Gesetz 12/2023, vum 24. Mee fir d'Recht op Wunneng (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Klickt hei fir d'Gesetz ze gesinn .
I.- GENERELL ASPEKTER
d' De 26. Mee 2023 ass d'Gesetz fir d'Recht op Logement a Kraaft getrueden nodeems se an der offizieller Staatszeitung (BOE) publizéiert goufen. Trotz der Kritik aus dem Immobiliesecteur bréngt d'Gesetz Reglementer mat sech fir d'Evictiounen, d'Liten op eidel Haiser, eng Kap fir d'Aktualiséierung vun de Loyeren an nei Steierincitamenter fir Propriétairen.
Referenz Index wäert geschaf ginn, datt de CPI an der Berechnung vun Akommes ersat gëtt. D'Haaptkontrovers zentréiert sech op d'Figur vun der "grouss Gabel" an d'Schafung vun ugespaanten Mietberäicher an den Hänn vun den Autonome Communautéiten (CCAA) ze loossen, wat d'Kontroll vum Mietmaart implizéiert.
INTERVENTIONIST NATURE VUM STAT
Dëst Gesetz gëtt déi éischt staatlech Regulatioun, déi d'Recht op Wunnen zanter der Genehmegung vun der Verfassung reguléiert.
Et ass e kloert interventionistescht Gesetz vum Zentralstaat iwwer d'Regiounen an d'Autonom Gemeinschaften, well et d'Muechten um Immobilien an am urbanen Niveau limitéiert a bedéngt, déi bis haut de verschiddene Regiounen entspriechen. Sou stellt d'Gesetz Juridictiounsregele fest, déi vun den Autonome Communautéiten applizéiert ginn, déi voll Juridictioun a Logementsfroen hunn.
Et stellt och eng kloer Interventioun vun den ëffentleche Muechten an der privater Sphär vir, well et déi privat legal Relatiounen tëscht Individuen am Zesummenhang mat dem Recht op Kontrakt an dem Recht op Eegentum interferéiert, limitéiert a bedéngt.
WAT SINN D'ZILER VUN DEM GESETZEN?
D'Ziler vun dësem Gesetz sinn:
- Regelen d'Rechter a Flichten vun de Bierger par rapport zum Logement
- Erliichtert den Zougang zu anstännegen an adäquate Wunnraum fir Leit mat wirtschaftleche Schwieregkeeten, garantéiert d'Funktionalitéit an d'Sécherheet vun den Haiser
- Definéieren Staat Wunneng Planung a programméiere
- Regléieren de legale Regime vun ëffentleche Wunnengsparken
- Fërderen d’Entwécklung vu Wunnengstypologien, déi passend sinn fir déi verschidde Forme vum Zesummeliewen
- Verbesseren de Schutz am Akaf a Locatioun vun Wunnengen, ënner anerem.
WÉI Moossnamen AFÉIERT D'GESETT?
E puer vun de bemierkenswäerte Moossname vum Gesetz, déi direkt a Kraaft trieden, sinn:
- D'Verpflichtung vun de Propriétairen an Intermédiairen fir Daten iwwer d'Wunnengen an hir Besëtzer ze liwweren
- D'Schafung vun engem neie Referenzindex fir Akommes ze aktualiséieren
- D'Méiglechkeet eidel Haiser ze besteieren.
Wéi och ëmmer, aner Moossnamen, wéi d'Plafong op de Loyeren a betount Beräicher, wäerten der Deklaratioun vun der CCAA ënnerleien a wäerten zousätzlech Prozeduren a Konditioune erfuerderen.
Zesummegefaasst versicht d'Gesetz fir d'Recht op Logement verschidden Aspekter am Zesummenhang mam Logement ze regléieren, vun de Biergerrechter bis zur Schafung vun bezuelbare Wunnengen ëffentleche Parken.
Och wann et Kontrovers generéiert huet, markéiert et e Meilesteen well et dat éischt Staatsgesetz ass fir dëst konstitutionellt Recht ze regléieren, mat enger markéierter interventionistescher Natur.
