Steieren op de Verkaf vun Spuenesch Eegeschafte. Kapital Gewënn

Am Fall wou Dir decidéiert hutt Är spuenesch Immobilie ze VERKAAFT, gitt w.e.g. op déi folgend Konzepter op, déi Iech hëllefen iwwer d'Kapitalgewënnsteier ze wëssen, déi Dir um Verkaf muss bezuelen:

1.- ACQUISITION PRÄIS: Dëst ass de Gesamtpräis vun der Immobilie bezuelt dem Verkeefer beim Ofschloss vum Kaf vun der Immobilie.

2.- Käschte vun der Acquisitioun: Dëst sinn d'Gesamtkäschten a Steieren, déi Dir uewen um Präis bezuelt hutt wéi: Notaireskäschten, Landregisterkäschten, Transfertsteier, Affekotkäschten, asw.

3.- REFORMEN ACCEPTÉIERT FIR REDUSÉIERE KAPITALGEWINNEN: Notéiert w.e.g. datt d'Käschte fir Reformen an der Immobilie net ëmmer ugeholl ginn fir Kapitalgewënn ze reduzéieren. Nëmme Reformen, déi als "strukturell" ugesi ginn, si Konzepter, déi dës Steier erofsetzen kënnen.

Normalerweis sinn d'Aarbechten an d'Reformen, déi op der Immobilie gemaach gi sinn, abzuziehbar wann se Deel vun enger Strukturreform op der Immobilie sinn, déi normalerweis vun enger "Buergermeeschter Worls License" ofgedeckt sinn, an net fir aner Aarbechten déi net strukturell Deeler vum Bau betreffen ( "Final Works License").

Am Fall vun der "Buergermeeschter Works License" benotzt déi spuenesch Administratioun d'Quantitéiten, déi um Architekteprojet opgezielt sinn, als Ofzuchbar ze akzeptéieren, déi an der Uwendung vun dësen Aarte vu Lizenzen benotzt ginn. Dës Architekteprojete benotze fir eng wirtschaftlech Studie vun den Aarbechten ze maachen, déi als Gesamtkäschte vun de Wierker ugesi ginn. De Betrag, deen als Gesamtkäschte opgezielt ass, sinn déi, déi als ofzuchbar als pro Kapitalgewënn ugesi kënne ginn.

Fir e bessert Verständnis vu wéi eng Wierker fir all Fall entspriechen (Major a Kleng Wierker), kuckt w.e.g. wéi hei ënnendrënner:

Major Wierker Lizenz

Et ass eng Baugenehmegung, déi vum Stadhaus kritt gëtt fir Aarbechten déi technesch Komplexitéit erfuerderen a wirtschaftlech wichteg sinn. Aus dësem Grond mussen dës Aarbechten duerch Reglementer iwwer Sécherheet, Bewunnbarkeet, asw.

Fir d'Major Works License ze kréien, muss en ARCHITECT PROJECT vun Architekten, Ingenieuren, asw.

Als allgemeng Regel ass eng grouss Baugenehmegung an de folgende Situatiounen néideg:

• Déi allgemeng Rehabilitatioun vum Logement.
• Wierker déi d'Struktur vum Haus beaflossen (Fundamenter, Struktur, Fassad, Daach, asw.)
• Erhéijung Gebai Héicht, oder Volumen.
• Aktiounen am Zesummenhang mat Feierschutz.
• Ofbau, oder Ënnerdeelungen.
• Ännerungen am Gebrauch vum Gebai oder Haus.
• Konditioun vun kommerziell Raimlechkeeten.
• Nei Bauaarbechten.
• Wierker déi gemeinsam Elementer vun engem Gebai Afloss.

Mannerjäreger Wierker Lizenz

Mannerjäreg Wierker fir Reformen etc., verlaangen och eng Lizenz. Wéi och ëmmer, dëst sinn einfach Wierker, déi kee Projet oder spezialiséiert Projeten erfuerderen, a si hunn vill méi niddreg Käschte. Beispiller dovu kënne kleng Reformen sinn, Wand- oder Verkleedungsännerungen, Bannenariichtungsprojeten, Ofbau vun architektonesche Barrièren, Ännerung vum Trottoir, Erneierung vun der Kichen oder Buedzëmmer, Installatioun vun Heizung, Kanalisatioun, Sanitär a Stroum, Ëmfroen, Degustatiounen, asw.

