Tourist Lizenz a Spuenien. Aschreiwung, Steieren an Ufuerderunge

Et gëtt eng grouss Duercherneen am spuenesche Mietimmobiliemaart an der VALENCIA REGION ("Comunidad Valenciana"), iwwer déi exakt Ufuerderungen, Obligatiounen a Prozess fir d'Mietaktivitéit an der Regioun Valencia z'entwéckelen. Nodeems mir Dosende vun Ufuerderunge vun Informatioun an dësem Respekt kritt hunn, hu mir décidéiert dëse Bericht auszeschaffen fir déi heefegst Froen ze klären, déi vun eise Clienten a Kontakter gefrot ginn.

Et ass eng Immobilie wou folgend Konditioune sinn:

- Wann et eng Entschiedegung fir de Gebrauch ass.

- Wann et direkt Disponibilitéit vum Appartement ass.

- Wann de "Notzung" oder "Schicksal" vum Appartement "touristesch" ass

- Wann et op "regelméisseg Basis" gemaach gëtt. Regelméisseg Basis heescht, datt Dir an EENT vun de folgende Fäll

- Wann de Loyer vu groussen touristesche Bedreiwer / Firmen geréiert gëtt

- Wann Dir d'Propriétéit an touristesche Kanäl publizéiert (Internet, Zeitungen, asw.).

- Wann Dir och net "eng Firma" sidd, maacht Dir e puer vun dëse Servicer: Ënnerhalt a Reparatur vun Immobilien, Sall Service, Botzen vun Appartement, Toiletten, etc, wäschen privat Kleeder oder Appartement Equipement (Blieder, Handdicher, etc.), Gepäck Iwwerwaachung, etc.

Also, wann Dir Är Immobilie fir "wunnengen" Zwecker lount, mat mëttel- laangfristeg Famillen oder Eenzelpersounen et fir "wunnen" an net fir "Tourismus" Loyer, dann, Är Immobilie ass aus dëser "Touristesch Immobilie" Regulatioun. "Loyers" gi vum allgemenge Loyergesetz (oder "Ley de Arrendamientos Urbanos") geregelt. Also, Dir musst dës formell Ufuerderunge vun der Aschreiwung net verfollegen, awer, wéi hei ënnen erkläert, musst Dir Är Mietakommes fir spuenesch Steieren deklaréieren.

2.- Wat sinn d'Formalitéiten Touristen Loyer Aktivitéit an der Valencia Regioun z'entwéckelen? 

Aschreiwung am Holiday Rental Valencian Registry (HRVR).

- Wann Dir nëmmen vun engem op 4 Immobilien lount, da musst Dir Iech als a "besonnesch".

- Wann Dir Loyer méi wéi 4 Immobilien, dann musst Dir Iech als "Firma" or "Geschäftshändler".

Awer och am Fall wou Dir decidéiert hutt Är Immobilie net am Registry vu Valencia ze registréieren, muss Är Immobilie mat de legale Qualitéitsnormen an Ausrüstung erfëllen wéi an der folgender Sektioun.

Certificat vun Urban Kompatibilitéit

Zënter der Akraafttriede vum Gesetz 15/2018 am Juni 7, fir d'Touristesch Lizenz ze kréien, ass e Bericht vum Stadhaus vun der Regioun néideg. Dëse Bericht heescht: "Certificado de Compatibilidad Urbanística". Dëst Dokument gëtt vum Stadhaus erausginn a bestätegt datt d'Propriétéit d'Ufuerderunge vun de Baugesetzer erfëllt fir déi touristesch Aktivitéit z'entwéckelen.

Juristesch Standarden vu Qualitéit an Ausrüstung

All Immobilie, registréiert oder net registréiert, déi um Maart als Loyer fir touristesch Zwecker ugebuede gëtt, muss d'Ufuerderunge erfëllen, déi am Gesetz festgeluecht sinn fir eng vun de Klassifikatiounen ugesinn: "Standard", "Primär" oder "Superior". Fir d'Propriétéit unzemellen, kann et als Minimum d'"Standard" Ufuerderunge kréien.

d' Annexe vum Gesetz Detailer d'Ufuerderunge vun all eenzel vun dëse Klassifikatiounen, a Begrëffer.

