Stavebný proces pri stavbe domu v Španielsku pre svoje vlastné
Keď budete mať stavebné povolenie, musíte uzavrieť zmluvu o službách staviteľa alebo staviteľ, vykonať projekt a postaviť dom.
Tento staviteľ sa musí riadiť pokynmi z architekt aby sa stavba realizovala presne podľa projektu.
architekt
V tomto bode je veľmi dôležité venovať pozornosť práci architekta. Keď sa na vypracovanie projektu stavby dohodnú služby španielskeho architekta, po získaní projektu dokončí svoju prácu. Môžete si však tiež dohodnúť jeho služby „Kontrola“ práce vykonané staviteľom a zaručiť, že všetky kroky stavby sa vykonajú tak, ako špecifikuje projekt. V španielčine je toto „Control de Obra“ alebo „Supervisión Técnica de la Obra“. Samozrejme, že poplatky od architekta budú vyššie, ak architekt túto prácu prevezme, ale záruky stavby budú vyššie, pretože práce stavebníka budú pravidelne kontrolované architektom.
Je veľmi dôležité, že architekt musí byť zaregistrovaný na Oficiálnej vysokej škole architektov regiónu.
Potom musíte vymenovať architekta a dohodnúť s ním zmluvu, ktorá presne špecifikuje, za čo je zodpovedný, časové plány a náklady na budovy. V cene architekta je zahrnutá príprava “memoria de calidades” (Zoznam špecifikácií kvality materiálov). Musí byť podrobný, vrátane napríklad vzorca pre betón, typu materiálov a veľkosti rúr, plánov atď.
Architekt dá pokyn an rigger, kvalifikovaného architekta, ktorý bude dohliadať na stavbu, vykonávať obhliadky na mieste a zabezpečiť, aby bola budova postavená podľa požadovaných noriem. Vystaví certifikáty architekta, ktoré sú potrebné na získanie španielčiny Certifikát Fin de Obra (Certifikát o dokončení – alebo Licencia na záverečné práce) a Licencia de Primera Ocupación (tzv. osvedčenie o prvom povolaní alebo osvedčenie o bývaní).
Budete musieť pripraviť presnú špecifikáciu budovy a potom nájsť spoľahlivého staviteľa. Váš architekt môže prevziať zodpovednosť za to a za dohľad. Musíte sa dohodnúť na dátume dokončenia s klauzulou o pokute vo váš prospech za neskoré dokončenie. Toto je potrebné začleniť do právne záväznej zmluvy, ktorú treba podpísať so stavebníkom.
„Seguro Decenal“ alebo „Poistenie na desať rokov“.
Aj v tomto bode je pre vás veľmi dôležité zvážiť, čo sa nazýva SEGURO DECENAL alebo DESAŤ ROČNÉ POISTENIE.
Keď kupujete off-plan od španielskeho staviteľa alebo developera, alebo staviate novú nehnuteľnosť (čo je teraz prípad ), stavebník alebo developer vám spolu s architektom musia garantovať, že podstatné a najdôležitejšie časti výstavba bude zabezpečená minimálne na desať rokov.
Na potvrdenie tejto zodpovednosti španielske predpisy nútia developerov nových budov poistiť najdôležitejšie časti stavby, ako sú základy, vnútorná konštrukcia, žľaby atď. . Na ostatné menšie chyby sa vzťahuje 3 rok. V posledných dvoch prípadoch sa nevyžaduje poistné krytie, ale samozrejme, ak to stavebník môže ponúknuť ako dodatočnú záruku, bude to lepšie.
Je to tiež dodatočná záruka na stavbu, pretože tá istá poisťovňa núti stavebníka, aby prešiel určitými kontrolami kvality, aby skontroloval kvalitu materiálov a prác vykonaných v nehnuteľnosti, aby mohol poskytnúť správnu politiku.
Španielske desaťročné poistenie (alebo „Seguro Decenal“) je povinné a povinné, ak je organizátorom spoločnosť s činnosťou stavať domy na predaj.
