Ako kúpiť nehnuteľnosti v San Sebastian – Donosti

POZNÁVANIE DONOSTI – SAN SEBASTIAN PRE BUDÚCICH KUPUJÚCICH NEHNUTEĽNOSTÍ A REALITNÝCH INVESTOROV

Mesto San Sebastian – Donosti

Úvod – Počiatky Donosti

historicky hovorí sa, že osada, z ktorej vznikol San Sebastián, bol kláštor San Sebastián el Antiguo, ako aj hrad Monte Urgull a mesto nachádzajúce sa v mohyle, ktorá ho spájala s krajinou, ktorej obyvatelia tvrdia, že historicky sa venovali rybolovu a obchodnej činnosti.

Okolité územie bolo posiate sedliackymi domami, ktoré sa venovali aj poľnohospodárskej práci.

Treba povedať, že San Sebastián sa nachádza ako styčný bod medzi dvoma rôznymi regiónmi: morom a vnútrozemím. Na prístup do vnútrozemia mala pozemné cesty rieka Urumea prístup k pobrežiu, a tak rozvíjať obchodnú a obchodnú činnosť s vnútrozemím.

V skutočnosti malo mesto námorný prístav a ďalší riečny prístav (alebo Santa Catalina), okrem prístavu Pasajes, ktorý bol mnoho rokov pod jurisdikciou San Sebastianu.

Bol to Sancho El Sabio, kto dal tomuto skromnému populačnému centru chartu, pretože už začínalo mať začínajúcu komerčnú činnosť.

V priebehu rokov a vzhľadom na svoju blízkosť k hraniciam mal aj určitý vojenský význam, čo viedlo k výstavbe rôznych opevnení, ktoré sa časom rozvíjali až do polovice 19. storočia.

mestský vývoj zo San Sebastián- Donosti má niekoľko fázy :

Prvý až do zničenia obliehaním v roku 1813 (vojna za španielsku nezávislosť) .

Od stredoveku do 16. storočia nedošlo v meste k výraznejším stavebným zmenám. Je to opevnené mestské jadro s pravidelným geometrickým plánom, s dôležitou právomocou nad priľahlým poľnohospodárskym územím a niekoľkými menšími jadrami, ktoré ho obklopujú.

Z okolia primitívneho stredovekého hradu Urgull boli vybudované rôzne pásy múrov, ktoré obmedzia rozvoj mesta až do 19. storočia.

V 16. storočí sa začali stavebné práce a rozširovanie nových hradieb.

Tieto práce pokračujú aj v 17. storočí, v menšej miere aj v 18. storočí.

Táto etapa končí takmer úplným zničením mesta v roku 1813. V tento deň je mesto zničené obliehaním mesta vojvodom z Wellingtonu (Vojna za nezávislosť) a je prestavané, čím vzniká súčasná časť stará.

V roku 1854 bol San Sebastián určený za hlavné mesto Gipuzkoa.

V týchto dňoch sa k obchodným a administratívnym aktivitám mesta pripája aj významná turistická aktivita, pretože od polovice 19. storočia je mesto vyberané ako letné sídlo kráľovskej rodiny.

V tých rokoch bola povolená demolácia hradieb, takže mesto prestalo byť vojnovým miestom.

Počnúc tými rokmi sa začal rozvoj oblasti Ensanche, a to výstavbou južného San Sebastián Ensanche, ktorý zaberal aj močiare a Arenales de Urumea.

Ensanche má pravidelný vzor s rovnými ulicami, ktoré tvoria štvorcovú sieť, zvýrazňujúcu takzvanú Avenida de la Libertad.

Táto oblasť má významné turistické a rekreačné využitie s Paseo de la Concha. Má tiež dôležité obytné, administratívne a komerčné využitie.

Priemyselné aktivity sa presúvajú smerom na Ibaeta, Antiguo a to, čo bude neskôr Barrio de Gros.

Najskromnejšie triedy sa sústreďujú v Starej časti alebo smerujú k Starej.

Neskôr začali práce Ensanche de Gros alebo Zurriola v Arenales, ktoré sa rozprestieralo medzi riekou Urumea a svahom hory Ulía.

Oblasť, ktorá sa dnes považuje za centrum, bola postavená v rokoch 1867 až 1910. Ťažisko mesta sa presunulo z námestia Gipuzkoa na Avenida de la Libertad, ktorá dnes tvorí os Donosti. Staré Mesto je pre svoju ťažkú ​​štruktúru vytesnené do oblasti rekreácie a malých obchodov, keďže nie je pripravené rozvíjať modernú obchodnú, dopravnú a dopravnú činnosť.

Neskôr sa urbanistická zástavba polarizovala smerom k uliciam San Martín, sieti ulíc okolo námestia Buen Pastor a ulici Prim, pričom vynikajú stavby na uliciach Gross, Antiguo a Amara Viejo.

Donostiho námestia

Donosti má veľa a rozmanitých námestí, ako napr Constitution Plaza, ktorý je priestorom pre spoločenské vzťahy a podujatia ľudového, športového a kultúrneho charakteru, pričom pod arkádami ponecháva obchodné poschodia, nad ktorými sú domy.

Okrem námestia Plaza de la Constitución má Donosti tieto námestia:

• Trojičné námestie, ktorej účelom je kultúrna a športová činnosť.
• Plaza de Zuloaga kde sa nachádza záhrada a múzeum San Telmo.
• Okrem toho nájdeme malé Plaza Lasala.
• Tiež nachádzame Boulevard Alameda, ktorej centrálny priestor zaberajú záhrady a verejné služby, ktorá je jednou zo základných osí cestnej siete a spojenia medzi starou časťou a rozšírením.
• Plaza de Gipuzkoa, so záhradou v centrálnej časti je miestom rekreácie a rekreácie s malým jazierkom. Okolo ktorých sú obchodné priestory, nad ktorými sú domy, kancelárie, ako aj Palác provinčnej rady Gipuzkoa. Predstavuje príťažlivé a ústredné miesto pre mesto a zároveň zaujíma ústrednú pozíciu v expanzii.
• Plaza del Buen Pastor je oddychová zóna. Na tomto námestí je katedrála, ktorá je obklopená domami s obchodnými poschodiami. Okolo tohto námestia sú jedinečné budovy Correos a kultúrne centrum Koldo Mitxelena.
• Plaza de Bilbao sa tiež nachádza na jednej zo strán cirkulačnej oblasti Calle Prim.
• Plaza del Centenario je spojovacím bodom medzi štvrťami Amara Nuevo a Amara Viejo.
• Plaza de Pío XII sa nachádza medzi jednou z najdôležitejších vnútorných a vonkajších spojovacích oblastí mesta. Cez ňu sa spája s diaľnicou Bilbao-Behobia. V ňom je vládna subdelegácia, autobusový terminál a hotel Amara Plaza.
• Plaza de Irún, vo štvrti Amara Nuevo. Na tomto námestí sa nachádza sieť spojov, ktorá spája madridskú triedu, rieku Urumea a spoje s Loiolou. Vyníma sa v ňom obchodné centrum ARCCO.
• Ostatné námestia v štvrti Amara Nuevo sa nachádzajú vo vnútri blokov, pričom niektoré z nich predstavujú nízke obchodné prevádzky, garáže a dielne, zatiaľ čo iné zaberajú malé záhrady a rekreačné oblasti.

Toto sú štvorce Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, a Štúdie.

• Plaza de Zaragoza je jeho miestom prechodu a rekreácie v centre a Miraconcha.
• Plaza de Euskadi a Plaza de España sú miesta prechodu medzi ulicami, ktoré cez tieto námestia a most Santa Catalina spájajú štvrte Gros, Amara, Egia-Atocha a Centro.

Okolie Donosti

los

Štvrť Altza sa nachádza na jednom z kopcov, ktoré dominujú zálivu Pasaia a zaberajú jeho svahy. Je to najvýchodnejšia štvrť mesta, ktorá sa nachádza na hranici s krajinami Pasaia a Rentería. Rozprestiera sa na kopci, na ktorého vrchole sa nachádzalo populačné centrum, ktoré v posledných štyridsiatich rokoch ustúpilo postupnej okupácii severných, východných a západných svahov, ako aj výstavbe pred štátnou diaľnicou a v údoliach Txingurri a Molinao, ktoré tvoria jasne identifikovateľný kúsok v meste.

Samotné charakteristiky fyzického prostredia, a najmä jeho topografia, zvýraznené rozložením veľkých infraštruktúr vybudovaných v jeho okolí (prístav Pasaia, diaľnica Bilbao – Behobia a jej spojenie s La Herrera a prístavom), dnes tvoria hranice susedstva sú úplne definované, s výnimkou jeho riešenia kontinuity na východ v okrese Antxo v Pasaia a oblasti Garbera, ktorá sa nachádza na juhozápade.

Má rozlohu takmer 230 ha. že PGOU sa delí na dvadsaťpäť určených mestských intervenčných oblastí (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (sekcia La Herrera-Buenavista), Larratres, Buenavistares , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular a Luzuriaga.

