DOVOLENKOVÉ PRENÁJMY. REGIÓN VALENCIA. PROCES REGISTRÁCIE A DANE
Zvyčajne existujú 3 spôsoby, ako si prenajať nehnuteľnosť:
- Krátkodobé prenájmy: Tento typ prenájmu je určený pre turistov, ktorí chcú nehnuteľnosť využiť na turistiku/dovolenku. Tento typ prenájmu musí byť zaregistrovaný v osobitnom registri vo Valencii a jednou z požiadaviek je osvedčenie o bývaní. Krátkodobý pobyt: menej ako 2 mesiace.
- Dlhodobý prenájom: Toto je prípad, keď si nájomca želá využívať nehnuteľnosť nie na turistiku, ale na dlhodobý pobyt a pobyt. Takto budete mať vždy oprávnenie nehnuteľnosť prenajímať, keďže pravidlá pre tento druh prenájmu sú odlišné od tých turistických. Dlhodobý pobyt: Jeden rok alebo viac.
- Strednodobý prenájom: Je to vtedy, keď nájomca neplánuje stráviť niekoľko dní dovolenky, ani zostať dlhodobo ako trvalý pobyt. Nájomníci užívajú nehnuteľnosť s úmyslom pracovať na dobu určitú, alebo sa zdržiavať v okolí na hľadanie nehnuteľností na kúpu, prípadne študentov na obdobie štúdia a pod. podmienky podľa turistických. Stredná dĺžka pobytu: Od 2 do 11 mesiacov.
Najvyššie výnosy z prenájmu boli vytvorené z turistickej činnosti, čo má za následok vyššie nájomné z tradičnej činnosti jednodobých prenájmov.
Ale kvôli zvýšeným požiadavkám na získanie turistickej licencie, uprostred oboch prenájmov, existuje možnosť mať lepšie príjmy ako dlhodobé: Strednodobá činnosť. Ako je vysvetlené vyššie, nájomníci so strednými podmienkami sú tí, ktorí majú v úmysle stráviť v nehnuteľnosti dlhodobé pobyty, ale nie na trvalé účely. Nehnuteľnosť budú rešpektovať viac ako turisti (pretože ju budú chvíľu využívať) a kvôli krátkej dobe pobytu budú akceptovať vyššie nájomné.
Strednodobá aktivita tiež nebude regulovaná prísnymi zákonmi, ktoré neriadia turistické aktivity.
Vyššie povedané, hovorme o turistickej aktivite.
TURISTICKÁ AKTIVITA:
PROCES, REGULÁCIA A KROKY REGISTRÁCIE
Na španielskom trhu s prenájmom nehnuteľností v REGIÓNE VALENCIA (“Comunidad Valenciana”) je veľký zmätok, pokiaľ ide o presné požiadavky, povinnosti a proces rozvoja prenájmov v regióne Valencia. Po desiatkach žiadostí o informácie v tejto oblasti sme sa rozhodli vypracovať túto správu, aby sme objasnili najčastejšie otázky, ktoré naši klienti a kontakty požadujú.
Predchodcovia a zákony:
Pri rozhodovaní o prenájme nehnuteľnosti na turistické účely je potrebné zvážiť 2 dôležité aspekty:
- FORMÁLNE POVINNOSTI
- DAŇOVÉ POVINNOSTI
FORMÁLNE POVINNOSTI
Existuje všeobecná vyhláška pre turistickú činnosť, tzv Decreto 92/2009, z 3rd z júla 2009 . Táto vyhláška má za cieľ:
– Potvrdenie zákonných povinností a zodpovednosti od prenajímateľov
– Zaručenie ochrany práv spotrebiteľov a užívateľov
– Kontrola činnosti prenajímateľov
Tento zákon hovorí konkrétne:
1.- Čo je „obydlia or Apartmán Turístico"?
Ide o nehnuteľnosť, kde sú splnené tieto podmienky:
– Keď existuje kompenzácia za používanie.
– Pri okamžitej dostupnosti bytu.
– Keď je „použitie“ alebo „osud“ bytu „turistický“
– Keď sa to robí „pravidelne“. Pravidelný základ znamená, že ste in ONE z nasledujúcich prípadov
– Keď nájom spravujú veľkí turistickí operátori/spoločnosti
– Keď zverejníte nehnuteľnosť v turistických kanáloch (internet, noviny atď.).
