ZMENY V BYTOVOM ZÁKONE, KTORÉ OVPLYVŇUJÚ PROCES KÚPY BYTOVÝCH NEHNUTEĽNOSTÍ V ŠPANIELSKU – NOVÝ SCENÁR NÁKUPU NEHNUTEĽNOSTÍ V ŠPANIELKU

 Zákon 12/2023 z 24. mája para el derecho de la Vivienda . Kliknutím sem zobrazíte zákon 

Tento zákon okrem iného zavádza zásadný pokrok v ochrane práv kupujúcich a nájomcov obytných bytov pred stavebníkmi a vlastníkmi nehnuteľností.

Zákon deklaruje zabezpečenie transparentnosti v procese poskytovania všetkých druhov informácií, ktoré sa týkajú nehnuteľnosti, ako povinné náležitosti v procesoch kúpy a predaja nehnuteľnosti.

Zákon teda vo svojom článku 30 ustanovuje, že základnými zásadami nadobúdateľov, kupujúcich alebo nájomcov nehnuteľností sú informácie o vlastnostiach nehnuteľností, ich službách a zariadeniach ao právnych a ekonomických podmienkach nehnuteľnosti. ich nadobudnutie, prenájom, postúpenie alebo použitie, a že toto je:

• kompletné
• Objektívne
• Pravdivé
• Jasné, zrozumiteľné a prístupné

Kto musí splniť túto informačnú povinnosť voči kupujúcemu a/alebo nájomcovi?

Táto „informačná povinnosť“ je stanovená ako povinnosť pre všetkých sprostredkovateľov, ktorí pôsobia v oblasti bytovej výstavby a obnovy a poskytovania realitných služieb a sú oprávnení prevádzať, prenajímať a prevádzať nehnuteľnosti vo vlastnom mene alebo na účet iných, ako napríklad:

• Promotéri a stavitelia
• Vlastníci, predajcovia a iní držitelia vecných práv
• Realitní agenti
• Správcovia nehnuteľností

Všetci títo agenti a odborníci musia dodržiavať a zaručiť, že pri výkone svojej činnosti dodržiavajú svoju povinnosť poskytovať úplné, objektívne, pravdivé, jasné, zrozumiteľné a dostupné informácie kupujúcim a/alebo nájomcom v súlade s ustanoveniami tohto zákona. domácnosti.

Okrem informačnej povinnosti musia agenti v prípade vzťahov medzi spotrebiteľmi alebo užívateľmi a podnikateľmi dodržiavať právne predpisy na ochranu spotrebiteľa a užívateľov, pričom reklama, ktorú vykonávajú, podlieha všeobecnej legislatíve, ktorá ju upravuje.

Akýkoľvek reklamný čin s nedostatočnými, nedostatočnými alebo zavádzajúcimi informáciami je zakázaný.

Aký typ informácií by mali vlastníci, developeri, realitní agenti a správcovia nehnuteľností poskytovať kupujúcim a/alebo nájomcom?

 Musí to byť „úplné“ informácie. Inými slovami, akákoľvek forma komunikácie adresovaná žiadateľom o bývanie, užívateľom alebo širokej verejnosti za účelom priamej alebo nepriamej podpory prevodu, prenájmu a akejkoľvek inej formy prevodu nehnuteľnosti.

Informácie o tom, že „ako minimum” je potrebné poskytnúť kupujúcemu alebo budúcemu nájomcovi je podľa čl. 31, nasledovné:

- Identifikácia predávajúceho alebo prenajímateľa a prípadne fyzickej alebo právnickej osoby, ktorá sa v rámci odbornej alebo podnikateľskej činnosti podieľa na sprostredkovaní prevádzky. To znamená, že musí byť identifikovaný vlastník av prípade potreby aj realitný agent zapojený do operácie.

- Cena a ekonomické podmienky transakcie: Celková cena a koncepcie v nej zahrnuté (nábytok, príslušenstvo atď.), ako aj podmienky financovania alebo platby, ktoré by sa v prípade potreby dali stanoviť.

– Základné charakteristiky obydlia a budovy vrátane:

1. -  Osvedčenie o bývaní, alebo osvedčenie o obývateľnosti, alebo profesijný preukaz.