Wéi och d'Ufuerderunge vum Gesetz festgeluecht, ginn d'Eegeschafte fir Clienten a perfekte Konditioune vu Wunnen, Conservatioun, propper ugebueden, a wäerten all Utilities a Servicer prett sinn fir den éischten Dag vun der Besetzung.

D'Propriétairen kënnen net méi wéi 250 EUR u Clienten no Depot / Obligatioun / Garantie verlaangen, ausser wann Keefer ausdrécklech mat engem méi héije Betrag averstane sinn.

Habitation Lizenz / Certificat vun habitation néideg

D'Immobilie muss den Zertifikat vun der Bewunnung ("Licencia de occupación" oder "Cédula de Habitabilidad") hunn, an et muss mat all Wäisswueren ausgestatt sinn, an Ausrüstung fir a perfekt Konditiounen a perfekt Higyene ze benotzen.

Haiser am rustikalem Land erfuerdert eng Ännerung vun der Klassifikatioun vum Land 

Wann d'Propriétéit a rustikalem Land plazéiert ass, da muss d'Klassifikatioun vum Land geännert ginn fir dës Notzung z'erméiglechen. Dëst ass e ganz komplizéierte Prozess deen "Declaración de Interés Comunitario" genannt gëtt, wou d'Stadhaus, mat Publikum fir d'Regionalregierung, d'Ännerung vum Gebrauch op der Land acceptéiert.

3.- Aner formell Obligatiounen

Zousätzlech zu den eventuellen formellen a steierleche Verpflichtungen, wéi d'Gesetz verlaangt, empfeelen mir Iech speziell déi folgend:

1. Architekt Zertifikat: Et ass ganz wichteg Berodung vu Spezialisten ze kréien fir ze bestätegen ob d'Propriétéit mat den Ufuerderunge vum Gesetz erfëllt. Also, et wäert néideg sinn an den Architekt d'Propriétéit ze besichen an ze zertifiéieren ob d'Propriétéit prett ass fir ze lounen an en Noutfallplang.
2. Energie Performance Zertifikat: Rezent spuenesch normativ zwéngt Landbesëtzer en Energieleistungszertifika ze kréien fir Immobilien ze lounen. Also, dësen Zertifika muss kritt ginn ier Dir d'Propriétéit um Maart bitt fir se ze lounen. Klickt hei fir méi Informatioun iwwer Energieleistungszertifika Ufuerderunge.
3. Hausversécherung: Als Proprietaire empfeelen mir Iech speziell eng Versécherung ze kontraktéieren fir Container, Inhalter an Zivilverantwortung ze decken. Klickt hei fir méi iwwer Versécherung ze wëssen wann Dir Loyer.

Wann Dir schonn eng Versécherung fir Är Immobilie ënnerschriwwen hutt, an Dir hutt decidéiert se ze lounen, dann ass et ganz wichteg Dir INFORMÉIERT Versécherungsgesellschaft iwwer dës Tatsaach. Soss ginn et héich Méiglechkeeten, d'Versécherungsgesellschaft deckt net Schueden, déi duerch net-deklaréiert Aktivitéiten entstinn.

4.- Aschreiwung Prozess

a) Format

Dir musst den offiziellen Formulaire ausfëllen. Klickt hei fir et ze kréien. Notéiert w.e.g. datt dëse Formulaire eng "Verantwortungserklärung" (oder "Verantwortungserklärung") ass, wou Dir deklaréiert, an ënner Ärer eegener Verantwortung bestätegen, datt d'Detailer an d'Infoen déi abegraff sinn TRUE, direkt verantwortlech fir den Inhalt abegraff.

Also, wann d'Informatioun net richteg ass (zum Beispill, Dir deklaréiert datt d'Mindestgréisst vun de Schlofkummeren 8 m2 sinn, wann se manner an der real sinn), kënnt Dir verantwortlech sinn vu falschen Zeegnes, Bedruch, etc.

Also, wann Dir net 100% sécher sidd datt Är Immobilie ALL Konditioune erfuerdert fir op e "Standard" ze kommen, oder fir ze kucken ob Är Immobilie vläicht e "Premium" ass, dann kontraktéiert d'Servicer vun engem Architekt fir eng Ëmfro ze maachen a fir z'iwwerpréiwen an ze zertifiéieren datt Dir Är Immobilie dës Konditiounen erfëllt.

b) Aschreiwung

Wann d'Format ausgefëllt ass, musst Dir et an engem vun de Valencia Regierungsbüroen zu Alicante, Valencia oder Castellón presentéieren:

Dir kritt en Dokument fir ze bestätegen datt d'Aschreiwung fäerdeg ass. Wann Dir d'Registrierungsnummer kritt hutt, musst Dir se an ALL der Publizitéit, Formater, Kontrakter, etc ofgeleet vun Ärer Aktivitéit registréieren.