– Aj keď nie ste „firmou“, vykonávate niektoré z týchto služieb: údržba a opravy nehnuteľností, izbová služba, upratovanie bytu, toaliet atď., pranie súkromného oblečenia alebo vybavenia bytu (plachty, uteráky atď.), úschova batožiny, atď.
tak, keď prenajímate svoju nehnuteľnosť na „bytové“ účely, pričom strednodobo si ho prenajímajú rodiny alebo jednotlivci na „bývanie“ a nie na „turistiku“, teda, vaša nehnuteľnosť je mimo tohto nariadenia o „turistickom majetku“.. „Obytné nájomné“ sa bude riadiť všeobecným zákonom o prenájme (alebo „Ley de Arrendamientos Urbanos“). Takže nebudete musieť dodržiavať tieto formálne požiadavky registrácie, ale ako je vysvetlené nižšie, budete musieť priznať svoje príjmy z prenájmu pre španielske dane.
2.- Aké sú formality na rozvoj tejto aktivity? –Registrácia v registri dovolenkových prenájmov vo Valencii (HRVR).
- Ak si len prenajímate od jeden do 4 nehnuteľností, potom sa musíte zaregistrovať ako a "osobitné".
- Ak prenajímate viac ako 4 nehnuteľnosti, potom sa musíte zaregistrovať ako „spoločnosť” or „obchodný predajca".
Ale aj v prípade, že ste sa rozhodli nezapísať svoju nehnuteľnosť do registra z Valencie, vaša nehnuteľnosť musí spĺňať zákonné normy kvality a vybavenia, ako je uvedené v nasledujúcej časti.
[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Od nadobudnutia platnosti Zákon 15/2018, zo 7. júna, treba preukázať, že turistický objekt má priaznivú certifikát mestskej kompatibility vydáva obec, v ktorej je obydlie skolaudované na turistické užívanie. Táto priaznivá správa o kompatibilite musí mať bezpečný overovací kód (CSV), ktorý umožňuje overenie integrity a pravosti elektronických dokumentov, ako aj získanie ich elektronických kópií.[/gdlr_notification]
3.- Požiadavky na nehnuteľnosť-Zákonné normy kvality a vybavenia:
Každá nehnuteľnosť, registrovaná alebo neregistrovaná, ponúkaná na trhu ako prenájom na turistické účely, musí spĺňať požiadavky stanovené zákonom pre ktorúkoľvek z uvažovaných klasifikácií: „Štandardná“, „Primárna“ alebo „Vynikajúca“. Aby bolo možné nehnuteľnosť zaregistrovať, môže získať minimálne „štandardné“ požiadavky.
príloha zákona podrobne popisuje požiadavky každej z týchto klasifikácií.
V súlade s požiadavkami stanovenými zákonom budú nehnuteľnosti ponúkané klientom v perfektných podmienkach bývania, konzervácie, čistoty a všetky inžinierske siete a služby budú pripravené na prvý deň užívania.
Vlastníci nemôžu od klientov požadovať viac ako 250 EUR za vklad/obligáciu/záruku, pokiaľ kupujúci výslovne nesúhlasí s vyššou sumou.
Vyžaduje sa povolenie na bývanie / osvedčenie o pobyte
Nehnuteľnosť musí mať osvedčenie o bývaní (“Licencia de ocupación” alebo “Cédula de Habitabilidad”) a musí byť vybavená všetkým bielym tovarom a zariadením, ktoré sa má používať v perfektných podmienkach a dokonalej hygiene.
Domy v rustikálnom pozemku si vyžadujú zmenu klasifikácie pozemku
Ak je nehnuteľnosť umiestnená na rustikálnom pozemku, klasifikácia pozemku sa musí zmeniť, aby bolo možné toto použitie. Ide o veľmi komplikovaný proces nazývaný „Declaración de Interés Comunitario“, kde sála Twon s publikom regionálnej vlády prijíma zmenu využívania pozemku. .
ĎALŠIE FORMÁLNE POVINNOSTI:
Okrem prípadných formálnych a daňových povinností podľa zákona Vám odporúčame najmä:
- Certifikát architekta: Je veľmi dôležité nechať si poradiť od odborníkov, aby sa potvrdilo, či nehnuteľnosť spĺňa požiadavky podľa zákona. Preto bude potrebné, aby architekt navštívil nehnuteľnosť a overil, či je nehnuteľnosť pripravená na prenájom.
