Am Fall wou Dir décidéiert hutt Är Immobilie ze verkafen, gitt w.e.g. op déi folgend Informatioun opmierksam:

1.- Kontrolléiert d'Dokumenter an d'Legalitéit vun der Immobilie

1.-Kuckt d'Beschreiwung vun der Immobilie an den Titelakten ("Escritura") 

Check de Title Akten: Kontrolléiert an den Immobilieakten datt d'Propriétéit richteg beschriwwen erschéngt. Immobilie Akten mussen eng perfekt Beschreiwung vun de Konstruktiounen déi op der Immobilie existéieren.

Et ass zimmlech heefeg datt Immobilien, déi zënter ville Joere vu verschiddene Besëtzer gehéiert ginn, mat Verlängerungen (en neie Raum, d'Veranda oder d'Terrass zoumaachen, asw.), oder mat Neibau (eng Garage, e Pool, e Gaascht) geännert ginn. Haus).

Wann d'real Gréisst a Konstruktiounen net mat der Beschreiwung an der Akte zesummekommens    maach der keng Suergen!  et gi Prozesser déi kënne gemaach ginn an et gi Weeër fir et ze sortéieren!. Awer Dir musst se am selwechte Moment kennen an deem Dir d'Entscheedung hëlt fir ze verkafen, fir genau ze wëssen "wat" Dir musst maachen a "wéi vill" dës Aktiounen sinn.

---

Zum Beispill: Dir hutt en 120m2 Haus mat engem 50m2 Pool an eng Garage déi an e Gaaschthaus ëmgebaut ass. An den Akten erschéngt d'Haus nëmmen als 120 m2, awer Akten ernimmen net de Pool. An d'Garage gëtt an den Akten als "Garage" net als "Gaaschthaus" beschriwwen.

An dësem Fall mussen Är Akten aktualiséiert ginn, an Dir musst dofir bezuelen. 

NOTÉIERT: Mir schwätzen net vun der "intern Beschreiwung" vum Haus, just de Perimeter vun der Immobilie bekannt als "gebaut Gréisst" (op Spuenesch, "superficie construida").

Akten brauchen net déi richteg Beschreiwung oder Verdeelung "bannen" am Haus ze weisen. Wann Dir den Interieur vun der Immobilie geännert hutt andeems Dir bannenzeg Maueren geännert hutt, da wäert et net néideg sinn d'Akten ze aktualiséieren. Et geet duer, dann deklaréiert déi nei Verdeelung nom Ofschloss un den Notaire.

Zum Beispill, Akten weisen datt et 4 Schlofkummeren sinn an Dir hutt se an 2 ëmgewandelt wann Dir d'Propriétéit kaaft hutt. An dësem Fall ass et net néideg d'Akten ze aktualiséieren. Als Besëtzer hutt Dir d'Fräiheet fir bannent der Immobilie ze reforméieren (ëmmer déi richteg Lizenz kritt).

2.- Iwwerpréift wéi d'Propriétéit um Catastro Büro registréiert ass (och bekannt als "SUMA" oder "IBI", oder "COUNCIL TAX")

An der selwechter Aart a Weis wéi an den Akten, muss d'Propriétéit an "Catastro" registréiert ginn, wéi se an real ass. All Joer Catastro Rechnungen weisen déi aktuell Gréisst vun der Immobilie. Dir musst dann iwwerpréiwen ob d'Catastro records déi aktuell Gréisst vun der Immobilie weisen wéi se "an real" ass, inklusiv all extern Ännerungen oder Extensiounen déi gemaach goufen.

Erënneren, datt Catastro Büro berechent de Conseil Steier no der Gréisst vun der Propriétéit, Rechnung huelen all vun de Bau Komponente wéi d'Haus, Pool, Garagen, etc.. Wann Dir hutt Extensiounen op der Propriétéit gemaach, an Dir hutt net informéiert Catastro Büro, de richtege Moment et ze maachen ass wann Dir décidéiert ze verkafen.

---

  NOTÉIERT: weg, verfollegen dëst Beispill: Wann Dir d'Propriétéit kaaft hutt, gouf et en 120m2 Haus. Dat war och an den Akten an am Gesetzesprojet vun der Katastroph gewisen. Aus dësem Grond waren d'Catastro Rechnungen (IBI) 300 EUR.

