VÝSTAVBA DOMOV NA RUSTIKÁLNOM POZEMKU V ANDALÚZII – aktualizované 2023

Môžete postaviť obytné domy na rustikálnom pozemku v Andalúzii?

Odpoveď je Áno.

Andalúzska legislatíva umožňuje výstavbu obytných domov na rustikálnom pozemku, a to prostredníctvom čísla nazývaného „mimoriadne akcie na rustikálnom pozemku“. Toto nariadenie je založené na Vyhláška 550/2022 z 29. novembra, ktorou sa schvaľuje všeobecné nariadenie zákona 7/2021 z 1. decembra o podpore udržateľnosti územia Andalúzie - Kliknite tu vidieť .

Toto nariadenie umožňuje výstavbu domov na vidieckych pozemkoch v Andalúzii. Preto ich stavebná činnosť tohto typu bývania pasuje do toho, čo nazýva „mimoriadne akcie“ na rustikálnom pozemku.

Čo sú to „mimoriadne akcie na rustikálnej pôde“? Článok 30

Toto sú akcie z verejný a spoločenský záujem Že prispievať k plánovaniu a rozvoju vidieckeho prostredia, alebo ktoré musia byť umiestnené na tomto type pozemku, pretože jeho umiestnenie na intraviláne je nezlučiteľné.

V súlade s článkom 22.2 zákona môžu byť mimoriadne akcie zamerané na realizáciu nadácií, ako aj priemyselné, terciárne resp. turistické využitie a akékoľvek iné, ktoré sa musia na tomto type územia realizovať, vrátane prác, stavieb, budov, ciest, infraštruktúry a technických služieb potrebných na jeho rozvoj.

Dalo by sa vtedy uvažovať o bytovej výstavbe na rustikálnom pozemku?

Podľa ustanovení toho istého článku stavby určené na bývanie možno spoločne povoliť, a musí byť zaručená proporcionalita a prepojenie medzi nimi a mimoriadnymi opatreniami.

Toto sú podmienky a požiadavky:

1. Všeobecne možno povedať, obydlie možno povoliť žalobou ak je to nevyhnutné pre jeho hospodársky rozvoj a je to odôvodnené funkciami dohľadu, pomoci, riadenia alebo kontroly. Výnimočne môže byť povolený väčší počet pre akcie, ktoré motivujú inú potrebu a tiež spĺňajú nasledujúce podmienky.
2. Že dom a mimoriadna akcia sa odohrávajú na tom istom pozemku .
3. Že realizácia domu predpokladá ekonomicky životaschopnú investíciu a amortizovateľnú v stanovenom termíne vo vzťahu k príjmu, ktorý akcia generuje.
4. Aby sa zachovala súvislosť medzi obydlím a mimoriadnou akciou . Na tieto účely budú platiť podmienky stanovené v článku 29.3 a 4. Ak príslušné sektorové predpisy stanovujú požiadavky, ktoré podmieňujú realizáciu mimoriadnej akcie, ich dodržiavanie musí byť akreditované v procese predchádzajúceho povolenia.

Dajú sa postaviť rustikálne rodinné domy, ktoré nie sú spojené s mimoriadnymi akciami?

Odpoveď je ÁNO.

V súlade s článkom 22.2 ods. XNUMX zákona možno povoliť izolované rodinné domy na vidieckych pozemkoch, ktoré nesúvisia s bežnými alebo mimoriadnymi úkonmi, za predpokladu, že nepovedú k vzniku nových osád v súlade s ustanoveniami článku 24 alebo zabrániť normálnemu rozvoju bežného využívania vidieckej pôdy.

