TLA Affekote si fir méi wéi 20 Joer beschäftegt mat Transaktiounen a Fäll vun Immobilien a rustikalem Landgebidder op all spueneschen Territoire. Vun Katalounien (Tarragona a Barcelona), Valencia Regioun (Castellón, Valencia an Alicante - Costa Blanca), Mallorca & Ibiza, Murcia, Almeria (Almanzora Tal), a Malaga.

Als Resultat vun eiser grousser Erfarung, an der Unerkennung vu verschiddene regionalen Normativen, hu mir e puer vun den Aspekter virbereet fir ze berécksiichtegen wann Dir Immobilien a béid urbanen a rustikalem Land (Land) kaaft/verkaaft, mat spezielle Considératiounen zu de Probleemer déi mir recommandéieren Dir ze vermeiden wann Dir Immobilien a Spuenien kaaft.[/vc_column_text][vc_column_text]Also, w.e.g. invitéiert Iech hei ënnendrënner e puer vun de gemeinsame Probleemer ze fannen, déi d'juristesch Iwwerleeung vun Immobilien a Konstruktiounen a Spuenien beaflosse kënnen:

 

Legaliséierung vun Konstruktiounen a Spuenien. Allgemeng Aspekter

Braucht ech eng Baulizenz fir mäi Haus ze reforméieren?

Jo, Dir braucht eng Baulizenz fir Äert Haus zréckzebréngen. Wéi eng Lizenz fir dës Wierker néideg ass, hänkt vun den Aarbechten of, déi mat der Reform gemaach ginn.

Minor Works License - "licencia de obra menor": Dëst ass erfuerderlech fir Ännerunge vum Gebrauch vun de Raim, an d'Verdeelung vu Maueren, etc. Fir dës Lizenz ze kréien ass et net néideg e Projet vun engem Architekt ze kréien, well et kann duerch Detailer applizéiert ginn, just d'Aarbechten z'erklären an ze bewäerten fir ze bezuelen d'Steieren.

Fir e bessert Verständnis gëtt dës Lizenz ugewannt wann d'Aarbechten, déi an der Immobilie gemaach ginn, net op déi wesentlech Infrastruktur vun der Immobilie beaflossen, wéi d'Ännerung vum Daach, d'Ënnerstëtzung vun de Bimes oder d'Struktur vum Gebai, oder bannenzeg Trapen.

Normale Fäll an deenen dës Lizenz gebraucht gëtt: Reform vum Daach (net komplett ze änneren, just fir se ze erneieren). Hei sinn e puer Fäll fir dës Lizenz ze bewerben:

• Fir eng Garage, Schapp oder Lager ze bauen
• Fir en Zait ze bauen
• Fir e Pool ze bauen (je no Regioun)
• Fir e Korall ze bauen, etc.

Notéiert w.e.g. déi beschriwwe Fäll an d'Konditioune fir d'Lizenz ze kréien, kënne wesentlech vun enger Zone oder Regioun an eng aner variéieren.

Major Works License - "licencia de obra mayor": Dëst ass déiselwecht Lizenz wéi gefrot fir en Haus ze bauen, erkläert an der Rubrik "Bau am rustikalem Land", an "Bau am Stadland". Dës Erlaabnes ass erfuerderlech wann d'Aarbechten, déi an de Konstruktioune gemaach ginn, op déi wesentlech Deeler vum Gebai beaflossen, a erfuerdert e Projet vun engem Architekt. Zum Beispill fir eng Verlängerung vum Haus ze bauen (wéi en neie Raum), oder fir den Daach z'änneren.

• Fir den Daach komplett z'änneren
• Fir en neie Raum ze bauen, de Bau ze verlängeren
• Fir eng Garage mat Plättercher a Beton ze bauen
• Fir en zweete Stack ze bauen
• Fir e Pool ze bauen (je no Beräicher a Regiounen), etc.