2. - Akreditácia úžitkovej a zastavanej plochy obydlia, rozlišujúc v prípade horizontálneho rozdelenia súkromnej plochy od spoločnej a bez možnosti vypočítať na tieto účely plochy obydlia s výškou nižšou, ako vyžadujú regulačné predpisy.

Inými slovami, vlastník alebo splnomocnenec nesmie inzerovať alebo ponúkať ako „úžitkovú plochu“ alebo „zastavanú plochu“ tie časti domu, ktoré nespĺňajú minimálnu výšku požadovanú predpismi pre obytnú plochu domu.

3. -  Vek budovy, resp. kde je to vhodné, hlavných reforiem alebo činností, ktoré sa na ňom vykonali. To znamená, že musí byť poskytnutá história reforiem vykonaných na majetku.

4. -  Služby a zariadenia dostupné v objekte, individuálne aj spoločné, ako je voda, elektrina, kanalizácia, kanalizácia, septik, Atď

5. - Certifikát energetickej účinnosti domu.

6. - Podmienky dostupnosti bývania a budovy. Teda ak má dom vybavenosť a prístup pre osoby s obmedzenou alebo zníženou pohyblivosťou.

7. - Stav obsadenosti alebo dostupnosti obydlia. Teda ak je dom obývaný alebo voľný.

- Právne informácie o nehnuteľnosti: registratúrna identifikácia nehnuteľnosti s uvedením bremien, vecných bremien a podmienok akejkoľvek povahy a podielu na spoločných priestoroch uvedených v liste vlastníctva.

– V prípade dom je chránený alebo v chránených oblastiach, výslovne uviesť takúto okolnosť a podriadiť sa právnemu režimu ochrany, ktorý sa na ňu vzťahuje.

– V prípade budov, ktoré oficiálne majú architektonickej ochrany pretože sú súčasťou deklarovaného prostredia alebo kvôli ich osobitnej architektonickej alebo historickej hodnote, informácie budú poskytnuté na stupeň ochrany a podmienky a obmedzenia pre reformné alebo rehabilitačné zásahy.

- Akékoľvek ďalšie informácie, ktoré môžu byť pre záujemcu o kúpu relevantné alebo prenájom nehnuteľnosti, vrátane aspektov a územný, urbanistický, fyzikálno-technický, majetkovo-ochranný, prípadne administratívny charakter s tým súvisiaci.

Dôležité!

Neposkytnutie týchto údajov bude chápané ako porušenie informačnej povinnosti zo strany vlastníka a/alebo zástupcu.

Okrem toho sa vo všeobecnosti informácie, ktoré vynechávajú podstatné údaje alebo ich obsahujú v pojmoch, ktoré môžu príjemcu uviesť do omylu alebo vyvolať ekonomické alebo právne dôsledky, ktoré nie sú prípustné, považujú za neúplné, nedostatočné alebo nedostatočné na narušenie pokojného užívania domu v dome. obvyklé podmienky používania.

Informácie o azbeste v nehnuteľnosti alebo budove

Za rovnakých podmienok ako v predchádzajúcej časti môže záujemca o kúpu alebo prenájom nehnuteľnosti požiadať o informácie o detekcii azbestu alebo iné látky, ktoré sú nebezpečné alebo zdraviu škodlivé.

Informácie o „stresovej zóne“

Samosprávy uvedú, ktoré oblasti sa považujú za „zonas tensionadas“ (namáhané oblasti), kde je vysoký dopyt po nehnuteľnostiach a nízka ponuka.

Keď sa nehnuteľnosť, ktorá sa bude prenajímať ako obvyklé bydlisko, nachádza v oblasti s stresovaný rezidenčný trh, vlastník a prípadne osoba, ktorá zasahuje do sprostredkovania prevádzky musí túto okolnosť uviesť a informovať pred formalizáciou nájmu a v každom prípade v zmluvnom dokumente o výške posledného nájomného z nájmu obvyklého bydliska, ktoré bolo v platnosti za posledných päť rokov v tej istej nehnuteľnosti, ako aj o hodnote ktoré mu môžu zodpovedať na základe platného referenčného indexu cien prenájmu bývania.

Kedy by sa tieto informácie mali poskytnúť?

Zákon ustanovuje, že povinnosť poskytnúť tieto informácie musí byť splnená PRED formalizáciou transakcie a doručením akejkoľvek sumy peňazí na účet.

