Čo je stavebné družstvo?
Bytové družstvo je skupina jednotlivcov, ktorí chcú mať dom. Za týmto účelom sa združujú do družstva s cieľom:
- Kontrola stavebného projektu
- Získanie za najnižšiu možnú cenu
- Kontrola procesu výstavby a kvalitných materiálov
Nákup v rámci družstva v Španielsku sa stala veľmi populárnou v Španielsku v oblastiach od 50. do 90. rokov pred španielskym stavebným boomom, celkovo vo veľkých oblastiach ako Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia atď. Bol to spôsob, ako sa z určitej skupiny detailov spájať a rozvíjať stavebné projekty pre svoje vlastné domy, získať kontrolu nad projektom a prechodom od bežného spôsobu nákupu priamo od stavebníkov.
Plán odkúpenia má ekonomické výhody z hľadiska ceny a spôsobu platby. Uzavretá cena na býčom trhu, akým je ten súčasný, je veľkou výhodou, pretože táto suma môže byť o 15 % nižšia ako pri už postavenom dome.
V prípade člena družstva, v ktorom je člen úspešným uchádzačom a užívateľom nehnuteľnosti, môže upustiť od niektorých sprostredkovateľov, čo mu umožňuje získať nehnuteľnosť s nízkymi nákladmi. Výška nákupu môže byť o 20 % až 30 % nižšia ako pri voľnopredajnom dome. To je jeden z hlavných argumentov družstevníkov, aby sa pustili do tohto typu projektov.
Založenie družstva vychádza zo skupiny niekoľkých ľudí (spoločníkov), ktorí vkladajú kapitál na realizáciu projektu, v tomto prípade výstavby domov.
Po právoplatnom založení družstva sa nadobúda pozemok a a stavebná firma zodpovedný za výstavbu nehnuteľnosti je najatý. Členovia družstva preto vystupujú ako promotéri projektu.
Je obvyklé najať a správcovská spoločnosť, ktorá bude zodpovedať za správu finančných prostriedkov a každodenné riadenie prác. V mnohých prípadoch za týmito manažérmi stoja špecializovaní promotéri, ktorých výhodou je, že majú bohaté skúsenosti a dokážu dosiahnuť lepšie ekonomické podmienky u dodávateľov, odborov a materiálov.
Je potrebné vziať do úvahy, že aj keď existuje štátne právo, každé autonómne spoločenstvo sa riadi špecifickými právnymi podmienkami, v tomto prípade rovnakými Stanovy Ústavy spoločenstva vlastníkov.
Historicky sa vyskytli prípady, keď developeri zakladali družstvá bez členov s úmyslom vopred získať kapitál na začatie výstavby. V týchto prípadoch nemusí byť projekt dokončený alebo môžu vzniknúť problémy a neistota pre prispievateľov. Aby sa predišlo situáciám bezmocnosti a ekonomickým stratám, je potrebné vykonať niektoré overovacie postupy:
- Vlastníctvo pôdy a mestské licencie
- Náklady, záruky a program financovania
- Preštudujte si vhodnosť projektu a vlastnosti: plány, popisy, kvalitné materiály a servisné správy
- Plán ekonomického príspevku
- Trajektória, úverová správa a informácie o zodpovednom manažérovi a staviteľovi
- Stanovy a práva a povinnosti členov družstva
Kúpa domu v družstevnom režime je platnou možnosťou, je len vhodné zvážiť výhody a nevýhody tohto vzorca a každý z nich urobiť svoje hodnotenie, aby zistil, či je pre neho vhodný:
Výhody kúpy domu v družstevnom režime:
- ekonomický: ako bolo vysvetlené na začiatku, tým, že sa členovia družstiev môžu zaobísť bez iných sprostredkovateľov a konať ako obchodní partneri, môžu získať dom za cenu o 20 % až 30 % nižšiu, ako je trh s voľne predajným bývaním.
- Na mieru: Ďalšou výhodou družstevných domov je to, že členovia si môžu prispôsobiť svoj dom podľa svojich predstáv, robiť zmeny v pláne, materiáloch alebo kvalitách, vždy v rámci určitých parametrov.
- Členovia sa môžu zúčastňovať na zhromaždeniach a aktívne sa podieľať na rozhodovaní, kde majú hlasy všetkých zúčastnených rovnakú váhu. Stretnutia sa môžu zaoberať všetkými druhmi potrieb a otázky, ako napríklad inštalácia bezpečnostných alebo sledovacích prvkov, budú vznesené až do pridelenia voľných miest alebo napríklad dodatočných príspevkov.