WÉI Moossname sinn a Kraaft?
Déi Moossname vum Logementsgesetz, déi schonn a Kraaft sinn, sinn déi folgend:
- Limitéiert fir d'Aktualiséierung vum Mietakommes : Zënter Mäerz 2022 hält de Verbraucherpräisindex (CPI) op de sougenannte "Referenzindex bei der Aktualiséierung vun de Loyeren" ze sinn.
Bis den 31. Dezember 2023 däerf déi jährlech Mieterhéijung vun de bestehenden Mietaccorden net méi wéi 2% iwwerschreiden. Am Joer 2024 gëtt dës Limit op 3% eropgesat.
Vun 2025 un gëtt en neie Mietindex ugewannt, deen all Joer vun der spuenescher ëffentlecher Verwaltung publizéiert gëtt.
- Minimum Informatiounen am Akaf a Locatioun vun Wunnengen: Intermédiairen mussen detailléiert Informatiounen iwwer d'Eegeschafte an hir Besëtzer bei Akafs- a Locatiounsoperatiounen ubidden. Dëst beinhalt d'wirtschaftlech Konditiounen, d'Besetzungslizenz oder d'Zertifikat vun der Bewunnbarkeet, wesentlech Charakteristiken vum Heem an dem Gebai, souwéi d'Identifikatioun vum Verkeefer oder Proprietär. Net-Anhale kann zu wirtschaftleche Sanktiounen féieren.
Mir kënnen detailléiert Informatioun iwwer d'Verpflichtung fir de Keefer oder Locataire z'informéieren an eisem spezialiséierten Artikel EFFEKTE VUM GESETZUNG VUN D'RACHT OP HAUS OP DE PROCESS VUM KAAF A VERKAUF A Spuenien .
- Aussergewéinlech Verlängerunge vu Mietkontrakter fir déi vulnerabel: Eng obligatoresch Verlängerung vun engem Joer gëtt fir Mietkontrakter etabléiert, wann de Mieter eng Situatioun vu sozialer a wirtschaftlecher Schwachstelle weist, an de Proprietaire e groussen Hausbesëtzer ass.
- IBI Zouschlag fir eidel Haiser : En Zouschlag gëtt op d'Immobiliensteier (IBI) ëmgesat fir Haiser déi op d'mannst zwee Joer onbewunnt sinn. Dësen Zouschlag kann bis zu 150% eropgoen a gëtt op Immobilien mat e Minimum vu véier Wunnenge pro Besëtzer applizéiert, ausser et gëtt gerechtfäerdegt Ursaache vun enger temporärer Vakanz.
Dës Moossname wëllen de Wunnengsmaart regelen, d'Locatiounspräisser kontrolléieren, d'Transparenz bei Transaktiounen verbesseren an d'Besetzung vun onbewunnten Haiser encouragéieren.
DÉI "SCHTUTTE HOUSING" ODER "INCETIVATED"
Zousätzlech zu de virdru genannte Moossnamen enthält d'Logementsgesetz aner Bestëmmungen am Zesummenhang mam "geschützten" oder "incentivéierten" Wunnregime, elektronesch Bezuelungen vum Mietakommes, d'Figur vum grousse Propriétaire, d'Käschte vun der Immobilieverwaltung an d'Verännerunge vun der Evictioun. , Foreclosures an Immobilien Auktioun.
Beim "Protected Housing" steet fest, datt dës Wunnengen, ausser gerechtfäerdegt Ausnahmen, engem permanenten ëffentleche Schutzregime ënnerleien. Zousätzlech erfuerdert säi Verkaf oder Locatioun d'virun Autorisatioun vun der entspriechender Autonomer Gemeinschaft.
Wat "incentivéiert bezuelbare Wunnengen" ugeet, däerfen déi ëffentlech Muechten d'Existenz vun dësen Haiser förderen an Präislimiten applizéieren fir den Zougang fir Leit mat wirtschaftleche Schwieregkeeten ze garantéieren.
