POVINNOSŤ REGISTRÁCIE REALITNÍ KANCELÁRI – KRAJ VALENCIA – AUGUST 2022

ZÁKLADNÉ INFORMÁCIE PRE ROZVOJ POVOLANIA REALITNÉHO KANCELÁRIA V REGIÓNE VALENCIA – VYHLÁŠKA 98/2022

 Nové nariadenie sa objavil v regióne Valencia/Comunidad (vrátane Alicante, Castellón a provincie Valencia), čo bude skutočne znamenať „predtým a potom“ v výkon činnosti sprostredkovateľa alebo sprostredkovateľa v oblasti nehnuteľností transakcie v regióne Valencia.

Ide o nový zákon, ktorý vyžaduje väčšia znalosť povolania a činnosti, Rovnako ako väčšia miera nasadenia a zodpovednosti zo strany všetkých realitných maklérov zapojené do transakcií s nehnuteľnosťami v regióne Valencie.

Ako všetci viete, v súčasnosti nie je výkon povolania realitného makléra v Španielsku regulovaný, ako je to v iných krajinách ako Francúzsko, Belgicko, Nemecko, Holandsko, USA atď.

Toto bola jedna z otázok, ktoré vždy kládli zahraniční kupci, ktorí prichádzajú do Španielska hľadať nehnuteľnosť a ktorí sú prekvapení, že v Španielsku neexistuje žiadna regulácia profesie realitného makléra a je kontrolovaná štátom, prostredníctvom nejakého typu školenia, certifikácie alebo registrácie.

Vo viacerých komunitách ako napr Andalúzia, Kanárske ostrovy, Madrid, Murcia, existujú určité registre, v ktorých musia byť profesionáli zaoberajúci sa realitným maklérstvom zapísaní na výkon svojho povolania a svojej činnosti.

V dôsledku toho, Valencijské spoločenstvo pristúpilo k vytvoreniu registra realitných maklérov/agentov, s cieľom regulovať, kontrolovať a dohliadať na činnosť všetkých týchto sprostredkovateľov pri realitných operáciách a transakciách v regióne Valencia.

Táto registračná povinnosť sa rozširuje nielen k samotnému aktu registrácie. Nie je to len záznam v registri, ale je to aj o stanovenie série záruk, povinností a požiadaviek, ktoré musia agenti rešpektovať, a to ako na úrovni výcvik, Rovnako ako občianska zodpovednosť za škody spôsobené pri výkone svojho povolania, nedbalosťou a pod., ako keby išlo o akýkoľvek typ profesionála ako sú lekári, právnici, architekti, ekonómovia a pod., ktorí sú povinní dodržiavať tieto záruky a predpisy vo svojich odborné činnosti.

Je zrejmé, že táto registrácia bude znamenať a veľká zmena vo valencijskom realitnom sektore. Na jednej strane to bude znamenať konsolidáciu všetkých tých realitných kancelárií, ktoré sú na území dobre etablované a na španielskom trhu konajú čestne, seriózne a solídne a s bohatými skúsenosťami v sektore.

Táto úprava však vynechá všetkých, ktorí na realitnom trhu v danej oblasti pôsobia prípadným, či neserióznym spôsobom a ktorí nie sú pripravení na profesionálny, usilovný a efektívny rozvoj v tak dôležitej činnosti pre národnú/medzinárodnú právnu činnosť. prevádzka nákupu a predaja nehnuteľností a domov spotrebiteľov.

Hovoríme o tom Vyhláška 130/2021 Consell z 1. októbra o schválení nariadenia o mobilizácii prázdnych domovov a domovov pre invalidov, vydaný pri vykonávaní a vývoji zákona o sociálnej funkcii. Táto vyhláška predpokladá úpravu sprostredkovateľskej činnosti v rozsahu predpisov o práve na bývanie tak, aby existovala účinná kontrola zo strany správy zlepšiť kvalitu služieb sprostredkovania nehnuteľností, v ktorom sa vyžaduje registrácia v registri, ktorý musí byť verejný, čím chráni spotrebiteľov a používateľov, ktorí ho používajú.

