Rent mat Optioun fir Kontrakt ze kafen (RTB)

Wat den Immobilieresidenzmaart ugeet, also de Kaf a Verkaf vun der éischter/permanenter Residenz, hu mir geschwat vun der “latenter Nofro" dat existéiert a Spuenien mat Respekt fir déi Auslänner aus anere Länner, déi wëllen a Spuenien kommen fir permanent ze liewen.

E Fakt, dee fir déi lescht zwee Joerzéngte konstant war, ass d'Arrivée vun Auslänner, déi Spuenien als permanent Residenz gewielt hunn, an déi mir normalerweis als "Expatriates"Oder"Expats". Tde Volume an d'Zuel vun den Auslänner, déi Spuenien als Residenzplaz an deene leschten zwee Joerzéngte gewielt hunn, war ëmmer konstant, an ass souguer an Krisenperioden eropgaang, oder Post-Kris, sou wéi déi, déi a Spuenien souwuel 2008 erlieft hunn, an 2011.

Mat méi wéi 15 Joer am Immobiliesecteur huet eis Firma dat verifizéiert, just am Perioden direkt no der Kris ass d'Zuel vun den Auslänner, déi interesséiert sinn Eegeschaften a Spuenien ze kréien, eropgaang.

An, als Resultat vun eiser Erfahrung, hu mir observéiert datt déi éischt Acquisitioune, déi an deene Momenter ofgeschloss goufen, besonnesch komplizéiert waren wéinst dem Kontext vun Onstabilitéit an Onsécherheet, souwuel aus der Siicht vun der Finanzéierung, wéi och vun der méiglecher Evolutioun vun Wunnengsmaart.

Dat heescht, de Keefer, dee sech a Spuenien an de Kaf vun enger permanenter Residenz investéiere wëllt, ass an der Onsécherheet ënnerdaach, déi duerch denkt, ob mir schonn an der Schlussphas vun der Kris sinn, oder ob et nach e Wee erof ass. (“Wäert ech zu engem gudde Präis kafen?").

Wéi och ëmmer, an dësen Aarte vu Keefer ass den Interessi un de Kaf kloer. Si sinn och kloer iwwer de Moment. Si wëllen elo kafen. Si wëssen datt et Zäit ass, awer si sinn net kloer ob de Präis, an d'Konditioune vum Verkaf, am meeschte passend sinn, bis de Post-Kris Klima vun Onsécherheet verschwënnt oder verschwënnt.

Zu dësem Zäitpunkt gëtt d'Locatiounsinstrument mat Optioun fir ze kafen als Léisung proposéiert.

Loyer mat Optioun fir ze kafen (RTB) Ëm wat geet et?

Loyer mat Optioun fir ze kafen, ass e Kontrakt an deem de Keefer eng Immobilie fir permanent ze wunnen wëllt kafen, an se wëll besetzen an direkt notzen, awer déi definitiv Decisioun vum Kaf op eng spéider Zäit ofstelle wëllt.

An zousätzlech, buyer wënscht datt, während der Zäit vum Gebrauch vun der Immobilie, de Verkeefer d'Immobilie net um Maart kann ubidden, also reservéiert d'exklusiv Optioun vum Kaf fir de Keefer, fir déi ganz Dauer vum Kontrakt. Hei ass dee wichtegsten Ënnerscheed mat dësem Kontrakt an engem "normale Mietvertrag", wou de Proprietaire d'Propriétéit un engem aneren ka verkafen, och wann et e Mietvertrag gëtt.

Dofir, am RTB Kontrakt ginn et zwee Haaptkonzepter involvéiert:

- Et ass e Kafvertrag, mat "Optioun ze kafen".