Ee Joer nodeems Dir e 50 m2 Pool an eng 40 m2 Garage gebaut hutt. Dir hutt se net zu Catastro deklaréiert. Wann Dir den neie Pool an d'Garage zu Catastro deklaréiert hätt, wieren d'Rechnunge fir d'Gemengesteier vun 300 EUR op 350 EUR (ongeféier) erhéicht ginn, 50 EUR méi wéinst den Neibauten.

Elo, wann Dir decidéiert Är Immobilie ze verkafen, musst Dir d'Informatioun aktualiséieren, déi am Catastro Office registréiert ass. Dir kënnt dann de Catastro Office iwwer d'Verlängerungen informéieren, déi Dir gemaach hutt an da kënne se Iech froen, den Ënnerscheed vun 50 EUR (ongeféier) fir déi net deklaréiert Verlängerungen bis zu 4 Joer zréck ze bezuelen.

 FRO: Ech hunn meng Immobilie während der Zäit verlängert an där ech de Besëtzer war, oder, einfach, meng Akten an de Catastro Office stëmmen net mat der realer Gréisst vu menger Immobilie zesummen. Wéi sortéieren ech et aus?

3.- Iwwerpréift d'juristesch Situatioun vum Bau:

Fir d'Propriétéit ze verkafen, ass et obligatoresch Beweis vun der Legalitéit vun der Immobilie ze kréien. ZWEE Dokumenter kënnen Iech op dës Manéier hëllefen:

• Habitation Certificate (CH)
• No Infraction Certificate (CNUI)

A)   Wunnzertifikat oder Beruffslizenz ass "obligatoresch" wann Dir Immobilien a Spuenien verkaaft / kaaft?

ÄNTWERT: Et hänkt vun der Aart vun der Immobilie of

In "Nei" Eegeschafte, de Builder huet d'Verpflichtung dëst Dokument dem Keefer no der Ofschloss vum Verkafsprozess ze liwweren.

Awer w.e.g. notéiert dat an "Weiderverkaaf", et gëtt kee Gesetz dat de Verkeefer zwéngt dëst Dokument beim Ofschloss vum Verkaf ze liwweren. Spuenesch Gesetzer soen datt et de "Keefer" ass deen dëst Dokument op sengem Numm nom Ofschloss muss kréien, fir mat den Ännerunge vum Waasser an elektresche Nimm weiderzekommen.

Zu dësem Zäitpunkt musse mir soen datt d'Verwaltung refuséieren den CH dem Keefer no der Fäerdegstellung ze ginn, am Fall wou d'Propriétéit onerlaabten Aarbechten, etc vum fréiere Besëtzer gelidden huet. Also, wann d'Propriétéit net a perfekt gesetzleche Bedéngungen ass, kann et e Risiko sinn net d'Zustimmung vun dësem Dokument no der Réalisatioun ze kréien. An dat kéint de Keefer an enger ganz komplizéierter Situatioun hannerloossen, well hien dann och Problemer hätt, d'Utility-Kontrakter op säin Numm ze kréien.

E ganz wichtege Punkt hei ass, datt d'Existenz oder Validitéit vun der CH an de Rescht vun Informatiounen iwwert d'CH et ass net an den Akten gewisen, mä am lokal Stadhaus vun der Géigend!.

Also, Ären Affekot muss dës Saach suergfälteg iwwerpréiwen andeems hien seng Expertise an d'Erfahrung benotzt fir e sou wichtegt Dokument wéi dëst ze bestätegen.  

Vun als Conclusioun, dësen Zertifika ass ESSENTIAL zum Verkaf vun der Immobilie, a seng Bestätegung muss vun Ufank vum Kaf-/Verkafsprozess iwwerpréift ginn.

Mir all wëssen datt de CH en Dokument ass dat weist datt d'Propriétéit gebaut gouf respektéiert de spuenesche Baugesetzer ze respektéieren an ze erfëllen.

Dëst Dokument ass och néideg fir Waasser an elektresch un d'Propriétéit ze verbannen, wann Dir d'Immobilie fir d'éischt kaaft an d'Verännerungen an de Kontrakter an d'Versuergung fir den zweeten a successive Besëtzer garantéieren.

CH fréier valabel fir 5-10 Joer, a muss all Kéier erneiert ginn wann d'Propriétéit verkaaft oder iwwerdroe gëtt, d'Nimm vun den aktuellen Besëtzer ze weisen.

