Zákon 12/2023 z 24. mája o práve na bývanie (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Kliknutím sem zobrazíte zákon .
I.- VŠEOBECNÉ ASPEKTY
Zákon o práve na bývanie nadobudol účinnosť 26. mája 2023 po uverejnení v Úradnom vestníku štátu (BOE). Napriek kritike zo strany realitného sektora zákon so sebou prináša nariadenia o vysťahovaní, záložných právach na voľné domy, obmedzenie aktualizácií nájomného a nové daňové stimuly pre vlastníkov.
Referenčný index sa vytvorí, ktorý nahradí CPI pri výpočte príjmu. Hlavná kontroverzia sa sústreďuje na postavu „veľkej vidlice“ a na ponechanie vytvárania napätých nájomných oblastí v rukách autonómnych spoločenstiev (CCAA), čo bude znamenať kontrolu nad trhom s prenájmom.
INTERVENTIONISTICKÁ POVAHA ŠTÁTU
Tento zákon sa stáva prvým štátnym predpisom, ktorý upravuje právo na bývanie od schválenia ústavy.
Je to jednoznačne intervenčný zákon Ústredného štátu o regiónoch a autonómnych spoločenstvách, pretože obmedzuje a podmieňuje právomoci na úrovni nehnuteľností a miest, ktoré doteraz zodpovedali rôznym regiónom. Zákon teda stanovuje pravidlá právomoci, ktoré majú uplatňovať autonómne spoločenstvá, ktoré majú plnú právomoc vo veciach bývania.
Predpokladá tiež jednoznačný zásah verejnej moci do súkromnej sféry, keďže zasahuje, obmedzuje a podmieňuje súkromnoprávne vzťahy medzi jednotlivcami súvisiace tak s právom na zmluvu, ako aj s vlastníckym právom.
AKÉ SÚ CIELE TOHTO ZÁKONA?
Ciele tohto zákona sú:
- Upraviť práva a povinnosti občanov vo vzťahu k bývaniu
- Uľahčiť prístup k dôstojnému a primeranému bývaniu pre ľudí s ekonomickými ťažkosťami, zaručiť funkčnosť a bezpečnosť domovov
- Definujte plánovanie a programovanie štátneho bývania
- Upraviť právny režim parkov verejného bývania
- Podporovať rozvoj typológií bývania vhodných pre rôzne formy spolužitia
- Zlepšiť ochranu pri nákupe bytov a operáciách prenájmu, okrem iného.
AKÉ OPATRENIA ZÁKON ZAVÁDZA?
Niektoré z významných opatrení zákona, ktoré nadobudnú účinnosť okamžite, sú:
- Povinnosť vlastníkov a sprostredkovateľov poskytovať údaje o bytoch a ich vlastníkoch
- Vytvorenie nového referenčného indexu na aktualizáciu príjmu
- Možnosť zdanenia prázdnych domov.
Iné opatrenia, ako napríklad strop nájomného a zaťažené oblasti, však budú podliehať vyhláseniu CCAA a budú si vyžadovať dodatočné postupy a podmienky.
Stručne povedané, zákon o práve na bývanie sa snaží regulovať rôzne aspekty súvisiace s bývaním, od práv občanov až po vytváranie dostupných verejných parkov na bývanie.
Hoci vyvolal kontroverziu, predstavuje míľnik, keďže ide o prvý štátny zákon, ktorý upravuje toto ústavné právo s výrazným intervencionistickým charakterom.
AKÉ OPATRENIA SÚ PLATNÉ?
Opatrenia bytového zákona, ktoré sú už v platnosti, sú tieto:
- Obmedzenie na aktualizáciu príjmu z prenájmu : Od marca 2022 index spotrebiteľských cien (CPI) prestal byť takzvaným „Referenčným indexom pri aktualizácii nájomného“.
Do 31. decembra 2023 nemôže ročné zvýšenie nájomného v existujúcich nájomných zmluvách presiahnuť 2 %. V roku 2024 sa táto hranica zvýši na 3 %.
Od roku 2025 sa začne uplatňovať nový index nájomného, ktorý bude každý rok zverejňovať španielska verejná správa.