Toto nariadenie preto povedie k zlepšeniu záruk služieb pre spotrebiteľov a používateľov.

Tým sa tiež vytvára systém sankcie pre všetkých, ktorí nie sú zapísaní v uvedenej matrike, alebo neplnia niektorú z povinností uložených predpismi pre výkon ich povolania. Tieto sankcie sa líšia od

1. Priestupky klasifikované ako závažné budú sankcionované pokutou od 10,000.00 350,000.00 do XNUMX XNUMX eur.
2. Za priestupky klasifikované ako veľmi závažné budú sankcionované pokutou od 350,001.00 950,000.00 eur do XNUMX XNUMX eur.

Touto novou reguláciou sa teda vytvára a konsoliduje garančná regulácia služby a profesie realitného makléra v regióne s následným zlepšením garancie a kvality služieb, čo má za následok lepšiu ochranu spotrebiteľov a užívateľov.

Pri vývoji tohto nariadenia boli zverejnené dve vyhlášky Consell, vyhláška 85/2022 z 1. júla, ktorou sa schvaľuje nariadenie o mobilizácii prázdnych a invalidných domov, resp. Vyhláška 98/2022 z 29. júla , najdôležitejší, ktorý upravuje Register realitných maklérov komunity Valencie (DECRETO 98/2022, de 29 de julio, del Consell, por el que se regula el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana y los requisitos para la inscripción). ako aj ich požiadavky na registráciu.

Vychádza z tohto najnovšieho Vyhláška, 98/2022, z 29. júla , ktorý nadobudol účinnosť dňom Augusta 16, 2022 , na ktorých sa chystáme založiť obsah tohto článku.

1.- Cieľ a účel zákona

Ako sme už komentovali, cieľom tohto nového nariadenia je vytvoriť „ Register realitných maklérov “, Valencijského spoločenstva, ako aj reguláciu všetkých požiadaviek potrebných na registráciu všetkých ľudí, ktorí sa venujú tejto profesii, či už jednotlivo, alebo podnikajú.

Keď hovoríme o „ sprostredkovateľská činnosť “Alebo„ realitné maklérstvo “, odkazujeme vo všeobecnosti na všetkých tých ľudí, ktorí sa venujú sprostredkovaniu, poradenstvu alebo správe transakcií s majetkom a vecnými právami na nehnuteľnosti, byty, pozemky, ktorých konečným cieľom je užívanie „Bývania“.

Účelom tohto nového nariadenia je preto zlepšiť transparentnosť tohto typu služieb a transakcií, ako aj zaručiť ochranu všetkých spotrebiteľov týchto služieb najmä v otázkach bývania.

Preto, aj keď to v predpisoch nie je jasné, sú povinní dodržiavať požiadavky tohto zákona všetkým, ktorí sprostredkúvajú alebo radia pri prevádzkach, ktorých účelom je predaj bytov, a nie na iné typy nehnuteľností, ako sú pozemky. , obchodné priestory, priemyselné priestory atď.

2.- Komu je tento zákon určený?

 Všetky tieto fyzické alebo právnické osoby, tj. spoločnosti alebo fyzické osoby, ktoré chcú na území Valencijského spoločenstva „bežným“ spôsobom vykonávať činnosť realitného makléra, budú povinné.

Predpisy chápu, že ide o všetkých, ktorí poskytujú sprostredkovateľské, poradenské a manažérske služby v realitnej prevádzke v súvislosti s transakciami predaj, prenájom, výmena, prevod nehnuteľností a príslušné práva , vrátane nasledujúcich:

• Kolegiátni realitní makléri , v súlade s ich osobitnými právnymi predpismi. Teda API
• Tí, ktorí majú vysokoškolské vzdelanie v odbore sociálne a právne vedy, inžinierstvo alebo architektúra , akreditovaný vysokoškolským diplomom. Napríklad právnici, ekonómovia atď.
• Každá fyzická alebo právnická osoba, ktorá má odborné vzdelanie potrebné pre spolupracujúcich realitných maklérov.
• Kto poskytuje osvedčenia o účasti a úspechu na akademických „výcvikových kurzoch“ v rozsahu najmenej 200 vyučovacích hodín v oblasti nehnuteľností , súvisiace so sprostredkovateľskými službami, poradenstvom a správou nehnuteľností. Nezáleží na spôsobe, ktorý je osobný, vzdialený, online alebo zmiešaný.