CLick hei ënnen fir méi iwwer d'Ufuerderung ze wëssen fir de Certificat vun Habitation op de Resale Prozess ze liwweren:

Wat ass Certificat d'habitation - Lizenz vun der Occupatioun - Cedula de habitabilidad. Ass et néideg a Spuenien?

 

B) – No Infraction Certificate .- Dëst gëtt genannt "Certificado de No Infracción Urbanística" (CNUI).

Dëst ass e Certificat gemaach vum Stadhaus, feststellt datt d'Propriétéit gratis ass (oder net), vun all Geldstrofen op der Immobilie ofgeleet vun engem Bau oder Handlung op der Immobilie gemaach ouni déi richteg Erlaabnes.

Zum Beispill, de Bau vun der Haaptrei Haus, Garagen, Konstruktioun Extensiounen, Poolen, Aarbechten op Land, scape, etc, ouni déi richteg Permissiounen oder Lizenzen aus dem Stadhaus.

Firwat ass Non Infraction Certificate néideg fir eng Immobilie a Spuenien ze verkafen?

Et hëlleft Äre Verkaf glat. Wann Dir all Är Dokumenter an Uerdnung hutt, sou wéi Certificaten déi weisen datt Är Immobilie fräi ass vu Baustrofe, da ginn de Prozess an de Verkaf méi séier a méi einfach entwéckelt.

All d'Dokumenter vun der Immobilie op der Plaz ze hunn, schaaft Vertrauen an de méigleche Keefer a säin eegene Affekot.

Notéiert w.e.g. datt wann et eng Geldstrof ass, déi Är Immobilie fir de Bau beaflosst, oder fir eng vun den Extensiounen, IT WËLLT NET AN DEN DÉI WEISEN an / oder de Rescht vun Dokumenter aus der Immobilie. Dës Informatioun kann nëmmen am lokalen Stadhaus vun der Regioun kritt ginn.

Vun elo un ass dësen Zertifika ESSENTIAL zum Verkaf vun der Immobilie, a muss vum Besëtzer kritt ginn  virum Ofschloss.

Wéi "Certificado de No Infracción Urbanística" - Non Infraction Certificate a Spuenien?

De beschte Wee fir et ze kréien ass vun Iech fir et am Stadhaus ze bewerben. Dir kënnt Ären Affekot froen et ze maachen.

Den Certificat vun No Infraction weist e puer Sanktiounen oder Geldstrofen, oder souguer Bestellunge vun Ofbau, kann ech d'Propriétéit an dëse Fäll verkafen?. 

Am Fall wou d'Resultat vum Certificate of No Infraction all Typ vun Informatioun iwwer eventuell Geldstrofen, Sanktiounen oder anerer weist, sollt Dir e Bau Affekot Spezialist weisen fir unzeweisen wéi et weider geet. Heiansdo enthält d'Informatioun aus dësem Zertifika hystoresch Geldstrofen, déi scho bezuelt sinn oder elo ofgelaf sinn, an an anere Geleeënheete ginn et grave Probleemer, déi de Verkafsprozess beaflossen.

Wann et gesot gëtt, kann d'Propriétéit verkaf ginn, well de spuenesche System erlaabt Keefer Immobilien mat Baugeld ze kafen, awer, Keefer musse perfekt informéiert ginn iwwer d'Detailer vun dëse Geldstrofen, an d'Konsequenzen déi se als neie Besëtzer kënnen hunn. Am Fall wou Keefer richteg informéiert sinn, a si ausdrécklech akzeptéieren d'Propriétéit mat deene Geldstrofen ze kafen, da kann de Verkaf duerchgoen.

 

2.- Check Är perséinlech Steier Situatioun - Steier Planung wann engem Haus a Spuenien verkafen

a) Wéi berechent Kapitalgewënn op de Verkaf vu spueneschen Immobilien?

Verkaf vu spuenesche Immobilien ofgeleet Kapitalgewënn Haftung un Verkeefer.

Caiptal Gewënnsteier ze bezuelen ass den 19% vum "Nettogewënn" vum Verkaf.