- Minimálne informácie o operáciách kúpy a prenájmu bývania: Sprostredkovatelia musia poskytnúť podrobné informácie o nehnuteľnostiach a ich vlastníkoch pri operáciách kúpy a prenájmu. Patria sem ekonomické podmienky, osvedčenie o zamestnaní alebo obývateľnosti, základné charakteristiky domu a budovy, ako aj identifikácia predávajúceho alebo prenajímateľa. Nedodržanie môže viesť k ekonomickým sankciám.
Podrobné informácie o povinnosti informovať kupujúceho či nájomcu nájdeme v našom špecializovanom článku VPLYVY ZÁKONA PRÁVA NA BÝVANIE NA PROCES KÚPY A PREDAJA V ŠPANIELSKU .
- Mimoriadne predĺženia nájomných zmlúv pre zraniteľných: Povinné jednoročné predĺženie sa stanovuje pre nájomné zmluvy, keď nájomca preukáže situáciu sociálnej a ekonomickej zraniteľnosti a prenajímateľ je vlastníkom veľkého domu.
- IBI príplatok za prázdne domy : K dani z nehnuteľností (IBI) sa uplatňuje príplatok za domy, ktoré sú neobývané aspoň dva roky. Tento príplatok môže dosiahnuť až 150 % a vzťahuje sa na nehnuteľnosti s minimálne štyrmi bytmi na vlastníka, pokiaľ neexistujú opodstatnené dôvody dočasnej neobsadenosti.
Tieto opatrenia sa snažia regulovať trh s bývaním, kontrolovať ceny nájomného, zlepšiť transparentnosť transakcií a podporiť obsadenie neobývaných domov.
„CHRÁNENÉ BÝVANIE“ ALEBO „INCITOVANÉ“
Okrem už spomínaných opatrení obsahuje bytový zákon aj ďalšie ustanovenia týkajúce sa režimu „chráneného“ alebo „stimulovaného“ bývania, elektronických platieb príjmov z prenájmu, postavy veľkovlastníka, nákladov na správu nehnuteľností a zmien pri vysťahovaní. , exekúcie a dražby nehnuteľností.
V súvislosti s „Chráneným bývaním“ je ustanovené, že tieto domy budú podliehať trvalému režimu ochrany obyvateľstva, okrem odôvodnených výnimiek. Okrem toho si jeho predaj alebo prenájom bude vyžadovať predchádzajúce povolenie príslušného autonómneho spoločenstva.
Pokiaľ ide o „podporované cenovo dostupné bývanie“, verejné sily môžu podporovať existenciu týchto domov a uplatňovať cenové limity na zaručenie prístupu pre ľudí s ekonomickými ťažkosťami.
PLATBA NÁJOMNÉHO „V HOTOVOSTI“ ALEBO „V HOTOVOSTI“ JE UKONČENÁ
Povinnosť je stanovená, že platby príjmov z prenájmu sa uskutočňujú najmä elektronickými prostriedkami , okrem prípadov, keď jedna zo zmluvných strán nemá k týmto prostriedkom prístup, v takom prípade bude umožnená platba v hotovosti v prenajatom dome. .
KOHO SA POVAŽUJE ZA „VEĽKÉHO DRŽITEĽA“ DOMOV?
Postava veľkomajiteľa domu je definovaná ako fyzická alebo právnická osoba, ktorá vlastní viac ako 10 mestských nehnuteľností alebo zastavaná plocha viac ako 1,500 2 mXNUMX na bývanie .
Táto definícia však môže byť upravená vo vyhláseniach napäté prostredie na trhu s nehnuteľnosťami , umožňujúce zahrnutie vlastníkov 5 alebo viacerých mestských nehnuteľností v týchto oblastiach s výhradou vyhlásenia príslušnej Správy, teda autonómnych spoločenstiev.
KTO ZAPLATÍ POPLATKY REALITNEJ KANCELÁRII?
Prenajímateľ.
Je stanovené, že náklady na správu nehnuteľnosti a formalizáciu zmluvy musí znášať prenajímateľ.
