Kënnegung vum Co-Ownership, oder Ausstierwen vum Condominium op spuenesch Eegeschafte

 Ikon-Lieszeechen Ausstierwen vum Condominium (EC) (oder "Annuléierung vum Co-Ownership") besteet aus der Iwwerdroung vum Besëtz vun engem Verméigen, deen net opgedeelt ka ginn, wou ee vun de Co-Proprietairen de ganze Besëtz vum Verméigen un de Rescht kritt de Matbesëtzer, an dat endet, a ville Geleeënheeten, mat enger Entschiedegung (monetär oder net). 

A wéi enge Fäll fanne mir e "Condomininum" oder "Co-ownership" op enger Immobilie?

• Wann 2 oder méi Persounen décidéieren zesummen eng Immobilie ze kafen, an deelen de Prozentsaz vun Co-Besëtzer
• Am Fall vun Ierfschaft, wann et bestätegt ass, datt duerch Gesetz, oder duerch Testament, d'Besëtzer vun enger bestëmmter Immobilie proportional zu den Ierwen gedeelt gëtt.
• An anere Wierder Geriicht oder Justizprozess 

Normalerweis ginn et 2 Weeër fir mat enger Kënnegung vum Co-ownership weiderzegoen: 

1.- Mat engem geriichtlechen Accord wou et vun Tribunals considéréiert gëtt, wou et bestätegt ass, datt d'Propriétéit nëmmen un ee vun de Co-Proprietairen geet.

2 Beispiller:

a) Scheedung; Am Fall vun enger Scheedung, wou et e Geriichtssaz gëtt, deen feststellt datt d'Propriétéit vun enger bestuete Koppel nëmmen un ee vun hinnen geet.

b) Offiziell Ausstierwen vu Co-owership um Geriichter. Et kéint aner geriichtlech Prozess ginn, wou de Co-Besëtzer decidéiert ginn annuléiert ze ginn.

A béide Fäll gëtt de Saz vum Geriicht am spuenesche System presentéiert an et gëtt benotzt fir e Prozess opzemaachen, wou nëmmen ee vun de Matbesëtzer déi 100% vun der Immobilie kritt.

2.- Accord tëscht Parteien: Verkaf vun engem vun den Deeler un déi aner Partei

Et ass ëmmer méiglech, datt ee vun de Matbesëtzer décidéiert, säin Deel un deen aneren ze kafen oder ze verkafen.

Wat ass den Haaptvirdeel vum Ausstierwen vum Co-Ownership?

Den Haaptaspekt vun dëser Transaktioun ass direkt mat Steieren verbonnen, well och wann ee vun de Co-Proprietairen den Deel vum Co-Proprietaire vun de Rescht "kréit", aus enger steierlecher Siicht ass dës Transaktioun net als "e Verkaf" besteiert.

Ofhängeg vun der spuenescher Regioun gëtt de "Verkaf" vu 6-10% op de Präis vum Verkaf besteiert. Awer d'EC gëtt nëmme mat 0,5-1,5% besteiert (je no Regiounen)

Dëst ass déi typesch Transaktioun déi am Fall vun enger Scheedung oder Trennung gemaach gëtt.

Beispill:

"A" an "B" si bestuet a kafen en Appartement fir 150.000 EUR zu Malaga. 2 Joer méi spéit entscheede si sech ze scheeden, a si stëmmen datt "A" d'Appartement kritt. "A" bezilt 75.000 EUR un "B" fir hiren Deel ze kréien.

Als EG ugesi ginn, sinn d'Steiere fir dës Transaktioun net 8% (Andalucía Transfer Tax=6.000 EUR), awer 1,5% = 1.125 EUR.

Fazit: "A"+"B" spueren 6.000 - 1.125 EUR = 4.875 EUR well dës Transaktioun als EC ugesi gëtt anstatt e Verkaf. 

Also, d'EC ass eng perfekt Optioun am Fall vun Scheedung.

WICHTEG!: Awer, am Fall wou d'Propriétéit mat enger Hypothéik, obwuel d'Immobilie komplett vun der anerer Partei ka kaaft ginn ("A", am Fall vum Beispill), däerf d'Bank net akzeptéieren fir "B" aus der Hypothéik ze loossen. Wann dat geschitt,  Och wann am Land Registry "B" aus der Immobilie ass, wann d'Bank net akzeptéiert seng Hypothéikverantwortung ze annuléieren, da wäert de "B" weiderhin eng Responsabel sinn an dofir wäert se weiderhin e Scholden sinn d'Hypothéik un d'Bank.

Fir dës ongewollte Situatioun ze vermeiden, ass et wichteg, ier Dir d'Entscheedung hëlt, d'Propriétéit un engem vun de Co-Gewënner ze iwwerloossen, virdru Berodung vun Ärer Bank ze kréien fir ze kucken wat d'Hypothéikpositioun vun der Partei ass, déi d'Propriétéit verléisst. Op dës Manéier ass et gëeegent fir d'éischt d'Ausstierwen vum Condominium z'ënnerschreiwen, spéider mat der Formaliséierung vun der neier Hypothéik virzegoen.