Domy budú vyžadovať oprávnenie pred udelením licencie , v súlade s článkom 32 a musí spĺňať aj tieto parametre a podmienky:

1. Na jeden pozemok alebo horizontálne rozdelenie nebude povolené viac ako jedno izolované rodinné obydlie, s výnimkou tých s cortijo, haciendou alebo podobnou typológiou, ktoré boli dokončené pred nadobudnutím účinnosti zákona 19/1975 z 2. mája. , ktoré preukazujú existenciu k tomuto dátumu používania viacerými rodinami.
2. Pozemok musí mať minimálnu výmeru 2.5 hektára a umožňujú nakreslenie kruhu s polomerom 50 metrov vo vnútri. Minimálna plocha, kedy pozemok sa nachádza na lesnom pozemku bude mať 5 ha .
3. Dom sa musí nachádzať na a vzdialenosť viac ako 100 metrov od akejkoľvek inej budovy na bývanie .
4. Plocha, ktorú zaberá budova určený na bývanie nepresiahne jedno percento pozemku . Na ostatnom povrchu budú dreviny, topografia a prírodné podmienky územia v podstate zachované, pokiaľ ich úprava nebude nevyhnutná na realizáciu bežných úkonov.
5. Plocha záberu pôdy zo stavieb vyčistením alebo násypom, ktorá je potrebná na realizáciu stavby, nepresiahne tridsať percent plochy, ktorú zaberá.
6. Maximálna zastavaná plocha nepresiahne jedno percento plochy nehnuteľnosti a maximálna výška bude dve podlažia , počítajúc rovnako v súlade s ustanoveniami nástrojov mestského plánovania.
7. Stavba bude mať typologické podmienky izolovaného rodinného domu, pričom musí rešpektovať a minimálna vzdialenosť 25 metrov od hraníc pozemku .
8. Základné služby požadované domovom musia byť garantované nezávisle a najlepšie prostredníctvom zariadení vlastnej spotreby s obnoviteľnými zdrojmi energie. Výnimočne bude dodávka povolená prostredníctvom infraštruktúrnych sietí, keď majú príslušné sektorové oprávnenie, a na to sú potrebné iba spojovacie práce.
9.  Budova bude umiestnená mimo záplavových zón a ak sa vykonáva na lesných pozemkoch, musia byť zaručené bezpečnostné podmienky obyvateľstva v prípade požiaru a musia spĺňať podmienky ustanovené v lesnej legislatíve.

Požiadavka predchádzajúceho vypočutia susedných susedov

Vyhláška stanovuje, že rozvoj mimoriadnych akcií a medzi nimi aj výstavba obytných domov na vidieckych pozemkoch, nesmie brániť rozvoju „bežných“ akcií na tomto pozemku. „Bežnými“ akciami na vidieckej pôde sú poľnohospodárstvo, chov dobytka, lesníctvo atď. oblasti, najmä u susedov a priľahlých oblastí.

Na tento účel sa v článku 22 stanovuje postup, podľa ktorého budú susediaci obyvatelia pri schvaľovaní projektov bytovej výstavby v danej lokalite vyžadovať PREDCHÁDZAJÚCE VYPOČUNIE, aby sa mohli domáhať svojich práv v prípade, že takáto výstavba bráni alebo obmedzuje normálny rozvoj. ich bežných činností.

Aký je postup pri získaní povolenia na výstavbu rustikálneho bývania? – PREDCHÁDZAJÚCE OPRÁVNENIE ZASTUPITEĽSTVA MESTA.

V rámci schvaľovacieho procesu mimoriadnych akcií bude okrem Predbežného povolenia priľahlých plôch potrebné aj poverenie mestského zastupiteľstva, ktoré bude pred udelením licencie.

V tomto zmysle článok 32 zahŕňa Postup pri povoľovaní mimoriadnych opatrení . Rovnaký predpis stanovuje, že v záujme obmedzenia mimoriadnych akcií je pred udelením licencie sa vyžaduje povolenie mestského zastupiteľstva ktorá kvalifikuje pôdu, kde sa chcú usadiť, a že alternatívne:

• a) Vyhlásiť akciu „ verejný alebo spoločenský záujem “, v prípadoch článku 30.2 ods. XNUMX písm. b).
• b) Rozpoznať jeho nezlučiteľnosť s mestským prostredím , v prípadoch podľa článku 30.3.
• c) Povoliť realizáciu nepríbuzného obydlia v súlade s článkom 31.