Táto zákonná povinnosť zavádza podstatnú zmenu v tradičnom procese nákupu, predaja a prenájmu nehnuteľností v Španielsku. Doposiaľ je na španielskom trhu s nehnuteľnosťami bežnou praxou, že informácie, ktoré sa majú kupujúcemu alebo nájomcom poskytnúť PO doručení signálu alebo zaplatení transakcie nákupu alebo prenájmu.

Avšak, zákon obsahuje povinnosť vlastníkov poskytnúť tieto informácie kupujúcim alebo nájomcom v čase, keď sa rozhodnú dať svoje nehnuteľnosti do predaja alebo prenájmu.

Týmto spôsobom, zákon sa snaží napraviť prípady, keď kupujúci alebo budúci nájomcovia doručili peňažné sumy „naslepo“ a bez poskytnutia podstatných informácií o nehnuteľnostiach. Vznikli tak komplikované situácie, kedy kupujúci, resp. nájomcovia zistili právne vady nehnuteľnosti, ktorá už odovzdala a do rúk maklérov a/alebo predávajúcich určité sumy peňazí.

Preto je potrebná podstatná zmena postupu pri činnosti kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností. Bude potrebné, aby vlastníci alebo predávajúci, v momente, keď sa rozhodnú pre svoje rozhodnutie predať alebo prenajať nehnuteľnosť, podnikli potrebné kroky na získanie tejto dokumentácie, či už sami, alebo s pomocou realitných maklérov a/alebo právnikov. zastupovať ich v procese.

Osvedčenie o obývateľnosti alebo Povolenie na povolanie (CH)

Zákon ustanovuje ako povinnosť vlastníka predložiť osvedčenie o obývateľnosti alebo osvedčenie o povolaní PREDTÝM, ako kupujúci alebo nájomca uskutoční akýkoľvek typ dodávky na účet ceny.

Z tohto dôvodu sa potvrdzuje trend, ktorý sa v posledných rokoch pri predaji zaužíval, že vlastník musí kupujúcemu a/alebo nájomcovi poskytnúť Osvedčenie o obývateľnosti, resp.

Potom vyvstáva otázka tých domov, ktoré nemajú Potvrdenie o obývateľnosti.

V týchto prípadoch môžu nastať tieto predpoklady:

• Že dom je v stave na získanie CH. V týchto prípadoch musí vlastník vykonať príslušné kroky na získanie tohto dokumentu a najať si na to potrebné služby technikov a právnikov.
• Že dom nie je v stave na získanie CH. Na trhu je veľa domov, ktoré majú problémy so získaním licencie CH alebo povolenia na bývanie, vo väčšine prípadov preto, že tieto domy nespĺňajú mestské predpisy. V týchto prípadoch bude potrebné, aby sa vlastník obrátil na architektov a/alebo právnikov, aby ich usmernili a poradili, aby si preštudovali spôsoby získania tohto dokumentu.

V týchto prípadoch chýbajúceho osvedčenia o obývateľnosti je potrebné vziať do úvahy to, čo zákon hovorí ako „dom“.

Zákon definuje „Obytný dom“ ako:

"Stavba alebo časť stavby súkromného charakteru určená na bývanie a bývanie osôb, ktorá spĺňa zákonom požadované minimálne podmienky obývateľnosti, s možnosťou prístupu do spoločných priestorov a služieb budovy, v ktorej sa nachádza, to všetko v súlade s platnou legislatívou a s urbanistickým a územným plánovaním. "

Inými slovami, stanovuje, že na to, aby sa stavba stala „Bývaním“, to vyžaduje

• Že je to „budova“ súkromnej oblasti. Inými slovami, za zastavanú alebo úžitkovú plochu nemožno považovať časti domu alebo bytu, ktoré nepatria výlučne k domu, ako sú spoločné priestory alebo ktoré patria spoločenstvu vlastníkov.
• že cieľom stavby je „bydlisko“ a „bývanie“. Pri mnohých príležitostiach nenájdeme budovy alebo ich časti, ktoré boli postavené ako „sklady, „poľnohospodárske sklady“, garáže, neobývateľné pivnice, Zákon teda hovorí, že tieto časti alebo stavby nemožno započítať ako zastavanú plochu obydlia.
• Že spĺňajú minimálne zákonom požadované podmienky obývateľnosti. Preto sa vyžaduje, aby existovalo potvrdenie predávajúceho alebo vlastníka, že nehnuteľnosť spĺňa zákonné požiadavky a podmienky obývateľnosti. Najlepším spôsobom, ako to dokázať, bude poskytnutie obnoveného a platného osvedčenia o obývateľnosti alebo osvedčenia o povolaní.
• V súlade s platnou legislatívou a s urbanistickým a územným plánovaním. Len pár slovami, že dom je v súlade s miestnym aj územným urbanistickým a stavebným predpisom.