5.- Geldstrofen

D'Offeren vun Servicer ouni obligatoresch Umeldung kann déi folgend Konsequenzen hunn:

• Geldstrofe bis zu 90.000 EUR
• Suspension vun der Aktivitéit op där Immobilie bis zu 3 Joer
• Suspensioun vun der Aktivitéit fir de Besëtzer bis zu 3 Joer

6.- Gemeinsam Froen

JO. Är Umeldungsnummer muss an all Zort vun Informatiounen ugewisen ginn, Publizitéit, advters, etc. e Umeldungsnummer un all Wunneng zougewisen.

Kann ech meng Immobilie nëmme fir Zëmmer lounen?

NEE. Immobilie muss voll gelount ginn, an de Besëtzer kann net op et liewen.

Kann ech d'Immobilie als Standard Kürzfristeg Loyer lounen?

JO. Awer op dës Manéier musst Dir d'Aschreiwung am Touristeschen Enregistrement annuléieren, well d'Gesetz keng Annoncen vun "Standard Loyer" an touristesche Channels zouginn. Wann Dir decidéiert d'Propriétéit ze lounen, ginn et zwee Weeër:

• Aschreiwung am Standard Loyer. Et heescht e Loyer a kuerzer oder laanger.Begrëff Period, an ënnerleien zu engem Mietkontrakt an Notzung aus touristesch Notzung. Op dës Manéier kann d'Haus net an den touristesche Kanäl publizéiert ginn (wéi AirBNB zum Beispill).
• Aschreiwung fir touristesch Notzung. An dësem Fall, Property kann an touristesch Channels Annonce ginn.

Muss ech en Entréesbuch fir Gäscht halen?

JO. Dir musst e Buch halen wou all d'Clienten opgeholl ginn, an engem Format dat Dir op der lokaler Police Station oder Guardia Civil kritt vun der Plaz wou d'Propriétéit ass.

3.- Tourist Rent an Andalucía (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cadiz)

Wat ass eng "touristesch Loyer Aktivitéit an Andalusien"?

Dëst ass d'Aktivitéit wou Haiser an Appartementer gelount a fir Vakanzen ugebuede ginn (an net fir permanent Residenz) mat Online Plattformen wéi Airbnb, Homeaway, Booking, etc.

Fir déi touristesch Locatiounsaktivitéit auszeféieren ass et néideg e puer Faktoren a Mindestbedéngungen ze berücksichtegen wéi déi folgend:

• Direkt Belëftung no baussen vun all Raum dobaussen (oder op Patios) an eng Aart vu Fënsterdäischtert System.
• Ginn genuch aménagéierten an equipéiert mat all déi néideg Apparater fir direkt Notzung.
• Thermesch Konditioun mat fixen Elementer an de Raim a Raim wann:
  Méint vu Mee bis September: Frigoen
  Méint vun Oktober bis Abrëll: Heizung
• D'Appartement muss mat Éischt Hëllef Kit ageriicht ginn.
• Dir musst touristesch Informatioun iwwer d'Géigend verfügbar hunn, Fräizäitberäicher vun touristeschen Interessi, Servicer, Transportmëttel, Kaart vun der Stad an touristesch Guiden.
• D'Haus wäert Plainte an Usproch Blieder sinn fir all Gäscht hunn.
• Komplett Botzen vum Haus bei der Entrée an Sortie vun de Gäscht.
• Eng Telefonsnummer muss all Benotzer zur Verfügung gestallt ginn, sou datt d'Benotzer all Zweifel oder Tëschefäll kënne léisen, déi optrieden.
• Manuell Blieder an Instruktioune vun all Apparat.

Schlussendlech mussen all Benotzer d'Informatioun iwwer d'intern Reegele betreffend d'Benotzung vun Ariichtungen, Eenheeten an Ausrüstung vum Haus hunn, wéi och d'Zouloossung vun Hausdéieren am Haus, Restriktiounen fir Fëmmerten souwéi Beräicher vu limitéierter Benotzung, an Noutfallplang Prozeduren AN DOKUMENTATIOUN FIR D'LIZENS.