V samotnom článku sú uvedené postupy, ktoré je potrebné dodržať na získanie predchádzajúceho povolenia od mestskej rady :

• a) Žiadosť predkladajúcej osoby alebo subjektu sprevádzaná Akčným projektom v súlade s článkom 33. Ak žiadosť nespĺňa náležitosti, žiadateľ bude vyzvaný, aby do desiatich dní odstránil nedostatok alebo priložil povinné doklady, pričom označenie, že ak tak neurobíte, vaša žiadosť sa bude považovať za stiahnutú, a to po prijatí uznesenia, ktorým to bolo deklarované
• b) Po prijatí žiadosti na spracovanie, po technickej a právnej správe, bude Akčný projekt predložený verejnosti na informácie na obdobie nie kratšie ako jeden mesiac v súlade s ustanoveniami článku 8.

Súčasne a v rovnakom období sa uskutoční vypočutie orgánov verejnej správy, ktoré chránia dotknuté verejné záujmy a vlastníkov vlastníckeho práva k priľahlým pozemkom, ktoré by mohli byť dotknuté žalobou, podľa údajov uvedených v osvedčeniach. . katastra a Katastr nehnuteľností vyžiadaný na tento účel.

• c) Ak sa akcia dotýka alebo má nadmiestny dosah v súlade s ustanovením článku 71, bude v rámci procesu informovania verejnosti vyžiadaná záväzná správa o Projekte akcie od odboru územného plánovania, ktorá bude vydaná do 72. mesiacov, ako je uvedené v článku XNUMX.
• d) Rozhodnutie o schválení alebo zamietnutí Akčného projektu zodpovedá príslušnému orgánu obce na konečné schválenie nástrojov územného plánovania v súlade s ustanoveniami legislatívy miestnej samosprávy.
• e) Príslušná dohoda bude zverejnená v úradnom vestníku provincie a na webovej stránke mestského zastupiteľstva, kde bude zverejnený aj schválený projekt akcie.

TERMÍN NA ODPOVEĎ: 6 MESIACOV A NEGATÍVNE TICHO.- Po období od šesť mesiacov od zápisu žiadosti do elektronickej podateľne príslušného orgánu na jej vybavenie bez oznámenia záujemcovi o vyriešení konania sa bude rozumieť ako autorizáciu zamietla .

PREDCHÁDZAJÚCE POVOLENIE JE MOŽNÉ POŽIADAŤ SPOLU SO ŽIADOSŤOU O LICENCIU NA PRÁCE

Osoba alebo subjekt realizujúci akciu môže požiadať o spoločné spracovanie predchádzajúceho povolenia a stavebného povolenia a spolu so žiadosťou musí predložiť aj projekt akcie a príslušný stavebný projekt.

Ako je spracovaný Projekt mimoriadnej akcie?

V článku 33 vyhlášky z roku 2022 sa v tejto súvislosti ustanovuje, že akčný projekt na realizáciu mimoriadnej akcie bude obsahovať tieto ustanovenia:

1. Identifikácia verejnej správy, subjektu alebo osoby propagujúcej akciu.
2. Podrobný popis akcie, ktorý bude obsahovať:

• a) Situácia, umiestnenie a vymedzenie pozemkov, ktoré sú predmetom kvalifikácie.
• b) Fyzická a právna charakteristika pozemku.
• c) Socioekonomické charakteristiky akcie.
• d) Charakteristika budov, stavieb, prác, ciest, infraštruktúry a technických služieb potrebných na ich rozvoj, vrátane exteriérových potrebných na riadnu funkčnosť činnosti a existujúcich stavieb, infraštruktúr a verejných služieb v územnom obvode jej pôsobnosti .
• e) Prípadné odôvodnenie podmienok realizácie bytového domu v súlade s článkom 30.4.
• f) Termín začatia a ukončenia prác s prípadným určením etáp, na ktoré je realizácia rozdelená.

Odôvodnenie, odôvodnenie a vymedzenie týchto extrémov podľa charakteristík akcie:

• a) Verejný alebo spoločenský záujem alebo nezlučiteľnosť umiestnenia akcie na mestskom pozemku, ak je to vhodné, v súlade s článkom 30.
• b) Pôvod alebo potreba implementácie na vidieckej pôde a odôvodnenie konkrétneho navrhovaného miesta.
• c) Zlučiteľnosť akcie s režimom vidieckej krajiny as územným a urbanistickým plánovaním aplikácie.
• d) Zdôvodnenie súladu s dotknutými sektorovými predpismi spolu s dokumentáciou, ktorá sa ním vyžaduje.
• e) Dodržiavanie opatrení na zabránenie vzniku nových osád.
• f) Analýza územného, ​​krajinného a environmentálneho vplyvu a definovanie nápravných opatrení pre možné vplyvy.
• g) Ekonomická a finančná životaschopnosť akcie.
• h) Prípadne trvanie urbanistickej kvalifikácie pozemku.