Koexistencia nekompatibilného využitia a potreba prestavby nedokončených priestorov tvoria ďalšie dve charakteristiky štvrte, v ktorej sa nachádza celkovo 7,501 139,716 domov, 2 55,207 m2 na priemyselné využitie a XNUMX XNUMX mXNUMX na terciárne využitie.

Na úrovni poskytovania komunitného vybavenia má Altza nadštandard nad komunálnym priemerom odvodený od akcií realizovaných v posledných rokoch: športové centrum Larres, Dom kultúry Casares, zdravotné stredisko, vzdelávacie centrá atď. dôležitý proces reštrukturalizácie.

Vzhľadom na problém sa PGOU rozhodla pre sanáciu mestskej štruktúry, presun priemyselných odvetví, prípravu alternatívnych priemyselných pozemkov, ponuku terciárnych pozemkov atď. Čo sa týka konkrétnych akcií, musíme zdôrazniť tieto: prestavba Herrera a Buenavista prístupy; vykonávanie nových prístupov z Intxaurrondo a Molinao; reforma vnútra Herrera, Larratxo a Buenavista; integrovaná rehabilitácia v Altza, Arria a Molinao; dobudovanie oblastí Oleta a Darieta ; vytvorenie priemyselnej pôdy v Landarro a Miamarka; predpoveď nákupného a kancelárskeho centra v Lardi-Alde; realizácia parkov Arria, Garberako Gaina a Larres; a rozšírenie športového areálu Larres .

Amara Berri (Amara Nuevo)

S celkovou rozlohou 132 hektárov ho na severe obmedzuje rieka Urumea v meandri, ktorý hraničí s polostrovom Mundaiz . Na východ a juh „obchvatom“ a na západ železničnými traťami Eusko Trenbideak a novou cestou Amara-Ayete. Zahŕňa rovinaté územia planiny Urumea a žľaby Anoeta a Morlans (v jej spodnej časti), ktoré tvoria prirodzené rozšírenia rovinatých pôd. Súčasťou je aj časť svahu parku Alkolea (oblasť Ibaialde), hoci sa nachádza na pravom brehu rieky. Väčšinu štvrte považuje PGOU za mestskú pôdu, s výnimkou oblastí Ensanche de Amara IV a Riberas de Loyola, ktoré sú klasifikované ako rozvíjajúca sa pôda.

Amara-Berri je jednou z najdôležitejších štvrtí v rezidenčnej zástavbe mesta s plánovaným celkovým počtom 13,199 XNUMX domov v horizonte rozvoja Generálneho plánu.

Añorga

Štvrť Añorga je tvorená dvoma veľkými vreckami pôdy, ktoré sa nachádzajú na oboch stranách diaľnice NI, v úseku medzi spojnicou s variantnou cestou na juh od Ibaety a obcou Lasarte.

Zaberá plochu približne 123 ha. Negatívne vystupujú do popredia neadekvátne prístupy z JZ do existujúcich obytných oblastí s následnou izoláciou, ktorú to spôsobuje, a nízka úroveň vybavenia.

Stará Ondarreta

Okolie El Antiguo-Ondarreta zaberá severnú časť rovinatých oblastí Vega de Ibaeta až po pobrežie a vrch Lugaritz (Seminario), má rozlohu 116 hektárov a na severe je ohraničené prístupovými cestami do Igeldo a pláž Ondarreta ; na juhu cez Camino de los Pinos a peší prístup k Fundación Matía; na východ ulicami Palacio a Dr. Marañón a na západe ulicami Avda. de Tolosa a svah Monte Igueldo.

V 1990. rokoch došlo k významnému rozmachu výstavby domov a vybavenia (športové centrum, ambulancia a pod.).

Je rozdelená do nasledujúcich mestských akčných oblastí: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, Severný univerzitný kampus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I a II.

Ategorrieta-Ulia

Štvrť Ategorrieta-Ulia sa rozvíja na úpätí južného svahu hory Ulia . Má rozlohu 67.53 ha a na západe ho ohraničuje Sagüés , na juhu Avda. de Navarra a železnicou RENFE a na východ od Alto de Miracruz .

Jeho vývoj je v podstate lineárny, podporovaný v prvom rade starou cestou Ategorrieta a neskôr cestami Navarra a Ategorrieta, stúpajúc úbočím Ulía, pričom si zachováva relatívne homogénnu maximálnu rímsu. Typológia sídiel, aj keď nie súčasná, vo svojej všeobecnosti reaguje na málo rozvinuté obytné zariadenia a izolované bývanie, medzi ktorými sa množia konvenčné parcely zastavané veľkými budovami kontrastujúcimi s obytným prostredím.

V susedstve sa rozlišuje päť oblastí: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder a Ategorrieta, ktoré sú na účely plánovania klasifikované ako mestské pozemky.

Napriek zjavnej homogénnosti sú problémy Barrio rôznorodé. Je tu potreba prestavby kvôli problémom, ako je nedostatočná cestná sieť, vysoká hustota v určitých oblastiach, rôznorodosť využitia a nedostatok parkovacích a voľných miest.

V oblasti Manteo je vyššia hustota osídlenia s konfliktmi v dostupnosti, zatiaľ čo iné oblasti majú vyššiu kvalitu životného prostredia, čo je však sprevádzané aj nedostatkami v tejto oblasti. Nízkohustotná typológia Susedstva vedie k rozptylu verejných priestorov, ktoré dosahujú v Manteo vysoký štandard po zásahoch, ku ktorým došlo v posledných rokoch, a redukované v záhradných mestských oblastiach, ako je v týchto typológiách obvyklé.

Dodržiava sa povinnosť prestavby územia, ktorá má podobu série urbanistických akcií: transformácia priemyselného využitia na terciárne, vytvorenie nových námestí a voľných plôch v Santa Teresa, Manteo atď., urbanizácia parku Ulía v r. priľahlé oblasti, výstavba športového centra a zabezpečenie podzemných parkovísk v Manteo. Na druhej strane je potrebné upevniť aj typológiu bývania s nízkou hustotou osídlenia ako charakteristické využitie, prispôsobenie a uprednostnenie cestnej siete, rozvoj voľných intersticiálnych území, riešenie nedostatkových napojení a väčšinovú konsolidáciu využitia zariadení.

AYETA

Štvrť Ayete leží v centrálnej časti mesta a zaberá vrchol a svahy Alto de Ayete , ktorý sa nachádza medzi planinami Ibaeta a Urumea.

Má približnú rozlohu 233 hektárov a na juhu ho ohraničuje variant San Sebastián, na severe Paseo de Miraconcha a Camino de San Roque, na východe železničné trate Eusko. Trenbideak, nová cesta Amara – Ayete a cesta Errondo a na západ s okrajmi priesmyku Lugaritz, cesta Ibaeta-Ayete a Avenida de Tolosa.

Ayete vo všeobecnosti reaguje na vlastnosti záhradného mesta strednej hustoty v zastavaných oblastiach a na nedostatok komunitného vybavenia, nedostatočné cestné spojenie medzi rôznymi rozvinutými oblasťami a slabú podporu komerčnej činnosti. Zo všetkých týchto dôvodov sa plánuje uskutočniť niektoré mestské akcie: športové centrum Txantxa-Erreka a športové oblasti Lanberri, Puyo a Pagola; nákupné centrum Txantxa -Erreka ; výstavba cesty Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); a vytvorenie parkov Puyo a Arbaizenea .

Center-Centro

Na severe ohraničené otvoreným morom, na východe riekou Urumea, na západe pohorím Bahía de la Concha a vrchmi Ayete a na juhu novou Ensanche de Amara, centrom, na účely Generálny plán tvorí historická štvrť, Ensanches z 19. storočia, Paseo de Miraconcha a kopec San Bartolomé, všetko sú to zastavané oblasti, ku ktorým sa pridávajú hora Urgull a ostrov Santa Clara.

Zaberá plochu 116 hektárov a je ohraničená nasledovne: Urgull – Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Stará Amara) a Paseo de Miraconcha . Všetky sú klasifikované ako Urban Land.

Keďže ide o oblasť s vysokou environmentálnou, architektonickou a urbanistickou kvalitou, akcie plánované PGOU pre centrum sú zásadne zamerané na zachovanie jeho charakteristík.

V poslednom desaťročí 20. storočia teda Plán obnovy historickej štvrte, ochrana vybudovaného dedičstva, ďalší Plán reštrukturalizácie dopravy, zvažujúci možnosť zasypania ciest Eusko. Trenbideak a realizácia Ensanche v oblasti San Bartolomé3, Kultúrne centrum v starej Pescaderíi (1999) a možné umiestnenie autobusovej stanice. Pozoruhodný je plán prestavby a renovácie Boulevard (1999) a Alderdi Eder (1998), akcie, ktoré by spolu s pešou zónou vyplývajúcou z nového usporiadania cestnej siete mali predstavovať základný faktor pre zlepšenie kvalitu životného prostredia. Ensanche a jeho komerčná príťažlivosť. Na záver tejto oblasti uveďte, že Kultúrne centrum Koldo Mitxelena (1993) je jednou z realizovaných prác, ktoré boli po všetkých stránkach veľmi úspešné.

