Ako postaviť dom na rustikálnom pozemku v Španielsku – neurbanizovateľný pozemok
Všeobecné aspekty
Právnici TLA sa už viac ako 15 rokov zaoberajú transakciami a prípadmi nehnuteľností v rustikálnych pozemkoch na celom území Španielska. Od Katalánsko (Taragona a Barcelona), Región Valencia (Castellón, Valencia a Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (údolie Almanzora) a malaga.
Ako výsledok našich rozsiahlych skúseností a uznania rôznych regionálnych normatívov sme pripravili sprievodcu pre tých, ktorí majú v úmysle kúpiť pozemok/pozemok v vidieckych oblastiach Španielska s projektom výstavby domu na to.
Ak kupujete pozemok alebo nehnuteľnosť v krajine, napríklad farmu (cortijo), je nevyhnutné zistiť, či je umiestnená v oblasť, kde je povolená urbanizácia (v tomto prípade sa to nazýva „finca urbana“ alebo „suelo urbano“ ) alebo tam, kde nie je povolená urbanizácia a obytná zástavba („finca rustica“ alebo „suelo rustico“).
Pôda v Španielsku je rozdelená do niekoľkých typov:
1. Ubanská zem – “Suelo urbano"
Ide o pozemok, na ktorom je oprávnená stavať s určitými špecifikami obsiahnutými v „Plánoch rozvoja“ mesta, resp.Plan General de Ordenación Urbana PGOU), alebo v špecifických zónach urbanizácie nazývaných „čiastkové plány“ (Planes Parciales) Atď.
Tento pozemok využíva všetky zariadenia a požiadavky na život vo vysokej hustote obyvateľstva, ako sú správne dodávky vody a elektriny, napojenie na kanalizáciu, parky a zelené plochy, šport, vzdelávanie, nemocnice atď.
Mestská pôda alebo „Suelo Urbano“ je ten, ktorý používame na nájdenie v mestách, dedinách alebo urbanizáciách a ktorý má správny prístup po cestách, s chodníkmi, pešími zónami, ulicami, obchodnými oblasťami, zdravotnými strediskami, školami, nemocnicami, športoviskami atď.
2. Neurbanizovateľná pôda – “ Suelo no Urbanizable"
“Žiadne urbanizovateľné” je typ pozemku, kde nie je možné vybudovať žiadne priemyselné, obytné alebo komerčné pozemky, pretože je určený na určenie chráneného použitia, najmä spojeného s les, poľnohospodárstvo a iné. Takže na tomto type pôdy je iné využitie ako obytné, priemyselné alebo komerčné veľmi obmedzené, obmedzené a nie vždy povolené.
Vo vnútri „neurbanizovateľnej“ pôdy nájdeme klasifikáciu do podtypov pôdy v závislosti od povoleného využitia a úrovne ochrany:
- Chránená krajina (v španielčine „Suelo No Urbanizable Protegido“): Ide o pozemok, na ktorom sú z určitých dôvodov (zvyčajne spojených s prírodou, lesom a pod.) obmedzené stavby a iné druhy činností s cieľom „chrániť“ určitú hodnotu.
- Nechránená pôda (v španielčine „Suelo No Urbanizable Comun“): Ide o pôdu, ktorej hlavné využitie je poľnohospodárske a farmárske a kde môže byť povolené iné využitie (ako obytné, komerčné atď.) pri dodržaní stanovených podmienok.
"Rustikálny pozemok“ je názov, ktorý sa zvyčajne používa pre Suelo No Urbanizable Comun v Španielsku. Inými slovami: územia, kde nie je možné rozvíjať urbanizáciu, ktorá je určená na poľnohospodárske využitie, je povolené iné využitie ako výstavba obytných nehnuteľností, alebo priemyslu a pod., vždy pri rešpektovaní určených normatívov a podmienok.
3.- Urbanizovateľná pôda – “Suelo Urbanizovateľný"
Ide o typ pôdy, kde sa môže v budúcnosti rozvíjať s urbanizáciou, obchodnými zónami, priemyselnými parkami atď. Takže v prípade schválenia verejného alebo súkromného stavebného projektu môže byť územie urbanizované.
Kroky, ktoré treba dodržať pri stavbe obytného domu na rustikálnom pozemku
Teraz hovoríme o „rustikálna pôda“, ide o pôdu, ktorej hlavné povolené využitie je „poľnohospodárske“ alebo ju majú poľnohospodári využívať na rozvoj poľnohospodárskej činnosti.
