KÚPA A PREDAJ NEHNUTEĽNOSTÍ – PLATBY NA ÚČET NOTÁRSKA vs. OTVÁRANIE BANKOVÉHO ÚČTU V ŠPANIELKU

Už roky a dokonca desaťročia je v Španielsku veľmi rozšírený nasledujúci spôsob platby:

• Čiastočné platby alebo na účet konečnej ceny : Tento typ platby sa uskutočňuje prostredníctvom bankové prevody , a to buď na účet splnomocnenca alebo zástupcu predávajúceho, alebo priamo na účet predávajúceho.
• Konečná platba zvyšku dohodnutej ceny: Dodaním a bankový šek predávajúcemu zo španielskeho bankového účtu.

Inými slovami, v Španielsku je to veľmi bežná prax čiastkové platby na účet konečnej ceny uhradiť predávajúcemu, ktorý má byť vykonaný do bankovým prevodom , ale predávajúci vždy vyžadoval, aby Konečná platba , zvyčajne najdôležitejšie, byť vykonané prostredníctvom a bankový šek (banková zmenka), ktorý dáva plnú záruku účinnosti platby.

Simultánnosť platby

Ako vidíme, má nie bola bežnou praxou pre konečná platba ceny ktorý má byť vyrobený bankovým prevodom . Dôvodom je nepochopenie „Čas“ na uskutočnenie uvedeného prevodu. Predajca bude vždy vyžadovať, aby sa uvedená platba uskutočnila „pred“ podpísanie notárskych zápisníc o predaji, aby sa zaručilo, že peniaze budú skutočne na jeho bankovom účte, a kupujúci zo svojej strany bude požadovať, aby sa prevod uskutočnil „po“ predávajúci podpísal zmluvy o predaji, čím zaručuje, že platba bude vykonaná, keď predávajúci splní svoju dodaciu povinnosť.

Výber bankového šeku ako platobného systému umožňuje stranám uskutočniť platbu súčasne s podpisom notárskych zápisníc. A to tak, že si kupujúci ponechá šek vo svojom vlastníctve až do podpísania úkonov predávajúcim v prítomnosti notára.

S čím je zhoda momentu platby a dodania nehnuteľnosti dokonalá.

Okrem toho vzorec platby bankovým šekom poskytuje predávajúcemu dodatočnú záruku, pretože zo svojej podstaty to nie je kupujúci, kto v skutočnosti platí alebo je povinný zaplatiť bankovým šekom, ale je to tá istá banka, ktorá vydala skontrolujte, kto je povinný takúto platbu vykonať. Čo poskytuje predajcovi bezpečnú a presnú záruku platby.

Šek zo španielskej banky

Navyše, predajca, aby zaručil vašu platbu, požiadal, aby tento bankový šek vystavila španielska banka . Dôvodom je po prvé nedôvera že akceptovanie šekov od zahraničných bánk môže pre predávajúceho generovať z dôvodu obtiažnosti rozpoznania ich existencie a platnosti a po druhé z dôvodu dodatočné výdavky a náklady podieľajú sa na zúčtovaní šeku z prostriedkov nájdených v zahraničí .

Všetko vyššie uvedené bolo veľmi dôležité a výrazne podmienilo predaj v pobrežných oblastiach a s vysokým percentom zahraničných kupujúcich. Dôvodom je skutočnosť, že medzinárodní občania boli prinútení otvoriť si bankové účty v Španielsku s jediným účinkom, že konečná platba ceny predajcovi bude účinná prostredníctvom bankového šeku vystaveného z účtu otvoreného na meno kupujúci v španielskej banke. a na ktoré pred ukončením procesu predaja kupujúci previedol dostatok finančných prostriedkov na pokrytie konečnej sumy ceny.

Preto bolo v Španielsku veľmi bežnou praxou odporúčať zahraničným kupujúcim a investorom, aby si otvorili bankové účty v španielskych bankách, aby mohli na konci procesu pokračovať v tejto forme platby.