Je to však dobrovoľné, ak je vývojár konkrétny, spravidla vlastník pozemku. V Španielsku sa tomu hovorí "Autopromotor“, preložené ako „Self-Promoter“ alebo „Self-Developer“. Ide o prípad, keď konkrétny kupuje pozemok v Španielsku s úmyslom postaviť mu dom, ale nevykonáva činnosť kúpy na predaj. V týchto prípadoch španielske zákony dávajú týmto údajom možnosť neuchádzať sa o toto poistenie, pretože španielska vláda chápe, že ak niekto vo vnútri stavia niečo na bývanie, postará sa o to, aby staval bezpečným a bezpečným spôsobom. . Konkrétny si tak môže vybrať, či ušetrí náklady a vyhne sa plateniu tohto poistenia; alebo napríklad uzavrieť toto poistenie, aby ste mali lepšiu ochranu pred stavebnými problémami a poruchami.
Ak sa však ako samopromotér rozhodnete neuplatniť toto poistenie, ak sa v budúcnosti rozhodnete predať dom iným kupujúcim, španielske zákony vás nútia informovať prípadných kupujúcich, že na stavbu sa táto záruka nevzťahuje. a musia to výslovne akceptovať ako základnú podmienku predaja. Z pohľadu prípadného kupca bude vždy lepšia možnosť kúpiť nehnuteľnosť s týmto poistením. Takže musia byť riadne informovaní a musia potvrdiť, že nehnuteľnosť nie je takto poistená.
Staviteľ
Ako realizátor stavby musíte uzavrieť zmluvu o službách staviteľa na realizáciu stavby podľa projektu a podľa pokynov architekta. Jedným z najdôležitejších prvkov pri výstavbe nehnuteľnosti je stavebná zmluva so staviteľom. Stavebník sa vždy bude snažiť chrániť svoje záujmy a ak nemáte skúsenosti s týmto typom zmlúv, vaša nehnuteľnosť môže mať nižšiu kvalitu, ako sa očakávalo, alebo to môže trvať dvakrát dlhšie, ako bolo sľúbené, alebo dokonca horšie.
Aby ste sa ochránili, vždy sa uistite, že váš právny zástupca vypracuje zmluvu alebo priamo dohodne zmluvu navrhnutú stavebníkom.
Najdôležitejšími prvkami zmluvy je zabezpečiť, aby zmluva zohľadňovala:
- Celé meno a číslo CIF (Daňové číslo spoločnosti) stavebnej spoločnosti vrátane vlastníka.
- Aby bola stavba vyhotovená čo najpodrobnejšie podľa plánov a popisu stavby poskytnutých architektom, ako aj s podrobným zoznamom materiálov a kvalít (“memoria de calidades").
- Tieto doplnky (napríklad garáž alebo bazén atď.) sú zahrnuté v cene
- Že v zmluve je zahrnutý dátum začiatku a ukončenia zmluvy, berúc do úvahy aj sankcie za neskoré dokončenie.
- Platobné podmienky (nové nehnuteľnosti platia viac ako 20-30% pred termínom začatia výstavby a všetky ostatné platby fixujú do rôznych etáp výstavby. Odporúča sa tiež ponechať si 5-10% z ceny na opravu prípadné závady po dokončení stavby).
- Že pri poslednej platbe treba dať certifikáty od architekta, elektrikárov a radnice.
- Dane zahrnuté v transakcii, vysvetľujúce a podrobne popisujúce, koľko je za IVA (DPH) a kolkovné (“Zdokumentované právne akty“), Notár, poplatky za kataster a pod.
Ďalší aspekt odporúčame dohodnúť so stavebníkom:
- Aby sa zabezpečilo, že stavebník zorganizuje posledné kroky procesu týkajúceho sa dokumentácie. Znamená to, že samotný staviteľ získa Osvedčenie o záverečných prácach (Final Certificado de Obras), alebo Vyhlásenie novej budovy, Alebo Horizontálne delenie (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal), a čo je najdôležitejšie, Povolenie na povolanie - Osvedčenie o bývaní (Osvedčenie o obsadení). Tieto položky sú mimoriadne dôležité v rustikálny pozemok, v ktorých nie je bežné nájsť dostatok elektrických alebo vodných bodov prípojky sieťového napájania.
- Aby ste to zaručili, po zaplatení konečnej platby za cenu stavby budete mať voda a elektromer pripojenýa so zmluvami podpísanými na vaše súkromné mená.