VYSŤAHOVANIE. VÄČŠIA OCHRANA NÁJOMCU V SITUÁCII ZRANITEĽNOSTI
Zákon zavádza významné zmeny v konaní o vysťahovaní, exekúciách a dražbách nehnuteľností v situáciách zraniteľnosti:
- Ochrana sa rozširuje na obyvateľa obydlia v situácii zraniteľnosti v konaní o vysťahovaní a exekucii.
- Je ustanovený systém prerušenia konania o vysťahovaní na dobu 2 mesiacov pre fyzické osoby a 4 mesiace pre právnické osoby.
- Pre prípustnosť nároku sú stanovené aj ďalšie požiadavky v prípadoch, keď je žalobcom veľký vlastník domu a dom je obvyklým domovom jeho obyvateľa v situácii ekonomickej zraniteľnosti.
- Pri dražbách nehnuteľností sa od výkonného umelca vyžaduje, aby preukázal, či sa nájomca nachádza v situácii ekonomickej zraniteľnosti a že medzi stranami prebehol zmierovací alebo sprostredkovateľský proces.
Tieto opatrenia sa snažia poskytnúť väčšiu ochranu obyvateľom domov v zraniteľnej situácii a regulovať rôzne aspekty súvisiace s dotovaným bývaním a trhom s nehnuteľnosťami vo všeobecnosti.
VYHLÁSENIE „NAPNUTEJ“ OBLASTI OBYVATEĽSKÉHO TRHU
Zákon o bývaní uvažuje s opatreniami, ktoré čakajú na vyhlásenie o napätých obytných trhoch. Tieto opatrenia sa budú uplatňovať, keď bude oblasť ako taká vyhlásená a bude vypracovaný osobitný plán na nápravu zistených nerovnováh. Niektoré z týchto opatrení sú nasledovné:
- Súčasné zmluvy v oblastiach deklarovaných v strese si zachovajú limity zvýšenia stanovené na všeobecnej úrovni: 2 % v roku 2023, 3 % v roku 2024 a od roku 2025 nový referenčný index nájomného.
- V namáhaných oblastiach môžu nájomcovia požiadať o mimoriadne predĺženie až na 3 roky po uzavretí pôvodnej doby trvania zmluvy, pokiaľ sú splnené určité požiadavky. Prenajímateľ je povinný akceptovať toto predĺženie, pokiaľ neboli dohodnuté iné podmienky alebo dom nie je potrebný na osobné užívanie.
- V nových zmluvách podpísaných v oblastiach vyhlásených za stresové budú platiť špecifické podmienky v závislosti od toho, či je prenajímateľ malým vlastníkom alebo veľkým vlastníkom. V prípade drobných vlastníkov nesmie dohodnuté nájomné presiahnuť posledné nájomné z predchádzajúcej zmluvy plus maximálne zvýšenie v špecifických prípadoch o 10 %. Pre veľkých držiteľov bude nájomné obmedzené predchádzajúcou zmluvou alebo maximálnym cenovým limitom stanoveným podľa referenčných cenových indexov.
- V namáhaných oblastiach sa môžu zmluvné strany dohodnúť, že niektoré všeobecné výdavky spojené s údržbou nehnuteľnosti znáša nájomca. Ak však táto klauzula nebola zahrnutá v predchádzajúcej zmluve, nebude zohľadnená v novej zmluve.
- Zavedie sa nový referenčný index pre ročnú aktualizáciu zmlúv o prenájme bytov, ktorý bude definovaný Národným štatistickým inštitútom (INE) do 31. decembra 2024. Tento nový index bude slúžiť ako referenčný limit, aby sa predišlo neúmernému zvýšeniu nájomné zmluvy.
- Daňové úľavy pre prenajímateľov nadobudnú účinnosť 1. januára 2024. Zľavy na dani sú stanovené tak pre čistý výnos z prenájmu vo všeobecnosti, ako aj pre špecifické situácie, ako je zníženie nájomného v zmluvách v stresových oblastiach alebo prenájom pre mladých ľudí v týchto oblastiach. Tieto daňové úľavy sa budú uplatňovať iba v oblastiach vyhlásených za zaťažené rezidenčné trhy.
Je dôležité zdôrazniť, že tieto opatrenia podliehajú deklarácii zaťažených oblastí rezidenčného trhu a schváleniu zodpovedajúcich špecifických plánov.