Povinnosť predávajúceho alebo vlastníka poskytnúť osvedčenie o obývateľnosti alebo osvedčenie o povolaní obnovené a platné.

Táto požiadavka objasňuje zmätok, ktorý na trhu s nehnuteľnosťami existuje už roky a ktorý odkazuje na povinnosť vlastníka preukázať, že predáva nehnuteľnosť na bývanie. Po celé roky boli agenti a profesionáli v sektore svedkami konfrontácie s vlastníkov nehnuteľností na predaj, ktorí doslova odmietli poskytnúť informatívne dokumenty o svojej nehnuteľnosti, aby kupujúcim zaručili ich zákonnosť. Medzi nimi, a takmer by sme povedali, že najdôležitejší, je Osvedčenie o obývateľnosti alebo Povolenie na výkon povolania.

Opozícia zo strany vlastníkov bola založená na argumenty ako ako:

• „Osvedčenie o obývateľnosti musí získať kupujúci a nie ja“
• „Išiel som na radnicu a povedali mi, že by som nemal obnovovať osvedčenie o obývateľnosti, pretože ho musí obnoviť kupujúci“
• Notár mi povedal, že obnovené osvedčenie o obývanosti nie je potrebné na predaj nehnuteľnosti

…a dlhý zoznam argumentov, ktoré boli použité na to, aby sa vyhli nákladom a námahe na získanie tohto typu dokumentácie, ktorá je taká dôležitá na potvrdenie zákonnosti nehnuteľnosti kupujúcemu.

Táto situácia vyvolala konflikty medzi vlastníkmi, kupujúcimia všetkých tých profesionálov, ktorí sa podieľajú na transakciách nákupu, predaja a prenájmu v Španielsku.

Teraz, s týmto novým zákonom, je potvrdené zákonnou povinnosťou, že je predajca or majiteľ ktorí musia tento doklad poskytnúť od prvého momentu, kedy sa rozhodnú prenajať alebo predať svoju nehnuteľnosť.

Zabráni to kupujúcemu získať CH po akvizícii?

NO

Predajca musí dodať CH obnovený, aby potvrdil, že nehnuteľnosť spĺňa zákony, ale v závislosti od miestnych noriem kupujúci môže byť požiadaný o jeho renováciu a zmenu na svoje meno po akvizícii dokončiť výmenu vody, elektriny a iné (ako licencia turistického prenájmu).

Informácie o chránenom bývaní a mestské informácie.

Rovnako ako v prípade kolaudačnej licencie alebo osvedčenia o bývaní je na španielskom trhu s nehnuteľnosťami bežnou praxou, že vlastník dá svoju nehnuteľnosť na predaj alebo prenájom s celkovou nedostatok dokumentácie a dokonca aj znalosť právnej situácie a plánovania nehnuteľnosti, pričom vyhľadávanie a zisťovanie uvedenej dokumentácie ponecháva v rukách kupujúceho alebo nájomcu.

Toto stanovisko malo až do prijatia tohto zákona svoj dôvod pre neistotu a právnu neistotu operácií nákupu a predaja nehnuteľností v Španielsku.

Týmto novým zákonom je predávajúci povinný po prvé, vykonať rozbor a právnu štúdiu domu pred uvedením na trh. Uvedená právna štúdia zahŕňa poskytovanie všetkých druhov informácií, ktoré sa jej týkajú, a ktorá je založená na nasledujúcom:

• Je dom chránený alebo má ochranný režim?
• Je ovplyvnená akýmkoľvek typom verejnej podmienky alebo obmedzenia (vplyv na pobrežia, lesníctvo, verejné vlastníctvo, vyvlastnenie atď.?
• Na akom type pozemku sa nehnuteľnosť nachádza, mestský, vidiecky, rozvojový?
• Dom prešiel rekonštrukciou?
• Aké sú presné hranice a veľkosť domu?
• Má nejaký typ mestského obmedzenia alebo podmienky (porušovanie miest, polokonsolidovaná urbanizácia, bývanie mimo plánovania?

