz virgeschriwwe waren, fir e Bauzäit ze hunn fir méi wéi véier Joer ze hunn (d.h. all Konstruktiounen, déi virum August 2010 fäerdeg waren), kënne legaliséiert ginn Zougang zum Immobilieregister.

allerdéngs, déi Konstruktiounen op entwéckelbare Stadland, déi ouni Lizenz nom Datum vum 20. August 2010 gebaut goufen , wéi zum Beispill 2011, 2012, 2013, etc. et wäert 15 Joer sinn .

Datselwecht geschitt mat Konstruktiounen opgebaut gemeinsam onentwéckelt Land , déi kënnen Zougang zum Immobilieregister hunn, virausgesat datt se virum 20. August 2010 gebaut goufen.

Wéi och ëmmer, a ganz wichteg, sinn déi Konstruktiounen op onbebauten Terrainen, déi ab August 2010 fäerdeg waren, dem Imprescriptibility-Regime vum Gesetz Five/2014, vum LOTUP ënnerleien.

A mat Bezuch op geschützt onbebaut Land, nëmmen déi Konstruktiounen ouni Lizenz, déi virum 1. Februar 2002 ofgeschloss sinn, kënnen deklaréiert ginn.

Dëst ass esou, well dësen Datum gläichzäiteg mam Passage vu véier Joer, déi an der viregter Gesetzgebung regéiert gouf a mat der Akraafttriede vum Valencian Urban Law 16/2003, dat den 1. Februar 2006 a Kraaft getrueden ass, wat d'Imprescriptibilitéit erstallt huet. fir geschützt Land.

Concept of Fuera de ordenación in Andalusia - "DAFO"

Datselwecht geschitt an Andalusien, obwuel et keen Ënnerscheed tëscht urban an net-urbaniséierbar ass. A béide Fäll erhéicht d'Gesetz vun der Stadplanung vun Andalusien 7/2022, a senger Formuléierung no hirer leschter Ännerung vum 8. Februar 2012, d'Limitatiounszäit vum Recht vun der Verwaltung fir d'Ofschafung vun de Wierker vu 4 op 6 Joer ze verlaangen. . ouni Lizenz gebaut.

Wéi an der Valencian Gemeinschaft gëtt dës Period ugesinn fir Wierker ouni Lizenz fir déi, um Datum vun der Genehmegung vum Gesetz, d'Period vu 4 Joer, déi an der viregter Gesetzgebung festgeluecht gouf, eriwwer ass. An anere Wierder, all Konstruktiounen, déi virum 8. Februar 2008 gebaut goufen, kënnen legaliséiert ginn.

Dofir, fir déi Konstruktiounen, déi no dësem Datum gebaut goufen, gëtt de Verschränkungsgesetz 6 Joer.

Interpretatioun vun "Fuera de Ordenación" a Katalounien

Datselwecht kann a Katalounien gesot ginn. Legislativ Dekret 1/2010, vum 3. August, deen de revidéierten Text vum katalanesche Urban Planning Law guttgeheescht huet, huet d'Limitatiounszäit fir d'Aktioun fir d'Stadrechtlechkeet vu Gebaier vu 4 op 6 Joer erhéicht.

Dat ass, seng Ofbau oder Ofbau ze verlaangen.

Wéi och ëmmer, a Katalounien gëtt déi andalusesch a valencianesch Interpretatioun vum Begrëff, an deem déi nei verlängert Begrëff vu 6 Joer ufänkt ze gëllen, net ginn. No de katalanesche Kritären hätten déi Wierker, déi virun der Genehmegung vum Gesetz gebaut goufen, also den 3. August 2010, e Verjéngungsvertrag vu 4 Joer. An déi spéider gebaut, de Begrëff wier 6.

OKAY. Et ass verstan!. Also, wann ech e Bau ouni Lizenz hunn, an deem d'Perioden, déi an der Gesetzgebung vu menger Autonomer Gemeinschaft festgeluegt sinn, eriwwer sinn ouni sanktionéiert ze sinn, ass mäin Heem 100%?

D'Äntwert ass e bësse komplizéiert.

Wéi mir an dësem Bericht uginn hunn, gëtt d'Ofstëmmung vum Begrëff fir eng Konstruktioun ze sanktionéieren / bestrooft d'Muecht fir dës Konstruktioun am Immobilieregister ze registréieren. Dëst bedeit datt:

De Besëtzer kann d'Aarbecht ouni Lizenz "besëtzen". Et kann hypothekéiert ginn, gepacht, verkaf, ierflecher, gespent, etc, de spuenesche System kann seng Ofbau net méi dekretéieren. 