D'BEzuelung vum Loyer "AN CASH" ODER "CASH" ass eriwwer
D'Obligatioun ass festgestallt, datt Mietakommes Bezuelungen ginn haaptsächlech iwwer elektronesch Mëttelen gemaach , ausser an de Fäll wou eng vun de Parteien keen Zougang zu dëse Mëttelen huet, an deem Fall gëtt d'Bezuelung an der Locatioun erlaabt. .
WIE GËTT ASS E "GROUSSE HOLDER" VUN HAUS BESIGT?
D'Figur vum groussen Hausbesëtzer gëtt definéiert als eng natierlech oder juristesch Persoun, déi besëtzt méi wéi 10 urban Eegeschafte oder engem gebaute Beräich vu méi wéi 1,500 m2 fir Wunngebrauch .
Dës Definitioun kann awer an den Deklaratioune vum betount Wunnmaart Ëmfeld , erlaabt d'Inklusioun vun Besëtzer vu 5 oder méi urban Immobilien an deene Beräicher , ënnerleien der Deklaratioun vun der zoustänneger Administratioun, dat heescht, den autonomen Communautéiten.
WIE BEZUELT D'Immobilienagencekäschten?
De Proprietaire.
Et ass festgestallt datt d'Käschte vun der Immobilieverwaltung an der Formaliséierung vum Kontrakt vum Locataire iwwerholl musse ginn.
EVICTIONS. GRÉISST PROTECTION VUM LOOTTER AN ENG SITUATIOUN VUN DER VULNERABILITÉIT
D'Gesetz féiert bedeitend Ännerungen an Eviction Prozeduren, Foreclosures an Immobilie Auktioun a Situatiounen vu Schwachstelle:
- De Schutz gëtt op de Besetzer vun der Wunneng an enger Situatioun vu Schwachstelle bei Eviction- a Foreclosure-Prozeduren erweidert.
- E System vun Ophiewe vun Eviction Prozeduren gëtt fir eng Period vun 2 Méint fir natierlech Persounen a 4 Méint fir juristesch Persounen etabléiert.
- Zousätzlech Ufuerderunge ginn och festgeluecht fir d'Zulässlechkeet vun der Fuerderung a Fäll wou de Kläger e grousst Hausbesëtzer ass an d'Haus d'gewéinlech Heem vum Besetzer an enger wirtschaftlecher Schwachstelle ass.
- Bei Immobilien-Auktiounen ass den Interpretant verlaangt ze weisen ob de Besetzer an enger wirtschaftlecher Schwachstellesituatioun ass an datt e Conciliatiouns- oder Mediatiounsprozess tëscht de Parteien gefollegt gouf.
Dës Moossname wëllen de Besetzer vun Haiser a vulnérabel Situatiounen e gréissere Schutz bidden a verschidden Aspekter am Zesummenhang mat subventionéierte Wunnengen an dem Immobiliemaart am Allgemengen regelen.
DEKLARATIOUN VUN "TENSIONED" RESIDENTIAL MARKET AREA
D'Wunnengsgesetz iwwerdenkt Moossnamen, déi op d'Deklaratioun vu betount Wunnmaartgebidder ofhänken. Dës Moossname ginn ugewannt wann e Gebitt als solch deklaréiert gëtt an e spezifesche Plang ausgeschafft gëtt fir déi observéiert Ongläichgewiichter ze korrigéieren. E puer vun dëse Moossnamen sinn déi folgend:
- Aktuell Kontrakter a Beräicher, déi ënner Stress deklaréiert sinn, wäerten d'Erhéijungsgrenzen, déi op allgemengem Niveau festgeluecht goufen, erhalen: 2% 2023, 3% 2024 a vun 2025 un den neie Mietreferenzindex.
- A gestresste Beräicher kënnen d'Locatairen eng aussergewéinlech Verlängerung vu bis zu 3 Joer ufroen, wann d'éischt Dauer vum Kontrakt ofgeschloss ass, soulaang verschidde Viraussetzungen erfëllt sinn. De Proprietaire ass verflicht dës Verlängerung ze akzeptéieren, ausser wann aner Bedéngungen ausgemaach goufen oder d'Haus fir perséinlech Notzung gebraucht gëtt.