- Certifikát energetickej náročnosti: Nedávna španielska norma núti prenajímateľov získať certifikát energetickej hospodárnosti na prenájom nehnuteľností. Tento certifikát je teda potrebné získať pred ponúknutím nehnuteľnosti na trh na prenájom. Kliknutím sem získate ďalšie informácie o požiadavkách na energetický certifikát.
- Poistenie domu: Ako prenajímateľovi vám špeciálne odporúčame uzavrieť poistenie na krytie kontajnera, obsahu a občianskej zodpovednosti. Kliknutím sem sa dozviete viac o poistení pri prenájme.
Ak už máte uzatvorenú poistku svojej nehnuteľnosti a následne ste sa ju rozhodli prenajať, tak je to veľmi dôležité INFORMUJETE poisťovňu o tejto skutočnosti. V opačnom prípade budú vysoké možnosti, že poisťovňa neuhradí škody spôsobené neprihlásenými činnosťami.
4.- Proces registrácie
a) Formát: Musíte vyplniť oficiálny formulár. Kliknutím sem ho získate. Upozorňujeme, že tento formulár je „vyhlásenie o zodpovednosti“ (alebo „vyhlásenie o zodpovednosti“), v ktorom vyhlasujete a na vlastnú zodpovednosť POTVRZUJETE, že uvedené podrobnosti a informácie sú PRAVDIVÉ, pričom nesiete priamu zodpovednosť za zahrnutý obsah.
Ak teda uvedené informácie nie sú správne (napríklad deklarujete, že minimálna veľkosť spální je 8 m2, pričom v skutočnosti sú menšie), môžete byť zodpovedný za nepravdivé svedectvo, podvod atď.
Ak si teda nie ste na 100 % istí, že vaša nehnuteľnosť vyžaduje VŠETKY podmienky, aby ste sa dostali do „štandardu“, alebo aby ste zistili, či vaša nehnuteľnosť môže byť „prémiová“, potom si objednajte služby architekta, ktorý vám urobí prieskum. a overiť a potvrdiť, že vaša nehnuteľnosť spĺňa tieto podmienky.
b) Registrácia. Po vyplnení formátu ho musíte predložiť v jednej z vládnych kancelárií Valencie v Alicante, Valencii alebo Castellóne:
Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante
Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana
Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valencia
Dostanete dokument na potvrdenie dokončenia registrácie. Získali ste registračné číslo, musíte ho zaregistrovať vo VŠETKEJ publicite, formátoch, zmluvách atď. odvodených od vašej činnosti.
5.- POKUTY
Ponúkanie služieb bez povinnej registrácie môže mať nasledujúce dôsledky:
- Pokuty do 90.000 XNUMX EUR
– Pozastavenie činnosti na tomto majetku až na 3 roky
– Pozastavenie činnosti majiteľovi až na 3 roky
6.- Iné aspekty
Musím oznámiť a inzerovať svoje registračné číslo pri inzercii nehnuteľnosti?
ÁNO. Vaše registračné číslo musí byť uvedené vo všetkých druhoch informácií, propagácie, inzerátov atď. Evidenčné číslo pridelené každému obydliu.
Môžem si prenajať svoju nehnuteľnosť len na izby?
NIE Nehnuteľnosť musí byť prenajatá celá a majiteľ v nej nemôže bývať.
Môžem si nehnuteľnosť prenajať ako štandardný KRÁTKODOBÝ prenájom?
ÁNO. Týmto spôsobom však musíte zrušiť registráciu v Turistickom registri, pretože zákon nepripúšťa inzerciu „štandardného nájomného“ v turistických kanáloch. Pri rozhodovaní o prenájme nehnuteľnosti existujú dva spôsoby:
- Registrácia v štandardnom prenájme. Znamená prenájom v krátkodobom alebo dlhodobom časovom horizonte, ktorý je predmetom nájomnej zmluvy a používania mimo turistického využitia. Týmto spôsobom nemôže byť dom zverejnený v turistických kanáloch (ako napríklad AirBNB).
- Registrácia na turistické účely. V tomto prípade môže byť nehnuteľnosť inzerovaná v turistických kanáloch.
Musím viesť knihu vstupov pre hostí?