 Thei ass keen Titelakt oder "schreiwen” fir d'Land, oder d'Ausdehnung oder d'Grenze vum Land sinn net korrekt

Mir kënnen dacks fannen datt et keng escritura (Titelakte) fir e puer Eegeschafte gëtt, an Dir musst Är Recht op d'Propriétéit duerch e Prozess bekannt als "expediente de dominio" oder "acta de notoriedad". Dëst ass komplex, mat der Verëffentlechung vun Ärer Fuerderung an der Boletín Oficial de la Provincia (Offiziell Gazette). Den Ënnerscheed tëscht béide Prozesser ass haaptsächlech datt de "expediente de dominio" an engem normale Prozess an den Tribunalen gemaach gëtt, an den "acta de notoriedad" ass e Prozess virum Notaire vun der Regioun. Et ass net néideg ze soen datt den "acta de notoriedad" ëmmer méi recommandéiert ass well e méi kuerzen, méi bëllegen a méi séiere Prozess ass wéi deen aneren. Normalerweis gëtt "expediente de dominio" benotzt wann d'Situatioun vum Land, an d'Eegeschafte mat den Noperen am Sträit ass oder net kloer ass. An de "acta de notoriedad" gëtt benotzt wann d'Besëtzer gutt bekannt ass, an et gi Problemer vu Grenzen oder Gréisst vun der Immobilie.

Da musst Dir suergen datt d'Opzeechnunge vum Registro de la Propiedad an der Catastro averstane sinn, an datt dës am Aklang sinn mat deem wat lokal Gewunnecht hält fir d'Propriétéitsgrenzen ze sinn. Dir dierft nëmmen op engem gewësse Prozentsaz vum Landfläch bauen. Dir musst d'Disponibilitéit vun Utilitys kontrolléieren - besonnesch Waasser a Stroum. Dir musst no servidumbres de paso (Weeërrechter) kucken, well dës kënnen net blockéiert ginn. Wann Dir Är Immobilie "geschaf" hutt, ass et néideg fir d'éischte Kéier ze registréieren. Fir all dës Saache braucht Dir d'Servicer vun Ärem spuenesche Affekot.

Et ass och dacks dat d'Gréisst vum Land ass net d'selwecht wéi déi richteg Komplott. An dëse Fäll muss erëm eng "expediente de dominio" oder "acta de notoriedad" gemaach ginn, fir ze bestätegen, wat déi reell Grenze vum Land sinn, a béid spuenesch Katastroph a Spuenesch Landregister ze aktualiséieren.

Wat maache wann d'Haus net an den Akten registréiert ass? 

Heiansdo geschitt, datt d'Haus (Konstruktioun) selwer kann net ugemellt ginn, entweder aus historesche Grënn oder well wien et gebaut huet, fir Steieren an Ausgabe fir d'Aschreiwung ze vermeiden. Allgemeng an esou Fäll ass alles wat am Landeregister an den offiziellen Dokumenter erschéngt d'Land.

An e puer anere Fäll gëtt de Bau ugemellt (optrieden an den Akten an am Kaméidi), awer net als "Haus", vläicht als Lagerhaus, oder Schapp ("Albergue", oder "almacén") oder eng aner ähnlech Konstruktioun . Dat geet net duer fir de Bau gesetzlech als "Haus" ze deklaréieren. Dës Situatioun sollt an der Pre-Contract Etapp beliicht ginn, well et muss kloer aus der Nota simple sinn.

An dëse Fäll, ier Dir d'Propriétéit kaaft, muss Äre spuenesche Affekot - oder de Verkeefer - d'Haus fir d'éischte Kéier registréieren, wann et nach net registréiert ass, oder als "Haus2, wann et registréiert war awer wéi all aner ähnlech Konstruktiounen (Schapp, Lagerhaus, asw.). Dëst gëtt gemaach duerch wat a genannt gëtt "Declaración de obra nueva" (Deklaratioun vun neie Wierker). An dat muss och gemaach ginn, och wann d'Haus fir Honnerte vu Joer do ass, well, wéi de Register betrëfft, dat ass eng éischt Aschreiwung, oder op d'mannst déi éischt Aschreiwung als Haus.

D'Declaración de obra nueva (DON) ass e Prozess vun der Aschreiwung vun engem Gebai oder Konstruktioun am Landregister. De Prozess ass ganz ähnlech wéi wann d'Haus nei ass, D'Ënnerscheeder sinn d'Dokumenter néideg, an et ass reduzéiert op d'Elaboratioun vun engem Akt vun der spuenescher Notaire, an deem déi nei Gebai mat der adäquate Beschreiwung vun de Raim deklaréiert ass, Service, Gréisst a Miessunge, Pläng, etc.