Je zrejmé, že v regióne Valencie existuje veľké množstvo agentov ktorí pracujú v medzinárodnom sektore nehnuteľností, ktorí nemajú vysokoškolské vzdelanie schválené v Španielsku, ktorí budú potrebovať odborné školenia ako realitní makléri . Inými slovami, sú to profesionáli, často zahraničného pôvodu, ktorí sa usadili v Španielsku, aby tam rozvinuli realitnú činnosť, a ktorí nemajú vysokoškolské vzdelanie, na ktoré si budú musieť uzavrieť akademický výcvikový kurz, v ktorom sa minimálne 200 hodín, sú vyškolení v oblasti nehnuteľností, súvisiacich s manažmentom, sprostredkovaním, poradenstvom a manažérskymi službami.

Tu uvádzame niekoľko príkladov kurzov správy nehnuteľností a maklérstva, ktoré sme našli vo Vyhľadávaní Google

Ako stanovuje zákon, tieto kurzy môžu byť prezenčné. činiť , na diaľku, online alebo zmiešané .

Okrem toho, ako vysvetľujeme, títo odborníci majú povinnosť zaregistrovať sa v uvedenom registri za predpokladu, že sa tomu venujú realitnom maklérstve na pravidelnej báze .

Táto profesia sa považuje za vykonávanú na “ pravidelne “, keď agent zasiahol do sprostredkovania viac ako dve operácie nákupu alebo bývania v akejkoľvek realitnej činnosti súvisiacej s bývaním vo Valencijskom spoločenstve ročne.

Preto, keď tento zákon vstúpi do platnosti, každá osoba, ktorá pôsobí na trhu s nehnuteľnosťami vo Valencijskom spoločenstve vo viac ako dvoch službách za posledných 12 mesiacov, sa musí zaregistrovať v registri agentov a spĺňajú požiadavky stanovené normatívom.

Pre všetkých sa otvára možnosť Realitní makléri, ktorí vykonávajú operácie vo Valencijskom spoločenstve a ktorí majú iné operačné strediská v iných častiach Španielska a ktorí už absolvovali školenie v mieste svojho pôvodu, aby mali prístup k podobným registrom . To znamená, že sa môže stať, že realitná kancelária v Malage vykonáva predajné operácie vo Valencijskom regióne a že už je zaregistrovaná v analogickom registri andalúzskeho regiónu za splnenie predchádzajúcej požiadavky na vzdelanie, pre ktorú v r. tieto prípady, vznikne povinnosť registrácie v registri Valencijského spoločenstva, hoci získaný titul alebo kurz, ktorý slúžil na školenie tohto profesionálneho agenta v andalúzskom regióne, môže byť schválený na použitie vo Valencijskom spoločenstve. .

Inými slovami, nebudete musieť získať nový výcvikový titul, ak ste ho už mali na registráciu v registri andalúzskej komunity.

3.- Požiadavky a záruky na vykonávanie činnosti.

1. Požiadavky na umiestnenie a starostlivosť

– Osoba, ktorá rozvíja povolanie realitného makléra, musí mať prevádzka otvorená pre verejnosť , pokiaľ ich služby nie sú poskytované výlučne online alebo telematicky.

Ak máte prevádzka otvorená pre verejnosť , bude sa rozumieť pracovná adresa, prevádzkareň, prípadne kancelárie alebo kancelárie, ktoré spĺňajú všetky náležitosti a majú povolenia, povolenia na činnosť a daňovú registráciu, ktorú zákon vyžaduje na vykonávanie činnosti. .

V prípadoch, keď tak robia výlučne ľudia, ktorí poskytujú služby elektronicky, telematicky alebo online , musia mať a fyzická adresa na území Valencijského spoločenstva.