- An den neie Verträg, déi an de betount deklaréierte Beräicher ënnerschriwwe ginn, gëlle spezifesch Konditioune ofhängeg ob de Locataire e klenge Besëtzer oder e grousse Besëtzer ass. Am Fall vu klenge Besëtzer däerf de vereinbarte Loyer net de leschte Loyer vum fréiere Kontrakt iwwerschreiden, plus eng maximal Erhéijung vun 10% a spezifesche Fäll. Fir grouss Inhaber gëtt de Loyer limitéiert duerch de fréiere Kontrakt oder duerch déi maximal Präislimit, déi no de Referenzpräissindexe festgeluecht gouf.
- A betount Beräicher kënnen d'Parteien d'accord sinn datt verschidde allgemeng Ausgaben am Zesummenhang mam Ënnerhalt vun der Immobilie d'Verantwortung vum Locataire sinn. Wéi och ëmmer, wann dës Klausel net am fréiere Kontrakt abegraff wier, wäert se net am neie Kontrakt reflektéiert ginn.
- En neie Referenzindex gëtt fir d'jährlech Aktualiséierung vu Logementskontrakter etabléiert, déi vum National Institute of Statistics (INE) definéiert ginn virum 31. Dezember 2024. Dësen neien Index wäert als Referenzlimit déngen fir Erhéijunge disproportional an der Loyer vun de Mietkontrakter.
- D’Steierofzuch fir d’Propriétairen trëtt a Kraaft vum 1. Januar 2024. Steierreduktioune ginn esouwuel fir d’Netto-Mietentwécklung am Allgemengen, wéi och fir spezifesch Situatioune festgeluecht, wéi zum Beispill d’Loyerreduktioune bei Kontrakter a gestresste Beräicher oder d’Verlounen u jonke Leit an deene Beräicher. Dës Steierreduktiounen ginn nëmmen a Beräicher applizéiert, déi als betount Wunnmäert deklaréiert ginn.
Et ass wichteg ze ënnersträichen datt dës Moossnamen ënnerleien der Deklaratioun vu betount Wunnmaartgebidder an der Genehmegung vun den entspriechende spezifesche Pläng.
Steier Incentives
Zweet Finale Bestëmmung. Steiererliichterungen, déi an der Perséinlecher Akommessteier applicabel sinn fir d'Lease vun Immobilien fir Wunnengen.
Mat Effet fir Locatiounspräis Verträg, déi vun der Akraafttriede vun dësem Gesetz agefouert goufen, ginn déi folgend Ännerungen am Gesetz 35/2006, vum 28. November, iwwer Perséinlech Akommessteier a Modifikatiounsdeel vun de Gesetzer iwwer Corporation Steier, Net-Resident Akommes agefouert. a Räichtum:
Eent. Den Sektioun 2 vum Artikel 23 gëtt geännert, dee wéi follegt ausgedréckt ass:
"2. Am Fall vun Locatioun vun Immobilien fir Wunnengen, gëtt de positiven Netto-Rendement berechent am Aklang mat de Bestëmmunge vun der viregter Sektioun reduzéiert:
a) Duerch 90 Prozent wann dee selwechte Proprietaire en neie Pacht op engem Haus an engem formaliséiert huet Beräich mat engem betount Wunnmaart , an deem den initialen Loyer ëm méi wéi 5 Prozent reduzéiert gouf par rapport zum leschte Loyer vum fréiere Mietvertrag fir datselwecht Heem, wann d'Joresaktualiséierungsklausel vum fréiere Kontrakt applizéiert gouf, wann zoutreffend.
b) Mat 70 Prozent Wann d'Ufuerderungen, déi am Bréif a) uewen uginn, net erfëllt sinn, geschitt eng vun den folgenden Ëmstänn:
1.º Datt de Steierzueler d'Wunneng fir d'éischte Kéier gelount huet, virausgesat datt se an engem stresseg Wunnmaartgebitt läit an de Locataire tëscht 18 a 35 Joer ass. Wann et e puer Locataire vun der selwechter Wunneng sinn, gëtt dës Reduktioun op den Deel vun der Netto-Ausbezuelung applizéiert, déi proportional zu de Locataire entsprécht, déi den Ufuerderungen an dësem Bréif erfëllen.
