Čo je osvedčenie o bývaní – povolenie na zamestnanie – Cedula de habitabilidad. Je to potrebné v Španielsku?
Čo je to Cédula de habitabilidad – osvedčenie o bývaní – povolenie na zamestnanie
Ide o dokument, ktorý obnovuje potvrdenie radnice, že nehnuteľnosť je pripravená na bývanie, a uplatňuje sa, keď je nehnuteľnosť dokončená s licenciou na konečné práce (Certificado Final de Obra) a zapísaná do katastra nehnuteľností s vyhlásením o nových budovách (Declaración de Obra Nueva). DON
Tento dokument potrebujete na získanie povolenia od radnice bývať v dome. Predtým, ako to získate, máte stavbu, ale nie „dom“.
Tento dokument bude potrebný na získanie individuálnej dodávky HLAVNÝCH inžinierskych sietí na vaše meno a so „spotrebným“ použitím.
Tento dokument je potom mimoriadne dôležitý na získanie zmlúv o elektrine a vode na meno jednotlivcov v PRVOM PRIPOJENÍ. Predtým, ako stavebník získa potvrdenie o bývaní, môže byť v stavbe dodávka vody a elektriny, čo je bežné, že stavebník si túto dodávku zaobstará na realizáciu prác (za mýto, stroje atď.). Dodávka získaná od stavebníka je však dodávkou na „práce“, ale nie na „spotrebu domu“.
Niekedy sú kupujúci alebo promotéri ponechaní vo svojich nehnuteľnostiach s prívodom elektriny a vody na stavebné účely celé roky, pretože stavebník nezískal príslušný CH (Certifikát o bývaní). Majú vodu a elektrinu, ale vo veľmi zlom stave a drahšie ako bežné dodávky pre dom.
Aby sme vám ako kupujúcemu alebo promotérovi zaručili, že stavebník získa správny CH, dôrazne sa odporúča ponechať časť platby ceny pri získaní CH. To prinúti staviteľa pracovať správne a urobiť všetko pre to, aby tento dokument získal čo najskôr.
Ako bolo vysvetlené, ÚK je obzvlášť dôležitý na to, aby sa nehnuteľnosť pripojila k hlavnému vodovodnému a elektrickému rozvodu PO PRVÝKRÁT. Niekedy, av závislosti od oblasti, nie je potrebné ZMENA dodávateľských zmlúv na meno nového vlastníka, ale je široko žiadaná pre PRVÉ pripojenie nehnuteľnosti k elektrickej sieti.
Je tento doklad potrebný na kúpu domu v Španielsku? Môžem si kúpiť dom v Španielsku bez osvedčenia o bývaní?
Pred júlom 2008
Pred júlom 2008 na uskutočnenie predaja nebolo potrebné získať Potvrdenie o bývaní. Predajcovia neboli požiadaní, aby predložili CH novým majiteľom. Takže notári, úradníci katastra nehnuteľností, banky, právnici atď. nepožiadali CH, aby dokončil predaj. Tento dokument teda nebol pred júlom 2008 povinný.
Prečo tento doklad nebol povinný na dokončenie predaja? – Pretože cieľom tohto dokumentu, ako je vysvetlené vyššie, je po prvýkrát „pripojiť“ nehnuteľnosť na vodu a elektrinu a po pripojení „zmeniť“ existujúce zmluvy na meno nového vlastníka.
V skutočnosti, pre PREDAJ, Španielski kupujúci a predávajúci počas desaťročí pripájali svoje nehnuteľnosti na vodu a elektrinu a menili dodávateľské zmluvy bez tohto dokumentu. Najmä v rustikálnych pozemkoch elektrické a vodárenské spoločnosti nepožadovali tento dokument na zmenu dodávateľských zmlúv.
Tak sa kupovali a predávali NOVÉ nehnuteľnosti a PREDAJ, predaj bol ukončený na notárskom úrade a zapísaný v katastri nehnuteľností bez CH. Stavitelia tak predávali svoje novo postavené domy kupujúcim bez tohto dokladu. Predajcovia (pri opätovnom predaji) tiež predávali svoje nehnuteľnosti kupujúcim bez nich.