To znamená, že belgická, nemecká alebo anglická realitná kancelária, ktorá rozvíja svoje realitné maklérske služby v Španielsku, musí mať fyzickú adresu na území Valencijského spoločenstva.

Podobne aj realitná kancelária v Malage alebo na Malorke, ktorá predáva nehnuteľnosti vo Valencijskom spoločenstve, musí mať fyzickú adresu na území regiónu Valencie.

V prípade prevádzok, v prípade, že majú alebo majú fyzickú adresu týchto spoločností alebo agentov, ktorí pracujú výlučne online, musia sa zaoberať otázkami, sťažnosťami, nárokmi spotrebiteľov a užívateľov v súvislosti s Realitnou kanceláriou. služby, ktoré poskytli.

Keď je realitný maklér a legálna osoba , budú sa vyžadovať požiadavky na odbornú prípravu správcov tejto spoločnosti alebo aspoň z jeden z členov predstavenstva spoločnosti .

Od nich sa budú vyžadovať aj požiadavky na školenie zodpovedný za zariadenia otvorené pre verejnosť, ktorý v žiadnom prípade nesmie mať na starosti viac ako tri prevádzkarne a bude schvaľovať všetky objednávky a mandátne zmluvy vyhotovené v mene právnickej osoby.

To znamená, že v prípade právnickej spoločnosti, ktorá sa venuje realitnej kancelárii, musí správca alebo niektorý z členov predstavenstva spoločnosti spĺňať odborné vzdelanie, ktoré sa od týchto agentov vyžaduje, že je, ak má španielsky univerzitný diplom, absolvoval manažérsky výcvikový kurz v oblasti intervencií a poradenstva v oblasti nehnuteľností.

Okrem toho, ak tieto spoločnosti konajú prostredníctvom prevádzok otvorených verejnosti, kancelárií atď., osoby, ktoré majú na starosti tieto prevádzky, ktoré sa líšia od správcov spoločnosti, budú musieť mať tiež potrebné školenie a nesmú mať viac ako tri prevádzkarne. na vaše náklady.

V prípade agentúr, ktoré pôsobia výlučne elektronicky, telematicky alebo online , budú vyžadované aj požiadavky na školenie, a to nielen pre správcov spoločnosti, prípadne zodpovedného za agentúru, ale aj osoba spojená s fyzickou adresou, ktorá poskytuje služby elektronicky . To znamená, že napríklad v prípade agentúry v Malage, ktorá pôsobí vo Valencijskom spoločenstve, bez prevádzkarne, ale prostredníctvom fyzickej adresy, sa bude vyžadovať školenie osoby, ktorá má na starosti fyzickú adresu.

1. Požiadavky na solventnosť

Profesionálny alebo sprostredkovateľský agent musí mať poistenie a servisné záruky na pokrytie ich zodpovednosti za škody spôsobené ich prácou, pričom treba brať do úvahy nasledovné:

1.- Musíte si najať a spokojnosti vydané bankou, príp poistenie od poisťovne, aby sa zaručili vklady prijaté v rámci nákupných operácií (rezervy, vklady, skutočné peniaze), aby sa zaručilo ich vrátenie do zodpovedajúcej časti v prípade neschopnosti agenta.

To znamená, že v prípadoch, keď agent dostáva sumy alebo rezervy na účet ceny, musí mať predtým záruku, ktorú vydá banka alebo poisťovňa.

V tých prípadoch, v ktorých agent koná prostredníctvom an zriadenie vo Valencijskom spoločenstve bude minimálna výška tejto záruky alebo kaučného poistenia pre každého agenta 60,000 XNUMX EUR na jednu prevádzku otvorenú pre verejnosť a rok krytia .

A v tých prípadoch, v ktorých ľudia vykonávajú svoju činnosť prostredníctvom elektronický , telematický, online znamená, bude 300,000 XNUMX EUR na agenta a rok krytia .

2.- Okrem záruky musia mať poistenie občianskej zodpovednosti , ktorá pokrýva celé územie Európskej únie, za tie zodpovednosti, ktoré môžu vyplynúť zo škôd spôsobených ich klientom vinou, chybou alebo odbornou nedbanlivosťou.