Prečo je dôležité získať od stavebníka Potvrdenie o bývaní, napojení na vodu, elektriku a pod?
Pretože je veľmi bežné, že stavebník opustí prípad, keď dokončí stavbu, alebo keď získa licenciu na konečné práce – CFO (Certificado Final de Obra) a vyhlásenie o novej budove-DON (Declaración de Obra Nueva).
Týmito certifikáciami stavebník vyhlasuje, že nová budova je dokončená (s finančným riaditeľom) a že stavba je dokončená a už je deklarovaná v katastri nehnuteľností (DON).
V tejto fáze však ešte nie je dokončené konečné administratívne vyhlásenie budovy. Zostáva získať osvedčenie o bývaní – CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Tento dokument je veľmi dôležitý, pretože ho potrebujete na odovzdanie zmlúv o dodávke vody a elektrickej energie z dodávky „Práce“ na „domáce“ použitie.
Tento pojem vysvetlíme lepšie:
Pri striktnom výklade zmluvy so stavebníkom končí svoju službu v momente, keď je nehnuteľnosť fyzicky dokončená a v katastri nehnuteľností (Registro de la Propiedad) figuruje ako „dom“. Získate to pomocou dvoch vyššie uvedených dokumentov:
- Licencia na záverečné práce (Certificado Final de Obra), čo je dokument, v ktorom architekt, ktorý stavbu projektoval, potvrdzuje, že stavba je už dokončená, a to v súlade s projektom a stavebným povolením;
- Deklarácia novej budovy – DON (Declaración de Obra Nueva), čo je proces zápisu novostavby do katastra nehnuteľností (Registro de la Propiedad) na existujúcu parcelu.
V tejto chvíli máte ako predkladateľ dom hotový a riadne zapísaný v katastri nehnuteľností. V objekte je tiež zavedená elektrina a voda. Takže si môžete myslieť, že nehnuteľnosť je pripravená na bývanie vo vnútri... ALE... NIE. Pre vašu informáciu, nehnuteľnosť ešte nie je pripravená, aby ste v nej mohli bývať, nehnuteľnosť ešte nie je „dom“, je to „stavba“, pretože na to, aby ste boli „domom“, potrebujete nasledujúce položky:
- CERTIFIKÁT O BÝVANÍ/POVOLANIA POVOLANIA („CÉDULA DE HABITABILIDAD alebo LICENCIA DE OCUPACIÓN: Toto je potvrdenie od radnice, že nehnuteľnosť je pripravená na bývanie, a platí po dokončení nehnuteľnosti s licenciou na konečné práce (Final Certificado de Obra), a zapísané v katastri nehnuteľností vyhlásením novej budovy-DON (Declaración de Obra NuevaTento dokument potrebujete na získanie povolenia od radnice bývať v dome. Predtým, ako to získate, máte stavbu, ale nie „dom“.Tento dokument bude potrebný na získanie individuálnej dodávky hlavných inžinierskych sietí na vaše meno a so spotrebou pre „dom“.
- CERTIFIKÁT ELEKTRICKÉHO PRIPOJENIA (Boletín de Electricidad) : Predtým, ako stavebník získa potvrdenie o bývaní, môže byť v stavbe dodávka vody a elektriny, pretože je normálne, že stavebník si túto dodávku zaobstará na vykonanie prác na dome (za mýto, stroje atď.). Dodávka získaná od stavebníka je však dodávkou pre „práce“, ale nie pre spotrebu „domov“. Niekedy sú kupci alebo promotéri ponechaní vo svojich nehnuteľnostiach s „dodávkou elektriny a vody na stavebné účely“ na mnoho rokov, pretože stavebník nezískal príslušný CH (Certifikát o bývaní). Majú vodu a elektrinu, ale vo veľmi zlých podmienkach a drahšie ako bežné dodávky do domu. Takže, aby ste zaistili, že vy ako kupujúci alebo promotér získate správny CH od časti staviteľa, odporúča sa ponechať časť platby ceny dohodnutej so staviteľom na zaplatenie, keď CH je získané. Týmto spôsobom to prinúti staviteľa pracovať správne a urobiť všetko pre to, aby tento dokument získal čo najskôr.