Egejské more

Egia predstavuje jasne identifikovateľnú štvrť v mestskej štruktúre s podmienkami centrálnosti, ktoré sú čiastočne znehodnotené kvôli jej polohe na východ od železnice a jej topografii.

Štvrť má dokonale rozpoznateľné fyzické limity, ktoré čiastočne predstavujú bariéry vo vzťahu k zvyšku mesta. Na severe teda hraničí s železničným usporiadaním RENFE, na západe a juhu s tokom rieky Urumea a na východe s údolím Marrutxipi a oblasťou Baratzategi, kde však dochádza ku kontinuite pozemku. evidentnejšie.

S cieľom integrovať mestskú časť v meste je priestor, ktorý zaberá starý štadión Atocha a Mercado de Frutas, určený na výstavbu rodinných domov, otvorených priestranstiev a terciárneho využitia (Justičný palác), presadzujúci Generálny plán riešenia komunikácie okolo viaduktu Iztueta, doplnené o pešie prepojenia nad ním vo výške mosta Santa Catalina a nový most plánovaný pred parkom Araba, ktorý prestavuje existujúci nadjazd na stanici (1999). Okrem toho PGOU navrhuje nový cestný prístup z Amara Osinaga a Intxaurrondo atď. Neexistujúce športové zariadenia v Egii viedli k vybudovaniu športového centra, fronton courtu a doplnkových dráh v lokalite Mármoles Cantabria, čím sa problém vyriešil. Na druhej strane, spojenie tejto štvrte s Intxaurrondom sa zlepšilo rozšírením Avda. de Ametzagaina . Pozoruhodná je aj výstavba domov na Paseo del Urumea a v Bateille (1999-2000).

Veľký

Má približnú plochu 44 ha a tvorí susedstvo vymedzené PGOU menšieho rozšírenia. Predstavuje východnú expanziu mesta plánovanú v postupných fázach, ktoré zahŕňali postupné fyzické obsadzovanie pôdy získanej z rieky a mora. V súčasnosti, nedokončený, sa plánuje definovať jeho konečná konfigurácia.

Územie je výrazne horizontálne a napriek svojej centrálnej polohe v meste predstavuje jasne identifikovateľný kus vďaka svojej historickej pamäti a kategorickosti svojich hraníc: rieka Urumea na západe, železničná trať RENFE na juhu, Avda. Navarra a úpätie Monte Ulía na východe a more na severe.

Celá štvrť je klasifikovaná ako Urban Land. Za zmienku stoja zásahy pozostávajúce z prestavby pláže a promenády Zurriola (1995), výstavby sály a konferenčného centra Kursaal (1999), urbanizácie a plánu obnovy pre Sagüés, ako aj demolácie tržnice Gros a vybudovania domy na svojom mieste (1997).

Ibaeta

Svojou rozlohou 192 hektárov zaberá rovinaté oblasti rovnomennej roviny od križovatky variantu v Añorge po Ensanche de Ondarreta, ako aj časť svahov Lugaritz a Igueldo, ktoré ju vymedzujú na východ a západ.

Na svahu je vidieť nadmerný stavebný rozvoj, ktorý spolu nesúvisí, čiastočné nekoordinované plánovanie voľných zón, nedostatok primeranej základnej formy cesty a miestnych voľných plôch. Prognózy zásahov na zmiernenie týchto nedostatkov sú realizácia obytných budov (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio atď.), priemyselných oblastí Igara, El Infierno a Zuatsu, cesty Ibaeta-Aiete... očakáva sa zlepšenie Avda. de Tolosa ako základný konfiguračný prvok urbanistického rozvoja celej oblasti, dobudovať Univerzitný kampus, vybudovať športové centrá Benta – Berri (1999) a Univerzitné športové centrá, parky Almorza a Lugaritz a ďalšie série parkov a záhrad.

Podobne sa navrhuje integrovaný a komplexný program využitia, ktorý umožňuje susedstvu, spolu so zvyškom Vega patriacim do susedstva El Antiguo-Ondarreta, podmienky centrálnosti potrebné na vytvorenie alternatívneho pólu k mestskému centru.

Akcie v Muitegi (vytvorenie „športového parku“), Beriyo (zmiešaný obytný rozvoj „otvorenej výstavby“ a „vo vývoji“), Igara (Údržba priemyselného využitia.), Errotaburu (výstavba domov a dvoch veží terciárneho využíva, jedno z nich ústredie provinčnej pokladnice Guipízcpa) a Zuatsu (vytvorenie novej zóny „priemyselného využitia“ určenej na implantáciu neznečisťujúcich modalít na polceste medzi industrialdea a technologický park.

Igueldo

Táto štvrť je tvorená tromi jasne odlíšenými mestskými enklávami vloženými do nerozvinutého územia Monte Igueldo s celkovou rozlohou 25.8 hektárov.

Enklávy, o ktorých sme sa zmienili, sú v prvom rade oblasťou, ktorá zahŕňa východný svah Monte, ohraničený prístupovými cestami do Igueldo („Faro“ a „Pueblo“) a na vrchol. Druhú tvorí obytná štvrť „Amezti“, ktorú tvorí úzky pás pôdy nachádzajúci sa na severnom svahu Monte a ohraničený na juhu prístupovou cestou do mestskej oblasti Igeldo. Tá spolu s novovybudovaným územím, ktoré je ohraničené v jej okolí, tvorí tretiu zo spomínaných enkláv, ktoré tvoria Igueldo.

Mestský problém, ktorý existuje v Igueldo, je nasledujúci: nadmerné zahusťovanie obytných oblastí, prejazdná doprava a potreba obmedzeného a postupného rozvoja v Casco. K tomu treba prirátať malebný význam svahov Igueldo.

Aby sa predišlo zahusťovaniu, predpokladá sa, že existujúca budova bude konsolidovaná, pričom sa nepredpokladá viac stavebných úprav určitej relevantnosti, ako je tá, ktorá zodpovedá oblasti „Igeldoko Zabalpena“. Pre problémy, ktoré Casco má, by cestná doprava prechádzajúca cez ňu bola eliminovaná výstavbou obchvatu „Pueblo de Igueldo“. Spolu s tým PGOU zabezpečuje rozšírenie zábavného parku a vytvorenie otvorených priestorov vo všeobecnom meradle.

Intxaurrondo

Intxaurrondo sa nachádza na východ od mesta a stúpa na jeho svahoch, aby sa priblížilo k vysokým oblastiam Ametzagaina po preskočení umelého zárezu vytvoreného v 1970. rokoch XNUMX. storočia výstavbou obchvatu Donostia-San Sebastián.

Obmedzuje sa na sever s pôdorysom železnice RENFE, okrem pôvodného jadra; na západ so susedstvom Egia (oblasť „Jai-Alai“ a cintorín Polloe); na juh s prístupmi na diaľnicu a park Lau-Haizeta, ktorý zahŕňa vrchy Ametzagaina, a na východ so spojnicou Herrera – Intxaurrondo uvedeného variantu.

Jeho rozšírenie dosahuje rozlohu 156 ha, v ktorej sa prejavujú typické problémy okrajových častí mesta: izolácia, zlá cestná dostupnosť, nedostatok voľných plôch v určitých sektoroch, parkovania a vybavenia. Napriek tomu sa veľká časť týchto problémov podstatne zlepšila vykonaním nových prístupov od spoločnosti Avda. de Ategorrieta a variant.

Na jeho riešenie boli navrhnuté mnohé urbanistické akcie, z ktorých niektoré už boli zrealizované: zasypanie železnice; vytvorenie Paseo de Zubiaurre; nové cestné prístupy cez Marrutxipi, Altza a Amara Berri; prognóza nového bývania verejnej iniciatívy v Mons a Baratzategi; poskytovanie nákupného centra v Marrutxipi ; vytváranie parkov v Marrutxipi a Baratzategi, záhrad a námestí; výstavba športového centra, ordinácie, škôl a rezidencie pre seniorov; poskytovanie parkovísk.

Loiola-Martutene

Okolie Loiola-Martutene s približnou rozlohou 114 ha zaberá rovinatú krajinu roviny rieky Urumea, ktorá prechádza juhovýchodnou zónou obce, vrátane kopca La Salle, ktorý oddeľuje oblasti Loiola a Shores. z Loioly.

Na severe je ohraničená riekou Urumea a variantnou cestou, na východe a západe svahmi Intxaurrondo-Altza a Zorroaga, pričom na juhu dosahuje hranicu obce San Sebastián s Astigarragou.

Rekvalifikácia relatívne neusporiadanej a nedostatočne vybavenej mestskej štruktúry existujúcich obytných a priemyselných centier je nepochybne jedným zo základných cieľov intervencie v tejto štvrti, ako aj jej adekvátne prepojenie na úrovni mesta so susednou štvrťou Amara-Berri.