Toto poistenie musí kryť pri najmenej 600,000 XNUMX EUR na poistnú udalosť , a rok poistenia s limitom 150,000 XNUMX EUR na obeť.

Ak agent pracuje výlučne online, minimálna výška poistenia občianskej zodpovednosti bude 1 milión eur na poistnú udalosť , a rok poistenia , s doplatkom 150,000 XNUMX eur na obeť.

Agenti budú povinní poskytnite všetkým, ktorí o to požiadajú, číslo poistky a názov poisťovne, prípadne číslo záruky a názov peňažného ústavu, ak ide o záruky, a uvedú ho v mandátnej zmluve alebo príkaznom liste, ktorý podpisujú a uzatvárajú so svojimi klientmi.

Tieto poistenia a záruky môžu byť vytvorené individuálne alebo kolektívne prostredníctvom profesijných združení alebo združení právnikov, realitných maklérov, inžinierov, architektov atď.

4.- Postup pri zápise do matriky

– Postup registrácie do registra sa začína na žiadosť dotknutej osoby elektronickými prostriedkami, t. j. online, v registračnej službe Generalitat Valenciana.

– Žiadosti možno podávať jednotlivo alebo hromadne.

1. jednotlivo , zástupca predloží a vyhlásenie o zodpovednosti v ktorom musí uviesť identifikačné doklady a tieto údaje:

– Že to má prevádzka otvorená pre verejnosť , alebo v prípade poskytovania služieb výlučne online, na diaľku elektronickými prostriedkami alebo telematikou, bude musieť uviesť fyzickú adresu, ktorú má na území Valencijského spoločenstva.

– Že za účelom vykonávania sprostredkovateľských služieb a činností v oblasti realitných služieb, povolenia, povolenia na činnosť a príslušná daňová registrácia ako samostatne zárobkovo činná osoba bolo udelené povolenie na činnosť pri otváraní živnosti atď.

Inými slovami, ak máte prevádzkareň, v ktorej vykonávate svoje povolanie, ktorá má poradovník s príslušnou otváracou licenciou a zástupca je registrovaný na daňové účely u španielskej daňovej agentúry.

- Že to zaväzuje sa rozvíjať svoju činnosť v súlade so zásadami konania a kódexmi správania v oblasti profesionálnej etiky, etiky správania , služobné tajomstvo, ako aj obchodnú a prevodnú komunikáciu, ktorú som urobil v súvislosti so stanovením jej odmeny, provízií, poplatkov atď.

– Že má požadované profesionálna kapitalizácia

– Že má poistenie profesijnej zodpovednosti a kaucia a že sa prihlásil na odber záruky vo výške a spôsoboch požadovaných v týchto nariadeniach , za účelom ochrany klientov pred neschopnosťou realitných maklérov previesť sumy, ktoré získajú pri výkone svojej sprostredkovateľskej činnosti.

– K tomu sa zaväzuje zachovať podmienky a požiadavky že tento predpis upravuje výkon činnosti realitného makléra.

Okrem toho v tomto zodpovednom vyhlásení splnomocnenec splnomocňuje osoby, ktoré spravujú register zástupcov Valencijského spoločenstva, aby vykonali všetky kontroly a overenia poskytnutej dokumentácie s cieľom overiť, či spĺňajú požiadavky stanovené zákonom.

1. kolektívne, prostredníctvom profesijného združenia, či už sú to realitní makléri, právnici, architekti, inžinieri atď., atď.

– Po predložení žiadosti so zodpovedným vyhlásením registrácia bude okamžite dohodnutá v matrike, a doklad o akreditácii registrácie bude doručený záujemcovi.

– Registrácia bude vykonaná osobne pre každého agenta . Inými slovami, či už bude predložená jednotlivo alebo hromadne, registrácia bude vykonaná vždy u každého zo zástupcov, jednotlivo, ktorí sú súčasťou prihlášky.