V niektorých oblastiach tento dokument nepožadovali ani dodávateľské spoločnosti uzavrieť zmluvu. Vo väčšine prípadov mohli kupujúci uzavrieť zmluvu o odbere vody a elektriny telefonicky alebo zmenou názvov zmlúv na svoje mená, pričom CH nebol nikdy požiadaný. Aj dnes je to v určitých oblastiach možné.
Problém prišiel s NOVÉ nehnuteľnosti, ako sú nové byty, urbanizácie atď., a za výbuch španielskej krízy. Ako bolo vysvetlené, pred júlom 2008 nebolo potrebné, aby stavebníci poskytli svojim kupujúcim CH na dokončenie predaja. Predávať nehnuteľnosti „na stavbe“ bolo teda naozaj bežné. Napríklad v urbanizácii s 500 domami by stavebník mohol predať po blokoch napríklad 100 domov po ich dokončení bez toho, aby musel čakať na dokončenie VŠETKEJ urbanizačnej infraštruktúry.
CH je posledný dokument získaný po ukončení stavebných prác budovy. Takže ako pred rokom 2008 nebolo potrebné prezentovať CH po dokončení, stavitelia stavali a predávali svoje nehnuteľnosti skôr, než boli „úplne hotové“. S týmto scenárom kupci kupovali svoje nové nehnuteľnosti pripravené na použitie, ale niekedy bez „dokončenia“ ďalších fáz alebo blokov urbanizácie alebo nejakej urbanizačnej infraštruktúry. Kupujúci boli nakoniec napojení na dodávky so „zásobovaním stavby“ s nádejou, že stavebník im po dokončení zvyšku urbanizácie alebo zvyšku urbanizačných prác zabezpečí „sieťové“ zásobovanie.
Taký bol scenár pred španielskou realitnou „krízou“ v rokoch 2008-2011.
Po roku 2008
S krízou sa však na trhu opakovalo, že stavitelia náhle vstúpili do bankrotu a ich firmy mali veľké finančné problémy, pretože banky sa zatvárali. Taktiež sa zastavil trh a veľké urbanizácie boli zrazu nepredané. Stavbári tak boli zablokovaní v dramatickej situácii, v ktorej nemohli dokončiť urbanizáciu alebo už začatú výstavbu, pretože na to nevedeli nájsť dostatok úverov v bankách. Okrem toho nemohli zo svojich predajov získať súkromné financie, pretože trh bol zastavený, a nemohli predať svoje nehnuteľnosti.
Výsledkom tohto scenára je kupujúci, ktorí predtým dokončili predaj a kúpili jednotky od staviteľa z nedokončených urbanizácií, sa ocitli na zmluvách o „dodávke budov“, a videli, ako stavebník jednoducho zmizol a urbanizačný komplex zostal nedokončený. Keďže globálne práce na urbanizácii neboli dokončené, CH nebolo možné získať a kupcom a rodinám zostávala dlho „zásoba budov“.
Tento problém nenastal pri PREDAJOCH, kde, až na veľmi malé výnimky, predávajúci a kupujúci STARÝCH nehnuteľností, ktoré boli skutočne napojené na vodu a elektrinu, mohli po predaji bez akéhokoľvek druhu získať sťahovanie zmlúv na meno nových vlastníkov. problémov. Na trhu teda bolo naozaj bežné NEPOUŽÍVAŤ ÚK pri opätovnom predaji (mestskom a vidieckom), ak nehnuteľnosti už boli napojené na vodu a elektrinu a keď ÚK nebolo potrebné zmeniť na meno nového vlastníka. .