Fir ze kréien wat den "Netto Gewënn" vum Verkaf ass, musst Dir dës Formel verfollegen:

Präis vum Verkaf - Präis vun der Acquisitioun - Käschten a Steieren op Acquisitioun - Käschte vun "Strukturreformen" op der Immobilie gemaach

---

Beispill vu Kapitalgewënn Berechnung: 

• Dir hutt 2015 e Wiederverkaafsimmobilie fir e Präis vun 200.000 EUR kaaft.
• Dir hutt dee Moment 24.000 EUR bezuelt, dat sinn déi 12% vun den Ausgaben: 10% Iwwerweisungssteier + 2% Notaire, Landesregister, Affekotkäschte, asw.
• Duerno hutt Dir intern Reforme fir 17.000 EUR gemaach (Ännerung vum Buedembebau, Reparatur vum Pool an nei Fënsteren).
• E puer Joer méi spéit baut Dir eng Garage fir e Wäert vun 20.000 EUR

Dunn hutt Dir decidéiert elo fir e Präis vun 260.000 EUR ze verkafen.

Wat ass de Kapital Gewënn degeflüstert vun dëst Verkaf?

NOTÉIERT: Ier mer d'Berechnung maachen, musse mir informéieren datt d'spuenesch Administratioun all déi uewe genannte Konzepter berücksichtegt fir d'Steier ze reduzéieren, ausser déi fir "intern Reformen" fir 17.000 EUR Wäert. De Grond dofir ass, well "intern" Reformen, déi keng "strukturell" Reforme sinn, net fir Steiervirdeeler ugesi ginn.

Mir benotzen d'Formel:

260.000 (Präis vum Verkaf) - 200.000 (Präis vun der Acquisitioun) - 24.000 (Käschten a Steieren op Acquisitioun) - 20.000 (Nei Garage) =

16.000 EUR

Dëst ass den "Netto Gewënn" dee mam Verkaf kritt gëtt

Well den Taux fir Kapitalgewënn 19% ass, da wäert de Betrag vun der Steier fir Kapitalergewënn sinn:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

---

b) Wéi bezuelen Kapital Gewënn op de Verkaf vun enger spuenescher Immobilie

1.- Berechent Spuenesch Haaptstad Gewënn fir Spuenesch Awunner

Sidd Dir NET Steierresident a Spuenien, de Wee wéi Dir Kapitalergewënn bezuelt ass déi folgend:

- UM FÉISCHT VUM VERKAUF: 3% RETENTION

: Beim Ofschloss vum Verkaf forcéiert d'spuenesch Administratioun de Keefer eng RETENTION vun den 3% vum Wäert vum Präis vum Verkaf ze maachen. Also, Dir kritt net de voll ausgemaache Präis. De Keefer behält déi 3% vum Gesamtpräis an huet d'Verpflichtung fir se bei der Steierbüro ze deponéieren. Dëst gëtt gemaach "de selwechten Dag vum Ofschloss vum Verkaf".

NOTÉIERT: No dem uewe genannte Beispill, am Fall wou de Verkafspräis 260.000 EUR war, wier d'Retentioun vum Keefer 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

– VIR 6 MONT NOM FÉISCHT VUM VERKAUF: DEKLARATIOUN VUN KAPITAL Gewënn (19%):

Nom Ofschloss vum Verkaf hutt Dir 6 Méint Zäit fir d'"Kapitalgewënndeklaratioun" dem spuenesche Steierbüro ze presentéieren. An dëser Deklaratioun musst Dir (oder Ären Affekot) d'Steier berechnen no dem uewe genannte Beispill. An dësem Fall ass de Betrag deen Dir musst bezuelen 3.040 EUR.

NOTÉIERT: Wéi hei erkläert, ass de CG aus dëser Transaktioun ofgeleet vun 3.040 EUR. Wéi Dir mat engem méi héije Betrag (7.800 EUR) zréckbehale gouf, hutt Dir e "Kreditt" mat der spuenescher Administratioun fir den Ënnerscheed.

Also, wann déi spuenesch Administratioun vun Iech 7.800 EUR fir CG Tax hält, well d'Finale Resultat vun der Steier nëmmen 3.040 EUR ass, da muss déi spuenesch Administratioun Iech den Ënnerscheed "rembourséieren": 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Wéi fir dës Remboursement ufroen? Ären Affekot muss dës Tatsaach an der selwechter Kapitalerhéijungserklärung enthalen, fir dem Steierbüro ze presentéieren.