– Registrácia má dobu neurčitú , bez toho, aby boli dotknuté prípady pozastavenia alebo zrušenia ustanovené v týchto predpisoch, a bude udelený štandardizovaný odznak, ktorý je uvedený v prílohe zákona a je nasledovný:

– Registrácia umožňuje okamžitú akreditáciu osoby figurujúcej v registri, ktorá spĺňa požiadavky a vhodné podmienky na vykonávanie činnosti, za predpokladu, že okolnosti, povinnosti, požiadavky a záväzky prijaté v čase registrácie budú v priebehu času zachované. Nápis.

Pre to, registrovaní odborníci musia mať vždy aktualizované údaje a informovať administratívu o akomkoľvek type úpravy . Táto aktualizácia alebo úprava údajov bude vždy vykonaná prostredníctvom zodpovedného vyhlásenia.

– Registrácia bude automaticky zrušená:

• Smrťou
• Z dôvodu odňatia daňovej činnosti v prípade právnickej osoby
• Z dôvodu nedodržania registračných požiadaviek v ktoromkoľvek momente rozvoja profesionálnej činnosti

5.- Termín 

a) Lehota na podanie registrácie jednotlivých žiadostí

Termín je jeden rok od nadobudnutia účinnosti tejto vyhlášky.

S čím majú lehotu všetci, ktorí vykonávajú profesionálnu činnosť v oblasti realitného makléra a podliehajú tomuto zákonu do budúceho 2023. augusta na správu registrácie v registri realitných maklérov Valencijského spoločenstva. Rovnako ako poskytovanie poistenia občianskoprávnej zodpovednosti a záruk ustanovených v tomto zákone.

b) uzávierka hromadných žiadostí, profesijné združenia alebo združenia musia podať žiadosť hromadne v plastovom obale v maximálnej lehote šesť mesiacov .

NIEKOĽKO častých otázok:

1.- Ako získať zákonom požadovanú bankovú záruku?

ODPOVEĎ: Odporúčame vám poradiť sa s bankou alebo poisťovňou. Mali by vám s tým správne poradiť.

 2.- Ako sa zaregistrovať a kde?

ODPOVEĎ: Register realitných maklérov ešte nie je vytvorený. Očakáva sa, že bude vytvorený v októbri až novembri 2022.

3.- Existujú nejaké ďalšie dokumenty, ktoré by ste mohli potrebovať?

ODPOVEĎ: Hoci zákon nič nehovorí, rovnako ako ostatné podmienky požadované v zákone, očakáva sa od vás, že poskytnete:

• Osvedčenie o bezúhonnosti – Ministerstvo vnútra
• Osvedčenie o oslobodení od daňových dlhov – Agencia Tributaria
• Certifikát bez dlhov sociálneho zabezpečenia – Seguridad Social
• Digitálny podpis
• Povolenie na činnosť vašej kancelárie – Mestský úrad
• Registrácia ako autonómny – 030/Zásady spoločnosti
• CIF spoločnosti

4.- Len prenajímam nehnuteľnosti a nepredávam v regióne Valencia, musím sa zaregistrovať?

ODPOVEĎ: Ak ste uskutočnili viac ako 2 transakcie predaja, prenájmu atď. v regióne Valencia, musíte sa zaregistrovať

5.- Mám 2 kancelárie v regióne Valencia a som spoločnosť, ako sa zaregistrovať?

ODPOVEĎ: Chápeme, že registrácia musí byť pre správcu spoločnosti, ktorý môže mať na starosti 2 kancelárie.

6.- Mám 4 kancelárie v regióne Valencia.

ODPOVEĎ: Chápeme, že v tomto prípade musíte zaregistrovať 2 agentov: jedného pre 3 kancelárie a druhého pre 4^th jedna.

DÔLEŽITÉ UPOZORNENIE: Ide o nový zákon a podrobnosti a otázky týkajúce sa jeho výkladu musia byť zoradené podľa praxe a skúseností s jeho vývojom. Takže táto správa bola vytvorená na základe našej vlastnej interpretácie nedávneho zákona, ktorá nemusí byť v budúcnosti rovnaká pre administratívu. Berte teda, prosím, tento článok ako zdroj informácií, nie však ako záležitosť zákona alebo príručky.