Takže, ako je vysvetlené vyššie, wDôrazne vám odporúčame, aby ste ako predkladateľ alebo kupujúci získali záruky, že vám stavebník odovzdá nehnuteľnosť obývateľnú s ÚK, s riadnym prívodom vody a elektriny (ako „dom“) a so zárukou, že v budúcnosti s tým nebudete mať žiadne problémy.
Stavebník pozná oblasť, pozná architekta, aj radnicu a tieto dokumenty vybaví trikrát rýchlejšie a lacnejšie ako vy. A ak chce byť s vami najatý, musí získať tieto položky. Ak to odmietne urobiť, bude rozumným argumentom obrátiť sa na iného.
Promotérska hypotéka na financovanie stavebných prác španielskeho domu
Je veľmi bežné, že vy ako promotér musíte požiadať o hypotéku na zaplatenie výstavby nehnuteľnosti. V tomto prípade ide o konkrétnu hypotéku, ktorú banka ponúka na získanie dostatku financií na výstavbu nehnuteľnosti.
Toto sa volá: Promotérska hypotéka alebo Hypotéka pre seba (Préstamo alebo Hipoteca Promotor alebo Auto-Promotor).
Situácia je nasledovná: Máte s architektom naprojektovaný pozemok a prvotnú predstavu o dome a teraz ste našli staviteľa na stavbu. Potrebujete však peniaze a na stavbu domu musíte požiadať o úver. Potom zájdete do svojej banky a spýtate sa na možnosti financovania. Po preštudovaní vašej osobnej a ekonomickej situácie, aby ste si potvrdili, že budete dobrým klientom na splácanie hypotekárnych splátok, potom Ak banka akceptuje a ponúkne vám požičanie peňazí na projekt. Banka vám však hneď na začiatku nedá celú sumu stavebných nákladov, peniaze vám bude dávať postupne. Ktoré kroky?, tie, ktoré sú odvodené od rovnakého vývoja konštrukcie.
Napríklad: Zobrazuje sa, že na dokončenie prác potrebujete 100.000 20 EUR. Banka vám dá 20 % na kúpu pozemku a na zhotovenie základov, 30 % po dokončení stavby; XNUMX % po dokončení strechy atď. a zvyšok, keď architekt vyhotoví „licenciu certifikácie finálnych prác“ alebo Licencia de Final de Obra.
Vaša banka si od vášho architekta vyžiada aktualizáciu budov, aby vydal osvedčenie potvrdzujúce, že práce sú uspokojivo dokončené.
Potom prinesiete túto certifikáciu banke a oni vám požičajú zodpovedajúce percento za tento krok vo vzťahu k svetu. Vaša banka vás môže požiadať, aby ste mali pozemok na svoje meno, aby vám schválila hypotéku a aby ste v katastri nehnuteľností ohlásili dom ako „vo výstavbe“. Niekedy vám totiž staviteľ ponúkne jeden z pozemkov, ktoré sú na jeho meno, aby ste tam postavili, a pozemok zostane v mene staviteľa až do dokončenia.
Aby ste banke poskytli lepšiu záruku, môžu požiadať o zmenu pozemku na vaše meno a informovať katastra, že na tomto pozemku sa stavia dom. Ak je to tak, musíte sa obrátiť na notára a získať listiny o pozemku na svoje meno. S listami pozemkov na vaše meno musíte ísť na kataster spolu so Stavebným projektom a Stavebným povolením. Týmto spôsobom bude mať kataster dom nad týmto pozemkom „vo výstavbe“.
Záverečný krok – Právne a daňové doklady k dokončeniu stavby
Licencia na záverečné práce – Licencia o Certificado Final de Obra
Ako už bolo vysvetlené, po dokončení prác je potrebné, aby niekto potvrdil, že práca je dokončená. Toto je práca architekta. Je povinný ísť do budovy a skontrolovať, či sú práce úplne dokončené a dodržiavať pokyny a špecifikácie uvedené v jeho projekte a získanom stavebnom povolení. Toto sa vykonáva prostredníctvom Final Certificado de Obra.
Stavba však medzitým nie je ohlásená v katastri nehnuteľností. Existuje teda proces zápisu stavby do katastra nehnuteľností, ktorý sa nazýva: Declaración de Obra Nueva. Týmto procesom sa stavba zapíše do katastra nehnuteľností.
