Kúpa novej stavebnej nehnuteľnosti v Španielsku – mimo plánu

Náš tím z Španielski právnici odborníci na španielske nehnuteľnosti vás prevedie procesom kúpy vašej španielskej nehnuteľnosti vo Valencii, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga alebo Katalánsko.

Proces nákupu  nový Španielske vlastnosti je veľmi podobné ako kúpiť resales, ale je potrebné zvážiť dôležité rozdiely. Náš tím španielskych právnikov pripravil praktickú príručku s hlavnými aspektmi spojenými s akvizíciou španielskych nehnuteľností v súvislosti s procesom prepravy.

Právne aspekty a proces

– Čo je nákup mimo plánu v Španielsku? 

To znamená kúpa nehnuteľnosti v stavbách, keď ešte nie sú dokončené práce. Vo väčšine prípadov je prvá dohoda o kúpe španielskych nehnuteľností uzavretá, keď výstavba je projektovaná a práce sa ešte nezačali.
Mimoplánové projekty vyžadujú a dlhodobý proces nákupu/výstavby čo môže vytvoriť neistotu na strane investora, najmä keď musí vložiť a zaplatiť sumy peňazí na účet konečnej ceny nehnuteľnosti, keď je v tom momente iba „projekt“. Táto neistota je ešte vyššia, keď kupujúci/investor nepozná základné aspekty projektu, ako sú:  povesť alebo kreditné skóre stavebníka, ekonomická situácia projektu budovy, atď. A čo je najdôležitejšie, aký druh záruk sa ponúka na zabezpečenie požadovaných platieb v prípade nedokončenia projektu.
Aby sme znížili riziko investície, pripravili sme zoznam aspektov, ktoré treba zvážiť pri kúpe nových nehnuteľností v mimoplánových projektoch:

– Právne a administratívne stavebné dokumenty

Pri kúpe novej nehnuteľnosti existuje niekoľko dokumentov, ktoré je potrebné si preštudovať a riadne skontrolovať, aby bolo možné kontrolovať právny stav pozemku a stavby a správny vývoj stavby.
Toto je úloha, ktorú treba splniť uznávaných a stavebných špecializovaných právnikova musí sa to robiť v každom kroku stavebného procesu: Od prvých krokov procesu až po dokončenie. V každom kroku sú teda dokumenty a informácie, ktoré je potrebné dodať a získať od kupujúcich alebo ich právnikov, aby sa potvrdilo, že všetky právne a administratívne požiadavky sú riadne splnené.

- Výdavky, dane a iné náklady

Hoci vo všeobecnosti je proces nadobudnutia nových nehnuteľností takmer rovnaký ako nákup a ďalší predaj, existujú určité náklady, dane a výdavky, ktoré majú odlišný koncept a zaobchádzanie.

Právne tipy pri kúpe nehnuteľnosti mimo plánu v Španielsku

1.- Skontrolujte promotéra/vývojára

Jedným z najdôležitejších rozhodnutí pri kúpe nových nehnuteľností resp mimo plánu je zaplatiť počiatočnú zálohu a nasledujúce platby na účet ceny nehnuteľnosti ktorá ešte nie je postavená.
Preto je mimoriadne dôležité získať od stavebnej firmy čo najviac informácií, jej kreditné a finančné skóre, ako dlho firma pôsobí, vlastníkov a spoločníkov atď.

2.- Kontrolné body

Takže pri kúpe nových nehnuteľností je veľmi dôležité zvážiť nasledujúce kontrolné body procesu:

1. Ak chcete zistiť, „kto“ vlastní stavebný pozemok:  Je potrebné si preštudovať právnu dokumentáciu nehnuteľnosti, aby ste si overili, kto je vlastníkom pozemku/parcely, kde sa stavba projektuje alebo realizuje.
2. Ak chcete skontrolovať, či neexistujú žiadne pôžičky / nesplatené dlhy: Je tiež veľmi dôležité vedieť, či pozemok/parcela má nejaké dlhy, obmedzenia, poplatky atď., ktoré by mohli ovplyvniť právnu situáciu projektu.
3. Aby sa zabezpečilo, že Staviteľ/Vývojár zaplatil svoje Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Ak nie je zaplatená, táto daň sa viaže na nehnuteľnosť, takže v budúcnosti bude zodpovedný nový vlastník.
4. Na získanie katastrálnej situácie pozemku, hraníc, limitov a spôsobu, akým sa pozemok zvažuje v plánoch výstavby a plánovaní rozvoja oblasti: Je nevyhnutné skontrolovať, či projekt spĺňa stavebný normatív a tiež poznať vývoj a právnu situáciu okolia, aby bolo možné získať ďalšie informácie o tom, čo sa v území vyvíja a ako to môže ovplyvniť svoj majetok v budúcnosti.
5. Konzultovať s odborom výstavby mestského úradu  s cieľom zabezpečiť, aby vývoj spĺňal normatív a aby boli získané a poskytnuté všetky náležité stavebné dokumenty. Je tiež veľmi dôležité skontrolovať, či sa v blízkosti neplánuje žiadny ďalší vývoj, ktorý by mohol ovplyvniť projekt.
6. Na kontrolu, či stavebník získal a Licencia de Obra (stavebné povolenie)
7. Na získanie všetkých potrebných informácií/dokumentov od stavebníka ako to vyžadujú zákony. Španielske zákony nútia stavebníkov/developerov poskytnúť úplné a podrobné informácie o projekte, nehnuteľnosti, ako sa bude stavebný projekt vyvíjať, kvalitných materiáloch atď.
8. Ak chcete získať dokumenty preložené do vášho jazyka. Dôležité právne dokumenty a zmluvy, kvalitné materiály atď. musia byť vysvetlené a preložené do vášho jazyka. Niekedy zistíme, že stavitelia neprispôsobia tieto dokumenty vášmu jazyku a ponúknu vám, aby ste sa prihlásili v španielčine. Požiadajte svojho právnika, aby ich preložil do vášho jazyka, aby ste lepšie porozumeli obsiahnutým podmienkam.
9. Potvrdiť, že sumy zaplatené na účet ceny budú garantované v súlade so zákonmi. Platby na účet ceny musia byť kryté dostatočnými zárukami, aby sme ich „chránili“ a aby sme vám ich „vrátili“ v prípade zlyhania stavebného projektu alebo v prípade akýchkoľvek iných okolností, ktoré by mohli viesť k podstatnému porušeniu zmluvy zo strany stavebníka.
10. Potvrdiť, že stavebník získa Povolenie na zamestnanie/Osvedčenie o bývaní po dokončení. Španielske zákony nútia staviteľov poskytnúť tento dokument kupujúcim pred dokončením procesu nákupu.
11. Pre potvrdenie, kto bude vykonávať s pripojením rôznych inžinierskych sietí a služieb nehnuteľnosti ako: voda, elektrina, plyn, spoločenstvo vlastníkov atď. Niekedy stavebníci s týmito prípojkami nepokračujú, takže kupujúci sú v nepohodlnej pozícii pri riešení týchto prípojok.
12. Ostatné: Otvorte si bankový účet/číslo NIE: Požiadajte svojho právnika, aby vám pomohol s procesom otvorenia bankového účtu v Španielsku a získania čísla NIE.

3.- Vypočítajte nákupné náklady

• Notárske poplatky: Na formalizáciu listov vlastníctva.
• Poplatky za kataster: Za spísanie listín na katastri nehnuteľností a konanie o zmene vlastníctva k nehnuteľnosti.
• DPH (IVA v španielčine): V súčasnosti je toto 10% nad celkovú cenu domu. 10 % sa vzťahuje aj na ostatné vedľajšie prvky nehnuteľnosti ako garáže, parkoviská, sklady a pod., ktoré sa nachádzajú v budove. Ale v prípade, že je garáž/parkovisko umiestnené v inej budove, než v ktorej sa nachádza byt, potom bude sadzba dane 21 %. (Prosím, berte do úvahy, že v prípade predaja len pozemku môže byť DPH 21 %, ak je predajcom spoločnosť). 
• Kolková daň: Zvyčajne je 1 – 2 % % nad celkovú cenu budovy v Murcii, regióne Valencia a Andalúzii. Táto daň môže byť výrazne znížená, ak kupujúci kupujú nehnuteľnosť s úmyslom využívať ju AKO HLAVNÉ BYDLENIE.
• Ostatné: Poplatky španielskeho právneho zástupcu, hypotekárne výdavky, zmluvy o vode, elektrine a plyne, Plusvalía atď

4.- Ostatné

• Získanie NIE: Nerezidenti v Španielsku musia pri kúpe nehnuteľností v Španielsku použiť daňové identifikačné číslo cudzinca NIE. Keď ste v procese kúpy nehnuteľnosti, žiadosť o toto číslo musíte podať pred dokončením procesu kúpy.
• Otvorenie bankového účtu: V určitom okamihu procesu sa odporúča otvoriť si bankový účet v Španielsku. Pomôže to dokončiť platby staviteľovi a zaplatiť inkasom za rôzne služby nehnuteľnosti, ako sú komunitné poplatky, elektrina, voda, plyn atď.

V prípade, že ste sa rozhodli kúpiť pozemok na výstavbu vlastného stavebného projektu v Španielsku, navštívte našu špecializovanú sekciu:

VÝSTAVBA A LEGALIZÁCIA NEHNUTEĽNOSTÍ