Wann d'Haus viru kuerzem gebaut gouf (normalerweis manner wéi 4-8 Joer, ofhängeg vun der Regioun), sinn d'Dokumenter genau déiselwecht wéi wann d'Haus nei ass, déi folgend sinn:

• D'Akten vum Land op Ärem Numm- Fir d'Besëtzer vum Land ze beweisen.
• De Bauprojet vun Ärem Architekt - Fir d'Gréisst, d'Beschreiwung, asw., vum Haus an dem Gebai ze beweisen.
• D'Baulizenz - Fir ze beweisen datt d'Propriétéit déi richteg Erlaabnes vun de spueneschen Autoritéiten kritt.
• Final Works License - (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra - Fir ze beweisen datt d'Aarbechten an der spuenescher Immobilie fäerdeg sinn.
• Zéng Joer Versécherung (Seguro Decenal) - Wann Dir endlech gewielt hutt dës Versécherung ze kontraktéieren. Wann net, musst Dir dem Notaire soen, datt Dir net op dës Manéier virugaang ass, fir de Keefer z'informéieren an d'Bestätegung ze kréien, datt si d'accord sinn.
• Certificat vun Habitation vum Stadhaus - Fir Beweis datt d'spuenesch Autoritéiten d'Gebai als spuenesch "Haus" betruecht.

Awer wann d'Haus net nei ass, ass en aalt Haus (méi wéi 4-8 Joer, ofhängeg vun der Regioun), da sinn déi néideg Dokumenter anescht. An dësem Fall, wéi d'Spuenesch Haus al ass, et wäert néideg sinn ze beweisen wéi al et ass. Fir dëst ginn et e puer Systemer:

Zertifizéierung vum Alter vun engem Architekt oder Ingenieur oder "Certificado de Antigüedad": Wann d'Haus net am Landesregister deklaréiert ass, an och net an de Rescht vun offiziellen Enregistrementer wéi de spuenesche Katastro, muss iergendeen dësen Institutiounen bestätegen wéi al de Bau ass, a wéi eng Gréisst ass, a Beschreiwung (wéivill Quadratmeter, wéi vill Stäck, wéi grouss ass, etc.). Fir dëst, an e puer Gebidder vu Spuenien, ass et erfuerderlech datt d'Propriétéit vun engem Spezialist iwwerpréift gëtt, deen ongeféier den Alter vum Gebai mat enger perséinlecher Ëmfro bestätegen, déi an der Immobilie gemaach gëtt fir den Immobilie vum Haus ze kontrolléieren, a berücksichtegt de Rescht vun Beweiser wéi Registratiounen an Opzeechnungen am Stadhaus, an aner ëffentlech oder privat Datebank.

Och wann et net fir déi spuenesch Gesetzer applizéiert gëtt fir den DON ze maachen, sollt d'Zertifizéierung vum Architekt vun der Zeechnungen oder Pläng fir d'Haus, fir d'Miessungen ze beweisen. D'Pläng wäerten an Zukunft ganz nëtzlech sinn fir d'Haus an anere Registere wéi de Catastro oder d'Stadhaus ze deklaréieren.

Verschidde Leit verwiesselen dës Zertifizéierung mat enger "Ëmfro", oder mat der "Evaluatioun" vun der Bank fir eng eventuell Hypothéik z'accordéieren. Wéi Dir an dësem Bericht kënnt gesinn, ass d'Zertifizéierung vum Alter vum Architekt (heiansdo Ingenieuren) d'Haus ze moossen, d'Beschreiwung ze detailléiert, an och en ongeféieren Alter vun der Immobilie ze bidden. Dëst Zertifika ass ganz spezifesch, an et gëtt benotzt ausdrécklech fir de spuenesche Bau am Landesregister ze deklaréieren mam Declaración de Obra Nueva Prozess.

A "Ëmfro" gëtt vu Fachleit gemaach, déi kënnen Architekten sinn oder net, déi just uginn d'Situatioun vum Haus, an d'Immobilie vum Bau fir Mängel am Bau z'entdecken, an et gëtt haaptsächlech am Prozess vum Kaf oder Acquisitioun vun enger Immobilie benotzt. Tatsächlech ass dëst eppes wat net benotzt gëtt wann Keefer a Verkeefer Spuenesch sinn, awer et gëtt vill a Spuenien benotzt wann de Keefer vun aneren Nationalitéiten ass, wéi britesch.