Dat ass, de Keefer wëll d'Haus kafen, awer fuerdert d'Haus zur Verfügung ze hunn, bis hien seng Entscheedung bestätegt. An anere Wierder, hie wëll datt d'Kafoptioun fir seng Exklusivitéit ass. Also, géigesäiteg mat der Exklusivitéitsrecht vun der Kafoptioun op der Immobilie, bezilt de Keefer e Betrag un de Verkeefer fir hien ze kompenséieren fir d'Zäit wou d'Haus dem Keefer reservéiert ass, an aus dem Verkafsmaart.

Wann de Begrëff oder Bedingung, deen am Kontrakt ausgemaach ass, erfëllt ass, kënnt de Moment an deem de Keefer decidéieren muss d'Recht auszeféieren der Immobilie ze kafen. An dësem Moment ginn et zwee Szenarie:

• De Keefer ka säi Kafrecht ausüben, an, an datt Fall, komplett de Kaf. Sou géif de Keefer de Rescht vum Präis dem Verkeefer bezuelen, an d'Verkafstransaktioun wier ofgeschloss.
• De Keefer wëll aus dem Kaf zréckzéienDofir iwwerhëlt hien de Verloscht vum Betrag, deen hie bezuelt huet no der "Optioun fir ze kafen", loosst dëse Betrag op de Kont vum Verkeefer, deen et sech selwer mécht a Berécksiicht vun der Zäit wou hien d'Haus fir de Keefer reservéiert huet .

– Et ass e Mietvertrag.

De Keefer wëll d'Haus direkt besetzen, awer, wéi uewen erkläert, hie léiwer d'Formaliséierung an d'Finale Kafentscheedung fir spéider ze verloossen. Mat deem gëtt proposéiert d'Figur vum "Locataire" oder "Locataire" ze iwwerhuelen, bis hien entscheet, aus der Kafoptioun auszeüben oder opzehalen während der Zäit, déi am Kontrakt festgeluecht ass.

Op dës Manéier stëmmt de Keefer, elo de Locataire/Locataire, iwwert d’Locatiounsbedéngungen, an d’Bezuelung vum Loyer, mam Verkeefer, elo dem Proprietaire/Locataire, während der Vertragsdauer.

An déi selwecht Aart a Weis wéi mat Respekt fir d'Ausübe vun der Kaf Optioun, Wann de maximale Begrëff fir d'Ausübung komm ass, huet de Keefer oder de Locataire / Locataire verschidde Méiglechkeeten:

• Fir hien ze kafen Optioun auszeféieren an de Verkaf ofzeschléissen. An dësem Fall gëtt d'Locatiounstransaktioun annuléiert, elo an e Verkaf ëmgewandelt.
• Keefer übt Bot d'Kaafoptioun aus. An dësem Fall gëtt och de Mietvertrag annuléiert. Natierlech, am Fall wou déi zwou Parteien averstane sinn, kann de Mietvertrag verlängert ginn, oder en neie Mietvertrag ka geschaf ginn, an dann ass de Kontrakt nëmme fir ze lounen.

Wichteg Froen:

1.- Wat geschitt mam Betrag bezuelt an der Kaf Optioun?

Gëtt et als Deel vum Präis ugesinn? An anere Wierder, kann d'Optioun vun der Finale Präis reduzéiert ginn fir d'Propriétéit ze bezuelen?

D'Äntwert ass ganz einfach. Et wäert sinn, wat béid Parteien averstane sinn. Dat ass, de Betrag, dee fir d'Optioun bezuelt gëtt, gëtt vum Präis ofgezunn, wa béid Parteien d'accord sinn. An dësem Fall gëtt de Betrag bezuelt fir d'Akaafoptioun vum Rescht vum Präis reduzéiert fir d'Propriétéit ze bezuelen.

Dëst ass déi meescht benotzt Optioun um Maart.

