VYHLÁSENIE ZODPOVEDNOSTI – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

NOVÝ NORMATÍVNY VALENCIÁNSKÝ REGIÓN 

– ZRÝCHLIŤ PROCES PREDAJA NOVÝCH BUDOV

Preukaz obsadenosti (v španielčine “Licencia de Ocupación” ) – nazývaný aj „Osvedčenie o bývaní“ alebo „Osvedčenie o zhode“ – je oprávneným titulom na obývanie domu/bytu a osvedčuje, že stavba bola vykonaná v súlade s platnými predpismi, a teda že stavba môže používať ako „obytné miesto“.

Je to veľmi dôležitý dokument, pretože bez neho z právneho hľadiska nemožno budovu používať ako „dom“.

Vodárenské a elektrárenské spoločnosti pre jeho mimoriadny význam tento doklad často vyžadujú na autorizáciu poskytovania služieb, prípadne na zmenu vlastníctva zmlúv na meno nových vlastníkov.

Existujú dva typy užívacej licencie v závislosti od toho, či sa používajú pri novostavbách alebo pri druhotnom predaji.

– PRVÝ POVOLAČNÝ PREUKAZ – NOVOSTAVBY

Ide o ten, ktorý sa vydáva hneď po ukončení stavebných prác v novostavbách alebo v domoch, ktoré prešli komplexnou reformou a ktorá si vyžiadala úpravu ich konštrukcie.

To znamená, že to budú navrhovatelia, ktorí po dokončení stavebných prác vydajú osvedčenie, ktoré dokazuje, že práce boli dokončené. Na tento účel predložia mestskému zastupiteľstvu príslušnú dokumentáciu a získajú povolenie na obsadenie uvedenej stavby so všetkými podmienkami bývania, aby sa mohla považovať za „dom“.

Po získaní povolenia na bývanie bude povolené používanie budovy ako „domu“.

Táto licencia sa vydáva na novostavby, ako aj na tie domy, ktoré prešli komplexnou reformou, ktorá viedla k výraznej zmene ich konštrukcie, ako je napríklad rekonštrukcia striech, konštrukcie, základov, fasády, prístavby existujúcich stavieb alebo budovy. nové na nehnuteľnosti atď.

– DRUHÉ POVOLANIE

Tieto povolenia sa udeľujú, keď uplynie doba platnosti prvého povolenia na zamestnanie a keď dôjde k prenosu domu, alebo keď sa zamýšľa zmeniť dodávky vody a elektriny na iné meno, ako má držiteľ prvého zamestnania.

Toto sú tiež povolenia, ktoré sa vydávajú v tých starých domoch, ktoré nikdy nemali povolenie na prvé bývanie.

Historicky bol proces získavania licencií na bývanie zdrojom zmätku, konfliktov a dokonca nekonečných súdnych konaní medzi staviteľmi, jednotlivcami, kupujúcimi a predávajúcimi domov v Španielsku.

Tento článok sa zameriava výlučne na nový normatív v regióne Valencia o PRVOM POVOLENÍ NA POVOLENIE (LO) v nových budovách.

Stavebníci a developeri dlhé roky požadovali zefektívnenie procesov získavania LO, keďže sa mnohokrát ocitli v situáciách, v ktorých aj keď stavba hotová a pripravená na svoje užívanie, nemohla byť predaná alebo obsadená novými kupcami až do r. bol získaný tento profesijný preukaz.

PREDCHÁDZAJÚCI POSTUP

Historicky proces získania profesijného preukazu prešiel dlhým a zložitým procesom. Po vyžiadaní LO od mestského zastupiteľstva zo strany predkladateľa bol teda zahájený proces, ktorým sa administratíva po preštudovaní dokumentácie a po vyriešení prípadných dokumentačných či procesných nedostatkov ukončila. priama kontrola jedným z technikov mestského zastupiteľstva overiť, že stavba bola dokončená v súlade so stavebným projektom a že uvedená stavba je v súlade a je v súlade s vtedy udeleným stavebným povolením.

Inými slovami, proces závisel od rýchlosti alebo pomalosti miestnej správy pri spravovaní spisu o udelení licencie, ako aj od dostupnosti jej technikov vykonávať obhliadky/obhliadky na mieste, aby skontrolovali, či stavebník postavil a dokončil práce v dokonalom súlade s predpismi. stavebné povolenie bez preskočenia podmienok v ňom stanovených.