An, endlech, de "Evaluatioun" vun der Hypothekarbank gemaach ënnerscheet sech vun der "Enquête" a vun der "Alterszertifizéierung", well se vu Professionneller gemaach gëtt, normalerweis net Architekten, just fir "evaluéieren" d'Propriétéit. Et heescht, datt d'Bank, als Gläubiger vum Prêt, wëll wësse wéi vill Wäert et huet ier d'Fongen vum Prêt zur Verfügung gestallt ginn, haaptsächlech fir ze kontrolléieren ob d'Propriétéit genuch Garantie ass fir de Risiko an d'Fongen ze decken.

Zertifizéierung vum Alter vum Stadhaus "Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento". Dëst ass en Zertifizéierung ausgestallt vum Stadhaus. Dës Zertifizéierung ass net sou detailléiert an der Beschreiwung vun der Konstruktioun wéi dee vum Architekt gemaach gëtt, awer et déngt fir de spuenesche Grondregister, an dem Notaire ze bestätegen, wat de genauen oder ongeféier Alter vum Bau ass.

Zertifizéierung vun der Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. A verschiddene Beräicher huet de Catastro eng detailléiert Datebank vun den Eegeschaften, Bau, a Land vun de rustikalen Zonen. Op esou eng Manéier, datt, obwuel d'Landeregister net iwwer d'aktuell Existenz vun der Immobilie informéiert ka ginn, d'Katastro, wéinst senger "automatescher" oder "Inspektioun" Aktivitéit (d'Land Enregistrement handelt nëmmen wann déi interesséiert Deeler iwwer eng determinéiert Transaktioun informéieren , et handelt ni duerch seng eegen Inspektioun, oder handelt automatesch), huet virdrun d'Existenz vum Haus festgestallt, a kann den Alter mat méi oder manner Genauegkeet bestätegen. An dëse Fäll, an jee no de Beräicher, akzeptéieren Notaire a Grondsteier d'Zertifizéierung vun der Catastro als Beweis vun der Existenz an Alter vun der Propriétéit am Prozess vun DON.

 A béide Fäll mengen ech, am Fall vun engem relativ neien, oder alen Haus, déi néideg Dokumenter ginn dem Notaire zur Verfügung gestallt, deen déi richteg Akten preparéiert, déi genannt ginn Declaración de Obra Nueva, déi vum Proprietaire vum Terrain ënnerschriwwe muss ginn. Wann d'Akten richteg ënnerschriwwe sinn, sinn dës déi aktuell Akte vun der Immobilie, an déi virdrun, déi just d'Land enthalen, ginn annuléiert.

Dann, wann Dir all dës Dokumenter hutt, Dir musst se op den Notaire bréngen. Den Notaire preparéieren den Titel Akten vum Bau, an Dir wäert ënnerschreiwen hinnen. Dëse Prozess gëtt genannt Declaración de Obra Nueva. Dëst wäert erklären, datt iwwer déi virbestänneg Komplott elo e Bau ass, dat ass en Haus.

Da braucht Dir to dës Dokumenter an d'Land Registry bréngen déi richteg Ännerung vun der Inscriptioun vum Land ze maachen, elo och d'Haus, an d'Haus wäert legal komplett sinn.

Also, d'Käschte vum DON wäerten haaptsächlech sinn:

• Notaire Käschten fir d'DON Akten virzebereeden
• Land Registry Käschten fir den DON an der Inscriptioun vum Land anzeschreiwen
• Stempelgeld - 1, 1,5, ,2% (je no Gebitt) vun der Evaluatioun vun der Immobilie

 An dëse Fäll ass et héich recommandéiert fir Iech mat de Verkeefer ze verhandelen datt se d'Haus mat dem passenden DON registréieren ier Dir mam Verkaf weidergeet. Tatsächlech, wann Dir en Hypothéik kritt, kann d'Bank d'Propriétéit net schätzen, bis d'Haus mam DON ugemellt ass, well bis dohin (1) et legal existéiert; an (2) bis et registréiert ass, gëtt et keng offiziell Bezeechnung vu wat d'Propriétéit genee ass (Gréisst, Landfläch a Grenzen etc.). Et kann och net eng Hypothéik op Immobilie fäerdeg maachen déi net registréiert ass. Also an dësem Fall gëtt et keng Wiel: d'Verkeefer mussen et registréieren ier Dir et kafe kënnt.