Wéi och ëmmer, de Besëtzer kann och verlaangen datt de Betrag dee fir d'Akaafoptioun bezuelt gëtt net vum Präis reduzéiert gëtt fir d'Propriétéit ze bezuelen. Dat ass, dëse Betrag deckt einfach d'Zäit, datt d'Propriétéit aus dem Maart war, an datt et net en Deel vum Präis duerstellt. Mat deem an dësem Fall d'Bezuelung vun der Kafoptioun net vum Präis ofgeschloss gëtt, deen dem Besëtzer fir de Verkaf bezuelt gëtt.

Natierlech ass dëst eng vill méi schiedlech Optioun fir de Keefer, an et ass net sou wäit an der Praxis benotzt.

Wat och ëmmer eng vun den Optiounen soll ausdrécklech am Kontrakt abegraff ginn fir d'Schicksal vun der Optiounsbezuelung ze klären.

2.- Wat geschitt mat de Montanten, déi fir de Loyer bezuelt ginn?

Ginn se vum Finale Präis ofgezunn fir de Verkaf ze bezuelen?

D'Äntwert ass déi selwecht wéi uewen. Dat ass, et wäerten d'Parteien sinn, déi sech mussen eens ginn, wann d'accord mat de Konditioune vum Kontrakt, wann de Loyer vun der Finale Präis discounted ginn oder net, am Fall vun Kaf Decisioun confirméiert.

3.- Agenten Kommissiounen / Käschten. Wéini gi se bezuelt?

Hei gëtt et erëm, wat tëscht de Parteien an der Immobilienagence ausgemaach ass.

Wéi och ëmmer, aus enger juristescher Siicht, ausser et gëtt en Accord fir de Géigendeel vun de Parteien, mir verstinn datt d'Agentkommissioun / Fraisen musse bezuelt ginn am Moment vum Ënnerschreiwe vum Kafoptiounskontrakt. De Grond dofir ass datt, dëse Kontrakt, d'Erreeche vun engem Akafsofkommes tëscht Keefer a Verkeefer involvéiert. An dëst, obwuel d'Vervollstännegung vum Kontrakt bis zu engem spéideren Datum verspéit ass.

Wéi mir soen, wann de RTB Kontrakt ënnerschriwwen ass, ass de "Accord" tëscht de Parteien erreecht ginn, an dat ass duerch d'Interventioun vum Agent gemaach. Dofir muss d'Kommissioun/Fraisen vum Agent bezuelt ginn wann d'RTB formaliséiert gëtt.

Et kann als ongerecht ugesi ginn, d'Bezuelung vun der Kommissioun vum Agent ze bedéngen, op déi effektiv Kafentscheedung, déi an den Hänn vum Keefer bleift, an aus den Hänn / Kontroll vum Agent.

4.- Wéi ass den RTB formaliséiert?

Et ass normalerweis e private Kontrakt, deen net notariséiert muss ginn.

Dofir ass déi heefegst Praxis fir e private Kontrakt tëscht de Parteien ze preparéieren ouni duerch en Notaire ze goen. Obwuel, wéi mir wäerte gesinn, ass et essentiell datt de Kontrakt vun engem spezialiséierten Affekot ausgeschafft gëtt.

Fir méi Sécherheet vum Mieter, de Kontrakt kann op engem Notaire gemaach ginn an am Immobilieregister registréiert ginn. Aschreiwung vum Option-to-Buy Kontrakt am Land Registry Büro wäert déi folgend Ausgaben hunn:

• Notaire a Land Enregistrement Käschten
• Affekoten / Affekote Käschten
• Steieren

Notéiert w.e.g. datt nëmmen RTB Kontrakter mat engem Maximum vu 4 Joer Dauer akzeptéiert ginn fir am Landeregister registréiert ze ginn.

Dofir ass déi heefegst Praxis fir e private Kontrakt tëscht de Parteien ze preparéieren ouni duerch en Notaire ze goen. Obwuel, wéi mir wäerte gesinn, ass et essentiell datt de Kontrakt vun engem spezialiséierten Affekot ausgeschafft gëtt.