Wéi och ëmmer, obwuel de spuenesche System esou Konstruktioun als legal erkennt, kann et him net all d'Rechter an d'Virdeeler ginn, déi eng legal Konstruktioun huet. An anere Wierder, de spuenesche System kann net illegal Konstruktiounen, déi d'Gesetz net respektéiert hunn, déi keng Bausteier bezuelt hunn, Architekten, asw. Si hunn all déi entspriechend Steieren an Ausgaben bezuelt.

Aus deem Grond ginn dës Konstruktiounen, déi ouni Lizenz gebaut goufen, awer am Immobilienregister registréiert sinn, op eng speziell Manéier katalogiséiert. Si ginn "aus normativ" genannt ("FUERA DE ORDENACIÓN”) Konstruktiounen.

Dës Aart vu Konstruktioun ass ënnerleien zu bestëmmte Aschränkungen a Bezuch op legal Konstruktiounen:

• Si däerfen net méi wéi Reformaarbechte limitéiert op Conservatioun, Sécherheet a Gesondheet. Dofir däerfen si keng Rehabilitatiounsaarbechte maachen.
• Expansiounsaarbechte vun der bestehender Konstruktioun sinn net erlaabt.
• Am Fall wou d'Konstruktioun natierlech ofgerappt gëtt (wéinst natierlechen Ursaachen, Ruin, oder Katastroph, Iwwerschwemmung, etc ,), kënnen se net nei opgebaut ginn. Si kënnen net nei opgebaut ginn.
• Si hu Problemer fir de Certificat vun der Wunneng ze kréien. Ofhängeg vun der Regioun, kann d'Stadhaus hinnen ufroen, e puer Urbaniséierungsaarbechten (am rustikal) ze maachen fir de Certificat vun der Bewunnung ze kréien, oder total ze refuséieren, oder souguer froen den illegalen Deel vun engem Gebai ofzebauen fir de Certificat d'habitation auszestellen.

Op dësem Punkt, schwätzt iwwer Certificat vun Habitation:

• Andalusien: Erlaabt net d'Zertifikat vun der Wunneng fir Haiser oder Konstruktiounen Fuera de Ordenación, awer et gëtt wat se "DAFO" nennen ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), wou, obwuel et kee Bewunnungszertifika gëtt, de Besëtz kann op eng legal Manéier mat Waasser an elektresch verbonne ginn.
• Valencian Gemeinschaft: Erlaabt net de Certificat d'habitation op dëser Zort vun Haiser, mä, an rustikal Land huet et e System vun Legaliséierung geschaf, wou, wann eng Zort vun Aarbechten Ëmgéigend Stroossen ze verbesseren, Trëttoir, a installéiert modern Rescht Waasser depuration Systemer, autoriséiert de Certificat vun habitation, an, souguer d'Méiglechkeet strukturell Reformen an der Immobilie ze maachen, an esouguer Rekonstruktioun Rechter am Fall vun Ruin.

E klenge Guide Ënnerscheed Major Wierker Lizenz  an Mannerjäreger Wierker Lizenz

Major Wierker Lizenz

Et ass eng Baugenehmegung, déi vum Stadhaus kritt gëtt fir Aarbechten déi technesch Komplexitéit erfuerderen a wirtschaftlech wichteg sinn. Aus dësem Grond mussen dës Aarbechten duerch Reglementer iwwer Sécherheet, Bewunnbarkeet, asw.

Fir d'Major Works License ze kréien, muss en ARCHITECT PROJECT vun Architekten, Ingenieuren, asw.

Als allgemeng Regel ass eng grouss Baugenehmegung an de folgende Situatiounen néideg:

• Déi allgemeng Rehabilitatioun vum Logement.
• Wierker déi d'Struktur vum Haus beaflossen (Fundamenter, Struktur, Fassad, Daach, asw.)
• Erhéijung Gebai Héicht, oder Volumen.
• Aktiounen am Zesummenhang mat Feierschutz.
• Ofbau, oder Ënnerdeelungen.
• Ännerungen am Gebrauch vum Gebai oder Haus.
• Konditioun vun kommerziell Raimlechkeeten.
• Nei Bauaarbechten.
• Wierker déi gemeinsam Elementer vun engem Gebai Afloss.