V júli 2008 však vstúpil do platnosti nový zákon pre celé španielske územie. Jedným zo zámerov tohto zákona bolo vyhnúť sa situácii kupcov Nových nehnuteľností v urbanizácii, komplexe, budovách atď. Tento zákon hovoril, že stavebníci nemôžu realizovať predaj NOVÝCH nehnuteľností bez CH. A nariadil notárom, katastrálnym úradom atď., aby požiadali CH o dokončenie predaja nových nehnuteľností. Tento zákon však nútil notárov a úradníkov katastra, aby požiadali CH o dokončenie nákupov LEN PRE NOVÉ NEHNUTEĽNOSTI.
Tento zákon napríklad nehovoril nič o ĎALEJ PREDAJOCH. V dôsledku toho na dokončenie predaja alebo ďalšieho predaja nebolo potrebné poskytnúť tento dokument.
Tento zákon pomohol predísť budúcim problémom s kupujúcimi pri kúpe NOVÝCH nehnuteľností, ale keďže sa v nich nič v súvislosti s PREDAJOM nespomínalo, vytvára na trhu veľký zmätok.
Ako je vysvetlené vyššie, kupujúci a predávajúci predávali a ďalej predávali svoje nehnuteľnosti bez CH. Kupujúci pri ďalšom predaji menili svoje účty za vodu a elektrinu bez akýchkoľvek problémov a notár nikdy požiadali o CH vo svojich transakciách.
Zmätok nastal, keď po schválení tohto zákona v rokoch 2009-2010 začali kupujúci žiadať predajcov o poskytnutie tohto dokladu. Predajcovia boli požiadaní, aby poskytli CH, ale keď sa obrátili na notársky úrad, aby potvrdili, či je tento dokument povinný predložiť, bolo im potvrdené, že to zákon nevyžaduje. Takže notári, katastrálne úrady atď. požadovali CH len pri NOVÝCH predajoch a nie pri ĎALŠÍCH PREDAJOCH.
V tom období začal veľký zmätok medzi kupujúcimi, ktorí tento dokument požadovali v RESALES, a predávajúcimi, ktorí ho nechceli poskytnúť, pretože neboli nútení.
Aké sú dôsledky kúpy domu bez osvedčenia o bývaní na rustikálnom pozemku?
Povedzme si niečo o PREDAJOCH RUSTIC Pozemkov s rozlohou menej ako 10.000 2 mXNUMX.
Radnice v rustikálnych priestoroch dlho nevedeli, ako reagovať, keď predajcovia, či kupujúci žiadajú od CH, aby dokončili svoj predaj.
Viaceré radnice (TH) sa rozhodli dať CH bez obmedzení. CH považovali za „administratívny“ dokument na získanie alebo zmenu zmlúv o elektrine a vode. Nakoľko tieto radnice nepovažovali tento dokument za „právny“ dokument, vyskytli sa prípady, kedy nehnuteľnosť mohla mať dokonalý ÚK a pokutu za nelegálnu výstavbu.
V iných prípadoch sa TH rozhodla dať CH všetkým nehnuteľnostiam (zastavaným viac alebo menej ako minimálna parcela), vždy tak, že na danú nehnuteľnosť nebudú mať vplyv žiadne pokuty za výstavbu. Toto bola najlogickejšia pozícia.
Napríklad niektorí iní sa rozhodli neposkytnúť CH na rustikálne pozemky, ak by nerešpektovali minimálnu výmeru pozemku (hlavne 10.000 2 m20). Postavenie týchto radníc vytvorilo nespravodlivú a nelogickú situáciu, v ktorej dosť staré nehnuteľnosti, dokonca postavené pred 40-XNUMX rokmi, odmietli získať ÚK, pretože boli postavené na menších parcelách.
Zmätok bol ešte horší, pretože vo väčšine prípadov kupujúci žiadali predajcov CH, aby kúpili ich nehnuteľnosti, aj keď vedeli, že v oblasti, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádzala, CH nepožadovali. dodávateľským spoločnostiam, aby zmenili zmluvy o službách vo svojich menách.