5.- Steieren involvéiert am Option-To-Buy Kontrakt:

a) Wann de Proprietaire eng Firma ass: Stellt eis eng Baufirma mat enger grousser Palette vun Haiser vir, déi net verkaaft kënne ginn, decidéiert RTB Kontrakter ze formaliséieren. An dësem Fall wäert de Kontrakt TVA ënnerleien wann et en éischten Transfert vum Haus ass. Déi TVA Taux wäert sinn 10%, ausser mir hunn mat geschützte Wunnengen ze dinn (reduzéiert TVA vun 4%). Dat heescht, en Individuum muss dës Tax konfrontéieren, déi als Endverbraucher net ofzéie kann.

Wann de Kontrakt am Land Enregistrement Büro ugemellt ass, dann ass et néideg der ze bezuelen Stempel Duty (0,5% -2% jee no der Regioun).

nieft der Accord iwwert de monatleche Loyer, konnten eng Kafoptioun, bekannt als a "Premium" oder "Kaafoptioun" (eng Bezuelung fir d'Optioun datt de Client d'Haus muss kafen, bannent enger Zäit). Esou Betrag wäert och TVA ënnerworf ginn (wéi et als Dispositioun vun Servicer considéréiert gëtt, laut der Generaldirektioun vun Steieren), um allgemengen Taux vun 21%.

Wann de Locataire decidéiert de Kaf méi spéit ze formaliséieren, gëtt d'Iwwerweisung duerch TVA besteiert (am Taux vun 10% oder 4%). Am Fall wou de potenzielle Keefer decidéiert net fir de Kaf ze entscheeden, gëtt et d'Méiglechkeet de Kontrakt ofzeschléissen an ze wielen fir en anere Leasing ouni d'Optioun ze formaliséieren, deen net un TVA ënnerworf gëtt. Denkt drun datt en Individuum net fäeg ass dës Steier ze recuperéieren oder ofzezéien.

b) Wann de Proprietaire eng Persoun ass

An dësem Fall ass de RTB Kontrakt (dëst gëtt als zweeten Transfert ugesinn) eng Transaktioun déi ënnerleien wäert Transfer Tax (ITP), de Locataire ass de Steierzueler.

Wat d'Kafoptioun (d'Prime) ugeet, gëtt se och duerch d'Iwwerweisungssteier (ITP) besteiert, well déi "Verspriechen an Optiounen" och fir dës Steier besteierbar sinn.

d' Steier Basis wäert vun der konstituéiert ginn Präis bezuelt fir d'Optioun ze kafen. Am Fall ass dës Optioun net ausgemaach, oder et ass manner wéi 5% vum Gesamtpräis vun der Immobilie . Den applicabelen Taux wäert variéieren ofhängeg vun der Autonomer Gemeinschaft, well et e ceded Tribut ass (normalerweis tëscht 6% an 10%).

---

EXEMPEL

"A" ass e bestëmmte Proprietaire, deen en RTB Kontrakt mat "B" averstanen, mat engem Prime Montant vun 7.500 Euro. De Präis vun der Immobilie wäert 250.000 Euro sinn.

Déi 5% vum Präis vun der Immobilie ass 250.000 x 5 % = 12.500 Euro.

 Also, déi 5% méi héich wéi déi ausgemaach Prime, ass d'Basis vun der Steier fir dës Optioun vun 12.500 Euro. 

 Well de Proprietaire e Besonnesch ass, da gëtt d'Prime mat der Transfertax - ITP besteiert. Dës Steier ech Valencia a Katalounien Regioun der 10%. 

Also, 12.500 x 10 % TPO= 1.250 Euro vun ITP.

