"Usufruct" ass d'Recht ze genéissen, ze benotzen an Profit ze kréien a Loyer vun enger Immobilie.
"Bale Besëtz" ass de Eegentumsrecht, dat nom Usufruct bleift, an dat net d'Recht gëtt ze benotzen oder doriwwer ze entsuergen, soulaang d'Usufruct existéiert.
Vill Geleeënheete fanne mir datt Keefer, beroden vun hire Steierberoder, oder duerch allgemeng Informatioun um Internet guidéiert ginn, berode ginn eng Immobilie ze kafen andeems se den Usufruct fir sech selwer kafen, an hir Kanner de Rescht vum Besëtz vun der Immobilie kréien (dëst) ass wat mir "blo" oder "naakt" Besëtz nennen").
Si maachen dat mat der Iddi datt d'Usufruct hëllefe fir d'Ierfschaftssteier ze reduzéieren, well et eng Formel ass déi den Elteren erlaabt:
- Ierfschaftssteier reduzéieren: Am Akaf kréien d'Elteren den Usufruct, deen normalerweis e klenge Prozentsaz vum Präis vun der Immobilie ass, an de Rescht gëtt direkt vun de Kanner kaaft. Dofir besëtzen d'Kanner an Zukunft, am Fall vum Doud vun den Elteren, schonn en héijen Deel vun der Immobilie, sou datt d'Kanner fir d'Ierfschaftssteier nëmmen den Deel vum Usufruct vun den Elteren bezuelen.
- Halt d'Kontroll vun der Immobilie. D'Usufruct erlaabt den Elteren (oder all aner Usufructairen) d'Haus op d'Wënsch vun den Elteren ze benotzen, ausser d'Méiglechkeet datt d'Kanner d'Recht hunn et ze benotzen oder ze entscheeden.
Dofir, wann d'Eltere stierwen, den Usufruct gëtt automatesch geläscht, an geet direkt un d'Kanner, déi zu 100% Besëtzer vun der Immobilie ginn, an nëmmen d'Ierfschaftssteier bezuelen fir de Wäert vum Usufruct, deen d'Elteren haten.
Eng aner Optioun fir d'Ierfschaft ze reduzéieren wier de Verkaf an Prozentzuelen opzedeelen, dat heescht, datt jidderee e Prozentsaz vun der Immobilie kaaft huet (zum Beispill 30% fir d'Elteren an de Rescht un d'Kanner), awer dat gëtt kengem vun de Co-Proprietairen d"Recht ze benotzen a genéisst d"Propriétéit exklusiv. Dat ass, Dir kënnt e Matbesëtzer vun enger Immobilie mat Respekt fir en anere Matbesëtzer sinn, awer Dir, an all vun hinnen, wäert d'Recht hunn d'Propriétéit a Konjugatioun ze benotzen, ouni datt iergendeen dat exklusivt Usufructrecht huet, an och net déi exklusiv Notzung vun der Immobilie.
Wéi och ëmmer, obschonn den Usufruct ubruecht ass fir d'Ierfschaftssteier ze reduzéieren, musse mir kloer sinn datt den Usufruct, wann se kaaft gëtt, d'Kafsteier bezuele kann, an dofir behandele mir DREI ASPEKTER:
– Acquisitioun vun Usufruct an Akeef vun resales
– Acquisitioun vun Usufruct an Akeef vun nei Gebaier
– Acquisitioun vum Usproch duerch Ierfschaft or Don
I.- USUFRUCT AN AKAAF VUN RESALE ODER ZWEITHAND
Beim Acquisitioun vun de Verkafseigenschaften ass d'Steier net d'TVA (déi bei der Acquisitioun vun neie Gebaier bezuelt gëtt), mee d'"Transfertax" (ITP).
- TVA gëtt zu Madrid bezuelt, an et ass normalerweis déi 10% op Eegeschafte
- Transfert Steier gëtt un d'Regioun bezuelt a variéiert vun engem zu aneren: Valencia ass 10%, Katalounien ass 10% -11%, Madrid 6%, Andalusien a Balearesch Inselen ass eng Skala déi mat 8% fänkt, etc.
Also, wann e weiderverkaaft Immobilie kaaft gëtt, gëtt de Iwwerweisungssteier gëtt fir de Gesamtwäert vun der Transaktioun bezuelt, a jidderee vun de Besëtzer bezilt am Verhältnis zum erfuerene Recht. Fir déi, déi d'Usufruct kréien, gëtt de Prozentsaz, deen dat Recht duerstellt, berechent (normalerweis am Zesummenhang mam Alter vum Usufructaire), an de Rescht vun de Matbesëtzer gëtt de Rescht zougewisen. Jidderee vun hinnen bezilt d'Transfertax a Relatioun mam Prozentsaz, deen hinnen zougewisen ass.
