Vyhľadanie
Zatvorte toto vyhľadávacie pole.

Všeobecné aspekty

Španielske predpisy stanovujú, že na to, aby mala stavba prístup do katastra nehnuteľností, musia notári vyžadovať predloženie stavebného povolenia a celej stavebnej dokumentácie vrátane osvedčenia o záverečnej práci atď.

Hovorí to kráľovský legislatívny dekrét 2015/30 z XNUMX. októbra (konsolidovaný text pozemkového zákona)

Aká je situácia tých stavieb, ktoré boli postavené bez stavebného povolenia?  

V týchto prípadoch ten istý pozemkový zákon vo svojom článku 28.4 stanovuje, že tie stavby, budovy a zariadenia, v súvislosti s ktorými už nie je vhodné prijať opatrenia na obnovenie urbanistickej zákonnosti, ktoré znamenajú ich zbúranie, z dôvodu uplynutia premlčacej doby zodpovedajúce obdobia, môže mať prístup do katastra nehnuteľností.

 Aký je účel budovy „bez povolenia“ na prístup do katastra nehnuteľností?  

Základným dôvodom je, že stavba, ktorá nie je súčasťou katastra nehnuteľností, nemôže byť súčasťou žiadneho právneho úkonu. To znamená, že nemôžete kupovať, predávať, dediť, hypotékovať, platiť dane atď.

Vďaka tomu, prístup do katastra nehnuteľností, umožňuje, aby stavba bola predmetom legálnej premávky a bola súčasťou vlastníckeho práva vlastníka. A ďalej to implicitne znamená, že uvedený majetok nemôže byť zbúraný, zbúraný alebo inak zničený právnym systémom. S čím si vlastník zjednocuje vlastnícke právo k uvedenej stavbe, aj keď bola postavená bez povolenia.

Ak sa stavba postavená bez povolenia dostane do katastra nehnuteľností, je plne legalizovaná? Inými slovami, možno to považovať za 100% legálne?

Odpoveď je zložitá.

Ako sme už povedali, sprístupnenie stavby bez povolenia do katastra nehnuteľností znamená právne zviditeľniť túto stavbu.

Inými slovami, , pri stavbe stavby na stavebné povolenie sa mestskému zastupiteľstvu oznamuje, že sa bude realizovať stavba a španielsky právny systém berie na vedomie uvedenú konštrukciu. O dokončení tejto stavby je informovaný aj prostredníctvom potvrdenia o vykonaní práce architekta a jeho ohlásenia v notárskom úrade prostredníctvom príslušného ohlásenia novostavby. Týmto spôsobom je stavba postavená na stavebné povolenie automaticky identifikovaná a uznaná právnym poriadkom.

Avšak stavba, ktorá bola postavená bez a stavebné povolenie nie je súčasťou legálnej premávky, pretože jeho výstavba nebola ohlásená verejnej správe . Môže sa stať, že existuje záznam o uvedenej stavbe pre účely daní, katastra a Ibi, ale to neznamená, že pre účely zákonnosti stavby orgány poverené kontrolou a dozorom nad prácami v území sa dozvedeli o tejto právnej konštrukcii.

Navyše, ak by to tak bolo, teda ak by správny orgán vedel, že ide o nelegálnu stavbu, automaticky by musel konať tak, že nariadi zbúranie uvedenej stavby, keďže bola považovaná za nelegálnu.

Čo sa stane je, že španielska administratíva z dôvodu rovnakého princípu bezpečnosti pri právnom styku právnych a obchodných žalôb, nemôže mať neobmedzenú lehotu na zasahovanie proti tým prácam a stavbám, ktoré boli vykonané nezákonne.

Na základe toho rôzne španielske regionálne nariadenia vždy stanovujú maximálnu lehotu pre verejnú správu na odhalenie prác a stavieb, ktoré sú postavené bez povolenia, a tak ich môžu penalizovať prostredníctvom správnych sankcií, pokút a dokonca aj príkazov na demoláciu. Po tejto dobe bez toho, aby správa zistila, alebo bez toho, aby zakročila proti stavbe, sa stavba legalizuje a patrimonializuje do majetku vlastníka.

„Fuera de ordenación“ podľa regiónov

Teraz budeme hovoriť o dvoch prípadoch, o Valencijskom spoločenstve a Andalúzii.

