Už mnoho rokov zažívame sériu legislatívnych reforiem a zásadných zmien v spôsobe, akým sa proces získavania hypoték v Španielsku historicky vyvíja. Španielske banky boli vystavené veľkému tlaku, pokiaľ ide o právne potvrdzovanie pozícií a podmienok, v ktorých pracovali, ako aj požiadaviek, ktoré od občanov požadovali, a v dôsledku toho boli vydané súbor zákonov, reforiem, nariadení, rozsudkov, pokút atď., ktoré boli revolúciou v španielskom hypotekárnom procese.
Jedna z najnovších požiadaviek nového hypotekárneho zákona nadobudne účinnosť 16. júna 2019. To znamená, že budúci týždeň dôjde k podstatnej zmene vo forme a procese získavania hypoték v Španielsku.
čo je to za zmenu? Je to veľmi jednoduché, kým do nadobudnutia účinnosti tohto zákona banky spravidla dohadovali konkrétne podmienky hypotekárnych úverov priamo s klientmi. To znamená, že klient išiel do banky požiadať o hypotéku, tá si prípad preštudovala a v prípade, že banka hypotéku schválila, tak schválenie bolo sformulované prostredníctvom dokumentu, ktorý klientovi predložila tá istá banka, ale bola bežne podpísaná až v deň poverenia notára na podpis listu vlastníctva kúpy. Takže akceptácia podmienok hypotéky od klienta prebehla v tom istom úkone a na notárskej schôdzi k podpisu listov vlastníctva predaja (zvyčajne tomu hovoríme „dokončenie“). V tom momente bol klient ako krok pred podpisom hypotekárnej zmluvy predvedený na podpis súkromnej dokumentácie k hypotéke so všetkými hypotekárnymi podmienkami a predstavený ako nevyhnutný krok pred podpísaním hypotéky a listiny o hypotéke. zľava.
Tento spôsob „schválenia hypotéky“ však vyústil do prípadov, keď banka po dohode s klientom na konkrétnych podmienkach schválenia hypotéky tieto podmienky formálne akceptovala až pri podpise u notára v ten istý deň. zľava. V prípade, že banka urobila úpravy na poslednú chvíľu, klient by sa mohol ocitnúť v situácii, že o tom nebude informovaný až do momentu, keď je na záverečnom stretnutí na dokončenie pred notárom.
V iných prípadoch sa niekedy stalo, že banka jednoducho neinformovala svojich klientov podrobne o podmienkach úveru, pričom bola informovaná na poslednú chvíľu a pod tlakom, že ak tieto podmienky nebudú akceptované, kúpu a predaj neuskutoční. miesto.
Toto sa považuje za pretlak na občanov, ktorí boli pre túto informáciu na poslednú chvíľu voči banke ponechaní bezbranní, a tak boli vo všeobecnosti nútení akceptovať uložené podmienky, ak nechceli prísť o predaj.
Preto bola táto dezinformácia vo vzťahu k občanom považovaná za bezbrannosť a zneužitie právomocí banky voči svojim klientom.
Aby sa to vyriešilo, zákon stanovuje práve to klient v dostatočnom časovom predstihu pred ukončením procesu kúpy podpisuje U NOTÁRSKEHO banku súhlas s podmienkami úveru.
Lehota, ktorá je stanovená, je 10 dní.
Ako to funguje ?: By notárska zápisnica. To znamená, že pred podpisom záložnej zmluvy (a následne predajom) sa banka a klient musia dostaviť u notára (klient môže prísť osobne alebo zastúpený svojim právnikom) s lehotou 10 dní. zálohu, formalizovať listinu o prijatí podmienok úveru.
Týmto spôsobom sa predíde tlaku, ktorý môže byť na klienta vyvíjaný, nakoľko v prípade neakceptovania podmienok stanovených bankou nie je klient vystavený tlaku akceptovať tieto podmienky na tom istom stretnutí na podpis kúpne listiny.
Preto bol doteraz postup nasledovný:
– Klient požiada o hypotéku a banka ju akceptuje
– Stanoví sa dátum a podpis kúpnych zmlúv a hypoték
– V ten istý deň ako podpis u notára podpíše klient záložná zmluva a kúpna listina. Prijatie podmienok banky sa vykonáva súkromnou listinou (ktorá je pripojená k obsahu tej istej záložnej zmluvy).
