[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]V prípade, že ste sa rozhodli kúpiť alebo predať nehnuteľnosť v Španielsku, venujte prosím pozornosť nasledujúcim informáciám:

1.- SKONTROLUJTE POPIS NEHNUTEĽNOSTI V DOKUMENTOCH K NEHNUTEĽNOSTI

AKO JE NEHNUTEĽNOSŤ ZAPISENÁ A POPISOVANÁ NA LISTE VLASTNÍCTVA: Skontrolujte si v listoch vlastníctva, či je nehnuteľnosť riadne popísaná a evidovaná. Listy vlastníctva musia obsahovať podrobnosti a perfektný popis veľkosti, okrajov a ostatných konštrukčných prvkov existujúcich na pozemku.

Je celkom bežné zisťovať, že nehnuteľnosti, ktoré boli dlhé roky vo vlastníctve rôznych vlastníkov, boli upravené/rozšírené v ich veľkostiach a/alebo závislostiach (nové izby, uzavretie verandy alebo terasy, garáže, bazény atď.).

Ak sa súčasný povrch existujúcich konštrukcií nezhoduje s popisom v listinách, potom musíme poznať dôvod tohto nesúladu! . Pri mnohých príležitostiach existujú procesy, ktoré možno použiť na nápravu týchto nezrovnalostí a spôsoby, ako ich vyriešiť. V iných prípadoch však tieto rozdiely poukazujú na právny problém ovplyvňujúci nehnuteľnosť, ktorý potrebujete vedieť, aby ste mohli potvrdiť od prvých krokov procesu kúpy/predaja.

---

   Príklad: Dom so 120 m2 s bazénom 50 m2 a garážou prerobený na „penzión“. V listoch figuruje dom len 120 m2, ale nie bazéna garáž je „garáž“ nie je „dom pre hostí“.

   Dôsledok: Listiny musia byť aktualizované a kupujúci musí byť informovaný o tom, že „penzión“ je právne považovaný za „garáž“.

  POZNÁMKA: Neberieme do úvahy „vnútorný popis“ domu (počet izieb, toaleta atď.), berieme do úvahy „veľkosť stavby“ (po španielsky „superficie construída“). Nie je potrebné, aby skutky zobrazovali presný popis alebo rozdelenie jednotlivých vnútorných závislostí vo vnútri domu. Ak ste upravili interiér nehnuteľnosti výmenou vnútorných stien, potom nebude potrebné aktualizovať listiny, stačí po ukončení predaja „prihlásiť“ nové vnútorné rozvody.

tj: Listiny ukazujú, že existujú „4“ spálne a premenili ste ich na „2“. V tomto prípade nie je potrebné aktualizovať listiny. Ako vlastník môžete voľne upravovať/reformovať interné závislosti vo vnútri nehnuteľnosti (vždy získate správnu licenciu na reformu).

---

MAJETOK V KATASTRU (známy aj ako „SUMA“ alebo „IBI“ alebo „DAŇ RADY“): Rovnako ako v liste vlastníctva, nehnuteľnosť musí byť zapísaná v „Catastro“ s presnou a aktuálnou veľkosťou a výmerou.

Každoročné účty Catastro – „Radová daň“ (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zobrazujú veľkosť nehnuteľnosti pomocou záznamov Catastro. Veľkosť stavieb zvažovaných v tomto návrhu zákona je veľmi dôležitá, pretože sa používa na výpočet ročného „IBI“ alebo „Radovej dane“. Preto je nevyhnutné skontrolovať, či záznamy Catastro ukazujú správnu a aktualizovanú veľkosť existujúcej stavby na pozemku, vrátane akýchkoľvek úprav alebo rozšírení, ktoré boli vykonané.

Vezmite prosím na vedomie, že „Katastroná kancelária“ počíta obecnú daň vo vzťahu k veľkosti stavieb, pričom zohľadňuje všetky stavebné prvky ako dom, bazén, garáž atď.

Takže v prípade, že nehnuteľnosť bola upravená rozšíreniami atď., musí sa to zvážiť a overiť ako nevyhnutná súčasť procesu transakcie s nehnuteľnosťou.

---

   An příklad: Pri nadobudnutí nehnuteľnosti jestvujúce stavby urobené spolu 120 m2 na dom. To je to, čo sa ukázalo aj v listinách a v zákone o katastrofe (IBI). Z tohto dôvodu boli Catastro bills (IBI) 300 EUR.

O niekoľko rokov neskôr majiteľ postavil 50 m2 bazén a 40 m2 garáž. V prípade, že vlastník tieto nové konštrukčné prvky spoločnosti Catastro neprihlásil, sú účty Catastro -IBI nedostatočne zaplatené. Dôvodom je, ako je vysvetlené v tejto časti, katastro faktúry sa počítajú s ohľadom na veľkosť stavieb (v zmysle „väčšia zastavaná veľkosť“ = „vyššia daň“). Ak by teda vlastník tieto prvky deklaroval, účet IBI by bol pravdepodobne vyšší ako 300 EUR. Takže v prípade, že sa kupujúci nebude venovať tomuto bodu a nebude triediť počas procesu nákupu, môže byť zodpovedný Catastro za tieto neprihlásené stavby v prípade Catastro obhliadok.