Aké povinnosti preberá navrhovateľ mimoriadnej činnosti (v tomto prípade stavby)?

Článok 33 v bode 4 výslovne vymenúva záväzky, ktoré na seba prevzal organizátor činnosti, a ktoré sú tieto:

• a) Tie, ktoré zodpovedajú zákonným povinnostiam režimu vidieckej pôdy.
• b) Záväzok zachovať prepojenie medzi budovami a rustikálnym využitím pôdy ktoré odôvodňujú ich povolenie a vrátiť pôdu do jej prirodzeného stavu v prípadoch ustanovených v nariadeniach.
• c) Zaplatenie kompenzačná dávka na vidieckej pôde , v súlade s článkom 22.5 zákona.
• d) Žiadosť o územné plánovanie , v súlade so schváleným Akčným projektom, maximálne do jedného roka od vyriešenia konania o predchádzajúcom povolení.

uplynutie uvedenej lehoty bude rozhodovať o zániku oprávnenia , ktorý bude vyhlásený po vypočutí záujemcu.

Preto, ako vidíme , má záujemca JEDEN ROK od udelenia predchádzajúceho povolenia požiadať o stavebné povolenie. Hoci, ako sme videli v článkoch zákona, spoločné predloženie žiadosti na predchádzajúce prerokovanie a stavebné povolenie je povolené.

Je oprávnenie na vykonávanie stavebnej činnosti viazané na nejakú dobu?

Článok 34 upravuje trvanie kvalifikácie pôdy takto:

– Vo všeobecnosti je termín neobmedzený. Inými slovami, po udelení predchádzajúceho povolenia a licencie nie je spôsobilosť pozemku na vykonávanie stavebnej činnosti viazaná na termín.

– Avšak, a to je dôležité, nariadenia stanovujú, že v prípade, že sa činnosti, ktoré sa majú vykonávať, zastavia na nepretržité obdobie PÄŤ ROKOV po sebe, povedie to k strate platnosti povolenia.

To znamená, že ak je nehnuteľnosť opustená, alebo sa jej užívanie prestalo nepretržite minimálne 5 rokov, v tomto prípade správa oprávnenie odoberie a pozemok sa musí vrátiť do pôvodného stavu, čo bude znamenať demoláciu postavené budovy.

– Mimoriadne akcie, ktoré povoľujú využívanie alebo činnosti s časovo obmedzeným trvaním, tie, ktoré si vyžadujú administratívnu koncesiu na voľne prístupných pozemkoch a tie, ktoré sú povolené na pozemkoch zahrnutých do oblastí transformácie ustanovených v nástrojoch územného a urbanistického plánovania.

Povolenie v týchto prípadoch určí dobu kvalifikácie s prihliadnutím na čas, ktorý je nevyhnutný na amortizáciu investície, a ak je to vhodné, na dobu zodpovedajúcej administratívnej koncesie s možnosťou jej predĺženia na žiadosť záujemcom, pred jeho dokončením.

Uplynutie lehoty bude mať za následok stratu platnosti oprávnenia, čo bude nútiť subjekty a navrhovateľov alebo tých, ktorí sú subrogovaní, vrátiť pozemok do prirodzeného stavu bez nároku na náhradu.

Vyššie uvedené podmienky budú zaznamenané v licencii, ktorá oprávňuje na vykonanie úkonu, av katastri nehnuteľností v súlade s ustanoveniami zákonov o hypotékach.

Kompenzačná platba

Projekt výstavby rustikálneho domu sa považuje za „mimoriadne“ využitie pozemku, a preto sa v predpisoch domnievajú, že táto činnosť musí byť okrem platenia poplatkov a odvodených daní aj zaplatená kompenzáciou. o udelení stavebného povolenia.

