Toto je malý sprievodca typom nehnuteľností vo VEGA BAJA. Oblasť, ktorá pokrýva nehnuteľnosti umiestnené v Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradi, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillenteberúc do úvahy hlavné právne aspekty prevodu, ktoré urobili naši právnici.
Ak máte záujem kúpiť alebo predať nehnuteľnosť umiestnenú vo Vega Baja, TLACORP vám pomôže urobiť konečné rozhodnutie o kúpe alebo predaji.
Oblasť Costa Blanca South je pokrytá naše kancelárie v Torrevieja-Ciudad Quesada, dokonale prepojený diaľnicou. Návšteva našich kancelárií v Torrevieja nebude trvať príliš dlho z Rojales, Ciudad Quesada alebo Algorfa, a ak je to dohodnuté, jeden z našich právnikov môže navštíviť tú istú nehnuteľnosť a stretnúť sa tam s vami, takže sa nebudete musieť sťahovať do našej kancelárie.
Táto oblasť zahŕňa širokú škálu nehnuteľností, ktoré prechádzajú od vidieckych cez byty, bungalovy, urbanizácie atď. Uveďme si podrobnejšie hlavné právne aspekty každej z týchto nehnuteľností:
Táto oblasť pokrýva širokú škálu nehnuteľností, od rustikálnych cez byty, bungalovy, urbanizácie, golfové ihriská atď. Uveďme si podrobnejšie hlavné právne aspekty každej z týchto nehnuteľností:
Táto oblasť zahŕňa širokú škálu nehnuteľností, ktoré prechádzajú od vidieckych cez byty, bungalovy, urbanizácie atď. Uveďme si podrobnejšie hlavné právne aspekty každej z týchto nehnuteľností:
– Staré urbanizácie a budovy tradičných dovolenkových domov: Toto je oblasť zahŕňajúca Ciudad Quesada (stará časť), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa atď.
Typom stavieb a nehnuteľností sú tu druhé rezidencie alebo rekreačné domy a nehnuteľnosti na bývanie.
A) Tradičný typ bývania oblasti sú spočiatku vo vlastníctve Španielov, najmä z Elche, Alicante, Madridu a severného Španielska, a cudzinci prichádzajúci zo severnej Európy. Celkovo v oblastiach ako Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar a Rojales. Týmito typmi nehnuteľností bývajú bungalovy a apartmány v blízkosti pláže a postavené zvyčajne pred „španielskym boomom“ (pred rokom 2000).
Pri preprave, pri rozhodovaní o kúpe a mimo bežných právnych prehliadok, ktoré sa majú vykonať v týchto druhoch nehnuteľností, nižšie sú dôležité body, ktoré je potrebné skontrolovať:
– Právne a administratívne štúdium histórie stavby. Vedieť, ako bola nehnuteľnosť postavená a ako sa rozvíjala. Je nevyhnutné zistiť, či bola nehnuteľnosť rozšírená, či bola zastrešená terasa, či je teraz z verandy kuchyňa, alebo či je pod ňou teraz izba. Pomôže vám to zistiť, či predchádzajúci majitelia vykonali všetky tieto diela s náležitými licenciami, alebo napríklad, či na týchto nehnuteľnostiach hrozila nejaká pokuta alebo sankcia spôsobená nedodržaním riadneho povolenia.
Tiež vedieť, či došlo k nejakej zmene pôvodnej štruktúry, pomôže zistiť, či sú listiny správne aktualizované so súčasnou situáciou budovy.
Okrem toho, ak má nehnuteľnosť pokutu za výstavbu, radnica môže odmietnuť predĺženie osvedčenia o bývaní a noví majitelia môžu mať v budúcnosti problémy s obnovením zmlúv o komunálnych službách.
– zmluvy na dodávku vody a elektriny: Keďže ide o staré nehnuteľnosti, dodávateľské spoločnosti môžu požiadať kupujúcich, aby po dokončení aktualizovali inštaláciu a zmenili zmluvy. To môže spôsobiť výdavky, ako sú poplatky za elektrikára alebo inštalatéra, za kontrolu nehnuteľnosti a iné, ako je prepájanie káblov, ktoré, ak sú známe pred dokončením, môžu tvoriť súčasť obchodnej dohody o cene s predajcom.
– Plusvalia: Ak je nehnuteľnosť stará a dlhodobo ju vlastnia tí istí vlastníci, potom bude táto daň vysoká. Túto obecnú daň musia zaplatiť predajcovia, ale keď to budú vedieť od začiatku, pomôže to získať potrebné záruky, ktoré musí zaplatiť predajca.