4.- RETENTION FIR CAPITAL Gewënn: Op Immobilieverkaaf, wann de Verkeefer net steierlech Awunner a Spuenien ass, gëtt et e Retentioun vun den 3% vum ausgemaache Präis fir de Verkaf, deen net dem Verkeefer bezuelt gëtt. De Keefer huet d'Verpflichtung fir déi 3% vum Präis ze "halen" an se an de spuenesche Steierbüro ze deponéieren, als "Virbezuelung" vun de Kapitalgewënn, déi vum Verkeefer bezuelt ginn.

KAPITAL Gewënn Berechnung

Verkaf vu spuenesche Immobilien ofgeleet Kapitalgewënn Haftung un Verkeefer.

Caiptal Gewënnsteier ze bezuelen ass den 19% vum "Nettogewënn" vum Verkaf.

Fir ze kréien wat den "Netto Gewënn" vum Verkaf ass, musst Dir dës Formel verfollegen:

Präis vum Verkaf - Präis vun der Acquisitioun - Käschten a Steieren op Acquisitioun - Käschte vun "Strukturreformen" op der Immobilie gemaach

---

Beispill vu Kapitalgewënn Berechnung: 

• Dir hutt 2015 e Wiederverkaafsimmobilie fir e Präis vun 200.000 EUR kaaft.
• Dir hutt dee Moment 24.000 EUR bezuelt, dat sinn déi 12% vun den Ausgaben: 10% Iwwerweisungssteier + 2% Notaire, Landesregister, Affekotkäschte, asw.
• Duerno hutt Dir intern Reforme fir 17.000 EUR gemaach (Ännerung vum Buedembebau, Reparatur vum Pool an nei Fënsteren).
• E puer Joer méi spéit baut Dir eng Garage fir e Wäert vun 20.000 EUR

Dunn hutt Dir decidéiert elo fir e Präis vun 260.000 EUR ze verkafen.

Wat ass de Kapital Gewënn degeflüstert vun dëst Verkaf?

NOTÉIERT: Ier mer d'Berechnung maachen, musse mir informéieren datt d'spuenesch Administratioun all déi uewe genannte Konzepter berücksichtegt fir d'Steier ze reduzéieren, ausser déi fir "intern Reformen" fir 17.000 EUR Wäert. De Grond dofir ass, well "intern" Reformen, déi keng "strukturell" Reforme sinn, net fir Steiervirdeeler ugesi ginn.

Mir benotzen d'Formel:

260.000 (Präis vum Verkaf) - 200.000 (Präis vun der Acquisitioun) - 24.000 (Käschten a Steieren op Acquisitioun) - 20.000 (Nei Garage) =

16.000 EUR

Dëst ass den "Netto Gewënn" dee mam Verkaf kritt gëtt

Well den Taux fir Kapitalgewënn 19% ass, da wäert de Betrag vun der Steier fir Kapitalergewënn sinn:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

WEISEN VUN BEZUELEN VUN KAPITAL Gewënn

1.- FIR Spuenesch NET Steier Awunner

Sidd Dir NET Steierresident a Spuenien, de Wee wéi Dir Kapitalergewënn bezuelt ass déi folgend:

• UM FÉIEREN VUN DER VERKAUF: 3% RETENTION: Beim Ofschloss vum Verkaf forcéiert d'spuenesch Administratioun de Keefer eng RETENTION vun den 3% vum Wäert vum Präis vum Verkaf ze maachen. Also, Dir kritt net de voll ausgemaache Präis. De Keefer behält déi 3% vum Gesamtpräis an huet d'Verpflichtung fir se bei der Steierbüro ze deponéieren. Dëst gëtt gemaach "de selwechten Dag vum Ofschloss vum Verkaf".