Loiola preto trpí problémami s parkovaním, dopravou, nedostatkom vybavenia a voľných miest. Okrem toho má vysokú hustotu, je tu zmes nekompatibilných použití a problémy so záplavami bývajú príliš časté.

Zo všetkých týchto dôvodov sú navrhnuté špeciálne rehabilitačné plány v mestách Loiola, Txomin Enea a Martutene, Projekty na vedenie rieky a usporiadanie diaľnice, prechádzka pozdĺž rieky a výstavba športového parku v Martutene. Všimnite si, že športové centrum La Salle, ktoré má garáže a kancelárie, bolo dokončené v roku 1997.

Miracruz -Bidebieta

Nachádza sa na južnom svahu hory Ulia, na východ od mesta, hraničí s Pasaiou a tiahne sa na juh až po železničnú trať RENFE. Má rozlohu 57.10 hektára a jeho časová a fyzická konfigurácia reaguje na rôzne momenty a typológie. Izolované rodinné domy, otvorené polygóny s vysokými vežami a stavby, ktoré sa objavili mimo plánovania zoradené pred cestou, tvoria obraz tejto štvrte.

Ak sa pozrieme na urbanistické plánovanie oblasti, uvedomíme si, že na oboch stranách Avenida Alcalde Elosegi existujú dve veľmi odlišné situácie. Na severe sa nachádzajú zástavby lineárnych blokov a veží, kde je diagnostikovaný problém v špecializácii, hierarchii a manažmente voľných priestorov, ku ktorým sa pridáva existencia nezastavaných dutín, neistota podmienok dostupnosti určitých budov, nedostatok parkovania a mystifikácia využitia, niekedy so zjavnou nekompatibilitou, ako je to v prípade Gomistegi.

Na juh reagujú sídla najmä na typológie nízkej zástavby, pričom špecifickým problémom je úsek cesty a dostupnosť.

Vzhľadom na túto opísanú situáciu PGOU navrhuje opatrenia na ceste, projektovanie nových spojení v Gomistegi na zlepšenie životného prostredia a podmienok dostupnosti. Upravené je aj využitie úseku cesty, redukcia vozoviek v zóne Sever v prospech parkovísk a chodníkov a projektovanie komunikácií koexistencie úseku a zníženej rýchlosti v zóne Juh.

Stručne povedané, realizovaný rozvoj podporujúci vnútornú reformu oblasti Gomistegi a prestavbu a prestavbu verejného priestoru je konsolidovaný.

Miramón- Zorroaga

Tento priestor s rozlohou 265 hektárov sa nachádza južne od magistrátu a nachádza sa na kopcoch, ktoré dominujú údoliu Urumea a potokom Barkaiztegi a Añorga. Na severe sa obmedzuje na diaľnicu, na západe s Añorga-Txiki, na juhu s Oriamendi a údolím Barkaiztegi a na východe s lomami loiola a svahmi, ktoré klesajú na Martutene.

V súčasnosti je to riedko obývaná oblasť, v ktorej sú rozptýlene osídlené domy prevažne izolovanej typológie a veľké zariadenia: Ciudad Sanitaria, Poliklinika Guipúzcoa, Euskal Telebista atď.

Negatívne problémy, ktoré treba vyriešiť, sú dostupnosť a nevyhovujúca cestná sieť. S vytvorením nového prístupu z diaľnice a zlepšením ciest Aldapeta a Anoeta sa očakáva riešenie.

Návrh počíta aj so špecializáciou územia v osídlení podobných využití a typológií ako v súčasnosti, rozšírením o aktivity typické pre technologický park Miramón a rekreačné zariadenia Illumbe, v ktorom je vybudované centrum voľného času (1999), ktoré zahŕňa býčia aréna (1998).

Zubieta

Oblasť, na ktorú odkazujeme v tomto príspevku, sa vzťahuje na oblasti, ktoré nie sú klasifikované ako nezastavaná pôda, teda o niečo viac ako 46 ha. zo 770 ha. ktoré tvoria približne celú túto západnú enklávu, ktorá sa nachádza vo vyššie uvedenej nížine alebo bezprostredne pri nej, a teda sídli na v podstate rovinatom území, pred ktorým sa nachádza aj takzvaný dom Aizpurua a oblasť obývaná Donostiami. - Hipodróm San Sebastián a rôzne zariadenia a vybavenie.

Enkláva ani spomínané osady nepatria úplne do obce Donostia, čiastočne zodpovedajúcej susednej obci Usúrbil podľa nedávno dohodnutého vymedzenia.

Urbanistické problémy okolia sa sústreďujú na potrebu riešenia prejazdovej dopravy cez jadro a všeobecnej dostupnosti. Za týmto účelom PGOU plánuje zlepšiť cesty a poskytnúť chodníky na prístupovú cestu z Lasarte-Oria a Txikierdi. Podobne sa považuje za vhodné definovať usmernenia pre rezidenčný rozvoj jadra, ktorý je predmetom neustálych iniciatív, ktoré doteraz nepriniesli ovocie, aby sa vytvorila ponuka na bývanie, ktorá zabráni napätiu z nevyberanej okupácie v rovine.

Na druhej strane je tu potreba preusporiadania zariadení hipodrómu, jeho bezprostredného okolia a jeho prípadných nárokov a možností rozšírenia a možnosť disponovať pozemkami na rôzne využitie s priaznivými topografickými a prístupovými podmienkami, ktoré chránia rovinu v akomkoľvek prostredí. prípad. Sever a v každom prípade so zreteľom na osobitné environmentálne podmienky územia.

Pokiaľ ide o mestské zásahy na nerozvinutej pôde, PGOU musí okrem Mendizorrotz, Ulia, Lau – Haizeta a Oriamendi zdôrazniť otvorenie kontrolovanej skládky inertného odpadu.

Urbanistický rámec Donosti

Môžeme nájsť uzavreté a otvorené bloky (s voľnými priestormi v strede), pravidelné (majú definované geometrické tvary) a nepravidelné (bez pravidelného mnohouholníkového tvaru).

Na druhej strane je v pláne pozorovaná symetria a jednotnosť v tom, čo nazývame centrálne mesto a časť jeho doplnkového územia, pričom je možné rozlíšiť rôzne štádiá jeho vývoja.

Vývoj mestského rámca a štruktúry v priebehu histórie mesta už bol analyzovaný predtým. Teraz sa zastavíme pri súčasnom urbanistickom rámci celej mestskej časti.

Len plán Starého Mesta nám môže poskytnúť hmlistú predstavu o prvých mestských štruktúrach mesta. Treba pripomenúť, že až do 18. storočia prevládala stredoveká rovina. V plánoch spred 18. storočia sa zdá, že murovaný priestor je úplne obsadený blokmi domov, ktoré sú pravidelným spôsobom prerezané ulicami a kantónmi, čo pripomína vojenský tábor. V týchto blokoch sú domy zoskupené kompaktne bez ponechania akéhokoľvek otvoreného priestoru, s výnimkou Plaza Vieja, ktoré viedlo k Puerta de Tierra. V 18. storočí bola v centre mesta predstavená veľká novinka Plaza Nueva s krásnymi portíkmi.

Požiare, o ktorých sme už hovorili, nepriniesli zmeny ani do štruktúry, ani do urbanistickej morfológie mesta. Domy boli prestavané s rovnakými vlastnosťami na svojich starých pozemkoch.

Po požiari v roku 1813 bolo mesto zrekonštruované, stále medzi jeho hradbami. Práca trvala 36 rokov a jej výsledkom bola súčasná Parte Vieja, ktorá je zaradená medzi Monte Urgull, súčasný Boulevard, prístav a ulicu San Juan s rozlohou 10 hektárov.

Rekonštrukčná komisia pripadla architektovi Pedrovi Manuelovi Ugartemendíovi , ktorý po konfliktoch s majiteľmi pozemkov pristúpil spolu s architektom Alejom de Mirandom k prestavbe mesta na už existujúcich pozemkoch. Architektom tak zostala jediná útecha, že zregulovali a rozšírili niektoré ulice a ustanovili niektoré vyhlášky pre typológiu a tvaroslovie budov.

Po povolení zbúrania hradieb (1863) sa v roku 1864 podľa návrhu Antonia de Cortázar začali práce na južnom Ensanche, ktoré sa postupným rozširovaním dotkli asi 70 ha. tridsať rokov. Počas tejto doby boli predstavené významné osobnosti. Komplex je štruktúrovaný okolo severojužnej osi (súčasná ulica Hernani), ktorá je pokračovaním ulice Mayor v Starom Meste. Paralelne s ulicou Hernani a pozdĺž toku rieky medzi mostami Santa Catalina a Zurriola je Paseo de la República Argentina. Alameda del Boulevard a Alameda de la Libertad uzatvárajú severný sektor Ensanche na jeho severnej a južnej strane.

