Vyvlastnenie nehnuteľností v Španielsku-Land's Grab

Vyvlastnenie je definované ako „zabratie pôdy bez súhlasu vlastníka...“.

Ťažko si predstaviť výkon štátnej moci, ktorý môže mať bezprostrednejší vplyv na vlastnícke práva vlastníka, ako zabratie pozemku vlastníka bez súhlasu vlastníka.

Ako profesionáli sme často konzultovaní oboma vlastníkmi pozemkov vo veciach vyvlastňovania. Problémy s ocenením, ktoré vznikajú pri nárokoch na vyvlastnenie, sú často zložité.

Pochopenie procesu vyvlastnenia môže byť značnou pomocou pre odhadcu, ktorý už stojí pred podstatnou úlohou.

Cieľom tejto prezentácie je poskytnúť všeobecný prehľad a pochopenie procesu vyvlastnenia od začiatku do konca. Je pochopiteľné, že proces vyvlastňovania je vysoko technický a špecializovaný a pre vlastníkov pôdy aj vyvlastňovacie orgány môže odborné poradenstvo v kritických strategických otázkach s porozumením procesu znamenať rozdiel medzi spravodlivým a spravodlivým výsledkom a katastrofou.

Ak je vyvlastnenie odôvodnené účelom „verejnoprospešnosti“, vlastník nemôže podať námietky proti tomuto rozhodnutiu správy.

Nevyhnutné alebo povinné vyvlastnenie býva príčinou nedôvery medzi občanmi, pretože znamená prinútiť ich, aby odovzdali do správy svoj majetok alebo majetok. V procese výstavby cesty, mosta alebo športového areálu (verejné infraštruktúry) je veľmi často potrebné domáhať sa vlastníctva k pozemku, ktorý patrí do vlastníctva. Je potrebné vziať do úvahy, že verejná správa je jediným subjektom, ktorý má dostatok možností na to, aby prinútil údaje uviesť svoje vlastnosti. A proti tejto moci nemôže jednotlivec robiť opozíciu.

Napríklad vlastník dostane náhradu za ekonomickú škodu alebo výmenu za iné aktívum. Táto kompenzácia je známa ako „spravodlivá cena“ (Justiprecio), ktorý, žiaľ, veľmi často nie je taký „spravodlivý“, ako by bol žiaduci, a je najbojovnejším bodom v tomto procese.

Príčiny vyvlastnenia. španielske zákony

Povinné vyvlastnenie znamená prechod vlastníctva z konkrétneho na Správu, ktorá ho môže nadobudnúť aj bez súhlasu vlastníka. Je regulovaný v Zákon o povinnom vyvlastnení z roku 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), regulačný akt z roku 1957 (RD 1957), a nové Zákon o vrátenej pôde z 20. júna 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, 20. de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Hlavným dôsledkom týchto nariadení je povinnosť odovzdať majetok požadovaný správou, ak je účel použitia primeraný zákonom.

Zákony potvrdzujú, že o vyvlastnení môže rozhodnúť panstvo, krajská vláda (Autonómne spoločenstvo), provincia (provincie), ostrov alebo miestna rada (Radnica) a je najabsolútnejším prejavom verejnej moci, pred ktorým nemôže jednotlivec podať žiadny právny odpor, ak je žaloba riadne odôvodnená a v súlade so zákonmi.

Z tohto dôvodu je prvým krokom v procese vyvlastnenia vyhlásenie o "Verejná služba" z majetku alebo práva vyvlastniť. V skutočnosti je absolútne nevyhnutné deklarovať toto právo alebo majetok ako „verejnú službu“.

Táto požiadavka „verejnej užitočnosti“ je taká dôležitá, že organizmus, ktorý musí vykonať vyvlastnenie, musí byť „verejný“. Znamená to, že napríklad v projekte AVE v regióne je vyvlastňovacím orgánom Ministerstvo verejnej infraštruktúry (Ministerio de Obras Públicas), a nie RENFE ani ADIF.

Aké veci je možné vyvlastniť?

Hoci vo väčšine prípadov ide o vyvlastnenia vo vlastníctve nehnuteľností, môže byť predmetom vyvlastnenia akýkoľvek druh majetku, ako sú umelecké diela, autá, plavidlá, dlhopisy, akcie a akékoľvek iné práva, ktoré za určitých okolností môžu byť potrebné pre „verejnú službu“.

Proces vyvlastnenia

Prvým krokom je vyhlásenie o „verejnoprospešných“. Toto vyhlásenie musí byť urobené vždy prostredníctvom právneho aktu alebo na základe dohody Rady ministrov (Consejo de Ministros), okrem prípadov, keď je majetok alebo majetok absolútne „nevyhnutný“ pre verejné projekty, ktoré má vypracovať. Estate.

V týchto posledných prípadoch sa „verejnoprospešnosť“ považuje za implicitnú a správa musí zverejniť aktíva alebo majetky na vyvlastnenie iba vo Vestníku verejných úradov (Boletín Oficial del Estado – BOE), v Provinčnom úradnom vestníku (Boletín Oficial de la Provincia) a jedny z najpopulárnejších novín v provincii.

Po tomto zverejnení začne časový interval od 15 dní verejných informácií. Prípadnú námietku a opravu nezrovnalostí v informáciách ponecháva na dotknuté osoby.

Po týchto 15 dňoch nasleduje ďalších 20 dní, počas ktorých administratíva študuje každú zo získaných námietok alebo nezrovnalostí. Po tomto čase administratíva vyhlási „nevyhnutnosť zamestnania“ (necesidad de ocupación), čo musí byť zverejnené a individuálne oznámené všetkým dotknutým.