3.- Certificat vun Habitatioun ass néideg an Andalusien Regioun fir Touristen Rent

Fir sécherzestellen, datt d'Haus fir touristesch Zwecker benotzt ka ginn, muss et eng Besetzung Lizenz fir Tourismus Zwecker no Dekret 28 / 22. BOJA Nr 28 vun 11/02/0216.

Fir de "Besetzungslizenz fir touristesch Zwecker" ze kréien, ginn et zwou Méiglechkeeten:

1.- Haiser mat "Zertifikat vun der Wunneng" , kritt virum 1988.

An dëse Fäll gëlt dee selwechte "Zertifikat vun der Wunneng" fir d'"Tourist Lizenz" ze kréien.

2.- Haiser ouni Certificat vun Habitaiotn gebaut "no 1988.

An dëse Fäll muss d'Besetzungslizenz fir touristesch Zwecker an der Generalregistratioun vum Planungsdepartement am Stadhaus ugefrot ginn. Néideg Dokumentatioun:

1. Umeldungsformular: 1 Kopie an 1 Original déi d'Kadastrale Referenz ubitt
2. Fotokopie DNI, NIE oder CIF.
3. Beweis vun der Representatioun wann et eng juristesch Persoun ass.
4. Beweis vun Bezuelen vun der entspriechend dossier.

An dësem Fall wäert d'Presentatioun vun der technescher Dokumentatioun och néideg sinn, dat ass:

• Zertifikat, deskriptiv a grafesch, gemaach an ënnerschriwwen vun engem kompetenten Techniker, dee muss enthalen:
  • Datum vun der Réalisatioun vun der Aarbecht
  • Beschreiwung vum Zoustand vum Gebai a seng Ariichtungen.
  • Kadastraler an Registry Identifikatioun vun der Immobilie.
  • Verantwortlech Erklärungsform vum Techniker oder anert Dokument vum offiziellen College ausgestallt, laut dem Model 14 Dokument vun der Stadplanungsmanagement vum Stadhaus.

Wann d'Besetzungslizenz fir Touristen Locatioun an Andalusien kritt ass, Aschreiwung am Tourismus Registry vun Andalusien ass obligatoresch, fir d'Bereetstellung vum Logementsdéngscht fir touristesch Locatioun ze maachen, mat all deem musst Dir en Dokument mam Numm "Declaración Responsabel" un d'Regionalregierung verantwortlech fir den Tourismus ofginn, den Inhalt vun dësem Dokument wäert sinn:

• Daten entspriechend der Identifikatioun vum Haus:
• Kadaster Referenz
• Kapazitéit baséiert op Besetzungslizenz
• Date vum Besëtzer an Adress fir Notifikatiounen.
• Identifikatioun vun der Persoun déi d'Aktivitéit ausféiert an den Titel deen et erméiglecht

3.- Steier Ufuerderunge an Obligatiounen op de Loyer vun Tourisme Loyer Aktivitéit a Spuenien kritt

a) Steiererklärung iwwer Touriste Loyer Akommes

Wann Dir eng Immobilie besëtzt, an Dir benotzt se net als permanent Residenz, ALL JOER, Dir musst Steiererklärung op Är Immobilie presentéieren, an dëst, och wann d'Propriétéit gelount ass, oder net gelount ass. An dat gëtt duerch eng ANNUAL Steiererklärung.

A wann Dir eng Immobilie lount, an Dir kritt en "Akommes", da musst Dir am selwechte Moment deklaréieren, datt Dir d'Akommes kritt, an engem QUATERLY DEKLARATIOUN.

Wann Dir eng Immobilie lount, kritt Dir en "Akommes" dat Thema vun der spuenescher "Akommessteier" a Spuenien ass, wat variéiert jee ob Dir "Spuenesch Steierresident" oder "Spuenesch Net-Resident" sidd.

Wann Dir wunnt, dann ass d'Steier d'Akommessteier fir d'Awunner (IRPF-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), a wann Dir net résident sidd, ass d'Steier d'Net-Resident Akommessteier (IRPFNR-"Impuesto de) la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Wann Dir "Spuenesch Steierresident" sidd, da musst Dir Är Mietakommes an eiser ANNUAL TAX Declaration (Modell 100) deklaréieren.