V tomto severnom sektore nájdeme ako centrálny bod stĺpové námestie Plaza de Guipúzcoa. Mestskú štruktúru tvoria obdĺžnikové bloky s rozmermi 56 × 84 metrov, z ktorých jedenásť je zarovnaných s týmito charakteristikami medzi ulicami Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo a Plaza de la República Argentina. Ulice Peñaflorida, Bengoechea, Andía a Camino pretínajú predchádzajúce, čím dopĺňajú mestskú štruktúru tohto sektora. Medzi ulicami Paseo de la República Argentina a ulicou Oquendo sa nachádza záhrada, kde sa nachádza divadlo Victoria Eugenia a hotel María Cristina. Zostávajú dva bloky, užší obdĺžnikový na konci, ktorý smeruje k zálivu La Concha, a ďalší lichobežníkový medzi ulicou Oquendo a Paseo de la República Argentina na konci, ktorý smeruje k rieke Urumea.

Južný sektor Ensanche sa rozprestiera od Avenida de la Libertad po Plaza del Buen Pastor, ďalšie hranice sú záliv La Concha a rieka Urumea. Ulice San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé a Alfonso XIII tvoria horizontálne osi a kolmice tvoria ulice Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara a Echaide. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao a Plaza de Zaragoza dopĺňajú tento súbor, ktorého centrálnym jadrom je Plaza del Buen Pastor, ktoré vďaka väčšej ploche tohto sektora Eixample zostáva trochu presunuté na západ. Tu prezentované bloky majú tvar bližšie k štvoruholníkovému, s rozmermi 56×54 metrov.

Na kopci San Bartolomé bola zlikvidovaná jeho časť, ktorá bránila predĺženiu ulice Easo. Generálny plán z roku 1995 počíta s rozšírením spomínanej čistiny a prestavbou oblastí v blízkosti Amara Viejo.

Treba poznamenať, že v súčasnosti sme v tejto oblasti svedkami posilňovania rozvoja obchodnej činnosti, kultúrnej, rekreačnej a voľnočasovej ponuky. Vzhľadom na zmeny, ktorými tento sektor mesta prešiel, musíme poukázať hlavne na oblasť Buen Pastor, kde sa nachádza aj kultúrne centrum Koldo Mitxelena. Okrem toho je to urbanizácia Boulevard (1999) a Alderdi Eder (1998). Tento plán spolu s pešími úpravami vyplývajúcimi z nového usporiadania cestného systému musí predstavovať základný faktor pre zlepšenie kvality životného prostredia Eixample, ako aj jeho obchodnej atraktivity.

Takzvaná Východná Ensanche sa rozvinula medzi Starým Mestom a ústím rieky Urumea, získavala pôdu od mora a upravovala a usmerňovala ľavý breh rieky. Hlavná scéna je zarámovaná medzi Paseo de Salamanca a ulicou Aldamar. Keďže obdobie výstavby tejto oblasti je v rámci rozvoja Ensanche de Cortázar, bloky majú podobné charakteristiky, s menšími terasami a obdĺžnikovým pôdorysom, snažiacim sa maximálne využiť 5.3 hektárov. získal z mora Most Zurriola a Boulevard spájajú toto rozšírenie s Grosom a centrom mesta.

V Miraconcha nájdeme zmes víl a luxusných domov; Staré kaštiele a salaše dnes prenechávajú svoje miesta luxusným rezidenčným nehnuteľnostiam.

Štvrť Gros bola postavená na dunách a piesočnatých brehoch medzi ústím rieky Urumea a úpätím hory Ulía, pričom z mora tiež získala dôležitú pôdu. Začali sa stavať rodinné komplexy a malé hotely, ale čoskoro sa začali povoľovať všetky druhy zneužívania nehnuteľností, miešali sa rezidencie s dielňami, malým priemyslom a mizli zelené a otvorené priestranstvá. Pláž Zurriola bola zredukovaná na malú oblasť otvorenú silným vlnám. Toto je však jedna z oblastí, ktorej štruktúra sa vo väčšej miere zmenila. Vyzdvihneme prestavbu pobrežia na pešiu promenádu ​​od Mompás k mostu Zurriola . Chce tiež spevniť novú pláž Gros a novú hrádzu vybudovanú ako rozšírenie pravého brehu rieky. Popri týchto dvoch akciách je možno najdôležitejšou vybudovanie kultúrneho komplexu pre Auditórium a Konferenčné centrum.

V rámci štvrte Gros máme jeden z najchaotickejších príkladov urbanizmu San Sebastianu; bloky sú extrémne nepravidelné, v labyrinte ulíc presýtených obchodnými poschodiami, dielňami, malým priemyslom, skladmi, garážami atď., ktoré vytvárajú určitý pocit dusna a chaosu.

Najpravidelnejšie zarovnania sa nachádzajú po Avda. de Navarra, v sektore zvanom Nuevo Gros, v ktorom bola pôda starého námestia Plaza de Toros použitá na vybudovanie série komerčných blokov a suterénov, ktoré prispievajú k nasýteniu miest a dopravným zápcham. okolia, hoci ide o kvalitné domy. Táto oblasť, kde si budovy zachovávajú väčšiu pravidelnosť, pokračuje pozdĺž Avdy. de la Zurriola a Paseo de Ramón María de Lilí.

Medzi najvýznamnejšími urbanistickými zmenami v štvrti Gros vyniká pešia zóna tzv. „Corazon de Gros“. Rovnakým spôsobom je zámerom dokončiť výstavbu cestnej siete rozšírenia a riešiť vnútornú reformu dotknutých oblastí (okolie Gros Marketu), úpravu nových využití a plôch pre verejné využitie na povrchu.

Najdôležitejším otvoreným a zeleným priestorom, ktorý v susedstve existuje, je Plaza de Cataluña, pod ktorým bolo v 1970. rokoch vybudované podzemné parkovisko.

Štvrť Sagüés medzi plážou Zurriola a úpätím Monte Ulía je malý súbor nekvalitných obytných blokov, ktoré nezodpovedajú žiadnemu predchádzajúcemu plánu a plánuje sa jeho obnova.

Komplex Ulía-Ategorrieta predstavuje sériu rodinných domov spolu s malými blokmi bývania s nízkymi príjmami, niektorými vzdelávacími, zdravotnými a náboženskými centrami a luxusnými vilami.

Na juh od Grosu začínajú komplexy Atocha a Eguía. V Atocha nájdeme pravidelné zarovnanie pozdĺž Paseo del Duque de Mandas, pred starým futbalovým ihriskom Atocha a budovami Abastos, starej vojenskej nemocnice a továrne na tabak.

Pozoruhodná je aj možná prestavba oblasti viaduktu Iztueta a výstavba programu „úradne chráneného bývania“, „garáží“ a doplnkových „kancelárskych“ priestorov na Paseo Ministerstvom urbanizmu, bývania a životného prostredia baskickej vlády. del Urumea a podľa typológie „otvorenej budovy“ s priľahlými „súkromnými záhradami“.

V štvrtiach Antiguo a Ondarreta nájdeme veľké typologické rozdiely. Pred niekoľkými rokmi v celej Ondarrete prevládali vily a nízke budovy a v okolí Monte Igueldo boli dve rady nekvalitných domov. Dnes pozorujeme zmiznutie týchto dvoch zarovnaní. Rovnako stojí za zmienku Ensanche de Ondarreta, ktorá má nízku hustotu a zmiznutie továrne Lizariturri, kde sa v posledných piatich rokoch 20. storočia postavilo značné množstvo domov.

V štvrti Antiguo je rezidenčný sektor na vysokej úrovni, v 6 blokoch, ktoré sú zarovnané podľa Avenida de Zumalacárregui, ohraničené Calle Matía, z ktorej nájdeme pestrý súbor ulíc a domov všetkého druhu. El Antiguo zasahuje do obytných, vzdelávacích a priemyselných oblastí Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara a Añorga.

Táto štvrť San Sebastián je jednou z tých, ktoré sa najviac zmenili, a preto je vhodné poukázať na niektoré akcie. Vo Venta berri sa buduje „obytná“ a „terciárna“ oblasť, ktorá je konfigurovaná ako „centrum“ činnosti a reprezentujúca mestský komplex, ktorý tvoria štvrte El Antiguo a Ibaeta. Musí sa rozvíjať aj univerzitné mesto v Ibaete: Severný a Južný univerzitný kampus UPV a Technická fakulta (Univerzita v Navarre).

V Beriyo sa navrhuje zmiešaná obytná zástavba „otvorená budova“ a „vo výstavbe“, ktorá konsoliduje existujúce školské budovy a vytvára cestnú sieť, ktorá umožňuje priamy vzťah medzi oblasťou a jej okolím. V Illarre sa podobne ako v Ize plánuje výstavba novej obytnej štvrte s nízkou hustotou. Oblasť Errotaburu má mať pridelené „charakteristické využitie“ ako „bývanie“, doplnené o významný podiel „terciárneho využitia“.

Nakoniec, v Zuatsu bola vytvorená nová oblasť „priemyselného využitia“ na implementáciu neznečisťujúcich modalít, zarámovaná do toho, čo sa začalo nazývať „špičkové technológie“ alebo „R + D“ (výskum a vývoj).