V skutočnosti je veľmi dôležité individuálne oznámenie príslušných údajov. V opačnom prípade nemôže byť vyvlastnenie „legálne“. Proti tomuto oznámeniu nemôže jednotlivec vzniesť námietky, ale môže považovať za neplatné vyhlásenie o „Verejnej prospešnosti“ svojich majetkov a/alebo vyhlásenie o „nevyhnutnosti obsadenia“ v správnom konaní a na súdoch a tribunáloch.

Jednou z najpopulárnejších príčin odporu proti procesu vyvlastnenia sú chyby v procese informovania verejnosti o 15 dňoch.

Po prijatí oznámenia majú údaje 10 dní na vznesenie námietky proti tomuto oznámeniu. Táto námietka bude podaná priamo v administratívnom procese, nie na súdoch, a administratíva bude mať 20 dní na rozhodnutie. Medzitým bude proces vyvlastnenia v pohotovostnom režime s limitom 30 dní.

„Spravodlivá cena“ – Justiprecio

Po potvrdení vyvlastnenia bude mať dotknutá osoba právo na kompenzáciu, ktorá je známa ako „Spravodlivá cena“ alebo „Justiprecio“. Výška tejto náhrady je vypočítaná na základe predchádzajúceho hodnotenia majetku a práv, ktoré sa majú vyvlastniť, a môže byť medzi časťami dohodnutá „priateľsky“ do 15 dní.

Ak bude táto suma dohodnutá, proces bude ukončený.

Ak napríklad časti nedospejú k bodu zhody s touto cenou, musí byť otvorený nový proces, v ktorom správa ponechá 20 dní na vlastníkov, aby predložili svoje úvahy o ocenení nehnuteľnosti a navrhli cenu (Hoja de Aprecio ).

Administratíva môže potom tento návrh prijať alebo odmietnuť. Ak to prijme, proces bude dokončený.

Napríklad, ak správa odmietne akceptovať navrhovanú cenu dielu, vykoná ďalšie ocenenie (Hoja de Aprecio), ktoré oznámi vlastníkovi, aby si ho preštudoval po dobu 15 dní.

Ak prijme, proces bude dokončený.

Napríklad, ak vlastník neprijme poslednú cenu ponúknutú správou, prípad bude postúpený provincii Tribunály vyvlastnenia (Jurado Provincial de Expropiación), ktorý bude nakoniec ten, kto rozhodne o Férovej cene.

Tieto tribunály sú v hlavnom meste provincie (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz) a tvoria ich jeden predseda a štyria asistenti, verejný funkcionár, zástupca združenia farmárov (Cámara). Agraria) a notár. Ich úlohou je študovať cenové ponuky dielov a správne sa rozhodnúť. Teoreticky by im rozhodnutie malo trvať maximálne 8 dní (Z vlastnej skúsenosti viem, že to trvá niekedy jeden alebo dva roky!).

Rozhodnutie vyvlastňovacích tribunálov možno odmietnuť a poslať ho vyššiemu súdu. Ak dôjde k omeškaniu rozhodnutia vyvlastňovacích tribunálov o viac ako 6 mesiacov, k sume odškodnenia možno pripočítať úroky. A ak dôjde k rozhodnutiu o cene, ale správa neplatí viac ako 2 roky, je potrebné previesť nové ocenenie nehnuteľnosti, aby sa po tomto čase skontrolovala jej hodnota, nazýva sa to „retasación“.

Po predložení „retasación“ začnite znova proces získania novej „férovej ceny“. Po získaní a zaplatení novej ceny môže správa obsadiť nehnuteľnosť na obmedzený čas. Niekedy sa správa rozhodne vymeniť cenu za vyvlastnený majetok za iný majetok.

Práva na vrátenie

Proces vyvlastnenia sa môže predĺžiť o niekoľko rokov, kým sa obe strany nedohodnú na „Spravodlivej cene“, čo však neznamená, že sa tým proces vyvlastnenia zastaví. Týmto spôsobom zákon Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) zaviedol „právo na vrátenie“. Toto právo umožňuje vlastníkovi získať späť majetok celkom alebo čiastočne s príslušným vrátením prijatej kompenzácie, ak sa nepokračuje v projekte, ktorý spôsobil vyvlastnenie.

Ide o tieto prípady:

• Administratíva sa rozhodne nepokračovať v projekte
• Po dvoch rokoch od obsadenia nehnuteľnosti zo správy bez vykonania akýchkoľvek prác v nehnuteľnosti.

• Projekt bol vypracovaný, ale funkcia, ktorá teraz plní vlastníctvo, nie je „verejnoprospešná“. Napríklad v prípade AVE bol pozemok zabratý na železničnú stanicu a teraz sa táto stanica vôbec nevyužíva, vlastník alebo jeho dedičia môžu využiť právo na opätovné nadobudnutie nehnuteľnosti zaplatením kompenzácie prijaté na vyvlastnenie (ktoré by sa do tej doby aktualizovalo).– Ak pozemok neslúži na predtým uvažované využitie, ale možno ho využiť

  na iné „verejné použitie“.

Z tohto pravidla existujú iba dve výnimky, v ktorých právo na vrátenie nemôže pôsobiť:

– Ak pozemok neslúži na predtým uvažované využitie, ale možno ho využiť

na iné „verejné použitie“.

– Ak je pozemok využívaný na verejnoprospešné účely dlhšie ako 10 rokov.