V procese kúpy a predaja nehnuteľností je veľmi dôležité brať do úvahy zodpovednosť predajcov a stavebníkov pri predaji nehnuteľností kupujúcim.
Je úplne normálne nájsť na trhu nehnuteľnosti, ktoré sa predávajú s chybami, v ktorých kupujúci nevie veľmi dobre, ako sa správať, ani aké sú práva podľa zákona, keď zistí problémy alebo konštrukčné chyby, ktoré neboli zistené predtým. zľava.
Je dôležité určiť, aké sú práva a povinnosti predávajúcich a stavebníkov, ako aj kupujúcich, ktorí nadobúdajú nehnuteľnosti v Španielsku. Preto sme vytvorili túto správu, aby sme objasnili pojmy a postupy pri potvrdzovaní vizuálnych alebo skrytých chýb.
VADY:Najprv identifikujme, čo rozumieme pod „defekty“. Rozumieme chybám alebo konštrukčným chybám akýkoľvek druh nedostatku, ktorý nájdeme v konštrukcii a ktorý znižuje jej kvalitu. Táto vada musí mať za následok, že vlastník nemôže užívať a užívať nehnuteľnosť obvyklým spôsobom.
Okrem toho môžeme identifikovať, že chyba alebo konštrukčná chyba môže byť považovaná za „vážny"Alebo"hrob" v prípade že, ak by to kupujúci zistil pred predajom, kúpu by odmietol, alebo by to bolo výsledkom rokovania o cene s predávajúcim.
DVA TYPY CHYB: Vizuálne a skryté
Viditeľné defekty sú také, ktoré sú ľahko zistiteľné vizuálnou kontrolou, či už v procese výstavby budovy, alebo vizuálnou kontrolou kupujúceho. To znamená, že ich môže ľahko zistiť ktokoľvek bez stavebných znalostí alebo prípravy.
Za tieto viditeľné vady nezodpovedá predávajúci. Predávajúci preto nezodpovedá za viditeľné vady, ktoré mohol takto kupujúci zistiť, najmä ak neovplyvňujú alebo menia cenu nehnuteľnosti.
Skryté defekty, sú napríklad také, ktoré nebolo možné odhaliť pri stavebnom procese, pretože nie sú ľahko viditeľné. V prípade nových stavieb neboli tieto chyby zistené rôznymi odborníkmi, ako sú architekti, inšpektori atď. počas procesu výstavby.
Nie všetky nedostatky môžu vyplývať zo zodpovednosti. Aby to tak bolo, účinok musí spĺňať tieto podmienky:
- Že sa to nedalo ľahko zistiť
- Že o tom kupujúci nevedel
- Že existoval pred dokončením nákupu
Ako príklad uvedieme najčastejšie sa opakujúce skryté chyby v kazuistike:
- Škody, ktoré ovplyvňujú štruktúru budovy. Ide o pracovné vady, ktoré zásadným spôsobom ovplyvňujú stabilitu a konštrukciu stavby.
- Problémy so zatekaním, hydroizoláciou, ktoré spôsobujú zatekanie v dome.
- Problémy sadania budov. Akonáhle je budova postavená, môže obsahovať trhliny, praskliny atď., ktoré sa objavujú v dôsledku zlého osadenia budovy a spôsobeného zlým suterénom.
ZODPOVEDNOSŤ
Pri zvažovaní zodpovednosti za skryté vady je potrebné rozlišovať medzi novostavbami a predajnými domami.
V nových domoch je záruka a právo kupujúceho na reklamáciu skrytých vád rozdelené do troch typov:
- JEDEN ROK: Problémy pri dokončovaní ako interiérové dlažby, exteriéry, stolárske práce, nové spotrebiče a pod. ROK od termínu výstavby, príp. ŠESŤ MESIACOV odo dňa nákupu/dokončenia.
- TRI ROKY: Pre chyby vzniknuté na pozemku, ktoré priamo ovplyvňujú a zhoršujú ich obývateľnosť. V tomto prípade ide o problémy, ktoré ovplyvňujú hygienu, zdravie, vodotesnosť, zdravotnú nezávadnosť atď. Tieto chyby musia opustiť nehnuteľnosť takým spôsobom, aby sa v nej nedalo bývať. Berte teda, prosím, na vedomie, že „vedľajšie chyby“, ktoré nebránia v užívaní nehnuteľnosti na bývanie, nebudú zahrnuté.