Polovidiecky sektor El Antiguo dosahuje bod spojenia s komplexom Ayete a záhradným mestom Etxadi, ktoré sa zase spája s Aldapeta, Bidebieta-2 a Alto de Miraconcha.

Z týchto oblastí as rovnakým rozptylovým charakterom sa dostanete do obľúbených štvrtí a malých a starých stavieb Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans a Amara Viejo. Z Alto de Errondo máte prístup do oblasti zdravotných a opatrovateľských služieb Zorroaga – Miramón, s nemocnicou, Zdravotnou rezidenciou, poliklinikou, azylom, Finca de Miramón atď.

V štvrti Amara Nuevo, ktorá sa rozvíja s kanálmi Urumea a vysychaním močiarov, je potrebné rozlíšiť niekoľko oblastí, ktoré sú spoločné pre všetky, veľké bloky domov s vysokou hustotou obyvateľstva, a nedostatočná štruktúra v jej urbanizácii.

Najotvorenejšia a najkvalitnejšia oblasť sa tiahne od Avdy. de Carlos I na Paseo de Errondo a Podavines . Jeho centrálnou osou je ulica José María Salaverría , ktorá ponecháva nezastavané pozemky. Z východnej strany Avda. de Carlos I, k rieke, železničnej trati a Paseo de Zorroaga sa rozprestiera starší a menej kvalitný sektor, ktorého hlavnou osou je Avda. de Madrid.

Na sever od Plaza de Pío XII začína severná oblasť štvrte, ktorá siaha do Parque de Álava a Plaza del Centenario, ktorá vedie do štvrte Amara Viejo a komplexu Ensanche, ktorý sa tiahne od Plaza od Buen Pastor do tohto sektora Amara. Nuevo, ktorý má podobné charakteristiky ako zvyšok Ensanche, ale s väčšou morfologickou a funkčnou degradáciou, s prítomnosťou menších a nepravidelných blokov. Os tohto sektora tvoria ulice Easo , Urbieta a Prim a ako voľná plocha má Paseo del Árbol de Guernica, ktorý sleduje tok rieky Urumea.

Južný komplex štvrte Amara Nuevo dopĺňa športový areál Anoeta, záhrady Plaza de Pío XII, kostol Sagrada Familia a komplex vládnej subdelegácie, Inštitútu stredného vzdelávania, ďalších vzdelávacích centier a autobusová stanica vedľa hotela Amara Plaza. V Anoete vyniká športový areál.

V takzvanom Apendix de Amara (Amara-Osinaga) sú budovy postavené v blokoch určených na obytné účely. Okrem obchodného centra ARCCO sú na „prízemí“ aj „terciárne využitie“.

Po toku Urumea zo štvrte Amara sa dostávame k skupine Loyoly a Txomin-Enea, kde nájdeme malý sektor víl, spomienku na pokus o vytvorenie záhradného mesta, kasárne, baraky. vojenské domy, roztrúsenú obytnú oblasť Txomin-Enea a neusporiadané zoskupenie Loyoly.

V iných sektoroch mesta (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta atď.) existujú silné kontrasty medzi rozptýlenosťou a koncentráciou. Prevláda nekvalitné bývanie, veľké bloky, zlá komunikácia a prístup, nedostatok alebo absencia otvorených priestranstiev, slabé služby atď., s vysokou hustotou osídlenia, hoci v posledných rokoch sa to zlepšilo najmä vo všetkom, čo súvisí s vybavením a služby.

V oblasti Intxaurrondo a Alza musíme spomenúť rozvoj dôležitej „obytnej oblasti“ v Baratzategi a Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), ako aj nákupné centrum Garbera.

Morfologické oblasti z Donosti

Nižšie sa budeme odvolávať na fyzický stav budov, ktorý nám spolu s vyššie uvedeným umožní vidieť stupeň homogenity rôznych morfologických oblastí mesta.

Staré Mesto je jednoznačne morfologickou pamiatkovou rezerváciou, aj keď smeruje k určitej revitalizácii svojich funkcií, ktorá nezhoršuje historickú a sentimentálnu hodnotu tohto celku.

Do tejto skupiny chránených území, aj keď z iných dôvodov (krása krajiny, rekreačné priestory atď.), zaraďujeme sektory Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta a Zorroaga – Miramón, hoci v r. prvé štyri, došlo k pomerne rýchlemu procesu renovácie, keď zmizli upravené kaštiele, ktoré boli nahradené vyššími a hustejšími obytnými komplexmi.

V El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros a ďalších okrajových štvrtiach sú oblasti, v ktorých staré budovy, dielne a malé priemyselné sklady boli alebo sú nahradené novými obytnými budovami. Týmto spôsobom sme pred procesom obnovy v zhoršených oblastiach.

Existujú aj veľmi poškodené oblasti, v ktorých sa nezačal žiadny proces obnovy.

Na Avenida de la Libertad došlo k zrýchlenému procesu morfologickej obnovy, objavili sa luxusné domy a budovy pre banky, úrady atď.

V starých krajinách, ktoré okupovalo Plaza de Toros, tiež prebiehal proces renovácie a zrýchlenej transformácie, čím sa vytvorilo to, čo sa nazýva New Gros. Takto vznikla séria obytných blokov a obchodných priestorov. V tom istom zmysle došlo k zrýchleným procesom v Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 a 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha a ďalších malých sektoroch periférie štvrtí.

Logicky majú tieto procesy väčšiu či menšiu dynamiku vo vzťahu k celkovému rozvoju Centra, Centrálneho mesta a vzájomných vzťahov a vzájomných závislostí, ktoré sa vyskytujú v celom komplexe tvorenom San Sebastiánom a jeho okrajovou oblasťou.

Mestský model zo San Sebastianu

Týmto pomenovaním odkazujeme na priblíženie sa morfologicko-funkčnej realite mestského komplexu, ktorý tvorí hlavné mesto Gipuzkoan a sériu blízkych obcí, z ktorých niektoré tvoria aglomeráciu s Donostiou, ktorá zaberá časť pobrežia medzi zálivmi. z Concha a Pasaia az Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun a Regata de Añorga.

Tento mestský model sa nezdá byť izolovaný, ale od počiatočného procesu jeho formovania tvorí súčasť vyššej jednotky: mestského regiónu Guipúzcoa. V našej provincii nájdeme zložitú sieť roztrúsených sedliackych domov, malých vidieckych oblastí, ktoré sú rozmiestnené po celej Gipuzkoanskej geografii, v polouzavretej a orientovanej krajine, ktorá postupne s rozvojom mestského fenoménu ustupuje určitej originalite. priemysel a proces urbanizácie.

Guipúzcoa môžeme považovať za priestor organizovaný San Sebastiánom s jeho okrajovou oblasťou, v rámci námorného subsystému, ako uzlový región baskicko-periférneho mestského systému ako celku.

Hlavné mesto Gipuzkoan je veľmi dynamická obec, ak vezmeme do úvahy všetky obce v provincii, ktorá zvyšuje svoju centrálnosť v dôsledku zvýšenia koncentrácie tovarov a služieb. Tento nárast, ktorý je vzhľadom na provinciu značný, však neplatí pre bezprostredne okrajové obce, ktoré začínajú hostiť komerčné funkcie typické pre centrálne mesto.

Tento mestský model so svojimi formami, využitím pôdy, zariadeniami, infraštruktúrami, sociálno-ekonomickou aktivitou, tokmi atď. Konfiguroval sa v rôznych fázach:

1) Do polovice 12. storočia prevládal vidiecky charakter.

2) Od polovice 12. storočia do začiatku 15. storočia, so založením hlavného mesta a jeho konsolidáciou ako prvého mestského centra regiónu, jeho opevnením, nárastom počtu obyvateľov a kontrolou nad rozsiahlym mestským územím a rozvojom prístavnej obchodnej a cestnej siete.

3) Od začiatku 15. storočia do konca 18. storočia vyniká vojenská úloha mesta a úpadok jeho ekonomickej sily, skrátenie jeho komunálneho obdobia, rast predmestí Antiguo, San Martín a Santa Catalina a rozšírenie prístavu funguje.

4) Od začiatku 19. storočia do zbúrania hradieb v roku 1863, etapa, v ktorej vyzdvihneme požiar z roku 1813, rekonštrukčné práce v roku 1816, začiatok turistiky v roku 1845, slávnostné otvorenie diaľnice N-1. v roku 1847 a hlavné mesto v roku 1854.

5) Od roku 1864 do roku 1955, s rozšírením Cortázar na Avenida, južným rozšírením, východným rozšírením, vývojom ďalších štvrtí, obsadením časti Vega del Urumea, všeobecným rastom celého centrálneho a periférneho mestského komplexu, a Generálny plán z roku 1950.