Skutočnosť, že majiteľ získa alebo je nútený získať tieto informácie, poskytne väčšiu bezpečnosť pri transakciách s nehnuteľnosťami v Španielsku, a umožní vyhnúť sa sporom, ktoré prebiehajú na španielskom trhu o tom, kto by mal tieto informácie poskytnúť a predovšetkým, či „existovalo“ alebo bolo povinné ich poskytnúť a kto to musí urobiť podľa zákona.

Osobitný odkaz na informácie, ktoré majú poskytnúť správcovia nehnuteľností

Stanovuje šieste dodatočné ustanovenie:

3. Správcovia majetku pri rozvíjaní svojej odbornej činnosti musia konať efektívne, usilovne, s odbornou zodpovednosťou a nezávislosť, v súlade s platnou legislatívou a etickými kódexmi ustanovenými v rezorte, s osobitným zreteľom na ochranu spotrebiteľských práv ustanovených autonómnymi spoločenstvami av tomto zákone.

Toto prikázanie zákona sa začína uznávať povinnosť správcov nehnuteľností chrániť práva spotrebiteľov podľa tohto zákona. Hovorí sa, že kupujúci a budúci nájomcovia nehnuteľností, ktoré spravujú, chápu ako „spotrebitelia“, musia chrániť svoje práva.

Informácie o majetku obsiahnuté v komunite zákonmi a komunitárnymi dohodami sú nevyhnutné na to, aby kupujúci tieto informácie dostal včas.

Tento bod je v španielskej realitnej praxi veľmi dôležitý, keďže už desaťročia sa stretávame so situáciami, v ktorých správcovia nehnuteľností brzdili tok informácií ku kupcom nehnuteľností, tvrdiac, že ​​neboli oprávnení zdieľať tieto informácie. Toto správanie vyvolalo a vysoká miera neistoty pri obchodoch s nehnuteľnosťami, keďže kupujúci bol nútený vstúpiť do investície do domu, o ktorom nevedel, či môže mať v rukách vlastníkov a ich správcov skryté problémy.

S čím tento zákon opäť prichádza na objasnenie povinnosť uložená správcom nehnuteľností zásobovať tieto dôležité informácie pre kupujúceho a budúceho nájomcu.

IBI prirážka – daň z nehnuteľnosti za neobývané nehnuteľnosti

V prípade nehnuteľností na bývanie, ktoré sú trvalo neobsadené, obce môžu požadovať príplatok IBI až do výšky 50 percent čistej sumy dane.

Na tieto účely sa bude považovať za neobývaný majetok. trvalo neobsadený nepretržite a bez odôvodneného dôvodu po dobu dlhšiu ako dva roky , v súlade s požiadavkami, dôkaznými prostriedkami a postupom ustanoveným daňovým nariadením a patria vlastníkom štyroch alebo viacerých nehnuteľností určených na bývanie.

Príplatok môže byť až 100 percent z čistej sumy dane, keď je obdobie neobsadenia pracovného miesta viac ako tri roky a môžu byť modulované na základe obdobia neobsadenosti.

Okrem toho môžu obce zvýšiť zodpovedajúce percento prirážky v súlade s vyššie uvedeným až o 50 dodatočných percentuálnych bodov v prípade nehnuteľností patriacich vlastníkom dve alebo viac nehnuteľností na bývanie, ktoré sú neobývané v tej istej mestskej časti.

 Má príplatok IBI vplyv na druhé bydlisko vo vlastníctve cudzincov, ktorí nemajú trvalý pobyt?

 Odpoveď je nie. Zákon stanovuje, že v prípade nehnuteľností s druhým pobytom bude obdobie uvoľnenia pracovného miesta ŠTYRI ROKY.