D'Ënneruerdnung vun der Besteierung gëtt vun der "monetärer Natur" vun der Entschiedegung bestëmmt. An anere Wierder, als Ausstierwen vu Condominium ugesinn ze ginn, also, am Fall vu Kompensatioun mat Wueren, ass et verstan datt et en "Barter" ass (och bekannt als "SWAP") an dann gëtt d'Transaktioun als "Verkaf" ugesinn. ", an als "Verkaf" besteiert.

Wat ass de Fall ass et keng Bezuelung fir deen aneren Deel ze "kafen", oder et gëtt kee Geriichts-/Geriichtssaz? Konnt et sinn, datt eng vun de Parteien dem aneren säin Deel "schenken" oder "schenken"?

Dëst ass méiglech, awer et gëtt net als "Ausstierwen vum Co-ownership" ugesinn, also wäert et net d'steierlech Privilegien vun dësem Konzept hunn. Et gëtt als "Spenden" ugesinn.

An, am Fall vun "Spenden", da musse mir vun der Spendesteier geregelt ginn, wat eng regional Steier ass, also, jee no Regioun anescht geregelt.

Am Fall vun Valencia Regioun, Don huet eng Bonifikatioun besteet aus engem gratis Steier bis zu 100.000 EUR aus dem Betrag Spenden tëscht Elteren a Jongen. Awer dës Bonifikatioun a Steieren gëtt och net an Spenden tëscht Ehepartner applizéiert. Also, am Fall vun Spend vun engem Deel vun der Immobiliebesëtzer un déi aner, Ehepartner sinn, kéint an héich Steier Quantitéiten ofgeleet ze bezuelen.

Spendesteier ass nach méi héich wann Co-Besëtzer net bestuet sinn.

Also, et ass ganz wichteg déi richteg juristesch Berodung ze kréien wann Dir d'Entscheedung hëlt fir de Condominium oder Co-ownership ze läschen oder opzeléisen.

Wéi erkläert EC, wou et keng Bezuelung gëtt, kann als "Spenden" ugesi ginn: E ganz wichtegen Aspekt vun der EC ass, datt et eng "Bezuelung" oder "Entschiedegung" un déi aner Partei muss ginn. An anere Wierder, deen, deen d'Propriétéit verléisst, muss "bezuelt" oder "kompenséiert" ginn vun deem deen d'Propriétéit kritt. Wann et keng Bezuelung gëtt, da kann d'Transaktioun als "Geschenk" ugesi ginn an da kann d'Transaktioun als "Spende" besteiert ginn. An dëst ass wierklech wichteg fir als "Spende" nach méi héich besteiert ze ginn wéi eng Ierfschaft. "Donatiounssteier" benotzt d'selwecht wéi pro "Ierfschaftssteier", an Donen tëscht Ehepartner benotzen net sou vill wéi Reduktiounen a Virdeeler wéi pro Ierfschaft. 

Eng EC wou d'Bezuelung mat engem anere Verméigen ass kann als "Verkaf" ugesi ginn: Et ass ganz wichteg ze wëssen datt wann d'Entschiedegung vun der Acquisitioun Partei mat engem anere Verméigen gemaach gëtt, da kann d'Transaktioun als "SWAP" ugesi ginn, an dann als "Verkaf" besteiert ginn.

An Valencian Gemeinschaft, Dës Optioun bitt wichteg steierlech Virdeel, also, d'Steier assoziéiert (Juridical Documented Act Tax) huet eng 1,5%, méi Notarkosten zougeschriwwen, a wann d'Eegeschafte vun engem Deel vun engem Gutt am Austausch fir eng Entschiedegung transferéiert gëtt, steierlech ass et léiwer dës Optioun amplaz vun der Kafoptioun, also, fir déi lescht gëllt fir sech selwer eng Steiererklärung vun 10% (an anere Regiounen dës Steier vläicht 8- 10%).

Endlech, am Fall vun Besteierung vun NET RESIDENTEN, am Fall et gëtt keng "Exzess vun der Uerteel" et gëtt keng 3% vum Partner zréckbehalen, deen den Deel dem aneren gëtt.

Awer, an der Ausstierwen vun condominium mat iwwerschësseg vun Uerteel an Entschiedegung a Suen, laut Artikel 25.2 vum konsolidéierten Text vum Gesetz iwwert d'Akommessteier vun Net-Residenten, op de Wäert vum Iwwerschoss muss e Retentioun vun 3% praktizéiert ginn fir d'Liquidatioun vun dëser Steier, virausgesat datt et eng Patrimoine Ännerung an Aktualiséierung vum Wäert vum Gebai gouf.

Et gëtt en "iwwerschësseg Uerteel" wann iergendeen méi kritt wéi den entspriechende Deel am Besëtz. Zum Beispill, am Fall vun enger Immobilie déi 65% vun "A" an 35% vun "B" gehéiert, a wann d'Opléisung gemaach gëtt, kritt "B" déi 65%. De Wäert kritt, deen iwwer déi 35% ursprénglech vum "B" gehéiert, gëtt als "iwwerschësseg Uerteel" ugesinn.

Quellen:

- Royal Decret vum 24. Juli 1889.

- Allgemeng Steierverwaltung.

- Royal legislative Dekret 1/1993, 24. September.

- Net Awunner Steier Gesetz.