Awer, no Steiernormativen a Spuenien, wann d'Usufruct duerch de Kaf vun engem Weiderverkaaf kaaft gëtt, beim Doud vun den Elteren/Usufrucutaries, beim Ierfschaftsprozess, mussen d'Kanner/bloe Besëtzer erëm den Deel vum Iwwerweisungssteier déi se net bezuelt hunn wéi se kaaft hunn, well se vun hiren Elteren bezuelt gouf. Dëst, obwuel et inkongruent schéngt well et schéngt "zweemol bezuelen" d'Iwwerweisungssteier, d'Gesetz ass ganz kloer doriwwer. Also de Gesetz vun der Transfert Steier, feststellt ausdrécklech:
"Bei der Konsolidéierung vum Eegentumsrecht, opgedeelt wann d'Eegeschafte am Usufruct an nude/bloten Proprietär kaaft gouf, wann ëmmer d'Konsolidéierung geschitt ass wéinst der Konformitéit mat der Frist vum Usufruct, oder dem Doud vum Usufructaire, gëtt de bloe Besëtzer erfuerderlech fir d'Liquidatioun/Bezuelung vun der Iwwerweisungssteier, fir den 100% vum initialen Wäert vum Usufruct"
Also, am Fall wou d'Kanner duerch Doud vun den Elteren d'Usufruct kréien, si wäerten keng Ierfschaftssteier bezuelen op säi Wäert. D'Steier déi se bezuelen wäerten d' Transfert Steier.
Loosst eis e BEISPILL stellen:
A + B keeft e weidere Verkaafsimmobilie am Usufruct fir e Betrag vun 150,000 EUR, déi "bloe Proprietairen" sinn hir 2 Kanner: I an II.
De Wäert vum Usproch ass 60,000 EUR.
De Wäert vum Bare Besëtz ass 90,000 EUR.
Fir d'Transaktioun gëtt 10% (Valencia Regioun) vun der ITP (Transfertax) bezuelt, wat zu 15,000 EUR resultéiert. A + B bezuelen 6,000 EUR, an ech + II bezuelen 9,000 EUR.
A + B stierwen, sou datt d'Usufruct vun der Immobilie un hir Kanner geet. An dësem Fall BEZUELEN d'Kanner NET Ierfschaftssteier fir d'Acquisitioun vum Usufrukt. Wat se bezuelen ass d'Transfersteier fir säi Wäert. Dofir solle si 9,000 EUR bezuelen. An dat, och wann hir Elteren dës Steier fir dëse Wäert scho bezuelt hunn, wéi se den Usufruct bei der Hierkonft erfaasst hunn.
Dofir gëtt d'Acquisitioun vum Usufruct, och an engem Ierfschaftsprozess net duerch d'Ierfschaftssteier besteiert, mee duerch d'"Transfertax" oder "Kaaftax".
Dofir ass d'Konzept net datt, wien fir d'éischt de bloe Besëtz kritt a spéider d'Domain duerch d'Enn vum Usufruct konsolidéiert, net eng éischt Acquisitioun an duerno eng zweet Acquisitioun vum Usufruct mécht. D'Konzept ass datt de bloe Besëtzer, wann hien d'Immobilie kaaft, a bezilt ursprénglech, mécht eng eenzeg Acquisitioun, mä muss déi ganz Steier fir de Gesamtwäert vun der Propriétéit bezuelen, a sot Bezuelen vun der Steier gemaach an zwou verschidde Phasen:
- En Deel gëtt bezuelt am Moment vun der Acquisitioun vum bloe Besëtz, a entsprécht dem Wäert vum bloe Besëtz.
– Deen aneren Deel gëtt bezuelt wann d'Usufruct beim Doud vum Usufructaire kaaft gëtt, a entsprécht dem Wäert oder Prozentsaz vum Usufruct um Datum vum ursprénglechen Kaf.
II.- D'USUFRUCT AN KAAF VUN NEIBOUW Haiser
Wann en Neibau kaaft gëtt, gëtt de Builder muss vun Ufank un iwwer d'Absicht vun de Keefer informéiert ginn, datt se d'Usufruct an d'bloe Proprietéit duerch getrennt kafen. An dat ass well, wéi hei erkläert, den Usufruct d'Iwwerweisungssteier bezilt also, et bezilt keng TVA (wat ass d'Steier déi normalerweis beim Kaf vun neie Gebaier bezuelt gëtt).