Dodávateľské firmy a radnice

Táto požiadavka bola posilnená aj bežnou praxou spoločnosti dodávajúce vodu a elektrinu, miestne úrady atď., ktoré sa cítili oveľa pohodlnejšie pri domicilovaní platieb faktúr zodpovedajúcich spotrebe nehnuteľnosti na bankových účtoch vedených v španielskych bankách , vyhýbanie sa inkasu na zahraničných bankových účtoch.

V súhrne je bežnou praxou odporučiť zahraničným zákazníkom, aby si po formalizácii zámeru nákupu otvorili bankový účet v Španielsku.

Notársky platobný styk v iných európskych krajinách

Táto požiadavka na otvorenie bankového účtu v španielskej banke bola vždy bodom konfliktu medzi španielskym a zahraničným systémom.

Je to tak preto, v mnohých krajinách, najmä v kontinentálnej Európe, sa všetky platby súvisiace s predajom uskutočňujú priamo na účet konajúceho NOTÁRA , ktorý je ten, kto po splnení všetkých zákonných požiadaviek podľa predpisov prijíma všetky čiastky od kupujúceho a poveruje ich úhradou.

To je dôvod, prečo investori z kontinentálnej Európy dlhé roky považovali vynútenie otvorenia bankových účtov v Španielsku za zvláštny prípad, čím sa v tomto smere odklonila funkcia notára.

Okrem toho, čo sa týka inkasa platieb za spotrebiteľské faktúry, zahr zákazníci alebo kupujúci nerozumeli, prečo časť dodávateľských spoločností nemôže akceptovať bankové účty, ktoré už boli otvorené na ich mená v krajinách ich pôvodu, s platným európskym IBAN domicilovať spotrebu odvodenú z ich služieb.

Navyše, najmä u niektorých národností, ako je Francúzsko alebo Belgicko, si túto situáciu obzvlášť vynútili, keďže mnohé nákupné operácie boli financované prostredníctvom hypotekárnych úverov poskytnutých v krajinách ich pôvodu .

Úverujúce banky týchto krajín pri realizácii vyplácania uvedených pôžičiek tak zvyčajne robia priamo na účet notára . V prípadoch, v ktorých nákup a predaj španielskych nehnuteľností týmito občanmi podliehal poskytnutiu bankového úveru, si tie isté požičiavajúce banky pochádzajúce z týchto krajín stanovili povinnosť uvoľniť pôžičkové prostriedky, ktoré tieto boli smerované na účet notára, a nie na účet predávajúceho, prípadne na účet kupujúceho.

Ponuka notárskych služieb

Pre tento dôvod, v posledných rokoch počet španielskych notárov ktorí sa prispôsobili tejto novej potrebe, ktorú požadovali zahraniční klienti, sa zvýšil, a sprístupnili im službu na prijímanie a vkladanie peňazí na účet právnych úkonov a transakcií. skutočný majetok

To je dôvod, prečo predovšetkým v pobrežné oblasti a s vysokým objemom medzinárodných transakcií s nehnuteľnosťami a vysokým prílevom cudzincov bola vyvinutá notárska prax prijímania platieb na účet a konečných nákupných a predajných transakcií na účtoch. notárske banky.

Je to dobrovoľné

Treba povedať, že táto činnosť je zo strany notárov úplne dobrovoľná. Inými slovami, Uvedení notári nie sú povinní ponúkať tento typ služieb svojim klientom , u ktorých sa v praxi stretávame s určitými notármi, ktorí odmietajú ponúkať tento typ služieb, a na druhej strane s inými typmi notárov, ktorí sú v tomto smere otvorenejší a pripravenejší.

postup

Postup bežne používaný v praxi na zasielanie uvedených súm na účet notára je zvyčajne nasledujúci:

• Realitný maklér alebo právnik kupujúceho informuje notára o potrebe inštrumentalizovať platbu prostredníctvom jeho účtu.
• Notár postupuje do identifikovať kupujúceho , na preštudovanie podmienok transakcie a na informačný postup a monitorovanie predpisov o praní špinavých peňazí.
• Po dokončení tohto procesu notár doručí údaje o vašom bankovom účte uvedenému zástupcovi alebo právnikovi odovzdať kupujúcemu.
• Kupujúci po obdržaní bankového spojenia NOTÁRA vykoná prevodom na uvedený inštrumentálny účet.
• Po dokončení predaja notár prostredníctvom notárskeho overenia kúpnej zmluvy vystaví šeky alebo prevody predávajúcej strane, agentom a sprostredkovateľom na váš bankový účet. , na platenie daní a iných výdavkov a poplatky , ako aj realitnej kancelárie alebo zákonných zástupcov kupujúceho podľa pokynov kupujúceho.

 Vyšší komfort a záruka pre kupujúceho

 Tento systém samozrejme predpokladá väčšiu záruku pri kontrole finančných prostriedkov voči kupujúcemu, od r v prípade, že sa kúpna transakcia z akéhokoľvek dôvodu neuskutoční, notár môže stranám vždy uhradiť zložené sumy, aby sa mohli rozhodnúť, čo s tým urobia

Zvyčajne, ak bol vklad vykonaný jednostranne zo strany kupujúceho v prípade neprevzatia predaja pristúpiť k okamžitému vráteniu finančných prostriedkov kupujúcemu.

Avšak, ak bola záloha medzi zmluvnými stranami vopred dohodnutá a existuje predchádzajúca notárska zápisnica o úschove , ktorým sa ustanovujú podmienky, za ktorých sa musí s vkladom hospodáriť, notár, ak sa predaj neuskutoční, preskúma obsah úschovnej listiny, na ktorej sa strany dohodnú, a vždy podľa toho bude postupovať po ich predchádzajúcej dohode. . V prípade, že sa strany nedohodnú na forme vrátenia uvedených súm, notár bude nútený zložiť danú sumu pred súdnym orgánom a pred španielskymi súdmi tak, aby boli tie, kde budú peniaze určené. rozhodol. uvedené prostriedky prostredníctvom súdnych procesov, ktoré majú strany iniciovať.

Je potrebné sledovať platbu

Je zrejmé, že všetky tieto prevody a platby musia byť správne zdokumentované, a to buď v v notárskej zápisnici o úschove alebo v kúpno-predajnej zmluve sám .

Záver: Na kúpu domu alebo nehnuteľnosti nie je potrebné založiť si bankový účet v Španielsku

Dá sa to povedať už nie je povinnosť otvoriť si bankový účet v Španielsku, najmä v niektorých regiónoch alebo oblastiach, v ktorých notár sprístupňuje stranám svoj inštrumentálny bankový účet.

Ďalšou vecou budú v závislosti od miesta požiadavky, ktoré je potrebné splniť pri príkazoch na inkaso na odber služieb spojených s domom, ako je alarm, bezpečnosť, Wi-Fi, internet, elektrina, plyn a pod.

Preto pre postup pri kúpe domu v Španielsku od našej advokátskej kancelárie otvorenie bankového účtu v Španielsku pre našich klientov už nepovažujeme za povinnosť . Ponúkame to ako možnosť za predpokladu, že v mieste nákupu je notár disponovaný dispozíciou vášho bankového účtu na realizáciu platby.

Čo sa však stane po zakúpení spotrebného materiálu?  

Po dokončení procesu kúpy, v závislosti od oblasti, kde sa nehnuteľnosť nachádza, bude potrebné potvrdiť dodávateľským servisným spoločnostiam, mestským úradom a pod., či akceptujú inkasá na zahraničné bankové účty, a v opačnom prípade odporúčame našim klientom , tentoraz áno , a po ukončení predaja si na tieto účely založia inštrumentálny bankový účet v Španielsku.

TLACORP 2023