ÁNO. Musíte si viesť knihu, kde sú zaznamenaní všetci zákazníci, vo formáte, ktorý musíte získať na miestnej stanici Pólice alebo Guardia Civil z miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
FIŠKÁLNE A DAŇOVÉ POŽIADAVKY
A) FORMALITY – VYHLÁSENIE:
Keď vlastníte nehnuteľnosť a nepoužívate ju na trvalé bývanie, KAŽDÝ ROK musíte predložiť daňové priznanie k nehnuteľnosti, a to aj v prípade, že nehnuteľnosť je prenajatá alebo neprenajatá. A to prostredníctvom ROČNÉHO DAŇOVÉHO PRIZNANIA.
A keď prenajímate nehnuteľnosť a dostanete „príjem“, musíte to v tom istom momente, keď ste príjem dostali, priznať v ŠTVRŤROČNOM VYHLÁSENÍ.
Keď si prenajmete nehnuteľnosť, získate „príjem“, ktorý podlieha španielskej „dane z príjmu“. V Španielsku, v závislosti od toho, či ste „španielsky daňový rezident“ alebo „španielsky nerezident“.
Ak ste rezidentom, potom daňou je daň z príjmu rezidenta (IRPF – „Impuesto de la Renta de las Personas Físicas“), a ak nie ste rezidentom, daňou je daň z príjmu nerezidentov (IRPFNR – „Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).
Ak ste „španielskym daňovým rezidentom“, musíte svoje príjmy z prenájmu uviesť v našom ROČNOM DAŇOVOM priznaní (vzor 100).
Ak ste však daňovým nerezidentom v Španielsku, musíte svoje príjmy priznať na dani z príjmu nerezidentov (vzor 210) nasledujúcim spôsobom:
– ŠTVRŤROČNE: Pri prenájme nehnuteľnosti máte priznanie týchto príjmov v tom istom štvrťroku v roku, v ktorom boli vytvorené. Takže v tomto príspevku sme zvážili prípad, keď je nájomné na účely „turizmu“, ale môžete si ho prenajať aj na „bytové“ účely. V oboch prípadoch musíte priznať príjmy v príslušnom štvrťroku roka.
„Prenájom na bývanie“: Znamená to, keď si prenajímate na „bytové“ účely so strednodobým horizontom rodín alebo jednotlivcov, ktorí si ho prenajímajú na „bývanie“ a nie na „turistiku“.
– ROČNE: Ako rezident alebo ako daňový rezident musíte podať ročné daňové priznanie (IRPF /IRPFNR). Takže za obdobia v roku, keď neprenajímate nehnuteľnosť, ako nerezident, musíte zaplatiť daň, ktorá sa prizná na konci nasledujúceho roka.
Príklad:
Nie ste rezidentom a získate prenájom turistického objektu vo februári 2015.
1.- Štvrťročné priznanie: Tento príjem musíte priznať v tom istom štvrťroku. Predloženie týchto vyhlásení sa musí uskutočniť do 20 dní po skončení štvrťroka. V prípade uvedeného príkladu príjmy z prenájmu za štvrťrok január až marec je potrebné priznať v daňových priznaniach do 20.th z apríla 2015.
Po zvyšok roka 2015 nie je na nehnuteľnosti ďalší nájom.
2.- Ročné priznanie: Potom do konca nasledujúceho roka 2016 musíte predložiť daňové priznanie a zaplatiť za čas, keď nehnuteľnosť nebola prenajatá.
Uvedomte si preto, že pri prenájme nehnuteľnosti na turistické účely máte spolu s vašou ZÁKONNOU registračnou povinnosťou nehnuteľnosť aj DAŇOVÚ POVINNOSŤ priznať príjem ŠTVRŤROČNE a potom KAŽDOROČNE po zvyšok roka.
Musím platiť DPH? Na trhu je veľký zmätok, vyhnite sa tejto otázke. Čisto, príjmy z prenájmu nepodliehajú DPH.
Ak teda prenajímate svoju nehnuteľnosť na bývanie alebo na turistické účely, NEMUSÍTE VYSTAVOVAŤ FAKTÚRU a transakcia NIE JE ZDAŇOVANÁ DPH.
Ale to je len v prípade, že príjmy, ktoré dostávate, sú LEN NA PRENÁJOM. Keď však ponúkate iné služby podobné hotelom, napríklad:
– Reštaurácia, jedlo, raňajky
- Upratovanie v byte
– Pranie uterákov, plachty atď.