D'Konscht. 20.23º1 vum TVA-Gesetz, seet datt "d'Verfassung an d'Iwwerdroung vun de reelle Genossrechter, déi d'Wunnengen, d'Garagen an hir Accessoire-Annexe als Zil hunn, sinn vun TVA befreit. "
Op der anerer Säit d'Konscht. 4.4 vum TVA-Gesetz par rapport zu Art. 7.5 vun der LTPOAJD seet datt: "der Verfassung an Transmissioun vun real Rechter vun benotzen a Genoss op Immobilien wann se vun TVA befreit sinn, wäert Transfert Tax ënnerleien."
Dofir gëtt d'Acquisitioun vum Usufructrecht bei de Kaf vun neie Gebaier ënner Transfertax ënnerworf.
BEISPILL: Am virege Fall:
A + B kafen en NEW GEBAU-Immobilie am Usufruct fir eng Zomm vun 150,000 EUR, d'Bale Besëtz gëtt vun hiren 2 Kanner I an II kaaft.
De Wäert vum Usproch ass 60,000 EUR.
De Wäert vum bloe Besëtz ass 90,000 EUR.
Fir dës Transaktioun bezuelen déi folgend Steieren:
- Fir d'Acquisitioun vum Usufruct: ITP (10%) = 60,000 EUR
- Fir d'Acquisitioun vun der Bare Proprietairen: TVA (10%) + 1.5% vun AJD vum Wäert vun der blot Besëtz = 9,000 EUR (10% TVA) + 1,350 EUR (AJD -Stempel Duty)
A + B stierwen, sou datt d'Usufruct vun der Immobilie un hir Kanner geet. Kanner, BEZUELT NET de Wäert vum Usufrukt als Ierfschaftssteier (ISD), mee als Iwwerweisungssteier. Dofir sollten se 9,000 EUR bezuelen (10% vun ITP).
Dofir, als Schlussfolgerung, wann e Keefer d'Absicht huet fir si als Usufruct ze kafen, an de Rescht fir hir Kanner, muss ofgefall ginn, datt et am Fall vun der Ierfschaftssteier ubruecht ass, awer amplaz hir Ierwen mussen den Deel vun der Iwwerweisungssteier bezuelen, deen um Dag vun der Acquisitioun net bezuelt gouf, well et de "Usufruct-Deel" war.
Och am Fall vun NEIGEBAUER muss de Bauhär vum éischte Moment vum Kaf iwwert d’Notzungsabsicht informéiert ginn, well de Bauhär vläicht net zoustëmmen dat esou ze organiséieren.
III.- UZUFRUKT FRÉIER VUN Ierfschaft kritt
Dat genannte bezitt sech op d'Usufruct kritt duerch KAAF VUN ENGEM EIENDOM. Am Fall wou d'Usufruct duerch Ierfschaft oder DONATIOUN kritt gouf, beim Doud vum Usufructuary, ass d'Steier applicabel net d'"Transfer Tax" (ITP), well d'Acquisitioun vum genannte Recht net duerch e Kaf gemaach gouf, awer duerch Don oder Ierfschaft. An dësem Fall, d'Usufruct wäert fir d'Ierfschaftssteier bezuelen.
CONCLUSIONS:
– Wann den Usproch vun den Usufructuarer op der Basis vun engem KAFPROCESS, ob nei oder weiderverkaaf, d'Acquisitioun vum sougenannten Usproch vun de bloe Besëtzer beim Doud vum Usufructaire wäert bezuelen ITP (Kaaf / TransferTax), a KENG Ierfschaftssteier.
- Am Fall vun KAUF VUN NEIGEBAUER, de Kaf am Usufruct Regime getrennt vun bloe Besëtz, produzéiert d'Applikatioun vun 2 getrennte Steieren: Transfer Tax (ITP) fir de Wäert vum Usufruct; an TVA+ AJD (Stamp Duty) dat gëtt op de Rescht vum Akafswäert fir d'bloe Besëtz ugewannt.
– Wann d'Usufruct vum Usufructuaire kritt gëtt duerch Ierfschaft oder Don, et gëtt vun der besteiert Ierfschaft an Donen Steier um Doud vum Usufructuaire.
MÉI ARTIKELEN