Išlo teda o kontrolný mechanizmus, ktorý správa zaviedla s cieľom odhaľovať prípadné stavebné medzery na strane stavebníkov, sledovať a zabezpečovať, aby vždy dokončili výstavbu rodinných domov v súlade s povolením a schválenou stavbou. projektov.

Postupy na získanie uvedeného kolaudačného rozhodnutia však mohli trvať mesiace a dokonca roky, čo spôsobilo, že domy, ktoré boli pripravené na obsadenie, nemohli stavitelia predať ani ich kupujúci využiť, až kým neodpovie. z administratívy.

ZMENA PREDPISOV: VZHĽAD „ZODPOVEDNÉHO VYHLÁSENIA“ – v španielčine „Deklarácia zodpovednosti" - "DR"

Pred niekoľkými rokmi uľahčiť a urýchliť predaj a obsadenie domov stavebníkmi v mnohých regiónoch a autonómnych oblastiach Španielska (vrátane Valencijského spoločenstva, Madridu, Katalánska, Baleárskych ostrovov, Murcie a Andalúzie), bol zavedený systém, pre ktorý sa urýchlilo získanie prvého profesijného preukazu vytvorením dokumentu s názvom „Zodpovedné vyhlásenie“.

Prostredníctvom tohto mechanizmu, po ukončení stavebných prác a predložení dokumentu Zodpovedné vyhlásenie na mestské zastupiteľstvo, bolo umožnené zabratie nehnuteľnosti novým vlastníkom, kým správny orgán vydal definitívne „Kúpacie povolenie“.

Prostredníctvom tohto dokumentu predkladá sám realizátor prác všetku dokumentáciu mestskému zastupiteľstvu a na svoju zodpovednosť podpisuje, že vykonané práce boli dokončené v súlade s predtým získaným stavebným povolením, pričom na vlastnú zodpovednosť preberá akékoľvek nepravdivé údaje. alebo chyba v poskytnutej dokumentácii.

Týmto spôsobom sa urobil krok vpred v procese získania prvého povolenia na výkon povolania, keďže iba predložením zodpovedného vyhlásenia obsadenie domov kupcami bolo povolené a povolené, čím sa predišlo zbytočnému čakaniu.

Tento proces však neodstránil vydanie konečného povolenia na povolanie správou. A tak po prijatí zodpovedného vyhlásenia mala mestská rada určitý čas na vykonanie príslušných overení a kontrol a na overenie, či sú vyhlásenia stavebníka alebo developera pravdivé. A v prípade, že mestská rada zistila akýkoľvek problém alebo nedostatok v uvedenom postupe, mala právomoc zrušiť vydanie kolaudačného rozhodnutia a samotný developer alebo stavebník je priamo zodpovedný za akékoľvek škody spôsobené chybami alebo chybami. v procese.

Tento postup znamenal presun garancie stavby z verejnej správy na developera. Týmto spôsobom developer tým, že priamo prevzal zodpovednosť za prispôsobenie domu predpisom, bol tým, kto osobne poskytol právnu istotu procesu a umožnil rýchlu aktualizáciu stavaných domov.

Ako však hovoríme, podľa predchádzajúceho postupu stále existovali dve fázy:

– Prvým bolo predloženie zodpovedného vyhlásenia

– Druhým bolo vydanie kolaudačného rozhodnutia mestským zastupiteľstvom.

A to viedlo k tomu, že mnohé samosprávy dlhé roky považovali zodpovedné vyhlásenie za obyčajnú „žiadosť“ alebo „žiadosť“ o povolenie na výkon povolania bez toho, aby mu priznávali regulačné účinky toho istého povolenia na výkon povolania.

Inými slovami, zodpovedné vyhlásenie sa nepovažovalo za „splnomocňujúci titul“ na obývanie domu, kým sa po príslušných kontrolách nezíska definitívne povolenie na užívanie udelené správou.

Výsledkom toho je, že aj so vznikom DR museli stavebníci a kupujúci čakať na schválenie ÚP správou, predajom aj obsadzovaním stavieb.

NOVÝ POSTUP NA JANUÁR 2021 – VALENCIÁNSKE SPOLOČENSTVO

V januári až februári 2021 bol vytvorený nový regulačný proces na získanie pracovných licencií vo Valencijskom spoločenstve.

Prostredníctvom nových nariadení, ktoré sú predmetom tohto článku, vláda Valencijského spoločenstva zaviedla nový systém v celom regióne, podľa ktorého má zodpovedné vyhlásenie rovnakú účinnosť a rovnaký „splnomocňujúci titul“ ako povolenie na pobyt, keď umožňujúci predaj a užívanie domov.