Awer, wann Dir en Net-Spuenesche Steierresident sidd, da musst Dir Är Akommes an der Non Resident Akommessteier (Modell 210) op déi folgend Manéier deklaréieren:

- QUATERLY:  Wann Dir Är Immobilie lount, hutt Dir d'Deklaratioun vun dësen Akommes am selwechte Véierel vum Joer an deem se generéiert ginn. Also, hei an dësem Post, hu mir de Fall betruecht, wou de Loyer fir "Tourismus" Zwecker ass, awer och, Dir kënnt fir "Wunn" Zwecker lounen. A béide Fäll musst Dir d'Akommes am Korrespondent Véierel vun der yeat deklaréieren.

 "Residenzloyer": Et heescht, wann Dir fir "Residenzzwecker" lount, mat mëttel-laangfristeg Familljen oder Eenzelpersounen et fir "wunnen" ze lounen an net fir "Tourismus".

- JÄREL: Als Awunner, oder als Net-steierlechen Awunner, musst Dir déi jährlech Steiererklärung (IRPF / IRPFNR) maachen. Also, fir d'Zäitperioden vum Joer wou Dir d'Propriétéit net lount, als Net-Residenz, gëtt et eng Steier ze bezuelen, an dëst gëtt um Enn vum Joer duerno deklaréiert.

 E Beispill:

Dir sidd net-résident a kritt Loyer fir touristesch Immobilie am Februar 2022.

1.- Véierel Deklaratioun: Dir musst dat Akommes am selwechte Véierel deklaréieren. Presentatioune vun dësen Deklaratioune musse virum 20 Deeg nom Enn vum Trimester gemaach ginn. Am Fall vum Beispill sollten d'Akommes vum Loyer vum Véierel Januar-Mäerz an de Steiererklärungen deklaréiert ginn, fir virum 20.^th Abrëll 2022.

De Rescht vum Joer 2015 gëtt et net weider Loyer op der Immobilie.

2.- Annual Declaration: Dann, virum Enn vum Joer drop, 2016, musst Dir d'Steiererklärung presentéieren, a bezuelt fir d'Zäit datt d'Propriétéit net gelount gouf.

Also, gitt w.e.g. informéiert datt Dir, wann Dir eng Immobilie fir touristesch Zwecker lount, zesumme mat Ärer LEGAL Verpflichtung Är Immobilie ze registréieren, Dir hutt d'STEIERVERPLIGTUNG d'Akommes VÉIEL ze deklaréieren, an dann, JËSCHT, fir de Rescht vum Joer.

b) Muss ech TVA op Touristenverlounen bezuelen? 

Et gëtt eng grouss Duercherneen um Maart iwwer dës Fro. Reng, Mietakommes sinn net un TVA ënnerworf.

Also, wann Dir Är Immobilie fir béid benotzt, Wunn- oder touristesch Zwecker, DIR MUSS NET FAKTUELL PRODUCEREN, an d'Transaktioun ASS NET MAT TVA besteiert.

Awer, dëst ass just am Fall datt d'Akommes déi Dir kritt NËMMEN FIR RENTEN. Awer wann Dir aner Servicer ähnlech wéi Hotel bitt, wéi:

• Restaurant, Iessen, Frühstück
• Botzen am Appartement
• Wäschen Handdicher, Blieder, asw.

An dëse Fäll musst Dir PRODUSÉIERT FAKTUCH an TVA bezuelen op Ärem Service.

D'Ufuerderunge wäerten sinn:

• Produzéiert Rechnung fir jiddereng vun Äre Gäscht
• TVA bezuelen (10%)
• TVA Véierel deklaréieren
• TVA jäerlech erklären
• Fir Iech als Geschäftsfachmann am Steierbüro unzemellen
• Akommes Steier Véierel ze deklaréieren
• All Joer Akommessteier ze deklaréieren

c) Wéi vill Steieren fir Touristen Loyer Akommes ze bezuelen?

Gekläert der uewen, wäerte mir elo betruecht wéi d'Akommes duerch eng Vakanz doheem ze bezuelen.