---

A spéider, am Moment vum Transfert vum Haus, am Fall datt et vum Keefer ausgeübt gëtt, gëtt d'Transaktioun och erëm duerch d'ITP Transfer Tax besteiert. Wéi uewen an dëser Sektioun erkläert, vergiesst w.e.g. datt d'Kaafoptioun gefollegt vun engem Verkaf implizéiert datt mir d'Conclusioun vun zwee legale Geschäfter (verwandt, awer onofhängeg) virstellen, sou datt zwee verschidde besteierbar Eventer optrieden, déi logesch d'Erhéijung vun der Besteierung vun der Transaktioun.

Am leschte Fall (de Lease mat der Optioun tëscht Individuen ze kafen) ass et néideg d'Besteierung vun der Transaktioun mat Respekt fir perséinlech Akommessteier ze klären, aus der Siicht vum Proprietaire / Verkeefer, well d'Kollektioun vun der "Optioun ze kafen" wäert e "Gewënn" fir de Verkeefer/Besëtzer sinn.

Wann de maximale Termin fir d'Ausübung vun der Kafoptioun ukomm ass, an am Fall wou de Keefer dës Optioun ausübt, sinn d'Ausgaben an d'Steieren, déi aus der Transaktioun ofgeleet ginn, déi normal vun engem Verkaf, dat heescht den ITP ("Immobilietransfer" Steier ”), Notaireskäschten, Aschreiwung, Affekoten, asw.

Op der anerer Säit, et sollt bemierkt datt wann d'Optioun fir ze kafen ausgeübt gëtt, sou datt de Kaf endlech ofgeschloss ass, d'Steieren, déi aus dem Kaf ofgeleet ginn, ginn net reduzéiert mat de fréiere Steiere bezuelt fir d'Acquisitioun vun der Optioun. Dëst ass eng allgemeng an allgemeng Duercherneen, ganz heefeg an der Praxis. De Grond ass datt d'Optiounsrecht an den zukünftege Verkaf steierlech als autonom a verschidde besteierbar Transaktiounen ugesi ginn.

Eng aner Saach ass datt de Betrag vun der "Optioun ze kafen" kann ausgemaach ginn aus dem Präis deen am zukünftege Verkaf bezuelt gëtt. An anere Wierder, Parteien kënnen averstane sinn datt, am Fall wou de Verkaf endlech duerch geet, all déi bezuelte Betrag, inklusiv d'Optioun fir een ze kafen, vum Präis vun der Immobilie ofgeschaaft ginn (op déiselwecht Manéier wéi en Depot reduzéiert gëtt).

6.- Wat sinn déi heefegste Probleemer déi normalerweis bei RTB Transaktiounen entstoen?

Wann de RTB Kontrakt ënnerschriwwen ass, ginn et normalerweis zwou Aarte vu Konflikter déi allgemeng an dëser Aart vun Transaktioune widderholl ginn:

- Streidereien iwwer de kierperlechen Zoustand vun der Immobilie. An anere Wierder, wéi bei de Rescht vun de Mietkontrakter, gëtt de Mieter, wann hien d'Haus besëtzt, dacks op verschidde Baufehler oder Probleemer begéint, déi zu engem Konflikt mam Proprietaire féieren kënnen.

Dofir wäert et néideg sinn fir béid Parteien am Kontrakt sou vill wéi méiglech d'Konditiounen an deenen d'Propriétéit läit ze detailléiert, fir dës Zort vu Konflikter während der Dauer vum Kontrakt ze vermeiden.

- Juristesch Problemer vun der Immobilie. Och wann, am Géigesaz zu de kierperleche Probleemer an deenen d'Propriétéit ka fonnt ginn, déi liicht vermeit kënne ginn mat enger korrekter Inspektioun vun der Immobilie virun der Besetzung vun der Immobilie, geschitt datselwecht net an der Praxis mat eventuellen juristesche Probleemer, déi d'Propriétéit beaflossen kënnen .