V týchto prípadoch musíte VYSTAVIŤ FAKTÚRU a účtovať DPH za vašu službu. Požiadavky budú:
- Vytvorte faktúru každému z vašich hostí
– Účtovať DPH (10 %)
– Priznať DPH štvrťročne
– Každoročne priznať DPH
– Zaregistrovať sa ako podnikateľ na daňovom úrade
– Štvrťročne priznať daň z príjmov
– Ročne priznať daň z príjmov
B) DAŇ NA ZAPLATENIE:
Vysvetlené vyššie, teraz zvážime ako zaplatiť príjmy získané prostredníctvom rekreačného domu.
K čistým sumám získaným z prenájmu, môžete znížiť:
– Pomerný úrok (nie kapitál) hypotéky (alebo akéhokoľvek iného typu úveru použitého na kúpu nehnuteľnosti) zaplatený za nadobudnutie nehnuteľnosti.
– Pomerná daň z radov obcí, odvoz odpadu, poistenie domu, poplatky Spoločenstva atď.
– Pomerná reforma, údržba, nábytok, vybavenie, voda, elektrina, internet atď.
– Marketing, reklama, právnici atď.
Príklad:
„A“ má dom na pobreží Costa Blanca, ktorý sa nepoužíva ako trvalé bývanie, a rozhodne sa ho prenajať cez Airbnb alebo iné podobné platformy.
- Priznanie získaného nájomného: Dom je ocenený na 150.000 6.000 EUR a celkové získané nájomné bolo 4 2015 EUR za XNUMX mesiace, máj, jún, júl, august XNUMX.
- obecná daň. Ročne je to 500 EUR. Takže 500/12*4 = 166,6 EUR. Ide o pomernú čiastku obecnej dane počas 4-mesačného obdobia, počas ktorého bol dom prenajatý.
- Úroky z hypotéky: „A“ zaplatilo v tom roku 1.200 400 EUR úrokov z hypotéky, takže XNUMX EUR zodpovedá dobe prenájmu.
- Spoločenské poplatky: Ročné sú 600 EUR, teda 200 EUR zodpovedá dobe prenájmu.
- Odvoz smetí: 150/rok. Čiže 50 EUR zodpovedá dobe prenájmu.
- Poistenie domu: 350/rok. Takže 33,1 EUR zodpovedá dobe prenájmu.
- Úhrada marketingových poplatkov: 300 EUR
- Voda, elektrina, plyn, internet: 450 EUR zodpovedá dobe prenájmu.
CELKOVÉ VÝDAVKY: 1.599,7 EUR. Toto bude celková suma, ktorú si môže „A“ odpočítať z prijatých príjmov. Takže:
6.000 1.599,7 – 4.400,3 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR
Platí sa čiastka 4.400,3 EUR 836,057 XNUMX EUR na dani, podľa nižšie uvedenej stupnice:
Sadzba dane na rok 2016:
- Od 0 do 12.450 19 eur – XNUMX %
- Od 12.451 200 eur do 24 – XNUMX %
- Od 20.201 35.200 eur do 30 XNUMX eur – XNUMX %
- Od 35.201 60.000 eur do 37 XNUMX eur – XNUMX %
- Od 60.001 45 eur -XNUMX %
A toto daňové priznanie malo byť urobené v 2 priznaniach, urobených v riadnom štvrťroku 2015. Takto:
– Nájomné získané v máji a júni malo byť deklarované v štvrťročnom vyhlásení pred 20th z júla 2015.
– Nájomné získané v júli a auguste malo byť deklarované v štvrťročnom vyhlásení pred 20th októbra 2015.
- Vyhlásenie zvyšku roka: Keďže dom nie je trvalým domovom, potom „A“ musí deklarovať a zaplatiť, po zvyšok roka je dom prázdny. Takže toto je platené:
– V ročnom priznaní k dani z príjmov. Ak bol „A“ rezidentom Španielska do konca júna 2016 a ak „A“ nebol rezidentom, do 31.12.2016.
– Sadzba: Priemer 0,5 % z Katastrálnej hodnoty.
Obráťte sa na našu službu registrácie od dverí k dverám!
Môžeme zaregistrovať váš majetok a získať registračnú licenciu
Stačí nás kontaktovať!