---

2.- ĎALŠIE DOKLADY NA POTVRDENIE ZÁKONNOSTI NEHNUTEĽNOSTI:

Zvyčajne je na potvrdenie právneho stavu nehnuteľnosti potrebné získať tieto dokumenty:

• Listy vlastníctva nehnuteľnosti: Na potvrdenie, ako bola nehnuteľnosť kúpená, právne hranice a právne poplatky/dlhy, ktoré by mohli mať vplyv na nehnuteľnosť
• Catastro (účet IBI-Rady)
• Poplatky za energie: voda, elektrina, plyn
• Certifikát energetickej náročnosti: Na potvrdenie úrovne spotreby energie z budovy
• Osvedčenie o spoločenstve vlastníkov: Dokazuje, že súčasní vlastníci majú aktuálne informácie o poplatkoch za spoločenstvo
• etc,

Štúdium vyššie uvedených dokumentov je v Španielsku štandardizované agentmi a právnikmi.

Naša spoločnosť však, ako sa špecializuje na stavebníctvo a nehnuteľnosti, kladie osobitný dôraz na štúdium a zvažovanie iných dokumentov, ktoré nie vždy berú do úvahy iní odborníci, ktorí nie sú tak špecializovaní na stavebníctvo ako TLA.

• Osvedčenie o bývaní/licencia na povolanie/licencia na povolanie (CH/LO): Tento doklad získate od radnice po ukončení stavebných prác, aby sa potvrdilo, že nehnuteľnosť spĺňa zákonné podmienky bývania. Tento dokument je potrebný aj na pripojenie vody a elektriny k nehnuteľnosti a na vykonanie zmien zmlúv o vode a elektrine na vaše meno.

Získanie tohto certifikátu je „povinné“ pri predaji/kúpe nehnuteľností v Španielsku?:

Závisí to od typu nehnuteľnosti: V prípade „Nových“ nehnuteľností je stavebník povinný dodať tento dokument kupujúcemu po ukončení procesu predaja.

Upozorňujeme však, že v časti „Opätovný predaj“ neexistuje žiadny zákon, ktorý by nútil predajcu poskytnúť tento dokument po dokončení predaja. Španielske zákony hovoria, že je to „kupujúci“, kto musí po dokončení získať tento dokument, aby mohol pokračovať so zmenami názvov vody a elektriny.

V tomto bode musíme povedať, že správa môže odmietnuť vydať CH kupujúcemu po dokončení v prípade, že na nehnuteľnosti boli vykonané neautorizované práce atď. od predchádzajúceho vlastníka. Ak teda nehnuteľnosť nie je v perfektnom právnom stave, mohlo by existovať riziko, že po dokončení nedostanete schválenie tohto dokumentu. A to by mohlo ocitnúť kupujúceho vo veľmi komplikovanej situácii, pretože by potom mohol mať problémy získať zmluvy o službách na svoje meno.

Veľmi dôležitým bodom je, že existencia alebo platnosť CH nie je uvedená v listinách!. Takže váš právnik musí túto záležitosť dôkladne preskúmať s využitím svojich odborných znalostí a skúseností, aby potvrdil taký dôležitý dokument, akým je tento.  

Na záver, tento certifikát je ZÁKLADNÁ k predaju nehnuteľnosti a jej potvrdenie je potrebné skontrolovať už od začiatku procesu kúpy/predaja.

• Certifikát bez porušenia (CNUI): Toto je osvedčenie vydané radnicou, ktoré potvrdzuje, že za výstavbu nehrozia žiadne pokuty, ani iné priestupky, ani príkazy na demoláciu ovplyvňujúce nehnuteľnosť. Toto osvedčenie potvrdzuje, či je nehnuteľnosť vystavená akýmkoľvek stavebným sankciám, ako sú príkazy na demoláciu atď. Ak bola nehnuteľnosť postavená alebo rozšírená bez riadneho stavebného povolenia, španielska správa môže mať právo zakročiť proti tejto budove. Tieto práva správy sú však časovo obmedzené. Tieto práva zanikajú po 15 rokoch od ukončenia prác na nehnuteľnosti alebo z akýchkoľvek prípadných nadstavieb, ktoré tam boli vykonané. Získanie tohto dokumentu sa odporúča najmä pri kúpe „viliek“ alebo „dvojdomov“ alebo pri kúpe nehnuteľností. v rustikálnej krajine.

 

• Cedula Urbanistica: Toto je dokument získaný z radnice, ktorý potvrdzuje rôzne aspekty nehnuteľnosti, ako napríklad:
  • „urbanistické“ zohľadnenie pozemku a územia. Napríklad, ak sa pozemok považuje za „rustikálny“ alebo „urbanizovateľný“ alebo „chránený“, alebo je dotknutý verejným majetkom atď.
  • Ak bola dokončená urbanizácia územia, alebo ak je potrebné dobudovať nejaké ďalšie oblasti alebo urbanizačnú infraštruktúru
  • Presné „stavebné práva“ pozemku (maximálna povolená stavba/stavba na pozemku) atď.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]