Krajinu Španielsko medzitým finančne podporili inštitúcie EÚ. Jednou z požiadaviek zo strany EÚ Španielsku na získanie finančnej pomoci bolo zlepšenie ochrany životného prostredia a zníženie vplyvu na životné prostredie. Dôvodom tejto požiadavky je, že Španielsko počas desaťročí týmto spôsobom nedodržiavalo smernice EÚ. V preklade na stavebný trh to znamená, že stavby a budovy boli postavené v Španielsku bez toho, aby sa týmto spôsobom zohľadnili alebo rešpektovali zákony EÚ (najmä zníženie spotreby energie a zníženie zvyškovej vody)
Zdá sa, že v rokoch 2012 – 2013 a 2014 sa tento zmätok chýli ku koncu. Teraz sa zdá, že väčšina radníc a regionálnych vlád (vrátane komplikovaných oblastí ako Catral, Elche, Denia, Javea atď.) vytvorila základňu toho, čo by sa malo vyžadovať na získanie CH, čo je viac-menej nasledujúce pre Vlastnosti RUSTIC LAND:
- Nezávisle od veľkosti pozemku musí byť nehnuteľnosť BEZ pokút za výstavbu.
- Že nehnuteľnosť a jej stavby sú priznané a platia príslušnú obecnú daň
- Je široko žiadaný o dodanie architektonickej správy stavby.
- Nehnuteľnosť musí spĺňať environmentálne normy danej oblasti (spotreba energie a zvyšková voda).
Tým sa skončili prípadné zmätky o tom, či by sa skončili rustikálne pozemky na menej ako 10.000 2 mXNUMX bez ÚK. Vo všeobecnosti je teda POZITÍVNY postoj väčšiny radníc k právnemu stavu tisícok STARÝCH nehnuteľností POSTAVENÝCH v rustikálnych pozemkoch (a zákonom scelených nehnuteľností), na pozemku menšom ako je minimálny štandard. Takže, po všetkých týchto zmätkoch a sporoch, radnice vo veľkom dávajú CH, ak sú splnené vyššie uvedené podmienky.
Musíme povedať, že len málo radníc (ako Crevillente) má veľmi nerozumný postoj odmietnuť dať CH otvorene.
Je predávajúci povinný poskytnúť kupujúcemu potvrdenie o bývaní o procese predaja?
Vo väčšine oblastí Španielska, ako je Baskicko, Andalúzia, Madrid atď
V týchto oblastiach z „právneho“ hľadiska za nové budovy osvedčenie o bývaní je povinné získať, ale neexistuje žiadna povinnosť pre ďalší predaj . Hoci v roku 2023 bol nedávno zverejnený vnútroštátny zákon, ktorý prinútil predajcov poskytovať kupujúcim čo najviac informácií, v týchto oblastiach regionálne zákony nezohľadňujú koncepciu osvedčenia o bývaní v procese kúpy a predaja.
V oblastiach ako Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cádiz atď. sa osvedčenie o bývaní alebo povolaní získava v momente, keď je postavený nový dom, a to iba raz. Znamená to, že tieto regióny nezohľadňujú renováciu tohto certifikátu pri budúcich predajoch, opätovných predajoch alebo transakciách s nehnuteľnosťou.
Je povinnosťou pri predaji nehnuteľnosti predložiť osvedčenie o bývaní v Katalánsku, Valencii, Murcii alebo na Malorke?
V týchto regiónoch regionálne zákony považujú osvedčenie o bývaní alebo licenciu za jednu z podstatných častí procesu výstavby a nákupu v Španielsku.
Rovnako ako v ostatných regiónoch, keď sa začala výstavba a Nová budova alebo dom je dokončený, potom, tdom potrebuje na predaj osvedčenie o bývaní. Názov tohto certifikátu pre nové domy sa nazýva „Licencia de Primera Ocupación“ alebo „Licencia prvého povolania".
Potom pre budúcnosť predaj alebo opätovný predaj ktoré môžu prípadní kupujúci urobiť neskôr v oblastiach ako Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja a Murcia, od januára 2023, pri predaji je povinné predložiť Potvrdenie o bývaní. Dôvodom je schválenie nového zákona, ktorý tento proces upravuje. Podrobnejšie podmienky tohto zákona si môžete prečítať kliknutím na nižšie:
