Predstavme si firmu, ktorá je konštituovaná na propagáciu a stavbu domu. Dom a pozemok sú potom majetkom spoločnosti.
Kým sa dom stavia, niekto sa rozhodne dom kúpiť so 100 % nadobudnutím majetkových podielov spoločnosti. Inými slovami, „nadobudnutie“ spoločnosti kúpou 100 % majetkových podielov.
Týmto spôsobom kupujúci „kupujú“ priamo spoločnosť, hoci nepriamo tým nadobúda nehnuteľnosť.
– V prípade, že by k nadobudnutiu nehnuteľnosti došlo priamo, DPH by sa platila v prípade, ak by táto nehnuteľnosť bola prepojená s obchodným majetkom predávajúceho.
– Nadobudnutie nehnuteľnosti by však zaplatilo ITP (daň z prevodu), ak by táto nehnuteľnosť nebola zasiahnutá do obchodného majetku predávajúceho.
Ale v prípade, že sa zaoberáme kúpou firmy nadobudnutím všetkých jej akcií, platí DPH alebo ITP? .
Záleží….
Zákon o DPH výslovne uvádza, že nadobudnutie uvedených akcií alebo podielov je VYLOUČENÉ za predpokladu, že „skutočnou vôľou“ alebo úmyslom uvedeného nadobudnutia nebolo „vyhnúť sa“ platbe dane, ktorá vznikla za predpokladu priamej nadobudnutie majetku.
Existuje teda PRAVIDLO PROTI PODVODOM v španielskom daňovom systéme, ktorý výslovne uvádza nasledovné (článok 108 zákona 24/1988 z 28. júla o burze cenných papierov, aktuálny článok 314 konsolidovaného znenia zákona o trhu cenných papierov, schváleného kráľovským legislatívnym dekrétom 4/2015 , z 23. októbra (ďalej len TRLMV):
„1. Prevod cenných papierov/akcií bude VÝNIMKA z dane z pridanej hodnoty a dane z majetkových prevodov a zdokumentovaných právnych úkonov (daň z prevodu a kolkovné).
Zákon však tiež hovorí:
Prevody, ktoré budú zdanené DPH alebo ITP, pričom prostredníctvom takýchto prevodov by bolo „skutočným zámerom“ vyhnúť sa plateniu dane.
Bez toho, aby boli dotknuté ustanovenia predchádzajúceho odseku, má sa za to, ak sa nepreukáže opak, že úkon je vykonaný s úmyslom vyhnúť sa platbe DPH alebo ITP v týchto prípadoch:
- Keď sa získa kontrola nad subjektom, ktorého aktíva pozostávajú aspoň z 50 percent z nehnuteľností nachádzajúcich sa v Španielsku, ktoré nesúvisia/ovplyvňujú obchodné alebo odborné činnosti, alebo keď sa po získaní uvedenej kontroly zvýši kvóta účasti v nej.
- Keď sa získa kontrola nad subjektom, ktorého aktíva zahŕňajú akcie, ktoré jej umožňujú vykonávať kontrolu nad iným subjektom, ktorého aktíva tvoria aspoň 50 percent nehnuteľností nachádzajúcich sa v Španielsku ktoré nesúvisia/ovplyvňujú obchodné alebo odborné činnosti alebo keď sa po získaní uvedenej kontroly zvýši kvóta účasti v nej.
- Keď prevádzané akcie boli prijaté vkladmi nehnuteľností uskutočnenými pri príležitosti založenia spoločností alebo zvýšenia jej základného imania, ak takýto majetok nie je ovplyvnený obchodnou alebo profesijnou činnosťou a že medzi dátumom príspevku a odoslaním neuplynula lehota troch rokov. “
Keď nastane ktorýkoľvek z vyššie uvedených prípadov, španielska administratíva okamžite uplatní Pravidlo boja proti podvodom, a bude považovať uvedené prípady za podliehajúce zodpovedajúcej DPH alebo ITP-AJD dani. Bude to kupujúci, kto bude mať „bremeno“ dokázať, že jeho skutočnou motiváciou nikdy nebolo vyhýbanie sa plateniu takýchto daní.
V príklade tohto článku predaj akcií by znamenal, že strany skutočne prevádzajú majetok, ale čo to robia s úmyslom sprenevery? – Skutočná povinnosť platiť DPH (pretože v tomto prípade by bola DPH ako prvý prenos) bude závisieť od či už ide o pokus o podvod alebo nie.
Kľúč k neplateniu DPH alebo ITP: Nehnuteľnosti musí byť „ovplyvnený“ ekonomickou činnosťou spoločnosti, či už v tomto prípade propagácia alebo výstavba rodinných domov, alebo kúpa/predaj pozemkov, alebo prenájom a pod.
Preto prevod cenných papierov/akcií, nad ktorými sa získava kontrola nad spoločnosťou, ktorej aktíva tvoria viac ako 50 percent nehnuteľností súvisiacich s hospodárskou činnosťou, nespĺňa požiadavky na uplatnenie pravidla boja proti podvodom.
Prevod takýchto akcií bude teda oslobodený od dane z pridanej hodnoty a dane z majetkových prevodov a zdokumentovaných právnych aktov (ITP-daň z prevodu), pokiaľ španielska administratíva neoverí, že takýmto prenosom bolo zámerom vyhnúť sa platbe dane, ktoré by sa vyberali z prevodu nehnuteľností vo vlastníctve subjektov, ktorým tieto hodnoty predstavujú.
- záver:
Táto transakcia by zrejme nemohla byť zdanená DPH a preto je možné akcie predať bez akéhokoľvek zdanenia, keďže je zrejmé, že budovaná nehnuteľnosť je ovplyvnená ekonomickou činnosťou spoločnosti, zostávalo by však určiť, či ide o podvod alebo nie, aby sme vedeli úplné podrobnosti o transakcii.
- Napríklad chápeme, že ak sa výstavba podnikovej štruktúry na výstavbu jednej nehnuteľnosti a predaj akcií uskutočnila s vedomím od začiatku zámeru predať uvedené akcie a s priamou dohodou s kupujúcim od okamihu, keď sa začne s výstavbou. , potom inšpektor pravdepodobne zistí, že ide o úmysel daňový únik.
- Ak sme na druhej strane začali s výstavbou s úmyslom predať a prestavať ďalšie domy, ale medzitým sa objavil kupec domu, ktorý by z akéhokoľvek dôvodu radšej zostal vo firme, potom by sa dalo dobre tvrdiť, že neexistuje DPH pri prenose (ani TPO), takže transakcia by bola oslobodená od daní.
Ako vidíte, výkladov môže byť veľa a všetky sú prijateľné, preto opäť dôrazne odporúčame, aby ste sa pred uskutočnením akejkoľvek transakcie s nehnuteľnosťami obrátili na skutočných španielskych odborníkov v tejto oblasti.