Deklarácia nových diel – Declaración de Obra Nueva (DON)Ide o proces vykonávaný pred španielskym notárom, ktorý vyhotoví listiny o dome na už existujúcom pozemku alebo pozemku.
Aby bolo možné pripraviť DON pre nové domy, bude potrebné získať osvedčenie o bývaní (CH) podľa španielskych nariadení schválených v roku 2007 (Ley del Suelo de 2007) pozemkového zákona. Pred rokom 2007 mohli byť nové domy zapísané do katastra nehnuteľností bez CH.
Na základe DON notár vyhotoví listiny z domu, ktoré sú riadne zapísané na katastri.
Na dokončenie registrácie nehnuteľnosti sú teda potrebné tieto dokumenty:
- Stavebný projekt od vášho architekta.
- Stavebné povolenie
- Final Works License – (CFO) Licencia alebo Certificado Final de Obra
- Vyhlásenie o novej budove – DON (Declaración de Obra Nueva).
- Desaťročné poistenie (Seguro Decenal) – Toto je dobrovoľné
Výdavky a daneV tomto bode je veľmi dôležité rozlišovať dva konceptys, ktoré sú najpoužívanejšie na trhu, keď si niekto kupuje samostatný pozemok na výstavbu:
1.- Kúpa finálnej budovy od promotéra alebo developera. Potom získanie pozície bežného „kupujúceho“ mimo plánu. Znamená to, že staviteľ preberá pozíciu promotéra a po dokončení prác vám nehnuteľnosť ponúka.
Takýmto spôsobom platíte stavebníkovi cenu po etapách, pokiaľ bude pracovný proces napredovať. A po dokončení prác získate vlastníctvo budovy.
Podľa tohto konceptu:
- Stavebník je „Promotér“: To znamená, že stavebné povolenie je na „jeho“ meno a nie na „vaše“.
- Nie ste vlastníkom pozemku. V rukách staviteľa zostáva až do konca stavebného procesu.
- V prípade zlyhania budovy nemôžete získať späť sumy zaplatené za proces získavania pozemku alebo existujúcich stavieb, ktoré sú v súčasnosti postavené. To, čo máte, je „dlh“ voči staviteľovi.
- Stavebník je nútený uzavrieť zmluvu o „Záruke stavby“, aby zabezpečil, že sumy zaplatené na účet ceny sú zabezpečené na zaručenom bankovom účte. Takže v prípade zlyhania projektu ich môžete ľahko získať späť priamo z banky.
- Stavebník je nútený uzavrieť zmluvu „Poistenie na desať rokov“ na krytie stavebných porúch stavby počas 10 rokov.
Po dokončení nehnuteľnosti teda zaplatíte konečnú cenu nehnuteľnosti, rovnako ako keby ste kupovali nehnuteľnosť mimo plánu s nasledujúcimi výdavkami:
- 10% DPH z celkovej ceny predaja.
- Notárske a katastrálne poplatky za predaj.
- 1-2 % Kolkovné z ceny predaja.
2.- Zaujať pozíciu sebapropagátora
V tomto prípade ste VY a nie stavebník, kto preberá pozíciu predkladateľa projektu stavby.
Podľa tohto konceptu:
- VY ste „Promotér“: Znamená to, že stavebné povolenie je na „vaše“ meno.
- Vlastníkom pozemku ste vy. Zostane vo vašich rukách, kým sa nerozhodnete ho predať.
- V prípade, že sa stavba nepodarí, alebo budete mať so stavebníkom súdny spor, parcelu a aktuálne postavené existujúce stavby si vždy ponecháte.
- Stavebník NIE JE nútený uzavrieť zmluvu o „záruke stavby“, aby zabezpečil, že sumy zaplatené na účet ceny sú zabezpečené na zaručenom bankovom účte.
- Stavebník NIE JE nútený uzavrieť „Poistenie na desať rokov“ na krytie štrukturálnych porúch budovy počas 10 rokov. V prípade, že si to želáte, je možné ho uzavrieť dobrovoľne.