– spoločenstvo vlastníkov: Bude veľmi dôležité vedieť nielen to, či je predajca aktuálny v platbách komunity, ale aj veľké alebo dôležité čiastkové platby pri reforme alebo údržbe komunitných oblastí (terasy, fasády, parkoviská atď.). ), ktoré sa nie vždy vyskytujú v osvedčeniach od spoločenstva vlastníkov.
B) Nové oblasti z Algorfy, Ciudad Quesada Nové, La Marquesaa ďalšie nové urbanizované oblasti: Táto oblasť uvažuje o nových urbanizáciách vytvorených so španielskym boomom, niekedy vo veľkých urbanizáciách, ako je tá z La Marquesa v Rojales.
Dôležité právne aspekty, ktoré je potrebné zvážiť pri kúpe tohto druhu nehnuteľností, sú tieto:
– Nehnuteľnosť musí byť dokonale zapísaná v katastri nehnuteľností ako „dokončený dom“. Znamená to, že nehnuteľnosť bola zaevidovaná a stavebník dodal Povolenie na záverečné práce, Desaťročné poistenie (poistenie, ktoré kryje počas 10 rokov konštrukčné chyby budovy) a Potvrdenie o bývaní.
– Oblasti Spoločenstva: Komunitné oblasti, ako sú golfové ihriská, obchodné oblasti, bazén, záhrady atď., musia byť dokončené alebo v procese.
Tiež je veľmi dôležité „prečítať“ pravidlá komunity, aby ste napríklad videli, či váš sused môže podnikať, čo vás môže vyrušovať, alebo či sú povolené psy atď.
– poplatky Spoločenstva: Tento druh nehnuteľností môže mať vysoké náklady na údržbu. Je veľmi dôležité poznať ich v počiatočných krokoch prepravy.
– Obmedzenia a práva na používanie: Tieto oblasti majú veľkú infraštruktúru elektriny, vody, kanalizácie, odvozu odpadu, čo môže ovplyvniť váš majetok.
Ďalšie podstatné body Pri nákupe v tejto oblasti je potrebné zvážiť:
- Poplatky a práce za urbanizáciu: Celkovo existuje niekoľko oblastí, v ktorých nehnuteľnosť môže mať náklady na urbanizáciu a/alebo urbanizačné práce, ktoré sa majú dokončiť, a na účet majiteľa!. Takže, prosím, dávajte si na to náležitý pozor.
- Osvedčenie o bývaní: Aj keď sú nehnuteľnosti postavené s príslušným stavebným povolením, niekedy sa vyskytnú určité komplikácie pri získaní NOVÉHO osvedčenia o bývaní.
Ako bolo vysvetlené vyššie, v URBAN oblastiach od Costa Blanca Juh je veľmi dôležité skontrolovať, či urbanizácia, kde sa nehnuteľnosť nachádza, má dokončenú všetku urbanizačnú infraštruktúru, ako sú: cesty, chodník, asfalt, napojenie na kanalizáciu, voda, elektrina. Urbanizačná infraštruktúra týchto oblastí bola vyvinutá už dávno a niekedy nespĺňa moderné štandardy. Je teda celkom bežné nájsť nehnuteľnosti, kde majitelia musia „dať“ časť svojich pozemkov, aby mali väčšie cesty, alebo „zaplatiť“ niektoré urbanizačné infraštruktúry ako napojenie na kanalizáciu, pešie zóny a pod. viac sa o tomto bode dozviete v našej špecializovanej sekcii: Polokonsolidované urbanizácie.
Nehnuteľnosti v rustikálnych oblastiach a na vidieku: Zvláštnu pozornosť treba venovať oblastiam Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente atď.
Oblasť Vega Baja je oblasťou s určitým rizikom záplav. V skutočnosti došlo v posledných rokoch k určitým záplavám v dôsledku silného dažďa v riekach Segura a Vinolopó. Preto je veľmi dôležité, aby bola stavba vyvýšená od pozemku vo výške aspoň 1,5 m. Inštalácia plota, ktorý môže zabrániť prípadnému vniknutiu vody, by tiež mohla znížiť vplyv záplav v oblasti.