Fuera de ordenación v regióne Valencia

Vo Valencijskom spoločenstve sú nariadenia založené na Zákon 5/2014 z 25. júla o „územnom plánovaní, mestskom plánovaní a krajine“ Valencijského spoločenstva (známejšie ako „ LOTUP “), ktorý bol upravený v minulom roku 2019, prostredníctvom zákona z 5. februára, ktorý je účinný od 8. februára 2019.

Tento zákon ustanovuje nasledovné doby platnosti :

Na určenie lehoty platnosti opatrení správy v týchto prípadoch je potrebné rozlišovať medzi dvoma prípadmi:

Preto, bez ohľadu na to, či už zanikla možnosť finančne sankcionovať uvedené práce, správa môže kedykoľvek nariadiť zbúranie stavieb postavených bez povolenia, keďže, ako hovoríme, právo správy nepredpisuje.

Inými slovami, je možné deklarovať dielo bez licencie, pokiaľ bolo dokončené predtým Augusta 20, 2010 . Tento dátum je veľmi dôležitý, pretože znamená štyri roky pred nadobudnutím účinnosti LOTUP, čo bolo presne 20.

S ktorou, práce na mestských alebo urbanizovateľných pozemkoch, ktorým bola ku dňu nadobudnutia účinnosti tohto zákona predpísaná lehota výstavby dlhšia ako štyri roky (teda všetky stavby ukončené do augusta 2010), môžu byť legalizované do prístup do katastra nehnuteľností.

Avšak, tie stavby na zastavateľných mestských pozemkoch, ktoré boli postavené bez povolenia po 20 , ako je napríklad rok 2011, 2012, 2013 a pod., premlčacia doba búracích príkazov uvedených stavieb. bude to 15 rokov .

To isté sa deje pri stavbách postavených na spoločné nezastavané pozemky , Ktorý môžu mať prístup do katastra nehnuteľností za predpokladu, že boli postavené pred 20. augustom 2010.

Čo je však veľmi dôležité, na stavby na nezastavaných pozemkoch, ktoré boli dokončené k augustu 2010, sa vzťahuje režim nepremlčateľnosti zákona 2014/XNUMX LOTUP.

A s ohľadom na chránené nezastavané územie možno vyhlásiť len stavby bez povolenia, ktoré boli ukončené do 1.

Je tomu tak, pretože tento dátum sa zhoduje s uplynutím štyroch rokov, ktoré sa riadili predchádzajúcimi právnymi predpismi, a so nadobudnutím účinnosti valencijského urbárskeho zákona 16/2003, ktorý nadobudol účinnosť 1. februára 2006, ktorý nadobudol účinnosť pre chránenú krajinu.

Koncept Fuera de ordenación v Andalúzii – „DAFO“

To isté sa deje v Andalúzii, aj keď sa nerozlišuje medzi mestskými a neurbanizovateľnými. V oboch prípadoch zákon o mestskom plánovaní Andalúzie 7/2022 vo svojom znení po poslednej úprave z 8. februára 2012 zvyšuje premlčaciu dobu práva správy žiadať zbúranie diela zo 4 na 6 rokov. . postavené bez licencie.

Rovnako ako vo Valencijskom spoločenstve sa táto lehota vzťahuje na diela bez licencie, pre ktoré ku dňu schválenia zákona uplynula lehota 4 rokov stanovená v predchádzajúcej právnej úprave. Inými slovami, všetky stavby postavené pred 8. februárom 2008 môžu byť legalizované.

Preto pri stavbách postavených po tomto dátume je premlčacia doba 6 rokov.

Výklad „Fuera de Ordenación“ v Katalánsku

To isté možno povedať o Katalánsku. Legislatívnym dekrétom 1/2010 z 3. augusta, ktorým sa schvaľuje revidovaný text katalánskeho zákona o mestskom plánovaní, sa predĺžila premlčacia lehota pre žalobu na obnovenie urbanistickej zákonnosti budov zo 4 na 6 rokov.

Teda požadovať jeho zbúranie alebo zbúranie.

V Katalánsku však nie je uvedený andalúzsky a valencijský výklad termínu, v ktorom sa začína uplatňovať nové predĺžené obdobie 6 rokov. Podľa katalánskych kritérií by tie stavby, ktoré boli postavené pred schválením zákona, teda 3. augusta 2010, mali premlčaciu dobu 4 roky. A tie postavené neskôr, termín by bol 6.