Na tomto pozemku je však výnimočne oprávnená stavať nové stavby s obytným využitím. Tieto stavby musia byť vo veľmi nízkej hustote zástavby, snažiac sa vyhnúť vytvoreniu zastavaných oblastí s vysokou hustotou, ktoré by mohli v skutočnosti vytvárať „urbanizáciu“.
Veľmi často sa teda stáva, že len ak má pozemok minimálnu veľkosť (5.000 2 m10.000, 2 20.000 m2 alebo XNUMX XNUMX mXNUMX atď.), máte oprávnenie postaviť na ňom stavbu nazývanú aj „cortijo“, „vila“, „ masía“, chalé“, „chata“, „hacienda“ atď.
V španielskych vidieckych oblastiach je celkom bežné nájsť domy postavené na pozemkoch s menšou veľkosťou, ako je tá, na ktorú sa vyžaduje stavebné právo (napríklad domy postavené na pozemkoch s rozlohou menšou ako 10.000 2 mXNUMX) Je to preto, že tieto budovy boli postavené skôr, ako vstúpili do platnosti nové predpisy, alebo jednoducho, že boli postavené bez rešpektovania zákonov, takže sa teraz považujú za stavby“Fuera de Ordenación“ (mimo súčasnej normy). To je prípad nehnuteľností postavených už dávno, ktoré už nespĺňajú súčasnú normu. Tento druh nehnuteľností môže byť teraz úplne legálny, ale podlieha určitým obmedzeniam používania (najdôležitejšie je, že dom pred ostatnými existujúcimi stavbami na pozemku správa rešpektuje, ale nie je možné ich rozširovať a oprávnený stavať na tomto pozemku nové stavby).
Ak je teda vaším zámerom vypracovať projekt výstavby domu v oblastiach „rustikálnej pôdy“, mali by ste si najprv overiť u zákonného orgánu (hlavne Radnica, Rada = „Ayuntamiento“) špecifikácie, požiadavky a obmedzenia, ktoré si tam môžete postaviť.
1. Prvý krok: Potvrdenie, či je možné projekt vypracovať
„Stavebné povolenie“ alebo „Stavebné povolenie“ alebo „Stavebné povolenie“ (Licencia de Construcciónalebo Licencia de Edificaciónalebo Licencia de Obra starosta).
Ako sme už uviedli, ak je vaším zámerom vytvoriť projekt v jednej z oblastí „rustikálnej krajiny“, mali by ste sa najprv poradiť s miestnym úradom (hlavne s radnicou alebo radou = „Ayuntamiento“)alebo, prípadne, konzultovať a získať radu právnici špecialisti na stavebníctvo a rustikálny development.
Takže predtým, ako prejdete na pokročilé kroky procesu, je nevyhnutné, aby ste získajte správne informácie o miestnych predpisoch a obmedzeniach danej oblasti, A možnosti rozvíjať a realizovať svoj projekt. Rovnako ako v iných krajinách, autorizácia vášho projektu bude formálne schválená po získaní „stavebného povolenia“ alebo „stavebného povolenia“ od radnice.
Tak, Prvým krokom je vedieť, či miestny normatív povoľuje výstavbu domu na tomto pozemku.
Veľmi dôležité: Prívod vody a elektriny
Ako je vysvetlené vyššie, zásobovanie vodou a elektrinou a kanalizácia sú položky, ktoré sú garantované občanom, ktorí žijú v mestských oblastiach „suelo urbano“. Ale v rustikálnej krajine je mimo mestských oblastí a často mimo hlavných bodov napojenia na vodovod a elektrinu.
V skutočnosti, Radnica nemá povinnosť dodávať hlavnú vodu a elektrinu v rustikálnych pozemkoch. Iba v meste. Preto je veľmi dôležité dôkladne si preštudovať možnosti, ako na vybraný pozemok dostať vodu a elektrinu.
Napríklad: Ak je v blízkosti pozemku vodovod a elektrina a dá sa napojiť, nie je problém.
Niekedy sa však stane, že najbližší bod elektrickej alebo vodovodnej prípojky je ďaleko. Znamená to teda, že aby ste sa mohli pripojiť, musíte zaplatiť vysoké náklady a výdavky na privedenie dodávky do nehnuteľnosti.
Iba poradenstvo miestnych elektrikárov a inštalatérov, alebo miestni stavebníci, budete mať potrebné informácie na potvrdenie možností dodávky a prípojok vody a elektriny k danému pozemku.
Takže to musíte mať na zreteli od začiatku procesu, skôr ako budete pokračovať v nákupnom procese.