To znamená, že preberáte pozíciu promotéra, teda musíte zaplatiť nasledovné výdavky:
- Cena pozemku (Nezabudnite, že pozemok musíte najskôr kúpiť)
- Poplatky za projekt architekta
- Poplatky za licenciu architekta na záverečné práce
- Stavebné poplatky a materiál
- Notárske poplatky za nadobudnutie pozemku
- Notárske poplatky za Declaración de Obra Nueva-DON
- Katastrálne poplatky za ohlásenie stavby „vo výstavbe“
- Poplatky v katastri nehnuteľností za zápis DON
Dane pre:
- Stavebné povolenie: 3-5 % nad rozpočet stavby. Tento rozpočet je pevne stanovený v tom istom projekte vášho architekta
- Potvrdenie o bývaní: približne 200-1.000 XNUMX EUR (v závislosti od oblasti).
- Dane z pozemku:
- Ak pozemok patrí konkrétnej a nie spoločnosti, potom 6 – 10 % daň z prevodu nad cenu pozemku. To sa má zaplatiť, keď sa listiny pozemku prenesú na vaše meno.
- Ak pozemok patrí spoločnosti, potom 21 % DPH.
- 1-2% Kolkovné nad celkovú cenu stavby. Toto je rozpočet domu, keď je deklarovaný ako DON. A je potrebné, keď prinesiete listiny DON do katastra nehnuteľností na zapísanie domu na pozemok.
- DPH (IVA) za poplatky pre stavebníka, architekta a za materiál.
- Architekt: 21 % DPH
- Stavebník: 10 % DPH
- Materiály:
- Ak ste si materiál zakúpili priamo sami: 21 % DPH.
- Ak stavebník dodáva materiál: 10 % DPH
Ako ste si mohli všimnúť, rozdiely medzi „kupujúcim mimo plánu“ a „vlastným propagátorom“ sú veľmi veľké, takže rozhodnutie prijať jedno alebo druhé si vyžaduje podrobné preštudovanie, ktoré treba zvážiť priamo s vaším právnym poradcom.
Zápis do katastra („Catastro“) pre obecnú daň alebo „IBI“
Katastro nad pozemkom sa v pozícii samopropagátora nazýva „rustikálny“. Inými slovami, pozemok platí obecnú daň ako „pôda“.
„Catastro“ je inštitúcia, ktorá zvažuje nehnuteľnosti mapy, výkresy, plány a na účely obecnej dane.
Zatiaľ čo „Registrácia majetku “ (úrad katastra nehnuteľností) a „písanie“ (notárske zápisy o nehnuteľnosti) môžu dobre potvrdiť vlastníctvo nehnuteľnosti a jeho podmienky vlastníctva, ako kto vlastní nehnuteľnosť, v akom percente, ak tam je obmedzenia alebo poplatky (ako hypotéka, verejné dražby, súdne spory atď.), „kataster“ vám poskytne lepšie pochopenie hranice nehnuteľnosti (zvyčajne vo vizuálnej forme) a veľkosť a popis nehnuteľnosti.
Ale keď dokončíte stavbu domu na tomto pozemku, musíte informovať Catastro (Rada Daňový úrad), že nad týmto pozemkom teraz stojí „dom“ s určitými špecifikáciami. Ak to neurobíte, môžete mať v budúcnosti problémy.
V Španielsku sú oblasti (ako Andalúzia a Murcia), v ktorých notár, keď vyhlási nový dom na už existujúcom pozemku, pošle listiny do Catastro, aby informoval o úprave. Takže, keď máte listiny DON v katastri nehnuteľností, práca je týmto spôsobom ukončená. Ale v iných oblastiach, ako je región Valencia, keď predložíte listiny nehnuteľnosti s DON do katastra nehnuteľností, musíte do Catastro priniesť kópiu finančného riaditeľa a stavebného povolenia, aby ste ich informovali, že: nad pozemkom je teraz dom. Ak tak neurobíte, v blízkej budúcnosti vás budú kontaktovať, aby ste im tieto dokumenty poskytli.
Akonáhle je stavba riadne zapísaná v Catastro, práca je dokončená a čoskoro (niekedy to trvá asi 1 alebo 2 roky) vám začnú chodiť účty od Council Tax- IBI BILLS.