OK. Je to pochopené!. Takže, ak mám stavbu bez povolenia, pri ktorej uplynuli lehoty stanovené v legislatíve mojej autonómnej oblasti bez sankcií, je môj domov 100 %?

Odpoveď je trochu komplikovaná.

Ako sme uviedli v tejto správe, prekročenie lehoty na sankcionovanie/penalizáciu stavby dáva právomoc zapísať uvedenú stavbu do katastra nehnuteľností. To znamená, že:

Vlastník môže „vlastniť“ dielo bez licencie. Dá sa dať do hypotéky, prenajať, predať, zdediť, darovať atď., španielsky systém už nemôže nariadiť jeho demoláciu. 

Napriek tomu, že španielsky systém uznáva takúto konštrukciu ako legálnu, nemôže jej poskytnúť všetky práva a výhody, ktoré právna konštrukcia má. Inými slovami, španielsky systém nemôže prirovnať nelegálne stavby, ktoré nerešpektovali zákon, neplatili stavebné dane, architektov atď., k legálnym dielam, ktoré prešli týmito postupmi, boli postavené v súlade so zákonom a boli Zaplatili všetky zodpovedajúce dane a výdavky.

Z tohto dôvodu sú stavby, ktoré boli postavené bez povolenia, ale sú zapísané v katastri nehnuteľností, evidované osobitným spôsobom. Nazývajú sa „mimo normatívne“ (“FUERA DE ORDENACIÓN“) stavby.

Tento typ stavby podlieha určitým obmedzeniam, pokiaľ ide o právne stavby:

V tomto bode hovoríme o osvedčení o bývaní:

Malý návod na rozlíšenie Licencia na hlavné diela  a Licencia na drobné diela

Licencia na hlavné diela

Ide o stavebné povolenie získané od radnice na práce, ktoré si vyžadujú technickú náročnosť a sú ekonomicky významné. Z tohto dôvodu musia byť tieto práce upravené predpismi o bezpečnosti, obývateľnosti a pod.

Na získanie licencie na významné práce musia architekti, inžinieri atď. pripraviť ARCHITEKTICKÝ PROJEKT.

Vo všeobecnosti sa veľké stavebné povolenie vyžaduje v týchto situáciách:

Licencia na drobné diela

Drobné práce na reformy atď. si tiež vyžadujú licenciu. Ide však o jednoduché práce, ktoré si nevyžadujú projekt ani špecializované projekty a majú oveľa nižšie náklady. Príkladom môžu byť malé reformy, zmeny stien alebo obkladov, projekty výzdoby interiérov, odstraňovanie architektonických bariér, výmena dlažby, obnova kuchyne alebo kúpeľne, inštalácia kúrenia, kanalizácie, vodoinštalácie a elektriny, prieskumy, skúšky atď.

Príklad legalizácie v regióne Valencia

Dom postavený na rustikálnom pozemku v regióne Valencia v roku 1979.

Nehnuteľnosť bola umiestnená v rustikálnej oblasti na menej ako 10.000 2 m1979 (minimálna veľkosť pozemku na získanie stavebných práv v tejto oblasti). A bola postavená od roku 10.000. Takže to bola dosť stará nehnuteľnosť. Vzhľadom na to, že ide o starú nehnuteľnosť, radnica rešpektuje existujúce stavby, ktoré vzhľadom na to, že sú postavené na menej ako 2 XNUMX mXNUMX a „nad rámec normy“, považujú tieto stavby za „dobovo právne skonsolidované“. Súčasné úpravy napríklad nemožno rozšíriť. Na pozemku sa teda nedajú stavať nové stavby. Radnica povoľuje vnútorné reformy na týchto druhoch nehnuteľností, nie však prístavby, stavby iných budov, ako sú garáže, bazény atď.

Radnica tiež nemusí schváliť licenciu na reformu „podstatných“ konštrukčných častí budovy, ako sú základy, strecha atď. Radnica pripustí „reformu“ existujúceho domu a „opravu“ existujúcej konštrukcie, ale nie „odstrániť“ zo starých dielov a nainštalovať nové. Napríklad v prípade prírodnej katastrofy alebo záplavy, ktorá môže ovplyvniť stavbu domu, radnica nemôže udeliť právo na „prestavbu“ nehnuteľnosti. Záverom teda radnica povoľuje vnútorné reformy na zachovanie stavby, nie však štrukturálne reformy od žľabov, základov, výmeny strechy a pod. Vzhľadom na túto skutočnosť odporúčame poučiť vašu poisťovňu, že živelné pohromy a iné postihujúce existujúce stavby musia byť pokryté povinným poistením, ktoré sa musí uzavrieť s domom po dokončení.