Wéi mir an dësem Artikel gemellt hunn, kann d'Redaktioun vun engem RTB Kontrakt méi oder manner einfach an einfach schéngen. Dat ass, et kann privat gemaach ginn, ouni duerch den Notaire ze goen, sou datt et den Androck kann ginn, datt et en einfache Kontrakt ass: e Mietvertrag, einfach duerch d'Aféierung vun enger Kafoptioun.

Op dës Manéier, a ville Geleeënheeten, fir Ausgaben ze spueren, ginn Parteien op Transaktioune bruecht, wou dës Aart vu Kontrakter vun net-qualifizéierten Fachleit, oder souguer net spezialiséiert Affekoten, redaktéiert ginn. De Grond dofir ass well, anscheinend, dëst en "einfache Kontrakt" ass fir ze redaktéieren. Also, dofir, net déi néideg Zäit widmen, a Rücksicht déi dës Transaktioun enthält.

Wéi mir soen, dëst ass keen "spezielle" Mietvertrag ... dëst ass en Akafs-/Verkafskontrakt mat spezielle Konditiounen.

Dofir, a ville Fäll, fanne mir datt Keefer eng kontraktuell Relatioun mam Besëtzer agefouert hunn, eng bedeitend Zomm Suen als Kafoptioun bezuelt hunn, eng Zäit laang als Locataire an der Immobilie gelieft hunn, a wann d'Zäit kommt d'Kaafoptioun auszeüben, ier se d'Notariatakten ënnerschreiwen, oder, leider, och méi spéit, se feststellen datt et juristesch Problemer gëtt, déi d'Immobilie beaflossen, wéi Problemer bei der Installatioun vum Stroum, Waasser, urban Problemer, urban Infraktiounen, Sanktiounen , Problemer beim Erneierung vum Bewunnungszertifika, oder, nach méi schlëmm, datt et kee Bewunnungszertifika gëtt, Net-Konformitéit mat urbane Reglementer, Verlängerungen oder Ännerungen vu Gebaier ouni Lizenz oder Baugenehmegung, etc.

Dës Zort vu legale Problem ze entdecken nodeems Dir en RTB ënnerschriwwen huet ass ganz geféierlech.

Dofir, als Affekote, recommandéiere mir datt d'juristesch Etude vun der Immobilie muss während dem Kontrakt Formaliséierung Prozess duerchgefouert ginn, an net duerno.

Juristesch Recherchen op der Immobilie musse während der Formaliséierung vum RTB-Kontrakt gemaach ginn, an de Kontrakt muss bedingt ginn fir déi néideg juristesch Informatioun ze kréien fir ze bestätegen datt d'Propriétéit mat der legaler a Baunorm erfëllt.

Dofir, wann Dir an engem RTB Kontrakt als Keefer involvéiert sidd, frot de Kontrakt:

- Schreift vun engem Affekot spezialiséiert am Immobilierecht. Dat ass, wien huet d'Gesetzer a Reglementer iwwer d'Ausschaffe vu Kontrakter beherrscht, an déi ofgeleet Kontraktobligatiounen a Rechter vun de Parteien.

Dëst hëlleft Iech e Kontrakt mat maximal Garantien ze preparéieren.

– Schreift vun engem Affekot, deen och Spezialist am Bau- an Stadplanungsrecht ass.

Net all Property Affekote si Spezialisten am Baurecht. En Expert am Baurecht ze sinn ass essentiell fir all wesentlech legal Aspekter vun Immobilien, Grenzen, Baulizenzen an Genehmegungen, d'Geschicht vum Bau z'ënnersichen (dat ass, wéi et gebaut gouf, wéi et reforméiert oder ausgebaut gouf) , wann et mat all de lokalen urbane Reglementer entsprécht, wann et urban Käschten an der Urbaniséierung ze bezuelen sinn, oder wann de Komplott muss reduzéiert ginn fir en Deel dovun ze ginn fir eventuell Aarbechten an der Urbaniséierung, etc.

TLA – AVOCATEN – AVOCATEN – RECHTSANWÄLTE – AVOCATEN