Článok 35 je ten, ktorý obsahuje zmluvné podmienky kompenzačná platba :

• Je to prínos nedaňového charakteru
• Platba je spravoval a spravoval obci
• Uvedená suma bude vyčlenená na Mestské pozemkové dedičstvo
• Suma je desať percent (10 %) z vecného rozpočtu vykonávania prác sa má vykonať, s výnimkou nákladov zodpovedajúcich strojom a zariadeniam, bez toho, aby boli dotknuté zníženia, ktoré sa na ňom môžu vykonať v súlade s ustanoveniami obecných nariadení.
• Suma však v prípade rodinných domov bude v každom prípade pätnásť percent. (15%).
• Úkony v existujúcich budovách, ktoré neznamenajú zmenu využitia, nebudú podliehať kompenzačnej platbe .

Zákon ustanovuje, že výška kompenzačnej platby za mimoriadne úkony môže byť znížená v obecných nariadeniach v súlade s nasledujúcimi kritériami, ktoré môžu byť kumulatívne:

• a) Objem investícií na realizáciu produktívneho využitia.
• b) Vplyv akcie na miestnu ekonomiku a zamestnanosť.
• c) Príspevok k ochrane historického dedičstva a životného prostredia.
• d) Začlenenie energetických zariadení z obnoviteľných zdrojov.
• e) Dodatočné opatrenia k tým, ktoré sú nevyhnutne potrebné na integráciu akcie do životného prostredia a krajiny.

Existuje povinnosť zaplatiť kompenzačnú platbu pri nadstavbách legálne postavených budov?

Odpoveď je ÁNO.

Predpisy ustanovujú, že výška kompenzačnej dávky pri stavebných úkonoch, spočívajúcich v rozšírení legálnej budovy, sa vypočíta s prihliadnutím výlučne na rozpočet na vecné vykonanie rozširovacích prác a bude narastať bez toho, aby bola dotknutá potreba spracovania nové predchádzajúce povolenie v súlade s článkom 25.3.

To znamená, že rozšírenie legálne postavených rustikálnych domov si bude vyžadovať:

• Súvisiace predchádzajúce povolenie
• Predchádzajúci súhlas mestského zastupiteľstva
• Výplata vyrovnávacej dávky za 10 alebo 15 % z rozpočtu diela.

KONŠTRUKČNÉ OPATRENIA NA ROZŠÍRENÍ VIDIECKEHO habitátu

Čo znamená „rozšírený vidiecky biotop“?

Článok 23 zákona ustanovuje, že v súlade s článkom 14.2 ods. XNUMX zákona oblasti rozšírený vidiecky biotop tvoria územnú oblasť, na ktorej a súbor budov bez urbanistickej štruktúry a ich pôvod súvisí s poľnohospodárskou činnosťou a činnosťou dobytka. vidiecke prostredie, ktorého vlastnosti by sa mali zachovať.

Rozšírený vidiecky biotop tvorí a sídlisko nemestského charakteru na vidieckych pozemkoch a na zachovanie týchto charakteristík nemôžu plánovacie nástroje vymedzovať oblasti ani navrhovať pre ne plánovanie, ktoré predpokladá hustotu väčšiu ako tri byty na hektár. .

Aký typ predstavení je povolený v „rozšírenom vidieckom prostredí“?

Podľa článku 36 akcie, ktoré možno vykonať na rozšírenom vidieckom biotope, sú:

1. V oblastiach vymedzených ako vidiecke biotopy šírené všeobecnými nástrojmi mestského plánovania alebo špeciálnymi plánmi sa môžu vykonávať činnosti mestského plánovania, ktoré prispievajú k jeho zachovaniu, udržiavaniu a zlepšovaniu a ktoré sú zlučiteľné s režimom ochrany kategórie rustikálnej pôdy. kde sa nachádzajú.

Toto sa uskutoční prostredníctvom nástrojov mestskej regulácie nazývaných „špeciálne plány“.

2. Vlastníci pozemkov a budov zahrnutých v týchto oblastiach sú povinní zaplatiť za získanie pozemkov určených na verejné dotácie a za práce na zlepšenie infraštruktúry a služieb, ktoré zabezpečuje nástroj urbanistického plánovania, ktorý ich nariaďuje.
3. Špeciálne plány, ktoré budú upravovať činnosti, ktoré možno v týchto „rozsiahlých územiach“ vykonávať, ustanovia okrem urbanizačných podmienok, infraštruktúry a pod., potrebných na rozvoj týchto akcií v súlade so zákonom, aj podmienky výstavby. domov v oblasti.