6) Od roku 1956 do súčasnosti, so zákonom o pôde, všeobecným plánom San Sebastián z roku 1962 a ďalšími plánmi v obciach okrajovej oblasti, plánom urbanistického plánovania Guipúzcoa z roku 1966, zákonom o územnom plánovaní z roku 1990 a jeho smernicami z r. 1994, Generálny plán Donostia z roku 1995, formovanie mestských periférií, funkčných oblastí a proces konfigurácie metropolitnej oblasti s osou Donostia-Baiona.

Jednotky mestského modelu sú tieto:

* Centrálne mesto s centrálnym obvodom (CBD) a doplnkovou oblasťou.

* Okrajová oblasť so submetropolitným koridorom a predmestskými koridormi.

Mesto San Sebastian-Donosti

Hlavnou osou centrálnej štvrte je Avenida de la Libertad, ktorá sa tiahne od tejto osi k Boulevardu a k Plaza del Buen Pastor. V tejto oblasti vyniká Plaza de Guipúzcoa s Palácom provinciálnej rady. Nachádzame sa v najreprezentatívnejšej a najoficiálnejšej oblasti činnosti mesta s významnou finančnou a obchodnou aktivitou.

Doplnkový areál má heterogénny charakter so službami a aktivitami, ktoré sa točia okolo funkcie centrálnej časti, počítajúc aj s významnou prítomnosťou rezidenčných aktivít. V tejto oblasti máme západný a južný sektor Ensanche, ktoré tvoria súčasť Centra, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo a Benta Berri, ako rozšírenia západnej sektor a Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria a Miramón ako rozšírenia južného sektora. Okrem toho sú tu oblasti Starého Mesta, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés , Cemoriya , Atocha, Egia a Mundaiz .

Zvyšné mestské jednotky sú zahrnuté do toho, čo nazývame okrajová oblasť, v ktorej rozlišujeme medzi submetropolným koridorom s najvyššou hustotou a mestskou kontinuitou a predmestskými koridormi, ktoré predstavujú menšie znaky hustoty a mestskej kontinuity.

V Submetropolitan Corridor máme Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo a obce Pasaia, Lezo, Rentería a Oiartzun.

V juhovýchodnom predmestskom koridore máme Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani a Urnieta. Na druhej strane, v Suroriental-Occidental máme Pakea , Beriyo , Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari , Ibaeta, Igara, Errotaburu , Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil a Andoain.

Okrajová oblasť Donosti

Po prvé, treba poznamenať, že Guipúzcoa je územie, na ktorom nájdeme zložitú sieť rozptýlených osád, malých vidieckych centier a siete miest a dedín, ktoré sú rozmiestnené po celom jeho území v krajine silne ovplyvnenej urbanisticko-priemyselným fenoménom. . , s ktorým ho možno definovať ako mestský región.

V celom tomto území je určitá rovnováha v priestorovom rozložení obyvateľstva a mestských centier, avšak s vážnymi urbanistickými a environmentálnymi problémami, a to tak v jeho historických centrách, ako aj v jeho perifériách, ako aj v úrovni infraštruktúry a vybavenia.

Urbánny rámec, vyvinutý na pobreží a v údoliach, viedol k vzniku mnohých aglomerácií, to znamená dvoch alebo viacerých jadier, ktoré rastú oddelene a spájajú sa s mestským komplexom, ako je to v prípade San Sebastiánu a jeho okrajovej oblasti; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; atď

Regióny Donostia-San Sebastián a Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) vytvorili to, čo môžeme nazvať metropolitná oblasť, ktorá ako charakteristiku predstavuje existenciu hlavného jadra alebo centrálneho mesta s oblasťou vplyvu, významnú koncentráciu obyvateľstva s pracovné miesta v regiónoch, prevaha terciárnych aktivít, vzťahy vzájomnej závislosti medzi rôznymi jadrami, vysoký stupeň vzájomnej prepojenosti v hospodárskej a sociálnej komunikácii a existencia dostatočne rozvinutého dopravného a komunikačného systému na udržanie vzťahov medzi centrálnym mestom a oblasť jeho vplyvu a zároveň uľahčuje jeho prepojenie s inými blízkymi mestskými systémami.

Už predtým sme sa vyjadrili, že San Sebastián je obec s vysokou centrálnosťou. Obce v jeho okrajovej oblasti ako Rentería a Hernani si však zachovávajú svoju funkčnú pozíciu vzhľadom na hlavné mesto; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain a Lasarte-Oria postupne zvyšujú svoju centrálnosť; v Lezo a Oiartzun však vidíme, že terciárna dotácia sa nezvyšuje (s výnimkou hypermarketov), ​​korelatívne s počtom obyvateľov.

Celá táto okrajová oblasť má tendenciu zvyšovať koncentráciu tovarov a služieb s ohľadom na nárast obyvateľstva. Pri uvažovaní o prvenstve možno pozorovať, ako má obec Donostia tendenciu klesať, zatiaľ čo periféria mierne pribúda.

Integrácia Donostia-San Sebastian do zvyšku okrajovej oblasti

Mestským systémom rozumieme súbor miest s ich charakteristikami, plus vzťahy medzi mestami, medzi mestami a ich charakteristikami a medzi charakteristikami.

Slovom vzťahy označujeme možné vzájomné vzťahy, prepojenia, vzájomné závislosti a interakcie, ktoré sa môžu vyskytnúť v systéme ako celku.

V Baskicku sa postupne sformovalo to, čo dnes nazývame mestský systém, do ktorého sa Guipúzcoa integruje ako mestský región so svojimi okresmi a funkčnými oblasťami.

Ako historické determinanty formovania baskického mestského systému máme základ stredovekých víl a vplyv industrializácie v pobrežných provinciách.

V súčasnosti nachádzame v baskickom mestskom systéme málo výraznú demograficko-priestorovú štruktúru na čele s Bilbaom a za ním nasledujú Comarcas alebo metropolitné oblasti San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria a Bayona. Okrem toho môžeme rozlíšiť pobrežný subsystém, v ktorom sa Guipúzcoa nachádza spolu s Bizkaiou a pobrežím Laburdi, a vnútrozemský subsystém s krajinami Álava, Navarra, Benabarra a Zuberoa.

V pobrežnom subsystéme vyniká silná koncentrácia oblasti Bilbao a Baiona v porovnaní s gipuzským rozptylom stredných a malých jadier, čo zaručuje lepšiu rovnováhu, pokiaľ ide o vzťahy, prepojenia, využitie pôdy, rozvoj regiónov a politiky plánovania. územia.

Musíme tiež zvážiť rozvojové osi, ktoré sa formujú, ako je to v prípade Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; to Bizkaia-Kantabria; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarra; a Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, ktoré zase súvisia s hlavnými osami, ako je Atlantický oblúk, údolie rieky Ebro – pobrežie Stredozemného mora alebo N-1 smerom ku krajinám Kastília-León, Madrid, Extremadura a Portugalsko.

V rámci tohto systému Guipúzcoa zaujíma strategické miesto, pokiaľ ide o vzťahy s európskym mestským priestorom, a to prostredníctvom spojení s pobrežím Laburdi, ktorému predsedá Baiona, ktorá tvorí dôležitú autonómnu oblasť, a vzťahmi so zvyškom autonómneho spoločenstva a s Navarrou smerom na os Ebro. Provincia Guipúzcoa so svojou tradičnou dynamikou a územnou rovnováhou predstavuje veľmi dôležitý príspevok k celému baskickému mestskému systému, k udržaniu jeho dynamiky, prilákaniu investícií a zlepšeniu kvality životného prostredia. Zároveň sa zlepšujú administratívne limity. dosiahnuť regionálne priestory integrované do veľkých európskych mestských systémov, ktoré sa v súčasnosti veľmi rýchlo vyvíjajú a existuje riziko, že zostanú na ich okraji.

V Guipúzcoa vyniká úloha metropolitnej oblasti Donostia-San Sebastián, ktorá siaha až po Irún-Hondarribia s dôležitými obytnými, obchodnými a priemyselnými oblasťami. Na druhej strane prepojovacia diaľnica s Pamplonou posilnila vzťahy s Navarrou a údolím rieky Ebro.

Donostia-San Sebastián a jeho okrajová oblasť je súvislý mestský priestor, ktorý sa spája s pobrežím Laburdi, je kľúčovým prvkom baskického mestského systému a nachádza sa v metropolitnej fáze. Hlavné mesto spolu s Renteríou, Pasaiou a Lezo tvoria aglomeráciu, ktorú, ak ju spojíme s Irún-Hondarribiou a pobrežím Laburdi, tvorí koridor Donostia-Baiona. Čo sa týka dôležitosti, nasledujú Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta a Astigarraga. Funkčná špecializácia, nie vzťahy závislosti, je to, čo určuje stupeň vzťahov medzi mestskými centrami.

Napriek vysokej hustote obyvateľstva (1,007 2 obyv./Km58) je priestorové rozloženie obyvateľstva pomerne vyrovnané, s pomalým rastom, pričom ide o najrozvinutejší mestský priestor v terciárnom sektore autonómneho spoločenstva, ktorý zaberá 6 % aktívneho obyvateľstva. Stavebný sektor zaberá 33 %, priemysel 3 % a primárny sektor XNUMX %. Stručne povedané, hlavné mesto Guipúzcoa vyniká svojimi finančnými, poisťovacími, osobnými službami a dopravnými funkciami, ktoré sa distribuujú cez centrá periférie (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta a Usurbil), priemyselné a malé obchodné sektory. .