DAŇOVÉ STIMULY
Druhé záverečné ustanovenie. Daňové úľavy uplatniteľné pri dani z príjmov fyzických osôb na prenájom nehnuteľností na bývanie.
S účinnosťou pre zmluvy o nájme bytov uzatvorené odo dňa nadobudnutia účinnosti tohto zákona sa v zákone 35/2006 z 28. novembra o dani z príjmov fyzických osôb a zmene časti zákonov o dani z príjmov právnických osôb, z príjmov nerezidentov zavádzajú nasledovné úpravy: a bohatstvo:
Jeden. V článku 2 sa mení odsek 23, ktorý znie takto:
„2. V prípade prenájmu nehnuteľností na bývanie sa kladný čistý výnos vypočítaný v súlade s ustanoveniami predchádzajúcej časti zníži:
a) O 90 percent keď ten istý prenajímateľ formalizoval novú nájomnú zmluvu na dom nachádzajúci sa v oblasť s napätým rezidenčným trhom , v ktorom bolo počiatočné nájomné znížené o viac ako 5 percent v porovnaní s posledným nájomným z predchádzajúcej nájomnej zmluvy za ten istý dom, po uplatnení ustanovenia o ročnej aktualizácii predchádzajúcej zmluvy, ak je to vhodné.
b) O 70 percent ak nie sú splnené požiadavky uvedené v písmene a), nastane niektorá z nasledujúcich okolností:
1.º Daňovník si prenajal dom po prvý raz, za predpokladu, že sa nachádza v rušnej obytnej oblasti a nájomca má vek od 18 do 35 rokov. Ak je v tom istom dome viac nájomníkov, toto zníženie sa uplatní na tú časť čistého výnosu, ktorá proporcionálne zodpovedá nájomníkom, ktorí spĺňajú požiadavky uvedené v tomto liste.
2. Ak je nájomcom verejná správa alebo neziskový subjekt, na ktorý sa vzťahuje osobitný režim upravený v hlave II zákona č. 49/2002 z 23. decembra o daňovom režime neziskových subjektov. a daňové stimuly na mecenášstvo, ktoré prideľuje bývanie na sociálne nájomné s mesačným príjmom nižším, ako je stanovené v programe pomoci pri prenájme štátneho plánu bývania, alebo na ubytovanie pre ľudí v situácii ekonomickej zraniteľnosti podľa zákona 19/2021 z r. 20. decembra, ktorým sa stanovuje minimálny životne dôležitý príjem, alebo keď je dom pokrytý verejným bývaním alebo kvalifikačným programom, na základe ktorého príslušná správa stanoví obmedzenie príjmu z prenájmu.
c) O 60 percent keď obydlie, ktoré nespĺňalo požiadavky predchádzajúcich písmen, bolo predmetom a rehabilitačná akcia za podmienok stanovených v oddiele 1 článku 41 daňového nariadenia, ktoré by sa skončili o dva roky. pred dátumom uzatvorenia nájomnej zmluvy.
d) V 50 percentách , v každom inom prípade.
Uvedené požiadavky musia byť splnené v čase uzavretia nájomnej zmluvy, pričom zníženie platí, pokiaľ budú naďalej splnené.
Tieto zníženia sa budú vzťahovať len na čisté kladné výnosy, ktoré vypočítal daňovník v samozdanení predloženom pred začatím postupu overovania údajov, obmedzeného overovania alebo kontroly, ktorého účelom je overovanie takýchto priznaní. .
V žiadnom prípade sa zníženia nebudú vzťahovať na časť kladného čistého príjmu pochádzajúceho z nezahrnutých príjmov alebo z výdavkov nesprávne odpočítaných pri samozdanení daňovníka a ktoré sú upravené ktorýmkoľvek z postupov uvedených v predchádzajúcom odseku. , a to aj vtedy, keď tieto okolnosti daňovník vyhlásil alebo akceptoval počas spracovania postupu. Zníženia sa nebudú vzťahovať ani na tie nájomné zmluvy, ktoré nie sú v súlade s ustanoveniami oddielu 6 článku 17 zákona o prenájme miest.
kladný čistý výnos z realitného kapitálu odvodené z uzatvorených zmlúv o prenájme bytov pred nadobudnutím účinnosti zákona 12/2023 24. mája o práve na bývanie bude podliehať zníženiu podľa § 2 ods. 23 tohto zákona v aktuálnom znení k 31. decembru 2021.“
PRÍPLATOK IBI
V prípade nehnuteľností na bývanie, ktoré sú trvalo neobývané, môžu obce požadovať doplatok IBI až do výšky 50 percent čistej sumy dane.