Vždy je možné získať vodu z internej depozitnej nádrže inštalovanej na pozemku a z typickej španielčiny „POZOS“ = VODNÉ STUDNE. Rovnakým spôsobom je možné získať elektrickú energiu zo solárnych panelov, alebo eolickú „veternú energiu“. Nie vždy však tieto druhy dodávok povolia miestne radnice na udelenie povolenia na výstavbu. Takže tieto informácie musia byť brané do úvahy vo veľmi skorých krokoch procesu nákupu/stavby.
Takže odporúčame, aby ste pred KÚPOU pozemku, alebo pri rozhodovaní o transakcii, majte na pamäti mať a PREDBEŽNÁ ŠTÚDIA PROJEKTU konzultácie s miestnymi právnikmi, architektmi, stavbármi alebo stavebnotechnickým personálom stavebného oddelenia mestského úradu (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Investícia tak bude bezpečnejšia, pretože v konečnom dôsledku budete mať konkrétnu predstavu a oboznámte sa s podmienkami a obmedzeniami výstavby na tomto pozemku, skôr než pristúpite ku kúpe pozemku. Je viac než odporúčané, aby si štúdiu vypracoval právnik odborník v stavebníctve a ak je to možné, konzultovať s architektom, ktorý vypracuje projekt a stavbu.
V tejto predbežnej štúdii tiež požiadajte svojho právnika, aby potvrdil nielen konkrétne stavebné práva na pozemku, ale tiež aby zistil, aká ďalšia výstavba sa v tejto oblasti plánuje, napríklad nové cesty, diaľnice, železničná trať, priemyselné parky, obchodné oblasti, alebo dokonca urbanizácia.
Tieto informácie môžete získať od svojho právnika na stretnutiach na mestskom úrade, pri preštudovaní miestneho normatívu a tiež na mestskom úrade s dokumentom s názvom „CÉDULA URBANÍSTICA“.
Keď budete presne vedieť, aký typ budovy je na danom pozemku povolený postaviť, musíte si uzatvoriť zmluvu na služby architekta PROJEKT VÝSTAVBY, Alebo STAVEBNÝ PROJEKT.
V projekte stavby musí váš architekt prispôsobiť vaše predstavy a preferencie špecifickým nariadeniam radnice v danej oblasti. Váš architekt vás teda prevedie celým týmto procesom a bude vás informovať o rôznych možnostiach premeny vášho „ideálneho domu“ na stavbu spĺňajúcu predpisy danej oblasti.
Najdôležitejšie je, aby každý detail špecifikoval váš architekt. Nechajte svojho architekta prejsť plány čo najpodrobnejšie. Skúste si predstaviť, aké budú výhľady z rôznych okien a aké veľké postele znesú izby pre hostí atď.
Jednoducho povedané: Pokúste sa získať od svojho architekta čo najviac informácií o tom, ako bude finálny dom vyzerať. Skúste si dom zariadiť a bývať, kým je ešte na papieri. Možno nie ste na mieste, aby ste zachytili veci, ktoré by vás mohli obťažovať v nadchádzajúcich rokoch, ako napríklad okno mimo stredu spálne alebo strešné okná, ktoré nie sú presne nad miestom, kde budú umývadlá v kúpeľni.
Po dokončení projektu musí byť váš architekt prítomný pri projekte budovy na miestnej radnici na stavebnom oddelení (“Departamento de Urbanismo“ alebo „Concejalía de Urbanismo“). So žiadosťou o stavebné povolenie musíte zaplatiť miestnu daň, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, ktorý sa vzťahuje na všetky projekty vyžadujúce stavebné povolenie (bez ohľadu na to, či sa oň žiada / udeľuje alebo nie). Táto daň sa môže pohybovať od 2 % do 4 % z ceny stavby, v závislosti od radnice vo vašej oblasti.
Potom si preštudujú, nakoľko je váš projekt vhodný pre konkrétne podmienky alebo obmedzenia v danej oblasti.
Ak váš projekt spĺňa normatívne a spĺňa predpisy a požiadavky, na ktorých je potrebné v danej oblasti stavať, potom vás oprávnia stavať tam s náležitým „Stavebné povolenie"Alebo"Stavebné povolenie“, takže budete mať nárok postaviť tam presne tú istú nehnuteľnosť, ako bola predstavená Radnici s projektom.
2.- Druhý krok: Proces výstavby
Prosím, kliknite nižšie získať podrobné informácie o procese výstavby, keď ste sa rozhodli rozvíjať svoj stavebný projekt v Španielsku.
Stavebný proces pri stavbe domu v Španielsku pre svoje vlastné