NOTÉIERT: No dem uewe genannte Beispill, am Fall wou de Verkafspräis 260.000 EUR war, wier d'Retentioun vum Keefer 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• VIR 4 Méint Nom Ofschloss vum Verkaf: DEKLARATIOUN VUN CAPITAL Gewënn 19% applicabel fir béid EU an NET EU Bierger): Nom Ofschloss vum Verkaf hutt Dir 6 Méint Zäit fir d'"Capital Gains Declaration" dem spuenesche Steierbüro ze presentéieren. An dëser Deklaratioun musst Dir (oder Ären Affekot) d'Steier berechnen no dem uewe genannte Beispill. An dësem Fall ass de Betrag deen Dir musst bezuelen 3.040 EUR.

NOTÉIERT: Wéi hei erkläert, ass de CG aus dëser Transaktioun ofgeleet vun 3.040 EUR. Wéi Dir mat engem méi héije Betrag (7.800 EUR) zréckbehale gouf, hutt Dir e "Kreditt" mat der spuenescher Administratioun fir den Ënnerscheed.

Also, wann déi spuenesch Administratioun vun Iech 7.800 EUR fir CG Tax hält, well d'Finale Resultat vun der Steier nëmmen 3.040 EUR ass, da muss déi spuenesch Administratioun Iech den Ënnerscheed "rembourséieren": 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Wéi fir dës Remboursement ufroen? Ären Affekot muss dës Tatsaach an der selwechter Kapitalerhéijungserklärung enthalen, fir dem Steierbüro ze presentéieren.

2.- Kapitalgewënn AN FALL VUN SPANSCHEN STEIERRESIDENTEN: 

Am Fall wou Dir als "Spuenesch Tax Resident" ugesi sidd (wat heescht datt Dir Är Akommessteier a Spuenien als spuenesch Awunner bezuelt), dann, wann Dir de Kapitalgewënn berechent hutt, hutt Dir déi folgend Virdeeler op der Steier:

• KENG Kapitalgewënn FIR PERMANENT RESIDENZ: Am Fall wou d'Immobilie, déi Dir verkeeft, Är Permanenzresidenz ass (Dir hutt et fir méi wéi 3 Joer als Äert "permanent Heem" benotzt), dann hutt Dir déi folgend Virdeeler:
  • Wann Dir méi jonk sidd wéi 65 Joer al: Dir bezuelt net CG fir d'Quantitéite vum Verkaf kritt "reinvestéiert" an der Acquisitioun vun enger neier Immobilie fir als Är permanent Residenz benotzt ze ginn. Dir hutt 2 Joer fir dës "Reinvestment" ze praktizéieren (2 Joer passéiert ouni dës Zommen z'investéieren, sidd Dir voll besteiert).
  • Wann Dir méi al sidd wéi 65 Joer al: Dir bezuelt net CG fir d'Quantitéiten déi um Verkaf kritt goufen. An dat och wann Dir net an eng nei Immobilie "reinvestéiert".
• KENG 3% RETENTION: Beim Ofschloss vum Verkaf kritt Dir de ganze Betrag vum Präis vum Keefer ouni Retention applicabel.

NOTÉIERT: Normalerweis verwiesselen d'Besëtzer d'"Spuenesch Tax Residence", mat der "Spuenescher Residenz".

An anere Wierder, d'Leit mengen datt d'"Spuenesch Residenzkaart, oder "Residence Certificate" kritt an der spuenescher National Police, genuch ass fir ze weisen datt se "Spuenesch Awunner fir Steieren" sinn, a leider ass dat net de Fall.

De "Spuenesch Residenz Card"(Oder"Spuenesch Residenz Zertifizéierung"), ass net dat gëltegt Dokument fir Är Steier Iwwerleeung als "Steierresident" z'änneren.

Déi spuenesch Residenzkaart (oder Zertifikat) déngt nëmmen fir ze deklaréieren datt Dir a Spuenien "wunnt", fir d'Police ze erliichteren eng besser Kontroll iwwer d'Awunner an engem bestëmmte Beräich ze hunn.