2. Wann de Locataire eng ëffentlech Administratioun oder Net-Gewënn Entitéit ass, op déi de spezielle Regime, deen am Titel II vum Gesetz 49/2002, vum 23. Dezember reglementéiert ass, iwwer de Steierregime vun Net-Gewënn Entitéite applicabel ass. a steierlechen Ureiz fir Patronage, déi Wunnengen u soziale Miete mat engem monatlecht Akommes méi niddereg wéi dat am Miethëllefsprogramm vum staatleche Logementsplang festgeluecht gëtt, oder fir Ënnerkonft fir Leit an enger wirtschaftlecher Schwachstellesituatioun ënner Gesetz 19/2021, vun Dezember 20, deen de Minimum vital Akommes feststellt, oder wann d'Haus vun engem ëffentleche Logement oder Qualifikatiounsprogramm ofgedeckt ass, duerch deen déi zoustänneg Administratioun eng Limitatioun op Mietakommes festleet.
c) Mat 60 Prozent wann, net den Ufuerderunge vun de fréiere Bréiwer entspriechen, der Wunneng war de Sujet vun engem Rehabilitatiounsaktioun an de Bedéngungen, déi am Sektioun 1 vum Artikel 41 vum Steierreglement virgesinn sinn, déi an zwee Joer eriwwer wieren. virum Datum vum Mietvertrag.
d) An 50 Prozent , an all anere Fall.
Déi ugewisen Ufuerderunge mussen erfëllt sinn am Moment vum Leasing anzegoen, d'Reduktioun ass applicabel soulaang se weider erfëllt sinn.
Dës Reduktiounen gëllen nëmme fir d'Netto-positiv Rendementer, déi vum Steierzueler an enger Selbstbewäertung berechent goufen ier eng Dateverifikatioun, eng limitéiert Verifizéierung oder Inspektiounsprozedur initiéiert gouf, déi an hirem Zweck d'Verifizéierung vun esou Rendementer enthält. .
Op kee Fall wäerten d'Reduktiounen applicabel sinn op den Deel vum positiven Nettoakommes, deen aus Akommes net abegraff ass oder vun Ausgaben, déi falsch an der Selbstbewäertung vum Steierzueler ofgezunn sinn an déi an enger vun de Prozeduren, déi am virege Paragraphe genannt goufen, reguléiert ginn. , och wann déi Ëmstänn vum Steierzueler während der Veraarbechtung vun der Prozedur deklaréiert oder akzeptéiert goufen. Och wäerten d'Reduktiounen net applicabel sinn par rapport zu deene Locatiounskontrakter, déi net un d'Bestëmmunge vum Sektioun 6 vum Artikel 17 vum Urban Leasing Law respektéieren.
d' positiv Nettoakommes vum Immobiliekapital ofgeleet vu Logements-Locatiounskontrakter, déi gemaach goufen virum Akraafttriede vum Gesetz 12/2023 , vum 24. Mee, fir d'Recht op Logement, ënnerleien der Reduktioun, déi am Abschnitt 2 vum Artikel 23 vun dësem Gesetz a senger aktueller Formuléierung ab 31. Dezember 2021 virgesinn ass."
IBI OPSCHREIWEN
Am Fall vun Immobilien fir Wunngebrauch, déi permanent onbesat sinn, kënnen d'Gemengen en Zouschlag vum IBI vu bis zu 50 Prozent vum Nettobetrag vun der Steier.
Fir dës Zwecker, de Besëtz dat bleift onbesat, kontinuéierlech an ouni gerechtfäerdegt Grond, fir eng Period vun méi wéi zwee Joer , am Aklang mat den Ufuerderunge, Beweismëttel a Prozedur, déi duerch d'Steierverordnung etabléiert ass, gëtt als permanent onbesat Immobilie ugesinn, a gehéieren zu de Besëtzer vu véier oder méi Eegeschafte fir Wunngebrauch.