- A pre problémy, ktoré ovplyvňujú štruktúru budovy, ako sú základy, stĺpy, trámy, podlahy atď. DESAŤ ROKOV. Tieto chyby musia byť také, aby ohrozili stabilitu budovy.
V novovybudovaných nehnuteľnostiach, v Španielsku je povinné predložiť a DECENÁLNE POISTENIE (Alebo DESAŤROČNÉ POISTENIE), ktorá pokrýva štrukturálne poškodenie budovy na 10 rokov. Tieto vady sa kryjú tak, že ak sa niektoré z týchto vád objavia, kupujúci musí o tom informovať svoju poisťovňu, aby si mohla uplatniť a využiť XNUMX-ročné poistenie, ktoré predtým poskytol realizátor alebo staviteľ stavby. Týmto spôsobom sú zaručení kupujúci ako spotrebitelia novostavieb domov, ktorí sú počas DESAŤ ROKOV na tieto vady riadne krytí.
Tu je potrebné povedať, že v prípade domov v „AUTOPROMOCIÓN“ (Samosprávca), uzatvorenie desaťročného poistenia nie je povinné, ale dobrovoľné. Vo vlastnej propagácii ide o stavbu, keď konečným spotrebiteľom stavby je ten istý vlastník pozemku a stavebníka si najíma len na účely výstavby domu. Vlastník pozemku tak preberá pozíciu „promotéra“ prác a je to on, kto vykonáva najímanie rôznych odborníkov, ako sú architekti, stavbári atď.
V týchto prípadoch, vzhľadom na to, že dom sa nebude predávať na trhu pri hľadaní kupcov, ale bude ho využívať iba ten istý vlastník, španielske právo umožňuje navrhovateľovi, aby si prenajal desaťročné poistenie alebo nie. V prípade, že sa vlastník rozhodne neuzavrieť uvedené poistenie, ak sa rozhodne nehnuteľnosť predať v záručnej dobe 10 rokov, musí prípadných kupujúcich informovať, že dom takéto poistenie nemá, a kupujúci musia túto situáciu výslovne akceptovať.
Toto z hľadiska NOVÝCH vlastností..., ale čo sa stane pri ĎALEJ? Majú predajcovia zodpovednosť za skryté vady?
Odpoveď je kladná. Predajcovia, ktorí predávajú domy na ďalší predaj, zodpovedajú aj za skryté vady, ktoré tieto nehnuteľnosti môžu mať. Táto zodpovednosť sa týka skrytých vád, ktoré existujú v nehnuteľnosti a ktoré počas ŠESŤ MESIACOV, predávajúci zodpovedá za všetky druhy vád uvedených vyššie, ktoré by bolo možné zistiť do šiestich mesiacov od ukončenia predaja.
Pre uplatnenie práva kupujúceho na uplatnenie zodpovednosti za skryté vady je potrebné:
1.- Chyba musí byť zistená.
2.- Predávajúci musí byť informovaný písomne, zvyčajne doporučenou poštou, upozorniť ho na chyby, vysvetliť, aké môžu byť príčiny a aké sú prostriedky na odstránenie problému.
3.- V prípade, že predávajúci neuzná svoju zodpovednosť, musí kupujúci získať písomnú správu od nezávislého odborníka, pokiaľ možno odborníka, ktorý v úradnej správe určí problém, závadu a aké sú náklady na opravu.
Ak predávajúci dostal správu od nezávislého odborníka, ktorý zisťuje príčiny problému, jeho opravu a náklady s tým spojené, a neprevezme zodpovednosť za jej opravu, musí byť kupujúcemu upovedomený právnik, aby Pozrite sa, aké sú legálne spôsoby riešenia problému.
Za normálnych okolností je potrebné povedať, že nároky Tribunálu odvodené od skrytých nedostatkov malej protihodnoty sú zvyčajne drahé a dlhé. Preto je vždy vhodné pokúsiť sa o mimosúdnu dohodu s predávajúcim.
V závažných prípadoch, v ktorých ide o skutočný problém, ktorý ovplyvňuje obývateľnosť, prípadne konštrukciu budovy, bude potrebné čo najlepšie obhájiť pozíciu kupujúceho, vždy s ohľadom na možnosť obrátiť sa na súd, ak nie. nájsť dohodu s predávajúcim.