- V mnohých prípadoch môžu byť podmienky hypoték pre družstevníkov atraktívnejšie alebo s lepšími podmienkami, ako sú bežné na trhu.
- Člen družstva sa môže odhlásiť a vymáhať vložené sumy. V prípade neoprávnených výberov bude potrebné potvrdiť lehoty na vrátenie, prípadne aj percento penále, ak je to uvedené v stanovách. V tomto konkrétnom prípade sme v Stanovách videli, že neexistuje žiadne právo na odhlásenie sa zo spoločenstva vlastníkov. Takže v momente, keď člen vstúpi a zaspieva, ostatní spoluvlastníci ho môžu požiadať, aby zaplatil všetky platby, ktoré majú byť vykonané v rámci ceny. Spoločenstvo môže tieto platby dokonca požadovať súdnou cestou.
Nevýhody:
- Kapitálový záloh: na založenie družstva a začatie stavebného konania bude potrebné, aby spoločníci vložili hlavné príspevky vopred.
- Časy výstavby sú pre družstvá často čoraz dlhšie, vo všeobecnosti z rôznych dôvodov, najdôležitejší je ťažký spôsob prijímania rozhodnutí v komunite.
- V niektorých prípadoch kvôli chybám vo výpočtoch, nepredvídaným udalostiam, zlepšeniam, o ktorých sa na začiatku neuvažovalo… finančné prostriedky môžu byť obmedzené a môžu byť potrebné mimoriadne príspevky.
- Vyskytli sa prípady promotérov alebo manažérov, ktorí s cieľom prilákať partnerov robia klamlivú reklamu alebo vyzývajú na pozornosť nepresnými informáciami, čo môže viesť k vážnym núdzovým situáciám. Je preto dôležité riadiť sa radami pri získavaní informácií a kontrolovať Štatutárny normatív, jeho štruktúru, plány, ako aj poistenie a záruky.
- Hoci pre správcovské spoločnosti najaté na dohľad a kontrolu prác bývajú špecialistami na danú vec, v minulosti sa vyskytli prípady firiem, ktoré v dôsledku zlého hospodárenia, chybných zmlúv alebo ekonomických odchýlok spôsobili bankrot alebo úplný bankrot. V týchto prípadoch, ktoré vzhľadom na súčasné predpisy a kontrolu nie sú bežné, môžu spoločníci prísť o všetky svoje vklady. Je nevyhnutné poznať trajektóriu, skúsenosti zmluvných firiem a zabezpečiť, aby sa legálne, na úrovni záruk, poistenie a postupy vykonávali včas, aby bolo zaručené splnenie projektu.
- Výdavky súvisiace s verejnou listinou novostavieb a rozdelením v horizontálnom majetkovom režime, ako aj náklady spojené so založením a rozdelením jednotiek budú na ťarchu predkladateľa v súlade s ustanoveniami platnej legislatívy.
- Stanovy niekedy spôsobujú členom ťažkosti opustiť skupinu po členstve.
- „Komunita vlastníkov“ bude „propagátorom“ projektu. Znamená to, že všetka zodpovednosť a občianska zodpovednosť pracovníkov, bezpečnosť a zdravie, a dokonca aj chyby na budove, budú na komunite.
- Finančné riziko: Spoluvlastníci môžu predať svoje podiely na spoločenstve tretím osobám. Ale v prípade, že jeden alebo viacerí spoluvlastníci zlyhajú pri platbách, existuje vysoké riziko vzniku finančných problémov na projekte, ktoré môžu byť zablokované a pokračovať v jeho vývoji, čo spôsobí pokuty, oneskorenia alebo dokonca stratu projektu.
Kľúče, ktoré treba zvážiť pri kúpe nehnuteľnosti v družstve:
- Overiť finančnú situáciu a povesť od staviteľa a správcovskej spoločnosti (ako dlho je spoločnosť v podnikaní, finančné správy atď.)
- Na kontrolu stanov družstva
- Potvrdiť spôsoby, akými budú sumy, ktoré sa majú zaplatiť, efektívne použité na kúpu pozemku a/alebo na dokončenie každého z krokov výstavby
TLACORP