Den Zouschlag kann bis zu 100 Prozent vum Nettobetrag vun der Steier wann d'Period vun der Vakanz ass méi wéi dräi Joer , a ka moduléiert ginn op Basis vun der Period vun der Vakanz.
Donieft kënnen d’Gemengen den entspriechende Zouschlagsquote am Aklang mat der virgesinnener vum bis zu 50 zousätzlech Prozentsaz Punkten am Fall vun Eegeschafte gehéiert zu Besëtzer vun zwee oder méi Immobilien fir Wunngebrauch déi am selwechte Gemengeberäich onbesat sinn.
An all Fall, déi folgend Ursaachen gëtt als gerechtfäerdegt ugesinn:
- temporärer Iwwerweisung aus Aarbechts- oder Ausbildungsgrënn,
- Adressännerung wéinst Ofhängegkeet oder Gesondheetsgrënn oder sozialem Noutfall,
- Eegeschafte geduecht fir zweet Residenz Wunnengen benotzt mat maximal véier Joer kontinuéierlech Vakanz,
- Eegeschafte ënnerleien Aarbechts- oder Rehabilitatiounsaktiounen, oder aner Ëmstänn, déi hir effektiv Besetzung onméiglech maachen,
- datt d'Haus d'Thema vun engem Prozess ass oder eng Ursaach ofhängeg vun enger geriichtlecher oder administrativer Resolutioun, déi hir Notzung an Entsuergung verhënnert, oder datt et Immobilien ass, deenen hir Besëtzer, ënner Maartbedéngungen, zum Verkaf ubidden, mat engem Maximum vun engem Joer an dëser Situatioun, oder fir Loyer, mat engem Maximum vu sechs Méint an dëser Situatioun.
Den Zouschlag, dee vun de Steierzueler vun dëser Steier verlaangt gëtt, gëtt den 31. Dezember ugesammelt a gëtt jäerlech vun de Gemengen ofgeschloss, wann d'Vacance vun der Immobilie op deem Datum verifizéiert ass, zesumme mam Gesetz Verwaltungsrot, duerch deen et ass. deklaréiert. .
D'Erklärung vun der Gemeng als permanent onbewunnten Immobilie erfuerdert d'virun Héieren vun der Steiererklärung an d'Akkreditatioun vum Gemengerot vun den Indikatiounen fir d'Vacance, déi an dëser Ordonnance geregelt ginn, an där déi, déi mat den Donnéeën vum Gemengenregister verbonne sinn, erschéngen kënnen, wéi och de Konsum vu Versuergungsservicer.»
Buedem RESERVE
Adäquat a genuch Terrain fir produktiv Notzung a fir Wunngebrauch ze verdeelen, op jidde Fall en Deel reservéiert fir Wunnengen ënner engem Regime vum ëffentleche Schutz, deen et op d'mannst erlaabt, säi maximale Präis fir Verkaf, Locatioun oder aner Forme vum Zougang zu Wunnengen festzeleeën, wéi zum Beispill d'Uewerflächerecht oder d'Verwaltungskonzessioun.
Dës Reservatioun gëtt duerch d’Gesetzgebung iwwer d’Territorial- an Stadplanung festgeluegt oder, am Aklang domat, duerch d’Planungsinstrumenter, se garantéiert eng Verdeelung vu senger Lag, déi dem Prinzip vun der sozialer Kohäsioun respektéiert ass, an enthält als Minimum, d'Land déi néideg ass fir déi 40 Prozent vum Wunngebitt, dee vun der Stadplanung virgesinn ass, op ländleche Terrainen auszeféieren, déi an nei Urbaniséierungsaktioune mat abegraff sinn an 20 Prozent op urbaniséierter Terrainen, déi Urbaniséierungsreform oder Erneierungsaktioune musse maachen.
TLACORP 2023