Mannerjäreger Wierker Lizenz

Mannerjäreg Wierker fir Reformen etc., verlaangen och eng Lizenz. Wéi och ëmmer, dëst sinn einfach Wierker, déi kee Projet oder spezialiséiert Projeten erfuerderen, a si hunn vill méi niddreg Käschte. Beispiller dovu kënne kleng Reformen sinn, Wand- oder Verkleedungsännerungen, Bannenariichtungsprojeten, Ofbau vun architektonesche Barrièren, Wandel vum Trëttoir, Erneierung vu Kichen oder Buedzëmmer, Installatioun vun Heizung, Kanalisatioun, Sanitär a Stroum, Ëmfroen, Tester, asw.

E Beispill vun Legaliséierung an Valencia Regioun

En Haus gebaut am rustika Land an der Valencia Regioun am Joer 1979.

D'Propriétéit gouf an engem RUSTIC Gebitt a manner wéi 10.000 m2 plazéiert (déi minim Plotgréisst fir Baurechter an der Géigend ze hunn). An et gouf zënter 1979 gebaut. Also, et war eng zimlech al Immobilie. Wéinst der Tatsaach, datt dëst eng al Immobilie ass, respektéiert d'Gemeng déi existéierend Konstruktiounen, déi a manner wéi 10.000 m2 gebaut sinn, an "aus normativ", si betruechten dës Konstruktiounen als "gesetzlech konsolidéiert vun der Zäit". Zum Beispill kënnen déi aktuell Opbau net verlängert ginn. Also, nei Konstruktiounen op der Immobilie kënnen net gebaut ginn. D'Stadhaus erlaabt bannenzeg Reformen op dës Aart vun Immobilien, awer net Verlängerungen, Konstruktioune vun anere Gebaier wéi Garagen, Poolen, asw.

Och d'Stadhaus wäert vläicht keng Lizenz approuvéieren fir "wesentlech" strukturell Deeler aus dem Gebai ze reforméieren wéi Fundamenter, Daach, etc. D'Stadhaus wäert zouginn dat existent Haus ze "reforméieren", an déi existent Struktur ze "reparéieren", awer net "Ewechmaachen" vun den alen Deeler fir nei ze installéieren. Zum Beispill, am Fall wou et eng Naturkatastroph ass, oder Iwwerschwemmung, déi d'Haus op seng Struktur beaflosse kann, kann d'Stadhaus keng Rechter ginn fir d'Propriétéit "opzebauen". Also, als Ofschloss, erlaabt d'Stadhaus intern Reformen fir de Bau z'erhalen, awer net strukturell Reforme vu Binnen, Fundamenter, Daachwiessel, etc. Aus dësem Fakt empfeelen mir Iech Är Versécherungsgesellschaft z'instruéieren, datt Naturkatastrophen an anerer, déi de bestehend Konstruktioune musse vun der obligatorescher Versécherung ofgedeckt ginn fir d'Haus beim Ofschloss ze kontraktéieren.

Mir hu gesinn datt d'Géigend NET mam Haaptkläranlag verbonnen ass.

Juristesch Konsequenze vun Haiser wann se als "Fuera de Ordenación" an der Valencia Regioun ugesi ginn 

 Wann se net virum August 2010 bestrooft ginn, kënnen se net méi spéit bestrooft ginn, a kënnen net vum spuenesche System ofgerappt ginn, a si sinn legal vun der Zäit konsolidéiert.

• Existéiert Konstruktioune respektéiert ginn an hirer Gréisst, mä et ass net méiglech en Neibau ze bauen Element an och net déi bestehend ze verlängerens.
• Och wéinst dëser Tatsaach respektéiert d'Stadhaus déi bestehend Konstruktiounen, awer si kënnen net verlängert ginn. Also, nei Konstruktiounen an der Immobilie kënnen net gebaut ginn.
• D'Stadhaus erlaabt bannent Reformen op dës Zorte vun Eegeschafte. Mä wéinst der Tatsaach, datt d'Propriétéit aus normativ ass, wäert d'Stadhaus keng Lizenz zoustëmmen fir "wesentlech strukturell Deeler" aus dem Gebai wéi Fundamenter, Daach, asw. Haus, a "reparéieren" déi bestehend Struktur, awer net "ofhuelen" vun den alen Deeler fir nei ze installéieren. Zum Beispill, am Fall wou et e "Feier" ass, oder Iwwerschwemmung, déi d'Haus op seng Struktur beaflossen, kann d'Stadhaus keng Rechter ginn fir d'Propriétéit ze "nei opzebauen". Also als Ofschloss erlaabt d'Stadhaus intern Reformen fir de Bau z'erhalen, awer net strukturell Reforme vu Binnen, Fundamenter, Daachwiessel asw.
• Ee vun de Konditioune fir d'Considératioun vun "out of normative" ze kréien ass de Beweis datt d'Propriétéit an de 15 Joer nom Bau net bestrooft gouf.