D'Land ass perfekt an den Akten registréiert, an d'Haus erschéngt, awer seng voll Verlängerung ass net deklaréiert, oder et ginn aner Elementer net an den Akten deklaréiert wéi Garage, oder Pool, oder Lagerhaiser, etc.

Dës Fäll si wierklech heefeg am rustikalem Land. Dëst sinn déi typesch Fäll, wou an enger bestëmmter Zäit een d'Land, an och d'Haus, ageschriwwen an deklaréiert huet, awer net aner Deeler vum Haus, oder aner Elementer, well se duerno gebaut goufen.

Zum Beispill, de Besëtzer, deen nom Kaf vum Haus e Pool oder eng Garage baut, oder d'Haus mat engem neie Raum, oder eng nei Veranda, oder en neie Buedem, oder Terrass, etc.

Dës Fäll sinn extrem problematesch, well de Prozess deklaréieren an Aktualiséierung opgetrueden mat der neier Extensioun verlaangt eng spezifesch Etude vun der Matière.

Et ginn esou vill verschidde Wahrscheinlechkeeten an Ufuerderunge, je o WAT ass d'Gréisst vum Land; WOU ass d'Propriétéit läit (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga, etc.), mat extrem héijen Ënnerscheeder tëscht Regiounen, a souguer tëscht Stied; WANN dës Verlängerungen gemaach goufen (4 Joer virdrun, 10 Joer, 20 Joer), an WEI si gebaut goufen (ouni Baulizenz, mat Reformlizenz, asw..), datt et absolut onméiglech ass, e gültege Iwwerbléck iwwert dës Saach ze ginn, déi de betraffene Besëtzer als Guide dénge kéint.

Wat ass "Fuera de ordenación" fir Konstruktiounen a Spuenien? 

"Fuera de ordenación" ass en ALE Bau, oder en ALEN Deel vun engem Bau, deen ouni Lizenz gebaut gouf, en net normativ erfëllt an net legaliséiert ka ginn.

• Eng al Konstruktioun: D'Konstruktioun muss méi gebaut ginn virun der Zäit, datt déi spuenesch Administratioun géint de Bau muss reagéieren (Ofbriechen+Strof).
• Virun 2014 : 4 Joer vun der Zäit vum Bau
• No 2014 : 15 Joer ab dem Bauzäit
• Et kann net elo eng Lizenz kréien fir et ze legaliséieren

Positiv Konsequenzen:

• Et kann PATRIMONIALISÉIEREN: Et kann Deel vun Ärem Patrimoine oder perséinleche Räichtum sinn. Et kann am Land Registry Büro ugemellt ginn, eng Hypothéik kréien, verkafen et, ierflecher, etc.
• Et ass eng Konstruktioun déi elo legaliséiert a legal konsolidéiert ass vun der Zäit, obwuel net mat normativ erfëllt ass. Also, aus enger juristescher Siicht, wann et keng Geldstrofe gëtt, déi d'Propriétéit am Moment sou beaflossen, ginn et keng Aktiounen, déi d'Gemengenhaus wéinst hirem Alter géint dës Immobilie maache kann, an net méiglech vun der Verwaltung ofgerappt ze ginn.

Negativ Konsequenzen:

Och duerch dës Tatsaach respektéiert d'Gemeng déi bestehend Konstruktiounen, awer si kënnen net verlängert ginn. Also, nei Konstruktiounen an der Immobilie kënnen net gebaut ginn. D'Stadhaus erlaabt bannenzeg Reformen op dës Aart vun Immobilien, awer keng Verlängerungen, weder Konstruktioune vun anere Gebaier wéi Garagen, asw.

Mä wéinst der Tatsaach, datt d'Propriétéit aus normativ ass, wäert d'Stadhaus keng Lizenz zoustëmmen fir wesentlech strukturell Deeler vum Gebai ze reforméieren wéi Fundamenter, Daach, asw. an "reparéieren" déi bestehend Struktur, awer net "entfernen" vun den alen Deeler fir nei ze installéieren. Zum Beispill, am Fall wou et e "Feier" ass, oder Iwwerschwemmung, déi d'Haus op seng Struktur beaflossen, kann d'Stadhaus keng Rechter ginn fir d'Propriétéit ze "nei opzebauen". Also als Ofschloss erlaabt d'Stadhaus intern Reformen fir de Bau z'erhalen, awer net strukturell Reforme vu Binnen, Fundamenter, Daachwiessel asw.