Fir Spuenesch Awunner fir Steieren ze ginn, an dann ufänken Är Steieren a Spuenien als normal spuenesch Bierger ze bezuelen, Dir musst der kréien Spuenesch RESIDENT Steier Zertifikatioun ausgestallt vun der spuenescher Tax Office oder spuenesch Douane, an da fänkt Dir Är Steieren a Spuenien ze bezuelen, an net an Ärem Land vun Hierkonft.

An, och, eemol Dir musst der Tax of Office vun Ärem Land erklären datt Dir Spuenesch Tax Resident sidd, an datt Dir net wëllt als Tax Residence an Ärem Land weiderféieren-

Also, kuckt w.e.g. mat Ärem Steierberoder d'Steieren déi Dir am Moment bezuelt well, och wann Dir net spuenesch Resident sidd, sollt Dir d'Akommessteier NON RESIDENTEN deklaréieren a bezuelen.

E puer FROEN IWWERT DEN 3% RETENTION AN FALL VUM VERKAUF VUN NET RESIDENTEN

Firwat üben d'3% Retention vum Verkeefer?

Well et eng Garantie fir d'spuenesch Administratioun duerstellt, datt d'Steieren aus dem Kapitalgewënn ofgeleet vum Verkeefer a Spuenien bezuelt ginn.

 Wat geschitt wann déi 3% Retention net bezuelt gëtt?

Am Fall wou d'Retentioun net vum Keefer praktizéiert gëtt, kann déi spuenesch Administratioun d'Schold fir dës Bezuelung an de Wueren oder Eegeschafte vum Verkaf ausféieren.

Mat deem, am Fall wou de Keefer net d'Bezuelung mécht, an och net de Verkeefer zréckhalen, kann hien déi eventuell Prozesser vun der Ausféierung vun der Schold leiden, an a sengem Fall d'Saisie vun der erkaafter Immobilie.

Wann d'3% Retention ugewannt ass, wat muss de Verkeefer maachen?

Dir musst d'Steiererklärung, dee Modell 210, bannent véier Méint ab dem Datum vun der Ënnerschrëft vum Verkaf presentéieren.

An dësem Fall, am Fall, datt manner wéi de Betrag, deen aus der Berechnung vum Kapitalgewënn entsteet, zréckgehale gouf, dat heescht, wann 10,000 € vum Verkeefer zréckbehale goufen, an d'Resultat vun der Berechnung vum Kapitalgewënn 15,000 € ass. . , Dir musst déi reschtlech 5,000 € mat der Presentatioun vum 210 Modell bäidroen, bannent véier Méint nom Datum vum Verkaf.

Soss, wann de Verkeefer e Betrag méi grouss wéi de Betrag zréckgehal huet, deen aus der Bezuelung vun der Kapitalgewënnsteier entstinn, huet hien d'Recht dee Betrag zréck ze kréien. Dëst muss bannent véier Méint vum Datum vum Verkaf presentéiert ginn.

Et ass wichteg op dësem Punkt, dat heescht, am Fall wou et e Retourrecht vun 3% ass, oder en Deel vun der Retentioun un der spuenescher Administratioun, wäert dat erfuerderen datt de Verkeefer de Steierverpflichtungen virdru respektéiert huet hie war als Proprietaire a Spuenien a sengem Konzept vun Net-résident obligatoresch. Dat ass, fir d'Presentatioun vun der alljährlechen imputéiert Akommes Steier vun der IRPFNR, vun zweeter Residenz, op déi all Proprietairen a Spuenien als Net-Awunner verpflichte sinn. Normalerweis ass dës Obligatioun fir eng Period vu véier Joer néideg. An anere Wierder, déi spuenesch Administratioun wäert net verlaangen datt imputéiert Akommessteier reglementéiert ginn, net iwwer déi lescht véier Joer virum Datum vum Verkaf bezuelt ginn.

Wéi vill Zäit huet déi spuenesch Administratioun fir d'Iwwerschëss vun 3% zréckgehal ze ginn?