V každom prípade nasledujúce príčiny budú považované za opodstatnené (t. j. nepovedie k tomu, že nehnuteľnosť bude považovaná za neobývanú a vyhne sa doplatku):

• Dočasný prevod z pracovných alebo vzdelávacích dôvodov majiteľa
• Zmena adresy z dôvodu odkázanosti alebo zdravotných dôvodov alebo sociálnej núdze
• Vlastnosti určené pre využitie na bývanie druhého bydliska s maximálne štyri roky nepretržitej neobsadenosti
• Nehnuteľnosti podliehajúce pracovným alebo rehabilitačným opatreniam alebo iným okolnostiam, ktoré znemožňujú ich efektívne obsadenie
• s jej užívaním a nakladaním alebo že ide o nehnuteľnosť, ktorú vlastníci za trhových podmienok ponúkajú na predaj, v tejto situácii najviac na jeden rok, alebo na prenájom, najviac na šesť mesiacov v tejto situácii.
• Pri nehnuteľnostiach vo vlastníctve verejnej správy sa za opodstatnený dôvod bude považovať aj to, ak je nehnuteľnosť predmetom predaja alebo je uvedená do prevádzky na základe nájmu.

Doplatok, ktorý sa bude vyžadovať od daňovníkov tejto dane, pribudne 31. decembra a bude každoročne vysporiadavané obcami, po overení neobsadenosti nehnuteľnosti k tomuto dátumu spolu s administratívnym aktom, ktorým sa ohlási.

Vyhlásenie obce za trvalo neobývaný majetok bude vyžadovať predchádzajúce vypočutie daňového subjektu a akreditácia označení voľných miest mestským zastupiteľstvom, ktoré bude upravené v uvedenej vyhláške, v ktorej sa môžu objaviť údaje týkajúce sa údajov mestského registra, ako aj spotreby dodávateľských služieb.

Toto prikázanie má za cieľ umiestniť prázdne domy na trh, čím sa vyhnete špekuláciám, ktoré podporia ponuku produktov na trhu s nehnuteľnosťami.

 Nový scenár pre realitné kancelárie

Povinnosť predchádzajúceho informovania vyžadovaná od vlastníkov a realitných maklérov chráni kupujúceho ako spotrebiteľa. Avšak, to skutočne predstavuje riziko pre realitných maklérov pretože budú povinní poskytnúť informácie o vlastníkovi nehnuteľnosti predtým, než bude možné uzavrieť transakciu s kupujúcim alebo nájomcom.

Tento typ predchádzajúcich informácií môže viesť k situáciám, v ktorých kupujúci kontaktuje predávajúceho priamo, čím sa zvyšuje riziko, že realitná transakcia je uzavretá priamo medzi nimi, zlomyseľne vyhýbanie sa platbe za služby agentúry.

To je už bežná skutočnosť a bohužiaľ na trhu s nehnuteľnosťami, na ktorom strany mnohokrát s cieľom ušetriť peniaze pri svojich transakciách ignorujú dobrú prácu realitných kancelárií, ktorou je kontaktovanie kupujúcich a predávajúcich v trhu.

Základná úloha realitných kancelárií, ktorá je pre realitný trh taká dôležitá, môže byť ovplyvnená touto povinnosťou vopred informovať o nehnuteľnosti a vlastníkovi kupujúcim, ktorí môžu byť v pokušení kontaktovať priamo vlastníkov, aby sa vyhli plateniu provízií alebo poplatkov realitnej kancelárii.

S ktorými, bude dôležité a odporúčané pre realitné kancelárie kontrolovať ich mandátne zmluvy tak pre vlastníkov, ako aj kupujúcich či budúcich nájomcov, za účelom právne chrániť platenie svojich honorárov, vrátane, ak je to potrebné, vysokej sankcie v prípade porušenia. pre zmluvné strany , ktoré uzatvárajú zmluvy priamo a bez toho , aby prešli dobrými službami realitných kancelárií .

Okrem toho bude od realitných kancelárií vyžadovať, aby získali od vlastníkov potrebné oprávnenia na zdieľanie súkromných informácií v súlade s osobnými údajmi. zákon o ochrane údajov.

Preto bude potrebný pokrok v profesionalizácia realitného makléra sektor, ktorí musia mať určite väčšiu špecializáciu v tomto sektore, rozširujúc svoje zručnosti nad rámec striktne komerčnej úlohy kontaktovať kupujúceho a predávajúceho.

Toto nové nariadenie nepochybne zvýši profesionalitu realitných maklérov.

TLACORP 2023