Eventuell Problemer beim Erneierung / Uwendung vun CH: Immobilien zu Fuera de Ordenación kënnen an Zukunft Problemer fannen fir CH ze kréien / ze renovéieren.

Wat ass semi-konsolidéiert Urbanisatiounen a Spuenien? Ongeschloss Urbanisatiounen

An dësem Bericht hu mir iwwer Differenzen tëscht erkläert URBAN LAND an NON-URBANISABLE (RUSTIC LAND).

Am Zesummenhang mat URBAN LAND, Mir hunn erkläert datt dëst e Land ass, an deem et autoriséiert ass fir mat bestëmmten Spezifikatioune ze bauen, déi an de "Plans d'entwécklung" vun der Stad oder Gebitt (Plan General de Ordenación Urbana) enthale sinn, oder a spezifesche Beräicher vun der Urbaniséierung genannt "Pläng deelweis" (Planes Parciales), etc.

Dëst Land huet all Ariichtungen an Ufuerderunge fir do an enger héijer Dicht vun der Bevëlkerung ze liewen, sou wéi déi richteg Waasser an elektresch Versuergung fir d'Eegeschafte a Konstruktiounen, an ëffentlech elektresch a Waasser. An aner Ëmgeréits Verbindungen, wéi Kläranlag, Gas, Telekommunikatioun, etc.

Urban Land oder "Suelo Urbano" ass d'Land vu Stied oder Duerf oder Urbaniséierungen an et benotzt de passenden Zougang vu Stroossen, mat Trëttoir, Stroossen, kommerziellen Beräicher, Gesondheetshëllef, Schoulen, Colleges, Sportzentren, asw.

Awer, iwwer Urban Land schwätzt, gëtt et e wichtegen Ënnerscheed tëscht Urban Land "CONSOLIDATED" an "NON CONSOLIDATED" oder "SEMI-CONSOLIDATED".

A KONSOLIDÉIERT URBAN PLOT ass e Komplott wou all déi néideg Urbaniséierungsinfrastrukture sinn ofgeschloss, an de Komplott huet all déi Servicer, déi als "urban" ugesi ginn (Elektresch, Waasser, Stroossenaccess, Kläranlag, asw.), an huet der ëffentlecher Verwaltung schonn all néideg Plaz ginn installéiert all dës Urbaniséierungsinfrastruktur. Dëse Komplott huet un der Bezuelung vun der Infrastruktur deelgeholl, a scho (wann néideg) Deeler vum Terrain ginn fir dës ëffentlech Infrastruktur ze benotzen.

Wann de Komplott net gebaut gëtt, da gëtt et e Komplott mat de richtege Baurechter, definéiert duerch déi aktuell Baugesetzer.

Wann de Komplott scho gebaut ass, da wäerten déi existent Konstruktiounen, wa se no de Baugesetzer gebaut ginn, total legal Properties sinn, well d'Eegeschaftsrechter absolut virun der ëffentlecher Verwaltung fir béid Land a Bau geschützt sinn.

A NON KONSOLIDÉIERT URBAN PLOT ass de Géigendeel. Ass e Komplott wou et net all déi néideg Infrastrukturen installéiert sinn fir als "CONSOLIDATED" ugesinn ze ginn.

Also, wann de Komplott net gebaut ass, dann, ier d'Baugenehmegung kritt, wäert d'Gemeng d'Ufro fir d'Urbaniséierungsinfrastruktur an der Regioun ofzeschléissen, no de bestehend Baugesetzer, an / oder de Komplott huet de Raum net fir de Public ginn. Administratioun fir d'Installatioun vun dëser Infrastruktur. Also, eventuell Käschte vun Urbaniséierunge kënnen op d'Land hänke bleiwen, an eventuell Deeler vum Komplott kënne vun de Urbaniséierungsregelen beaflosst ginn, an dann, konsequent, gezwongen sinn der ëffentlecher Verwaltung ze "ginn" fir z'installéieren wéi Infrastruktur.