2.- Berechent Spuenesch Haaptstad Gewënn als Spuenesch Steier Awunner 

Am Fall wou Dir als "Spuenesch Tax Resident" ugesi sidd (wat heescht datt Dir Är Akommessteier a Spuenien als spuenesch Awunner bezuelt), dann, wann Dir de Kapitalgewënn berechent hutt, hutt Dir déi folgend Virdeeler op der Steier:

• KENG KAPITAL Gewënn FIR PERMANENT Residenz: Am Fall wou d'Immobilie, déi Dir verkeeft, Är Permanenzresidenz ass (Dir hutt se fir méi wéi 3 Joer als Äert "permanent Heem") benotzt, da hutt Dir déi folgend Virdeeler:
  • Wann Dir méi jonk sidd wéi 65 Joer al: Dir bezuelt net CG fir d'Quantitéite vum Verkaf kritt "reinvestéiert" an der Acquisitioun vun enger neier Immobilie fir als Är permanent Residenz benotzt ze ginn. Dir hutt 2 Joer fir dës "Reinvestment" ze praktizéieren (2 Joer passéiert ouni dës Zommen z'investéieren, sidd Dir voll besteiert).
  • Wann Dir méi al sidd wéi 65 Joer al: Dir bezuelt net CG fir d'Quantitéiten déi um Verkaf kritt goufen. An dat och wann Dir net an eng nei Immobilie "reinvestéiert".
• KENG 3% RETENTION: Beim Ofschloss vum Verkaf kritt Dir de ganze Betrag vum Präis vum Keefer ouni Retention applicabel.

Normalerweis verwiessele Besëtzer d'"Spuenesch Tax Residence", mat der "Spuenescher Residenz".

An anere Wierder, d'Leit mengen datt d'"Spuenesch Residenzkaart, oder "Residence Certificate" kritt an der spuenescher National Police, genuch ass fir ze weisen datt se "Spuenesch Awunner fir Steieren" sinn, a leider ass dat net de Fall.

De "Spuenesch Residenz Card"(Oder"Spuenesch Residenz Zertifizéierung"), ass net dat gëltegt Dokument fir Är Steier Iwwerleeung als "Steierresident" z'änneren.

Déi spuenesch Residenzkaart (oder Zertifikat) déngt nëmmen fir ze deklaréieren datt Dir a Spuenien "wunnt", fir d'Police ze erliichteren eng besser Kontroll iwwer d'Awunner an engem bestëmmte Beräich ze hunn.

Wat ass de spuenesche Steierzertifika, et ass d'selwecht wéi de "TIE"? 

Fir Spuenesch Awunner fir Steieren ze ginn, an dann ufänken Är Steieren a Spuenien als normal spuenesch Bierger ze bezuelen, Dir musst der kréien Spuenesch RESIDENT Steier Zertifikatioun ausgestallt vun der spuenescher Tax Office oder spuenesch Douane, an da fänkt Dir Är Steieren a Spuenien ze bezuelen, an net an Ärem Land vun Hierkonft.

An, och, eemol Dir musst der Tax of Office vun Ärem Land erklären datt Dir Spuenesch Tax Resident sidd, an datt Dir net wëllt als Tax Residence an Ärem Land weiderféieren-

Also, kuckt w.e.g. mat Ärem Steierberoder d'Steieren déi Dir am Moment bezuelt well, och wann Dir net spuenesch Resident sidd, sollt Dir d'Akommessteier NON RESIDENTEN deklaréieren a bezuelen.

- CONCLUSIONS

Also, eemol all dat hei uewen erkläert, wann Dir décidéiert hutt Är spuenesch Immobilie ze VERKAAFT, gitt w.e.g. dëst berücksichtegt datt Dir déi folgend muss kréien / presentéieren Dokumenter virum Verkaf:

1. Titulaire vun der Immobilie (Schreiwen): Wa méiglech, déi ORIGINAL. Mat der korrekter an aktualiséierter Beschreiwung vun de Konstruktiounen.
2. Council Tax Bill (IBI – SUMA) .- Mat der korrekter Beschreiwung vun de Konstruktiounen.
3. Waasser an elektresch Rechnungen.- déi lescht.
4. Habitation Zertifikat och genannt "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Keen Infraction Certificate .- Dat heescht "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Communautéit vun Besëtzer Certificate (wann de Fall) weist datt Dir aktuell sidd iwwer Gemeinschaftskäschten.
7. Original NIE & Original Päss
8. Energie Leeschtung Zertifikat

TAXES : Dir musst déi folgend Steierdokumenter presentéieren:

Modeller 210 oder 214 vun den virdrun 3 Joer. Wann net spuenesch Steier Awunner

Modell 100 vun den 3 Joer virdrun. Wann Spuenesch Tax Resident