Týmto spôsobom, keď je predložená deklarácia o zodpovednosti, jej účinky sa prispôsobia účinkom povolenia na zamestnanie, čím sa eliminuje proces čakania na získanie následného povolenia na zamestnanie.

Inými slovami, uvažuje sa len o predložení „Zodpovednej deklarácie“ mestskému zastupiteľstvu “dostatočný názov” splnomocniť stavebníka / developera na predaj domu, ako aj jeho obsadenie kupujúcimi. Po dokončení prác tak môže organizátor predložením zodpovedného vyhlásenia na radnici požadovať a prinútiť kupujúceho, aby dokončil nákupný proces, ako aj zaplatenie zvyšku ceny.

Rovnakým spôsobom môže kupujúci prostredníctvom zodpovedného vyhlásenia priamo uzavrieť zmluvu o poskytovaní služieb vody, elektriny atď., pričom využije zodpovedné vyhlásenie získané developerom.

V zásade je rozsah pôsobnosti tohto nariadenia pre všetky mestské rady Valencijského spoločenstva s výnimkou tých, ktoré výslovne pokračujú v súlade s predchádzajúcim nariadením.

Inými slovami, môže sa stať, že existujú obce, ktoré prijmú tieto nové nariadenia, s ktorými bude mať zodpovedné vyhlásenie rovnaké účinky ako vysporiadanie prvého obsadenia. Môže sa však stať, že sa nájdu aj iné obce, ktoré uprednostňujú naďalej sa riadiť predchádzajúcimi nariadeniami a odmietnu nadobudnúť účinnosť zodpovedného prehlásenia vyžadujúceho, aby stavby získali predchádzajúce užívacie oprávnenie, a to návštevami kontrol priamych prác. mestskou radou.

SPÔSOB KONTROLY A ZÁRUKA KONŠTRUKCIE.

Ako hovoríme v tomto článku, plne zefektívniť RV znamená preniesť konštruktívnu záruku z administratívy na predkladateľov s cieľom zefektívniť proces. Rovnaké pravidlo však zavádza nové kontrolné a inšpekčné mechanizmy, ktoré dopĺňajú predchádzajúce procesy, pričom si vždy ponechávajú právomoc navštíviť a fyzicky skontrolovať dielo na neskorší čas.

NAŠE KOMENTÁRE K TOHTO ZÁKONU:

Z našej kancelárie si kladieme nasledujúcu otázku.

Čo sa stane v prípade, že stavebník získa zodpovedné vyhlásenie o kolaudácii, kupujúcemu ku liste vlastníctva a zrealizuje predaj nehnuteľnosti a že neskôr pri následnej kontrole mestské zastupiteľstvo zistí nedostatky, ba vyhlási neplatnosť kolaudačný preukaz z dôvodu neprekonateľných stavebných vád? –

V týchto prípadoch by sa vytvorila postava nedostatočnej ochrany voči spotrebiteľovi, ktorý v dôvere v právnu istotu systému kúpi a nadobudne nehnuteľnosť, zaplatí cenu, obýva dom a neskôr administratíva ho ruší vynesením zodpovednosti stavebnej spoločnosti, ktorá sa síce prezentuje ako priama zodpovedná občianskoprávna aj trestnoprávna, čím sa dostáva do ťažkej reklamačnej pozície kupujúci a spotrebiteľ.

To znamená, že tento kupujúci alebo tento spotrebiteľ by museli bojovať o odškodnenie developera alebo stavebnej spoločnosti na súdoch a v právnych postupoch, ktoré nikto nechce.

Odpoveďou valencijskej administratívy v tejto súvislosti je, že toto nariadenie presadzovalo nielen Valencijské spoločenstvo, ale aj jeho harmonizácia európskej legislatívy ktoré už roky, požaduje, aby španielska administratíva bola v týchto záležitostiach a procesoch oveľa rýchlejšia, ako aj väčšiu dôveru a zodpovednosť voči stavebným agentom v Španielsku.

Preto sa prostredníctvom tohto nového nariadenia zavádza a rozvíja mechanizmus a postupy, ktoré sa už uplatňujú v iných členských štátoch Európskeho spoločenstva, s cieľom získať agilnejšie a jednoduchšie mechanizmy stavebnej a realitnej činnosti v Španielsku.