Wann de Komplott scho gebaut ass, dann, eventuell Käschten vun der Urbaniséierung kann d'Entwécklung an d'Benotzung vun dëse Konstruktiounen beaflossen, an dës Konstruktioune kënnen och sinn betraff wa se an der Mëtt vun den zukünftegen Infrastrukturgebidder sinn. Dës Fäll sinn déi, wou Immobilien gebaut goufen ier d'Gebidder an "urban" ëmgewandelt goufen (well se zimlech al waren), oder einfach well dës Konstruktioune gebaut goufen ouni déi richteg Baugenehmegung (illegal).

An dëse Fäll sinn d'Eegeschaftsrechter um Terrain, an déi eventuell Konstruktiounen, net vum Besëtzer konsolidéiert. An anere Wierder, d'Ëffentlech Verwaltung kann Fakultéiten hunn fir en Deel (oder am Ganzen) vum Terrain ze kréien, a Konstruktioune kënne beaflosst ginn wann de Komplott un d'Urbaniséierungsfuerderunge adaptéiert gëtt. Also, béid, Komplott, a Konstruktiounen, sinn net total an de Besëtzerrechter vum Besëtzer integréiert, well béid kënne vun den Urbaniséierungsfuerderunge a Projete betraff sinn.

Bannen den NON CONSOLIDATED Beräicher gëtt et och eng speziell Klassifikatioun genannt SEMI-KONSOLIDÉIERT . Semi-konsolidéiert Gebidder sinn déi, déi "urban" sinn an engem vun de folgende Fäll sinn:

• Et ginn e puer Urbaniséierungsaarbechte gemaach, awer net all.
• Et ginn e puer Deeler vum Land fir d'ëffentlech Verwaltung fir ëffentlech Infrastrukturen, awer net alles wat d'Gesetzer froen.

Dëst sinn déi typesch Fäll, déi mir a Gebidder vu Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.) fannen, e puer anerer vu Murcia, Almeria (Almanzora Tal, Vera, etc.), Málaga a Sevilla.

Normalerweis sinn dës Gebidder, wou d'Land ëmmer als "rustikal" ugesi gouf, a mat der Zäit goufen d'Konstruktiounen vun Haiser mat enger héijer Dicht vu Konstruktiounen fortgeschratt (no der aktueller Norm, méi wéi 6-8 pro Hektar). An dëse Beräicher ginn dës Konstruktioune méi oder manner mat determinéierten Infrastruktur vu Waasser, Elektro, ëffentlechen Zougang a Stroossen virgesinn. Ofhängeg vum Fall kënne mir Gebidder fannen, wou d'Infrastruktur déi installéiert ass total ass, an aner Beräicher an deenen méi aarm ass.

An dëse Fäll, an Semi-Consolidated Konstruktiounen benotzen legal gin. A "legal", well se mat der richteger Baulizenz gebaut goufen, oder well se nom Bau legaliséiert goufen.

An dëse Fäll "konsolidéiert" de Proprietaire de Besëtz vum Bau, awer net d'Besëtzer vum Land. Also, kann d'ëffentlech Verwaltung näischt géint de Bau maachen, mä d'Land kann betraff sinn duerch eventuell Deeler dovunner fir urban Infrastrukturen ze ginn, oder betraff vun Urbaniséierungskäschten.

Typesch Probleemer déi mir an dësen Eegeschafte fanne kënnen sinn:

• Datt fir d'Verlängerung oder d'Haiser an Terrainen an dëse Beräicher ze bauen, d'Gemeng däerf froen, en Deel vum Terrain ze ginn fir d'Installatioun vun ëffentlechen Infrastrukturen ze benotzen (Foussgängerberäicher, Kläranlag, Kabelen vun Elektro, Gas, Waasser, asw. .)
• Datt d'Propriétairen opgefuerdert sinn, en Deel oder all d'Käschte vun der Urbaniséierung vun der Géigend ze bezuelen (Verbindung mat Kläranlag, Waasser, Elektro, Installatioun vu modernen Septikpanzer, en Deel vum Land fir ëffentlech Stroossen, asw.).

• baut ÄR EGEN HAUS AN URBAN LAND 
• DIR EIGEN HAUS AN "RUSTIC LAND" bauen
• PROCESS VUN ENGEM Propriétéit A Spuenien FIR ÄR EGEN ze bauen
• LEGALISATIOUNEN, REFORMEN A GEMENG JURIDISCHE PROBLEMER