Takže klient podpíše dva skutky: Listiny o predaji a Listiny o hypotéke.
Nový zákon o hypotékach, ktorý ustanovuje:
– Klient žiada o hypotéku. Banka to schvaľuje
– Banka si s klientom dohodne stretnutie u notára, aby podpísal a listiny o prijatí podmienok hypotéky s minimom 10 dní pred dátumom stanoveným na podpis poslednej hypotéky a predaj. Klient pri tomto stretnutí asistuje osobnou prítomnosťou alebo splnomocnením od svojho právneho zástupcu.
– Klient asistuje (osobne alebo prostredníctvom plnej moci) dátum, kedy klient podpisuje kúpne listiny , Ako aj hypotekárne listiny.
Takže klient podpíše TRI notárske zápisnice:
1.- Listiny o prijatí hypotéky
2.- Kúpne zmluvy + záložné listy.
Občanom sa tak ponúkajú lepšie záruky v ich práve byť podrobne informovaný a slobodne potvrdiť svoje rozhodnutie získať hypotekárny úver.
V súhrne sa preto banky zaviazali, že ich klienti musia minimálne 10 dní vopred asistovať na notárskom úrade osobne alebo na základe plnej moci podpísať listiny o prijatí hypotéky.
Ako to ovplyvní zahraničných kupujúcich, ktorí nie sú rezidentmi? Ako vidíme, proces nákupu hypotéky doteraz umožňoval nerezidentom v Španielsku, ktorí si kúpili nehnuteľnosť v Španielsku, že si za jeden deň mohli dovoliť oboje: kúpu nehnuteľnosti aj hypotéku. To znamená, že v JEDNOM mohli dokončiť akt kúpiť nehnuteľnosťa získanie hypotéky.
Prostredníctvom tejto reformy je však potrebné urobiť ďalšie predchádzajúce opatrenie. Preto sa stáva nevyhnutným, aby klient, ktorý nie je rezidentom, alebo ktorý nežije v Španielsku, musel pred dokončením procesu nákupu vycestovať do Španielska, aby formalizoval prijatie podmienok banky. To predpokladá, že tí, ktorí nežijú v Španielsku, musia pred dokončením vycestovať na cestu, aby podpísali tieto hypotekárne podmienky pred notárom.
Preto je dôležité, aby všetci tí, ktorí kupujú domy v Španielsku a žiadajú o hypotéky v španielskej banke, mali na pamäti, že sa možno budete musieť presťahovať do Španielska, a to nielen kvôli formalizácii procesu kúpy v španielskej banke. na konci procesu, ale aj približne 10 dní pred koncom procesu.
Je zrejmé, že ak sa zahraničný kupujúci alebo nerezident rozhodne alebo nechce prísť do Španielska vopred, bude musieť poskytnúť svojmu právnikovi alebo svojmu právnemu zástupcovi potrebné oprávnenia na zastupovanie (splnomocnenie), aby tak mohol urobiť.
RIEŠENIE: Riešením pre klienta, ako sa vyhnúť tomuto dodatočnému premiestneniu, by teda bolo, že on udelí POA svojmu právnikovi.
Keďže splnomocnenia sú v Španielsku protokolované iným spôsobom ako v iných krajinách a aj právomoci udelené v zahraničí si vyžadujú legalizáciu, ktorá chvíľu trvá, odporúčame všetkým, ktorí kupujú nehnuteľnosť v Španielsku so španielskou hypotékou, alebo ktorí majú v úmysle tak urobiť, zvážiť túto novú požiadavku osobnej návštevy v Španielsku pred dokončením so svojimi právnikmi, aby poskytli najlepšie riešenie vrátane toho, či je možné udeliť plnomocenstvo ich právnikom alebo právnym zástupcom.
Týmto spôsobom budú môcť tí, ktorí sa v Španielsku tak ďaleko nemôžu dostať, ich právnici podpísať akýkoľvek typ dokumentu, ktorý ich banka vyžaduje na formalizáciu procesu kúpy a hypotéky.