Videli sme, že oblasť NIE JE napojená na hlavný kanalizačný systém.

Právne dôsledky domov, keď sa považujú za „Fuera de Ordenación“ v regióne Valencia 

 Ak nebudú penalizované pred augustom 2010, nemôžu byť potrestané neskôr a španielsky systém ich nemôže zničiť a časom sú právne konsolidované.

Osvedčenie o bývaní 

Ďalším bodom je, že v závislosti od radnice oblasti a individuálnych právnych podmienok stavby a/alebo pozemku vlastníctvo „Fuera de Ordenación“ môže mať alebo nemá osvedčenie o bývaní a v závislosti od toho môže radnica vyžadovať určité právne aspekty alebo práce vo vlastníctve na získanie alebo obnovenie tohto osvedčenia.

Pre vašu informáciu, toto je dokument vydaný radnicou oblasti, kde potvrdzujú, že nehnuteľnosť spĺňa požiadavky na bývanie.

Táto nehnuteľnosť nezískala „Certifikát o bývaní“ (CH), a z radnice nám bolo potvrdené, že tento certifikát momentálne nie je možné získať.

Tento dokument je tiež potrebný pripojenie vody a elektriny k nehnuteľnosti a vykonávať zmeny zmlúv o vode a elektrine vo vašom mene.

Náklady na rozvoj urbanizácie na dokončenie procesu legalizácie v regióne Valencia

V nedávnej budúcnosti Radnica môže požiadať súčasných vlastníkov v rámci lepšieho a pohodlnejšieho využívania svojich nehnuteľností, aby vykonali/zaplatili nejaké práce na zlepšenie infraštruktúry, ako sú ulice (pešie zóny), chodníky, verejné osvetlenie, kanalizácia a pod. pridelenie časti pozemkov na cesty, pešie alebo zelené plochy.

Uvidí sa, aké práce bude radnica v budúcnosti vlastníkom žiadať a kto ich zaplatí. V tomto okamihu, nový zákon, ktorý bol nedávno schválený v roku 2019 (LOTUP), má ducha konať s týmito druhmi skupín domov s cieľom rozvinúť niektoré urbanizačné práce, ktoré ešte stále nie sú potvrdené zákonom.

Len podotknem, že najdrahšími nákladmi na urbanizáciu je napojenie na kanalizáciu z mesta. Keďže tieto nehnuteľnosti sú dosť ďaleko od mesta, možno akceptovať, že namiesto pripojenia k hlavnému kanalizačnému systému, aby majitelia mohli nainštalovať septik s čistiacimi systémami na filtrovanie a čistenie odpadovej vody

Väčšina nehnuteľností v oblasti nemá oficiálne regulované alebo moderné septiky inštalované na čistenie zvyškovej vody. Ak sa teda v budúcnosti predstaví projekt radnice, bezprostrednými nákladmi bude inštalácia moderného septiku v nehnuteľnosti.

Ako informuje realitná kancelária, septiky nevyhovujú platným predpisom, čo sa stáva veľmi často.

Zatiaľ čo urbanizačný plán nie je predložený a urbanizácia nie je dokončená, radnica môže spôsobiť problémy pri schvaľovaní štrukturálnych reforiem na pozemku. Existujúce stavby sú rešpektované svojou veľkosťou, ale môže byť náročné získať licenciu alebo povolenia na výstavbu nového stavebného prvku alebo dokonca rozšírenie existujúcich.

Ak sa však domy v tejto oblasti vylepšia urbanizačnými prácami požadovanými prostredníctvom urbanizačného plánu (nazývaného MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), budú mať tieto výhody:

Chatujte s nami!

Vyberte jazyk:

Francúzsko vlajka Vlajka Nemecka Bandera Paises Bajos Bandera Espaňa Vlajka Spojeného kráľovstva
Francúzsko vlajka Vlajka Nemecka Bandera Paises Bajos Bandera Espaňa Vlajka Spojeného kráľovstva

Pokojne sa ozvite

Začať znovu