Takže, Catral, Dolores, Redovan a Crevillente oblasť je oblasť, kde boli postavené stovky nehnuteľností bez licencie. V rustikálnych pozemkoch je veľmi bežné nájsť nehnuteľnosti bez licencie, keďže majitelia oblasti si stavali domy na vidieku ako „druhý domov“ alebo „rekreačný dom“ na víkendy. Takže nevenovali pozornosť plneniu španielskych zákonov. Niektoré z týchto domov môžu byť legalizované, ak boli postavené v určitom čase a podľa určitého postupu. Môžu dokonca získať osvedčenie o bývaní, ak sú splnené niektoré nevyhnutné podmienky.
V rokoch 2002-2006 sa však stavali aj ďalšie stavby, najmä v oblasti Catral, ale aj v oblasti Crevillente, Redovan, Orihuela a Callosa del Segura, ktoré majú problémy legalizovať z dôvodu, že boli pokutované aj s príkazmi na demoláciu zo strany VÚC.
Tieto vlastnosti boli vytvorené pomocou toho, čo nazývame: HORIZONTÁLNE DELENIE. Toto je spôsob, ako vytvoriť „urbanizácie“ v oblasti, v ktorej urbanizácia nie je možná. V takýchto „malých urbanizáciách“ majú majitelia 100 % stavieb, ale plochy určené na záhradu, bazén atď. sú „zdieľané“ so zvyškom susedov, pretože sa považujú za „komunálne územie“. Pre viac informácií o tejto problematike navštívte našu špecializovanú sekciu Horizontálne členenie v rustikálnych pozemkoch.
Miestne radnice prebehli v tejto situácii niekoľko súdnych procesov na legalizáciu tohto druhu nehnuteľností (1.500 2.000 – 2020 XNUMX nehnuteľností v oblasti), ale v súčasnosti nie je pripravený žiadny formálny plán na ich legalizáciu (Informácie z marca XNUMX ).
V súčasnosti, hoci sú na tieto nehnuteľnosti vydané administratívne búracie príkazy, radnica rešpektuje existujúce stavby, no stavbu nie je možné predĺžiť. Na pozemku sa teda nedajú stavať nové stavby. Je povolené v rámci reforiem na týchto druhoch nehnuteľností, ale nie v prístavbách, stavbách iných budov, ako sú garáže, bazény atď.
Ale pretože tieto vlastnosti sú mimo normatív, radnica neschváli licenciu na reformu základných konštrukčných častí budovy, ako sú základy, strecha atď. Radnica pripustí „reformu“ existujúceho domu a „opravu“ existujúcu štruktúru, ale nie „odstrániť“ zo starých častí a nainštalovať nové. Napríklad v prípade prírodnej katastrofy alebo záplavy, ktorá môže ovplyvniť stavbu domu, radnica nemôže udeliť právo na „prestavbu“ nehnuteľnosti. Záverom teda radnica povoľuje vnútorné reformy na zachovanie stavby, nie však štrukturálne reformy od špajlí, základov, výmeny strechy a pod. Vzhľadom na túto skutočnosť odporúčame poučiť vašu poisťovňu, že živelné pohromy a iné postihujúce existujúce stavby musia byť pokryté povinným poistením, ktoré sa musí uzavrieť s domom po dokončení.
Pamätajte tiež, že oblasť je vystavená „stredne vysokému“ riziku záplav, takže je dôležité mať poistenie na pokrytie tohto rizika.
Dôsledky domov považovaných za „nenormatívne“:
- Ak stavby neboli penalizované za 15 rokov, nie je možné ich potrestať neskôr, ani zbúrať španielskym systémom. Časom je právne konsolidovaný.
- Existujúce konštrukcie sú rešpektované svojou veľkosťou, ale nie je možné postaviť nový konštrukčný prvok alebo dokonca rozširovať existujúce.
- Aj vzhľadom na túto skutočnosť radnica rešpektuje existujúce stavby, nie je však možné ich predlžovať. Takže nové stavby v nehnuteľnosti nie je možné stavať.
- Radnica povoľuje vnútorné reformy na týchto druhoch nehnuteľností. Ale vzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť nie je v norme, radnica neschváli licenciu na rekonštrukciu „základných konštrukčných častí“ z budovy, ako sú základy, strecha atď. Radnica pripustí „reformu“ existujúcich dom a „opravu“ existujúcej konštrukcie, ale nie „odstránenie“ zo starých častí na inštaláciu nových. Napríklad v prípade, že dôjde k „požiaru“ alebo záplave, ktorá môže ovplyvniť stavbu domu, radnica nemôže udeliť právo na „prestavbu“ nehnuteľnosti. Takže na záver, radnica povoľuje vnútorné reformy na udržanie stavby, ale nie štrukturálne reformy od košov, základov, zmeny strechy atď.