Zu den Nettobetrag, déi vum Loyer kritt ginn, am Fall wou Dir an engem vun den EU Länner+Island+Norwegen wunnt,  Dir kënnt reduzéieren:

• De proportional Zënssaz (net Kapital) vun der Hypothéik (oder all aner Zort vu Kreditt benotzt fir d'Propriétéit ze kafen) bezuelt fir d'Acquisitioun vun der Immobilie.
• Déi proportional Conseil Steier, Drecksammlung, Hausversécherung, Gemeinschaftskäschten, asw.
• Déi proportional Reform, Ënnerhalt, Miwwelen, Ausrüstung, Waasser, Elektro, Internet, asw.
•  Marketing, Publizitéit, Affekoten, etc.
• Amortisatiounen vun Immobilien, Miwwelen an Hausgeräter

WICHTEG NOTÉIERT: Am Fall wou Dir an engem Land wunnt ausserhalb vun der EU (USA, UK, Kanada, Mexiko, Russland, etc), dann, Dir kënnt net ofsetzen der uewen ex Pensioune vun der Steierbasis.

Also ass de wichtegsten Ënnerscheed an der spuenescher Akommessteier FIR NET RESIDENTEN déi folgend:

• EU Awunner+Norwegen+Island:
  1. D'Basis vun der Steier kann vun den uewe genannte Ausgaben reduzéiert ginn
  2. Steiersaz: 19%
• Net EU Awunner
  1. D'Basis vun der Steier KANN NET duerch all Artikel reduzéiert ginn. Also, de Montant vun Akommes duerch Loyer kritt gëtt voll besteiert.
  2. Steiersaz 24%

 E Beispill:  

"A" huet en Haus an der Costa Blanca, dat net als permanent Heem benotzt gëtt, an hien decidéiert et iwwer Airbnb oder all aner ähnlech Plattform ze lounen.

• Deklaréiert de Loyer kritt: D'Haus gëtt an 150.000 EUR geschätzt, an de gesamte Loyer, dee kritt huet, war vu 6.000 EUR a 4 Méint, Mee, Juni, Juli, August 2022.

1. Conseil Steier. D'Joer ass 500 EUR. Also, 500/12*4 = 166,6 EUR. Dëst ass de proportional Betrag vun der Conseil Steier während der 4 Méint Period an där d'Haus gelount gouf.
2. Hypothéikzënsen: "A" huet dat Joer 1.200 EUR Hypothéikzënsen bezuelt, also 400 EUR entsprécht der Mietzäit.
3. Gemeinschaftskäschte: Jährlech sinn 600 EUR, also 200 EUR entsprécht der Locatiounsperiod.
4. Dreckstipp: 150 / Joer. Also 50 EUR entsprécht der Locatiounszäit.
5. Hausversécherung: 350 / Joer. Also 33,1 EUR entsprécht der Locatiounszäit.
6. Bezuelen vun Marketing Fraisen: 300 EUR
7. Waasser, elektresch, Gas, Internet: 450 EUR entsprécht der Locatiounszäit.

TOTAL Ausgaben: 1.599,7 EUR. Dëst wäert de Gesamtbetrag sinn, deen "A" vun den kritt Akommes ofzéien kann. Also:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

De Betrag vun 4.400,3 EUR bezilt 836,057 EUR an Steieren, no der Skala hei drënner:

I.- Steiersaz 2023 -  Akommes duerch Loyer vun Eegeschafte vun NON Steier Awunner :

• 19% fir EU Staatsbierger + Island + Norwegen: Vun der Basis vun der Steier kënnen dës Staatsbierger vun de folgende Konzepter ofsetzen: -elektresch, Waasser, elektresch. Council Tax (IBI), Gemeinschaft vun de Besëtzer, Ausgabe vu Reformen, Ënnerhalt a Reparatur vun der Immobilie, Hypothéikinteressen an Amortiséierung.
• 24% fir NON EU Nationals (USA, UK, Kanada, Mexiko, etc.): Vun der Basis vun der Steier kënnen dës Staatsbierger KENG vun den uewe genannten Ausgaben ofzéien, also ass d'Basis vun der Steier voll mat 24% besteiert.

II.- Steiersaz op Locatiounspräis fir Spuenesch Steier Awunner

An dës Steiererklärung sollt an 2 Deklaratioune gemaach ginn, am richtege Véierel vum Joer 2021. Op dës Manéier:

- De Loyer, deen am Mee a Juni kritt gouf, sollt an der Véierel Deklaratioun virum 20 deklaréiert ginn^th Juli 2022.