A preto musia nové stavby spĺňať tieto podmienky:

1. a) Typologické, estetické a konštruktívne charakteristiky budú v súlade s vidieckou krajinou a tradičnou zástavbou sídla.
2. b) Zachovajú sa tradičné hodnoty, pričom sa uprednostnia opatrenia na obnovu, renováciu a regeneráciu existujúcich budov.
3. c) Všeobecne platí, že maximálna výška budov bude dve poschodia .
4. d) Ojeden nový dom na pozemok bude postavená a maximálna zastaviteľná plocha bude priemer za dané územie.
5. e) Nebudú autorizované, ak ich realizácia znamená prekročenie hustoty stanovenej v článku 23.3.

Aké využitie je možné a povolené v „rozšírených vidieckych biotopoch“?

V článku 39 sa stanovuje, že prípustné použitia v rozšírenom vidieckom biotope budú vo všeobecnosti tieto:

1. a) Obytné využitie s typológiami typickými pre rustikálnu krajinu.
2. b) Nevyhnutné používanie zariadení.
3. c) Bežné využitie vidieckej pôdy, ktoré nemenia charakteristiky oblasti.
4. d) Terciárne využitie doplnkové k obytnému využitiu.
5. e) Turistické využitie v existujúcich budovách.

Aké použitia sú zakázané?

Článok 40.

• a) Budovy, typológie a charakteristické využitie mestských pozemkov.
• b) Rozdelenie a akcie, ktoré menia morfológiu jadra.
• c) Urbanizačné práce, okrem tých, ktoré sú potrebné na realizáciu infraštruktúr alebo dotácií ustanovených v sektorových nariadeniach alebo v plánovacom nástroji, a tých, ktoré prispievajú k ochrane, udržiavaniu a zlepšovaniu podmienok biotopov.

Aký typ mestskej infraštruktúry možno realizovať v rozptýlenom vidieckom prostredí?

Článok 41.

1. Implantácia nových budov
2. Zachovanie, údržba a zlepšenie existujúcich
3. Realizácia dotácií a spoločných infraštruktúr na poskytovanie základných služieb a telekomunikácií za predpokladu, že sú opodstatnené pri zachovaní, údržbe a zveľaďovaní vymedzených území.

Okrem toho sa môžu uskutočňovať akcie mestského plánovania zamerané na získanie dotácií a môžu sa použiť techniky uvedené v článku 114 zákona na získanie všeobecných a miestnych systémov prostredníctvom nesystematického riadenia. metóda .

Akcie stanovené v plánovacích nástrojoch budú podliehať zodpovedajúcim opatreniam mestská preventívna kontrola a vykonávanie riadnych a mimoriadnych úkonov v nich neupravených sa prispôsobí podmienkam a postupom uvedeným v Poriadku.

Riadenie nesystematického vykonávania môže byť (čl. 42):

1. a) Verejné , prostredníctvom vyplácania kvót alebo prípadne ukladaním osobitných príspevkov podľa ustanovení § 109 a nasl. zákona.
2. b) Súkromné , v prípade, že dôjde k iniciatíve viac ako 50 % pozemkového vlastníctva rozptýleného vidieckeho biotopu, prostredníctvom zriadenia spolupracujúceho subjektu za účelom vynaloženia zodpovedajúcich výdavkov v režime spravodlivého rozdelenia poplatkov, a to v r. obdobne, ako je uvedené v článkoch 241 až 249.

Vlastníci fariem zaradených do rozsahu rozšíreného vidieckeho biotopu budú povinne začlenení do spolupracujúceho subjektu, ak sa neprihlásia v lehote uvedenej v článku 132.7.

Inými slovami, vlastníci tohto druhu nehnuteľností budú spoločne hradiť náklady na infraštruktúrne práce, ktoré sa majú vybudovať v „rozšírenej oblasti“ zo zákona alebo „špeciálnych plánov“ urbanizácie.

Takže, prosím, dávajte si na to pozor pri kúpe nehnuteľností v šírených.

TLACORP máj 2023