- Nehnuteľnosť je považovaná za „nenormalizovanú“, ak nebola penalizovaná počas 15 rokov po výstavbe. Na overenie tohto bodu je potrebné osvedčenie od radnice. Nazýva sa to „Certifikát o neporušení zákona“ a už sme o tento certifikát požiadali, ale predloženie tohto dokumentu môže radnici trvať v priemere 4-8 týždňov.
- Nehnuteľnosť nemá „Osvedčenie o bývaní“. Pre informáciu, toto je doklad vydaný radnicou, kde potvrdzuje, že nehnuteľnosť spĺňa podmienky na bývanie. Tento dokument je potrebný aj na pripojenie vody a elektriny na pozemku a na vykonanie zmien zmlúv o vode a elektrine vo vašom mene. Toto je vysvetlené nižšie.
JE MOŽNÉ LEGALIZOVAŤ TIETO NEHNUTEĽNOSTI?
Podľa toho je v roku 2019 schválený KRAJSKÝ STAVEBNÝ ZÁKON, ktorý „otvára“ radniciam v okolí možnosť legalizovať tieto nehnuteľnosti. Tento zákon je vydaný regionálnou vládou vo Valencii a dáva šancu miestnym radniciam v oblasti vypracovať „Plány urbanizácie“ v oblasti s cieľom „premeniť“ tieto neuznané urbanizácie na dokonalé a dokončené urbanizácie.
Podľa nedávnej normy sa tento druh „skupiny domov“ musí zlepšiť v urbanizovanej infraštruktúre, aby majitelia mohli lepšie a pohodlnejšie využívať ich nehnuteľnosti. Takže v blízkej budúcnosti existujú vysoké možnosti radnica môže vlastníkov požiadať o vykonanie/zaplatenie niektorých prác na zlepšenie infraštruktúry chodníka, verejného osvetlenia, infraštruktúry pitnej vody, napojenia na verejnú kanalizáciu a pod.
Len podotknem, že najdrahšie náklady na urbanizáciu sú pripojenie k hlavnému kanalizačnému systému z Mesta. Keďže tieto nehnuteľnosti sú dosť ďaleko od mesta, v iných oblastiach, kde bol takýto typ urbanizácie schválený, sa v súčasnosti akceptuje, že namiesto napojenia na hlavnú kanalizáciu umožní vlastníkom na inštaláciu septiku na riešenie odpadovej vody.
Septiky v tejto oblasti zvyčajne nie sú oficiálne inštalované s certifikáciou EC (Európske spoločenstvo). Myslíme si teda, že v budúcnosti by radnica mohla požiadať o inštaláciu moderného septiku prispôsobeného novým predpisom.
Upozorňujeme, že španielsky systém vyžaduje, aby predajcovia poskytli osvedčenie o bývaní iba pri predaji nových nehnuteľností. Takže v prípade stavebníka, ktorý predáva novú nehnuteľnosť konkrétnemu, bude notár vyžadovať od stavebníka na dokončenie kúpy potvrdenie o bývaní. Táto povinnosť sa však predajcovi nevyžaduje v prípade ďalšieho predaja, ako je tomu v tomto prípade.
Keďže tieto vlastnosti sú teraz „mimo normatívne“, potom, na tieto nehnuteľnosti nie je vydané potvrdenie o bývaní. Pre získanie tohto dokumentu bude potrebné dokončiť urbanizačné práce celej urbanizácie a legalizovať existujúce domy.
Ak sa však domy v tejto oblasti vylepšia urbanizačnými prácami, ktoré si vyžaduje budúca norma, budú mať tieto výhody:
- Dom bude považovaný za „úplne legálny“ dom, takže už nebude považovaný za dom „nenormatívny“, takže bude možné prestavať existujúce stavby, štrukturálne reformy atď.
- Nehnuteľnosť bude mať osvedčenie o bývaní
Uvidí sa, aké práce radnica od vlastníkov požiada a kto ich zaplatí. V tomto okamihu, toto ešte nie je potvrdené.
Pre viac informácií o preprave navštívte naše Sekcia vlastníckeho práva.
TLACORP je vám plne k dispozícii v našej kancelárii v CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, s osobitnými poplatkami za nehnuteľnosti umiestnené v tejto oblasti.
Pre cenovú ponuku nás kontaktujte