Na záver treba poznamenať, že tento súbor ovplyvňuje aj oblasť Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna a severozápadnú Navarru.

Pôvod a zdroj: pán Javier Gómez Piñero /GEOGRAFIA A HISTÓRIA DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Tipy a praktické aspekty pri kúpe domu v San Sebastia-Donosti 

Aké sú dane pri kúpe domu v San Sebastiane? 

Predaj domov

Daň, ktorá sa má zaplatiť, je „daň z prevodu majetku“, ktorá je nasledovná:

• 7%: Prevod nehnuteľností
• 4%: Prenos domov
• 5 %: Presun obvyklého pobytu
• 4%: Prenos zvierat a osobného majetku

Novostavby/domy

Platia sa tieto dane:

• • DPH: 10%
  • AJD: 0.5 %

Ďalšie právne aspekty pri kúpe domu v San Sebastiane – osvedčenie o bývaní

• Nevyžaduje sa profesijný preukaz predávajúceho. Pred rokmi v Baskicku staré „Osvedčenie o bývaní” udelená regionálnou vládou bola zrušená a nahradená „Licenciou prvého zamestnania“, ktorú v súčasnosti vydávajú miestne samosprávy/radnice v novostavbách.
• Odporúča sa potvrdiť na mestskom zastupiteľstve, že pri výstavbe nedošlo k žiadnym porušeniam územného plánu a že nehnuteľnosť nie je považovaná za „nefunkčnú“.
• Vo vlastnostiach Urban je potrebné potvrdiť, že budova prešla ITE („Technická inšpekcia budovy“) ktorý sa odovzdáva každých 10 rokov od veku 50 rokov.
• kataster: Baskicko má svoju vlastnú katastrálnu organizáciu, ku ktorej sa pristupuje inak ako vo zvyšku štátu.
• Daňová hodnota: Katastrálny záznam nehnuteľnosti uvádza a potvrdzuje jej daňovú hodnotu

Proces a požiadavky na získanie registrácie turistickej licencie v Donosti-San Sebastian

V súlade s ustanoveniami článkov 8 a 9 Všeobecných urbanistických predpisov Všeobecného mestského plánu mesta San Sebastián predstavuje mestské využitie turistického bývania terciárne využitie av rámci neho predstavuje hotelové využitie. Prenájom miestností v obvyklom bydlisku na turistické účely predstavuje využitie podobné obytnému bývaniu.

Nesmie sa rozvíjať využívanie turistických domov alebo prenájom miestností v zvyčajnom pobyte na turistické účely v bývaní verejnej ochrany a nadačných zariadeniach.

Žiadosť o turistické nájomné bývanie sa podáva ZODPOVEDNÝM VYHLÁSENÍM a musí byť ako taká zaregistrovaná. Po dokončení registrácie sa objaví v SČÍTANÍ TURISTICKÝCH BÝV DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Rozdelenie zón pre predpisy turistického prenájmu v Donostiach

Prístup k predpisom :

Turistické využitie San Sebastiánu sa delí na tri zóny :

• Zóny A (nasýtené zóny) . V zónach A alebo nasýtených zónach sa úplne realizuje mestské využitie turistického bývania zakázané , ako aj prenájom miestností v mieste obvyklého pobytu na turistické účely. Nehnuteľnosti, ktoré pred nadobudnutím účinnosti tohto nariadenia majú povolenie alebo majú zaevidované príslušné predchádzajúce oznámenie, v ktorom je vydaná priaznivá urbanistická správa v súlade s platnými predpismi, nebudú vyhlásením nasýteného územia dotknuté. .
• Zóny B (zóny s vysokým dopytom) .: V zónach B alebo zónach vysokého dopytu, špecifikovaných v plánoch tejto vyhlášky, sa čiastočné zabratie bytového domu používanie ako turistické ubytovanie bude povolené v súlade s týmito všeobecnými kritériami:

1. a) Na prízemí , mestské užívanie bývania cestovného ruchu bude povolené v prípadoch a podmienkach realizácie užívania bývania v tom istom ustanovených v Územnom pláne mesta a v obecnom nariadení upravujúcom realizáciu užívania bývania v rôznych Územných plánoch bytov. , ako aj už existujúce bytové divízie.
2. b) na prvom poschodí alebo asimilovateľné, mestské využitie turistického bývania so spoločným prístupom k bývaniu bude povolené, ak jeho úžitková plocha pridaná k ostatnému nebytovému využitiu v budove so spoločným prístupom k bývaniu bude rovná alebo menšia ako 250 úžitkových metrov štvorcových v celom objekte a zároveň musí dodržať podmienky realizácie užívania bytov ustanovené v Územnom pláne a vyhláške obce upravujúcej realizáciu užívania bytov na rôznych podlažiach bytových domov, ako aj pred- existujúce bytové divízie.
3. c) V horných poschodiach nachádzajúcich sa nad predchádzajúcimi, bude umožnený turistický obydlie so spoločným prístupom do obydlí, ak žiadne z pod ním umiestnených nie je určené alebo plánované na bývanie, takže všetky tieto podlažia musia byť určené na iné typy povoleného použitia iné ako použitie na bývanie a že ich úžitková plocha pripočítaná k zvyšku nebytových použití v budove so spoločným prístupom je rovná alebo menšia ako 250 úžitkových štvorcových metrov v celej budove limit m² (u) 250 m7 úžitkových nebytových priestorov so spoločným prístupom do bytov nebude v celom objekte prekročený, bude povolený jeden turistický obydlie so spoločným prístupom do bytov bez uplatnenia požiadavky, že neexistuje. alebo obytné využitie je projektované nižšie, ako je požadované pre turistické bývanie na horných poschodiach v budovách s minimálne 6 poschodiami (B+6) a ďalšie turistické bývanie na každých XNUMX ďalších poschodí, ktoré sa majú umiestniť na ktoromkoľvek z ďalších poschodí.

• Zóny C (zóny s možnosťou zvýšenia ponuky turistického ubytovania) . V týchto C zónach s možnosťou zvýšenia ponuky turistického ubytovania do zóny B dva turistické domy na nadzemných podlažiach v budovách s minimálne 7 podlažiami (B+6); a ďalšie dva domy na každých 6 ďalších poschodí, ktoré budú umiestnené na ktoromkoľvek z ďalších poschodí.

 Takéto povolenia nadobudnú účinnosť za predpokladu, že vo vyššie uvedených prípadoch nebude v celom objekte prekročený limit 350 úžitkových štvorcových metrov na nebytové využitie vrátane turistického bývania so spoločným prístupom, ani limit úžitkových štvorcových metrov na nebytové priestory. obytné využitie. obytné s výnimkou turistických bytov so spoločným prístupom k domom.

Štyri typy turistického ubytovania na turistickú licenciu v Donosti

Týmto spôsobom, v súlade so zákonom 13/02016 z 28. júla o cestovnom ruchu v Baskicku, mestská rada Bilbaa zoskupí rôzne modality, ktoré zahŕňa, a sústredí ich do štyroch rôznych kategórií:

• Turistické izby : V tomto type ubytovania musí byť majiteľ povolenia na turistickú činnosť registrovaný v dome (musí mať trvalé bydlisko), v ktorom sú izby ponúkané na turistický prenájom. Na užívanie obydlia sa vzťahujú rovnaké podmienky alebo možnosti, aké sú povolené v prípade výlučne bývania a tá istá osoba nesmie za žiadnych okolností ponúkať izby vo viacerých domoch.
• Turistické bývanie : sú tie, ktoré sú určené výlučne na turistické účely a musia byť umiestnené v budovách na bývanie a výlučne na prvých poschodiach toho istého -alebo na vyšších poschodiach, ak sú umiestnené pod domami a majú nezávislý prístup. na tieto z verejnej cesty.
• Hotely, hostely či penzióny : Zostávajú asimilované s používaním zariadenia a jeho regulácia zostáva v rovnakých podmienkach, v akých je v súčasnosti povolené, podľa pravidiel všeobecného mestského plánu plánovania týkajúcich sa jeho umiestnenia – a pravidiel PER pre Casco Viejo a PERRI z Bilbao la Vieja v prípade, že budú realizované v uvedených oblastiach-.
• Turistické apartmány a aparthotely : podľa popisu v zákone 13/2016 z 28. júla o cestovnom ruchu v Baskicku sa za byty považujú tie, ktoré majú nielen spálňu, ale aj toaletu a kuchyňu. Táto skupina zariadení cestovného ruchu – okrem podmienok uložených mestským plánovaním pre hotelové využitie vo všeobecnosti – bude podliehať súladu s technickými špecifikáciami týkajúcimi sa svetla, vetrania a iných hygienicko-hygienických podmienok požadovaných pre izby v bežných domoch.