- De Loyer, deen am Juli an August kritt gouf, sollt an der Véierel Deklaratioun virum 20 deklaréiert ginn^th Oktober 2022.

• De Rescht vum Joer erklären: Well d'Haus keen permanent Heem ass, muss "A" deklaréieren, a bezuelen, fir de Rescht vum Joer ass d'Haus eidel. Also, dëst gëtt bezuelt:

- An der jährlecher Deklaratioun vun der Akommessteier. Wann "A" spuenesch Awunner war, virum Enn Juni 2022, a wann "A" net Awunner war, virum 31.12.2022.

Imputéiert Steier - Steier fir déi Zäit wou d'Propriétéit net gelount gouf

WAT GESCHITT MAT DER EGENDOM FIR DER PERIODEN DÉI NET LEENT ASS ENGEM JOER?

Am Fall wou déi gelount Immobilie net Äert PERMANENT HOME ass, da musst Dir eng Steier bezuelen fir déi Zäit net gelount. Dës Steier ass eng Moyenne vun 0,4-0,5% berechent aus dem Katastrale Wäert, an et gëtt virum Enn vum VOLGENDE Joer deklaréiert.

Am Fall vum Beispill soll dës Steier fir déi "eidel" Immobilie am Laf vum Joer 2022 virum Enn 2023 virgestallt ginn

4.- Tourist Loyer als Betrib Aktivitéit

Tourist Loyer fir NON Awunner - TVA oder NET?

Steier Implikatiounen op den Tourist eng Immobilie a Spuenien vun engem NON RESIDENT a Spuenien ze lounen.

reng, de Loyer vun enger Immobilie ass net un TVA ënnerworf. Dës TVA-Befreiung enthält all Zort vu Loyer:

• Kuerzfristeg Loyer / Tourist Loyer
• Mëttelfristeg Loyer
• Laangfristeg Loyer

De Grond dofir ass well de spuenesche System mengt datt et do ass ass net "Geschäft" oder "kommerziell Aktivitéit" wann Dir eng Immobilie lount (och a punkto Tourist Rent)

Awer wa mir soen datt den "Tourist Loyer" net un TVA ënnerworf ass, musse mir déi folgend Situatiounen berücksichtegen:

• Fall 1.- Net permanent Etablissement. Keng Geschäftsaktivitéit

De Besëtzer lount einfach d'Propriétéit un d'Gäscht mat hiren eegene Marketinginstrumenter, oder benotzt aner extern Online Plattformen wéi AirBNB, Homeaway, etc.

Kontakt mat Gäscht gëtt direkt vum Besëtzer gemaach (Schlësselen, Gaaschtempfang, Noutfall, Ënnerhalt, asw.). Online Plattform beschäftegt sech nëmme mat der Marketing Säit an der Publizitéit vum Loyer, Buchung an och fir d'Bezuelung vun de Loyer an d'Sammlung ze managen.

Och de Besëtzer verlount d'Propriétéit ouni "geschäftlech" Interesse, an e puer Perioden vum Joer, reservéiert fir sech selwer eng bestëmmten Zäit pro Joer fir privat Notzung.

De Besëtzer kann lokal professionell Servicer fir Botzen, Gaardenaarbecht, Ënnerhalt, etc Kontrakt, mä an "exklusiv" Aktivitéit fir de Loyer an net als Mataarbechter.

An dëse Fäll wäert de Loyer net TVA ënnerworf ginn.

• Fall 2.- Net Permanent Etablissement - Keng Geschäftsaktivitéit

Dee selwechten Net-resident Besëtzer, zesumme mam Loyer, bitt Botzenzëmmerservice, Botzen vu Kleeder a souguer Iessen/Gedrénks.

An dëse Fäll wier TVA an Uwendung wann de Besëtzer "Hotelservicer" un d'Gäscht ubitt. An dëse Fäll ass d'TVA an der Uwendung déi 10% an de Besëtzer misst separat Rechnungen un d'Gäscht fir dës Servicer produzéieren.

Awer, déi ginn als "Hotelservicer" ugesinn?. Hei musse mir ënnerscheeden tëscht:

• Botzen an aner Servicer, déi nëmme virum Iwwerpréiwung ugebuede ginn, an NO Umeldung. Dës Servicer ginn net als "Hotelservicer" ugesinn, well se zur Verfügung gestallt gi fir d'Propriétéit an de richtege Gebrauchsbedingunge fir Gäscht z'erhalen.
• Deeglech Botzen vum Zëmmer, Wäschservicer fir Kleeder a Iessen (Frühstück, Owesiessen, asw.): An dëse Fäll gëtt de Service als "Hotelservice" klasséiert, also wäert TVA an der Uwendung sinn.