D'Verwaltung huet 6 Méint Zäit fir d'iwwerschësseg Retentioun zréckzekommen. No 6 Méint ass d'Verwaltung verpflicht dee Betrag mat Spéitzënsen zréckzeginn.

Besonnesch Suergfalt muss mat der Dauer vum Retour geholl ginn, well déi spuenesch Administratioun an e puer Fäll méi wéi ee Joer dauere kann fir de Retour auszeféieren.

Et muss och berücksichtegt ginn datt d'Administratioun bis zu VIER JOER an ee Mount ab dem Datum vum Verkaf huet (Art. 5 vum Gesetz vum Modell 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) fir de Retour oder de Remboursement ze üben. Dofir, am Fall wou et Iech méi wéi ee Joer dauert fir e Remboursement ze kréien, musst Dir d'Servicer vun engem Spezialist astellen fir d'Verfallsperioden vum Recht op e Remboursement ze paralyséieren.

Gëtt et eng Verpflichtung fir Retentioun vun 3% ze üben, am Fall vun Spenden vun Eegeschafte a Spuenien?

Am Fall vun Spende vun Immobilien a Spuenien, well dës gratis sinn, gëtt et kee Präis fir se ze bezuelen, dat heescht, et gëtt keng Berücksichtegung, et gëtt keng Verpflichtung fir 3% vum Wäert ze halen. den Don oder duerch de Modell 211 aginn.

Am Fall vun enger Condominium Opléisung, oder Ausstierwen vum Co-Proprietaire, ass et obligatoresch 3% ze halen?

Net normalerweis . An anere Wierder, d'Opléisung vum Condominium ass en neutralen dispositiven Akt, deen kee Patrimoinetransfer fir eng vun de Parteien generéiert. Dofir gëtt et net ugesinn datt et e Gewënn ass.

Ee , am Fall wou ee vun de Matbesëtzer en Deel méi grouss gëtt wéi deen him gehéiert , an dësem Fall gëtt ugesinn, datt deen Deel e Kapitalgewënn fir de Matbesëtzer ausmécht, mat deem, Retention muss praktizéiert ginn. vun 3% op sot iwwerschësseg Deel .

An anere Wierder, loosst eis zum Beispill virstellen, datt et e Fall ass, wou "A" an "B" eng Immobilie a Spuenien hunn, an där 65% fir "A" an 35% fir "B" gedeelt ginn. An dësem Fall, wann eng Condominium Opléisung geschitt ass, an där festgestallt gëtt datt jidderee 50% vun der Immobilie behält, gëtt et ugesinn datt "B" 15% méi kritt huet wéi dat wat hien bäigedroen huet. Dat ass, e Wäert vun 35% bäidroe kritt e Resultat vun 50%, mat deem, datt 15% Iwwerschoss als Kapitalgewënn ugesi gëtt, an "A" gezwongen ass 3% vum Wäert vun deene 15% ze halen. "B".

Am selwechte Wee stelle mir eis vir, datt et nach e Beispill gëtt, wou den "B" nieft senge 35% vun der Immobilie och e Cashgespréich vu 50,000 € kritt. Am selwechte Wee, sot Kompensatioun an boer ënnerleien ze 3% Retention, well et ee vun de bestehend Verméigen vun "B" duerstellt.

ANER Steier FIR Ubidder-PLUSVALÍA

Haaptsächlech, de PLUSVALÍA, ass eng Steier iwwer d'Erhéijung vum Wäert vum Land an deem Är Immobilie ass, vun der Kaf- a Verkafszäit. Et ass déi eenzeg Steier, déi mir net an der Positioun sinn, virdru fir de Verkaf ze berechnen, well hänkt vu spezifesche Kritäre vum Stadhaus of.

An dëse Fäll ass eng Retention vum Keefer un de Verkeefer genuch fir d'Bezuelung vun dëser Steier ze decken. Allgemeng wann de Verkeefer d'Land nom Verkaf verléisst.

KONTAKTÉIERT EIS!