V predchádzajúcich správach sme vysvetľovali rozdiely medzi URBAN LAND a RUSTIC LAND.
Vo vzťahu k URBAN LAND, vysvetľovali sme, že ide o pozemok, na ktorom je oprávnená stavať s určitými špecifikáciami obsiahnutými v „Plánoch rozvoja“ mesta alebo oblasti (Plan General de Ordenación Urbana), alebo v špecifických oblastiach urbanizácie nazývaných „Čiastočné plány“ (Planes Parciales) atď.
Tento pozemok má všetky zariadenia a požiadavky na život vo vysokej hustote obyvateľstva, ako sú správne dodávky vody a elektriny pre nehnuteľnosti a stavby, verejná elektrina a voda. A ďalšie napájacie prípojky, ako je kanalizácia, plyn, telekomunikácie atď.
Urban Land alebo „Suelo Urbano“ je krajina miest alebo dediny alebo urbanizácie a používa sa na to, aby mala správny prístup po cestách, s chodníkmi, ulicami, obchodnými oblasťami, zdravotnou starostlivosťou, školami, vysokými školami, športovými centrami atď.
Keď však hovoríme o mestskej pôde, existuje dôležitý rozdiel medzi mestským pozemkom „KONSOLIDOVANÝ“ a „NEKONSOLIDOVANÝ“ alebo „POLOKONSOLIDOVANÝ“.
A KONSOLIDOVANÝ URBANISTICKÝ POZEMOK je pozemok, na ktorom je dokončená všetka potrebná urbanizačná infraštruktúra a pozemok má všetky služby, ktoré možno považovať za „mestské“ (elektrina, voda, príjazd z cesty, kanalizácia atď.), a už poskytuje všetok potrebný priestor na to, aby verejnú správu nainštalovať celú túto urbanizačnú infraštruktúru. Táto parcela sa podieľala na platbe infraštruktúry a už poskytla (v prípade potreby) časti pozemku, ktoré sa majú použiť na túto verejnú infraštruktúru.
Ak pozemok nebude zastavaný, pôjde o pozemok s príslušnými právami stavby vymedzenými platnými stavebnými zákonmi.
Ak je pozemok už postavený, existujúce stavby, ak sú postavené v súlade so stavebnými zákonmi, budú úplne legálnymi nehnuteľnosťami, keďže vlastnícke práva budú absolútne chránené pred verejnou správou ako k pozemku, tak aj k výstavbe.
A NEKONSOLIDOVANÝ MESTSKÝ POZEMOK je opakom. Pozemok, na ktorom nie sú nainštalované všetky potrebné infraštruktúry, možno považovať za „KONSOLIDOVANÝ“.
Ak teda pozemok nebude zastavaný, radnica pred získaním stavebného povolenia požiada o dobudovanie urbanizačnej infraštruktúry v území v súlade s platnými stavebnými zákonmi a/alebo pozemok nedal priestor verejnosti. administráciu inštalácie tejto infraštruktúry. Prípadné náklady na urbanizáciu teda môžu vzniknúť na pozemku a prípadné časti pozemku môžu byť ovplyvnené urbanizačnými pravidlami a následne nútené „odovzdať“ sa verejnej správe za účelom inštalácie akou je infraštruktúra.
Ak je pozemok už postavený, tak príp poplatky za urbanizáciu môže mať vplyv na vývoj a používanie týchto stavieb a tieto stavby tiež môžu byť ovplyvnené, ak sa nachádzajú uprostred budúcich infraštruktúrnych oblastí. Ide o prípady, v ktorých boli nehnuteľnosti postavené pred premenou oblastí na „mestské“ (pretože boli dosť staré), alebo jednoducho preto, že tieto stavby boli postavené bez riadneho stavebného povolenia (nezákonné).
V týchto prípadoch sa vlastnícke práva k pozemku a prípadným stavbám zo strany vlastníka nespájajú. Inými slovami, verejná správa môže disponovať možnosťami získať časť (alebo celkom) pozemku a stavby môžu byť ovplyvnené pri prispôsobovaní pozemku požiadavkám urbanizácie. Pozemok aj stavby teda nie sú úplne integrované do vlastníckych práv od vlastníka, keďže obe môžu byť ovplyvnené urbanizačnými požiadavkami a projektmi.
Vo vnútri NEKONSOLIDOVANÝCH oblastí existuje aj špeciálna klasifikácia tzv POLOKONSOLIDOVANÉ. Polokonsolidované oblasti sú tie, ktoré ako „mestské“ sú v jednom z nasledujúcich prípadov:
- Boli vykonané určité urbanizačné práce, ale nie všetky.
- Niektoré časti pozemkov sú poskytnuté verejnej správe na účely verejnej infraštruktúry, ale nie všetky, ktoré vyžadujú zákony.
Toto sú typické prípady, ktoré môžeme nájsť v oblastiach z Valencie, Alicante (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos atď.), niektorých ďalších z Murcie, Almeríe (údolie Almanzora, Vera atď.), Málaga a Sevilla.
Väčšinou ide o oblasti, kde sa pôda vždy považovala za „rustikálnu“ a postupom času tu napredovala výstavba rodinných domov s vysokou hustotou zástavby (podľa platnej normy viac ako 6-8 na hektár). V týchto oblastiach majú tieto stavby viac-menej vymedzenú infraštruktúru vody, elektriny, verejného prístupu a ciest. V závislosti od prípadu môžeme nájsť oblasti, kde je inštalovaná infraštruktúra úplná, a iné oblasti, v ktorých je slabšia.
V tomto prípade sú v prípade polokonsolidovaných stavieb legálne. A „legálne“, pretože boli postavené s riadnym stavebným povolením, alebo preto, že boli legalizované po postavení.
V týchto prípadoch potom vlastník „sceluje“ vlastníctvo stavby, nie však vlastníctvo pozemku. Verejná správa teda nemôže proti výstavbe nič robiť, ale pozemky môžu byť dotknuté prípadnými časťami, ktoré budú určené na mestskú infraštruktúru, alebo zasiahnuté urbanizačnými poplatkami.
Typické problémy, ktoré môžeme nájsť v týchto vlastnostiach, sú:
- Na rozšírenie alebo výstavbu rodinných domov na pozemkoch v týchto oblastiach môže radnica požiadať o poskytnutie časti pozemkov na vybudovanie verejnej infraštruktúry (pešie zóny, kanalizácia, rozvody elektriny, plynu, vody atď.). .)
- Od vlastníkov sa požaduje, aby zaplatili časť alebo všetky náklady na urbanizáciu územia.
Ak teda nakupujete v oblastiach ako Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Jávea, Dénia, Lliber, Benidoleig, Pego, Onda, okolie Valencie (Llíria, Olocau, Montroy, Villamarxant atď.), Vera, údolie Almanzora , Málaga, Costa del Sol, odporúčame Vám využiť právne poradenstvo od odborníkov na stavebné právo ako TLA CORP.