Na tieto účely vlastníctvo ktorý zostáva neobsadený, nepretržite a bez opodstatneného dôvodu, a obdobie viac ako dva roky sa v súlade s náležitosťami, dôkaznými prostriedkami a postupom ustanoveným daňovým nariadením bude považovať za trvalo neobývanú nehnuteľnosť a patrí vlastníkom štyroch alebo viacerých nehnuteľností na bývanie.
Príplatok môže byť až 100 percent z čistej sumy dane, keď je obdobie neobsadenia pracovného miesta viac ako tri roky a môžu byť modulované na základe obdobia neobsadenosti.
Okrem toho môžu obce zvýšiť zodpovedajúce percento prirážky v súlade s vyššie uvedeným o až 50 dodatočných percentuálnych bodov v prípade nehnuteľností patriacich k vlastníkov dvoch alebo viacerých nehnuteľností na bývanie ktoré sú neobývané v tej istej mestskej časti.
V každom prípade nasledujúce príčiny budú považované za opodstatnené:
- dočasné preloženie z pracovných alebo vzdelávacích dôvodov,
- zmena adresy z dôvodu odkázanosti alebo zdravotného dôvodu alebo sociálnej núdze,
- nehnuteľnosti určené na bývanie na účely druhého bývania s najviac štyrmi rokmi nepretržitej neobsadenosti,
- nehnuteľnosti podliehajúce pracovným alebo rehabilitačným opatreniam alebo iným okolnostiam, ktoré znemožňujú ich efektívne obsadenie,
- že dom je predmetom súdneho sporu alebo kauzy, ktorá čaká na súdne alebo správne rozhodnutie, ktoré bráni jeho užívaniu a nakladaniu, alebo že ide o nehnuteľnosť, ktorú vlastníci za trhových podmienok ponúkajú na predaj, pričom táto situácia trvá maximálne jeden rok, alebo na prenájom, pričom v tejto situácii je najviac šesť mesiacov.
Doplatok, ktorý bude od daňovníkov tejto dane povinný, vznikne k 31. decembru a bude ho každoročne zúčtovávať obce po overení neobsadenosti nehnuteľnosti k tomuto dátumu spolu so správnym aktom, ktorým je vyhlásil. .
Vyhlásenie obce za trvalo neobývaný majetok si bude vyžadovať predchádzajúce vypočutie daňového subjektu a akreditáciu mestského zastupiteľstva o údajoch o voľnom pracovnom mieste, ktoré budú upravené v uvedenom nariadení, v ktorom sa môžu objaviť údaje týkajúce sa údajov z registra obce, ako aj spotreba dodávateľských služieb.»
PÔDNA REZERVA
Vyčleniť primeranú a dostatočnú pôdu na produktívne využitie a na bývanie, pričom v každom prípade vyhradí časť poskytovanú na bývanie podliehajúce režimu verejnej ochrany, ktorá prinajmenšom umožňuje stanoviť jej maximálnu cenu na predaj, prenájom alebo iné formy prístupu k bývaniu, ako je povrchové právo alebo administratívna koncesia.
Táto rezerva bude určená legislatívou o územnom a mestskom plánovaní alebo v súlade s ňou plánovacími nástrojmi, bude garantovať rozloženie jej polohy, ktoré bude rešpektovať princíp sociálnej súdržnosti a bude zahŕňať minimálne: pôda potrebná na realizáciu 40 percent obytnej zastaviteľnej plochy poskytovanej urbanistickým plánovaním na vidieckej pôde, ktorá bude zahrnutá do nových urbanizačných akcií a 20 percent na urbanizovanej pôde, ktorá musí prejsť urbanizačnou reformou alebo obnovou.
TLACORP 2023