Certificat vun Wunnen 

En anere Punkt ass, datt, ofhängeg vum Stadhaus vun der Géigend an den individuellen gesetzleche Bedéngungen vun der Konstruktioun an/oder vum Komplott, Properties an der "Fuera de Ordenación" hunn, oder net, de Certificat vun Habitation, an ofhängeg vun dësem, kann d'Stadhaus bestëmmt legal Aspekter oder Aarbechten an der Immobilie verlaangen fir dësen Zertifika ze kréien oder ze erneieren.

Fir Är Informatioun ass dëst en Dokument dat vum Stadhaus vun der Regioun erausginn ass, wou se bestätegen datt de Immobilie entsprécht de Wunnfuerderunge.

Dës Immobilie huet keen "Certificat d'habitation" (CH), a mir hu vun der Gemeng bestätegt, datt et de Moment net méiglech ass, dësen Zertifika ze kréien.

Dëst Dokument ass och néideg fir verbënnt Waasser a Stroum un d'Propriétéit a fir d'Ännerunge vun de Waasser- an elektresche Kontrakter an Ärem Numm ze maachen.

Urbaniséierung Käschten ze entwéckelen fir Legaliséierung Prozess zu Valencia Regioun komplett

An der rezenter Zukunft, d'Gemeng kënnen déi aktuell Besëtzer ufroen, fir e besseren a méi komfortabel Notzung vun hiren Eegeschaften ze ginn, e puer Aarbechten ze maachen/bezuelen fir d'Infrastruktur do ze verbesseren, wéi Stroossen (Foussgängerzonen), Trëttoir, ëffentlech Luuchten, Kläranlag an esou weider, a souguer en Deel vun de Parzellen u Stroossen, Foussgänger- oder Gréngflächen ze ginn.

Et muss gekuckt ginn, wéi eng Aarbechten d’Stadhaus projetéiere fir de Propriétairen an Zukunft ze froen, a wien dofir bezuelt. An dësem Moment, en neit Gesetz kierzlech guttgeheescht am Joer 2019 (LOTUP) huet de Geescht fir mat dësen Aarte vun Haiser ze handelen fir e puer Urbaniséierungsaarbechten z'entwéckelen déi nach ëmmer net vum Gesetz bestätegt ginn.

Just fir drop hinzeweisen datt déi deierste Käschte vun der Urbaniséierung d'Verbindung zum Netzkläranlag aus der Stad ass. Well dës Immobilien zimlech wäit vun der Stad ewech sinn, kann et ugeholl ginn datt, amplaz mat der Haaptkläranlag ze verbannen, fir datt d'Besëtzer et erlaben Septiktank mat Depuratiounssystemer z'installéieren fir d'verschwendene Waasser ze filteren an ze depuréieren

D'Majoritéit vun den Eegeschaften an der Regioun hunn net offiziell reglementéiert oder modern Septik Panzer installéiert fir Reschtwaasser ze behandelen. Also, wann de Projet vum Stadhaus an Zukunft presentéiert gëtt, déi direkt Käschte wäerten e modernen Septiktank an der Immobilie installéieren.

Wéi d'Immobilienagence eis informéiert, entspriechen d'Septesche Panzer net den aktuelle Reglement, wat ganz dacks geschitt.

Wärend den Urbaniséierungsplang net presentéiert gëtt an d'Urbaniséierung net ofgeschloss ass, kann d'Stadhaus Probleemer kreéieren fir strukturell Reformen op der Immobilie z'autoriséieren. Bestehend Konstruktioune ginn an hirer Gréisst respektéiert, awer et ka schwéier sinn eng Lizenz oder Genehmegungen ze kréien fir en neit Bauelement ze bauen oder souguer déi existent ze verlängeren.

Awer wann d'Haiser an der Géigend verbessert ginn mat den Urbaniséierungsaarbechten erfuerderlech iwwer en Urbaniséierungsplang (genannt MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), hunn se déi folgend Virdeeler:

• D'Haus gëtt als "total legal" Konstruktioun ugesinn, sou datt et net méi als "aus normativ" ugesi gëtt, also gëtt et erlaabt existent Konstruktiounen nei opzebauen, Strukturreformen, Neibau, asw.
• D'Propriétéit wäert de Certificat vun Habitation hunn