• Fall 3.- Permanent Etablissement - Business Aktivitéit

Den Net-resident Besëtzer entscheet een oder méi Mataarbechter a Spuenien ze kontraktéieren fir am Haus ze sinn fir Botzen, Ënnerhalt, Clientsservice an Empfang, Schlësselen ze halen, etc.

An dësem Fall, wéinst der Tatsaach, datt de Propriétaire eng Persoun an permanent Basis beschäftegt (Sozialversécherung, Aarbechtsmaart Kontrakt, oder permanent berufflech Kontrakt) fir spezifesch Schicksal seng Aarbecht op de Loyer, gëtt dëst als "Geschäft Aktivitéit" considéréiert ginn. TVA ënnerworf.

Tatsächlech, aus dësem Grond gëtt de Besëtzer als "Employeur", an enger Geschäftsaktivitéit, an dës Aktivitéit gëtt a Spuenien als "Permanent Etablissement" ugesinn, also ënnerleien un steierlechen a formell Obligatiounen als Net-résident Entitéit mat Permanent Etablissement "a Spuenien.

• Fall 4.- Business Aktivitéit

Dee selwechten Netresident Besëtzer, och net en Employé op permanent Basis, entscheet d'Servicer vun engem "Locatiounsagent" oder "Plattform" ze vertragen fir de Loyer vun der Immobilie während der ganzer oder enger wichteger Period vun der Immobilie ze cedéieren, ze vertragen oder ze subcontractéieren. Zäit am Joer, fir eng bestëmmt Bezuelen, Kompensatioun oder aner.

An dësem Fall ass et den Agent/Plattform deen direkt mat der Kommunikatioun vun de Gäscht, Check-in, Check-out, Maintenance, asw. huet den exklusiven Zougang a Recht wann Dir d'Propriétéit während der Mietkontrakter Period benotzt / lounen.

Also, nach eng Kéier, wäert de spuenesche System betruechten datt, obwuel de Besëtzer keng "geschäftlech" Struktur huet fir de Loyer z'entwéckelen, deeselwechten Agent / Plattform vertraglech huet et. Also, um Enn gëtt d'"Affär" Aktivitéit entwéckelt, sou datt de Besëtzer am Geschäft considéréiert gëtt, de Loyer gëtt als Geschäftsaktivitéit ugesinn, an dës Aktivitéit gëtt a Spuenien als "Permanent Etablissement" ugesinn, sou ënnerleien Steier a formell Verpflichtungen als net résident Entitéit mat Permanent Etablissement" a Spuenien.

Steier Implikatiounen

• TVA 21%
• Retentiounen 19% 

Also, an de béide leschte Fäll mat Permanent Establishment, wat sinn déi formell Verpflichtungen fir de Besëtzer ze verfollegen? No der Konscht. 164 aus dem Ley 37/1992, déi folgend:

1. Gitt Deklaratioune betreffend den Ufank, d'Ännerung an d'Cessatioun vun Aktivitéiten, déi hir Ënnerhalt un der Steier bestëmmen. Mir nennen dëst "registro Censal" als passiv Sujet vun der TVA Steier.
2. Ufro d'Steieridentifikatiounsnummer vun der Administratioun a kommunizéiere se an akkreditéiert se an de Fäll déi etabléiert sinn.
3. Gitt a liwwert eng Rechnung fir all seng Operatiounen, ugepasst op dat wat duerch Regulatioun festgeluegt ass.
4. Halt Comptablesmethod an records etabléiert an der Manéier duerch Reglementer definéiert, ouni Virurteeler vun de Bestëmmunge vum Commercial Code an aner Comptablesmethod Standarden.
5. Presentéieren periodesch oder op Ufro vun der Administratioun, Informatioun am Zesummenhang mat hiren wirtschaftlechen Operatiounen mat Drëttubidder. Quaterly Model 303 (TVA), a Model 115 (Retentioune)
6. Gitt déi entspriechend Deklaratioune-Siedlungen a gitt de Betrag vun der resultéierender Steier.
7. Eng jährlech Zesummefaassungserklärung.