Vyhliadky pre trh s nehnuteľnosťami v Španielsku po koronavírusovej kríze: 2020-2021

Nachádzame sa v čase, keď na španielskom realitnom trhu panuje vážna neistota motivovaná najmä mimoriadnou situáciou, v ktorej sa nachádzame.

Nebudeme tu vysvetľovať, čo sa stalo v Španielsku a vo zvyšku sveta. Dôvodom tejto správy je analýza vyhliadok na vývoj španielskeho trhu s nehnuteľnosťami v zostávajúcej časti rokov 2020 a 2021.

Za týmto účelom budeme v rámci španielskeho trhu s nehnuteľnosťami rozlišovať medzi niekoľkými veľmi odlišnými sektormi:

– Španielsky národný dopyt: prvé a druhé bydlisko

– Medzinárodný dopyt: prvé a druhé bydlisko

– New & Off Plan a z druhej ruky (opätovný predaj)

– Trh s dlhodobým prenájmom a krátkodobý – turistický prenájom – a „sezónny prenájom“

– Pozícia vlastníka, ktorý chce svoju nehnuteľnosť teraz predať

1.- ŠPANIELSKÝ DOPYT: Štátni príslušníci a obyvatelia Španielska

Počnúc dopytom po kúpe PRVÉ BYDLENIEa pokiaľ ide o národný trh, chápajúc to ako dopyt po domoch zo strany Španielov (občanov alebo obyvateľov), utrpí veľká stagnácia.

Ide o sektor, ktorý bol v posledných rokoch veľmi zasiahnutý a že napriek skutočnosti, že ceny nehnuteľností v hlavných mestách a mestách Španielska sa zvyšujú, akvizičná sila stredne priemerného španielskeho občana sa nezvýšila. v rovnakom pomere. To spôsobilo, že stredný španielsky občan z roka na rok postupne strácal kúpnu silu, čo obmedzovalo (a dokonca blokovalo) prístup ku kúpe domu.

Preto v posledných rokoch došlo k poklesu obchodovania medzi španielskymi občanmi (najmä medzi mladými ľuďmi), a to práve v dôsledku straty kúpnej sily, čím sa medzi mladými ľuďmi v Španielsku zvýšilo nájomné ako jediný spôsob prístupu k bývaniu.

Je logické si myslieť, že odteraz v krízovej situácii, v ktorej sa nachádzame, bude situácia horšia, pretože ekonomická kapacita priemerného španielskeho občana bude značne znížená.

Očakáva sa, že dopyt po hlavných sídlach v Španielsku sa minimálne do roku 2022 výrazne zníži.

Rovnakým spôsobom, DRUHÉ BYDLENIE trh, teda národný dopyt po druhom bydlisku, bude ovplyvnený krízovou situáciou, v ktorej sa nachádzame, keďže obozretné postavenie úspor, ktoré vedie k tejto kríze, bude všeobecnou normou, aspoň na pár rokov.

Už teraz sa hovorí o poklesoch predajných cien domov medzi 15 až 30 %.

Vraj investori, či sporitelia, ktorí si v súčasnosti držia kúpnu silu, nájdu na trhu reálne príležitosti najmä od jesene tohto roka, keď sa na trhu začnú výraznejšie prejavovať ekonomické efekty z tejto krízy.

S čím z „pohľadu investora“ a tak, ako sa to stalo po kríze v rokoch 2008 a 2011, Španielsko bude opäť zaujímavou destináciou a atraktívnou pre sporiteľov, národných a medzinárodných investorov.

2.- ZAHRANIČNÝ KUPUJÚCI – Investori a jednotlivci

Pokiaľ ide o medzinárodný dopyt po cudzincoch, chápeme, že DRUHÉ BYDLENIE trh bude mať silný vplyv a neočakávame oživenie skôr ako v roku 2021.

Predovšetkým to, čo odkazuje na trh pre predaj novostavieb a rozostavaných, chápeme, že tam bude a zastavenie výstavby druhého domova, najmä na turistických miestach, ako je Stredozemné more, Baleárske a Kanárske ostrovy.

Z „pohľadu investora“ najväčšie možnosti budú na trhu ojazdených vozidiel na úkor novej výstavby. Je to tak preto, lebo jednotlivci môžu mať väčšiu rezervu na zníženie predajnej ceny, pretože v závislosti od času nadobudnutia môžu amortizovať veľkú časť alebo celú kúpnu cenu, čo umožňuje dlhší interval zníženia predaja. cena. .

Toto, s ohľadom na nová výstavba, to tak nebude a vzhľadom na to uvidíme menšie zníženie a ponuku na trhu stavitelia majú menšiu mieru zníženia ceny ako jednotlivci.

S ktorým je trh opätovného predaja alebo second hand ten, ktorý ponúka najzaujímavejšie príležitosti na trhu, prinajmenšom dovtedy, kým nezmiznú následky hospodárskej krízy, o ktorej sme sa už zmienili.

Preto, ako sme spomenuli na národnom trhu, budú existovať skutočné príležitosti pre medzinárodného investora-sporiteľa, ktorý má kúpnu silu na trhu ojazdených vozidiel v Španielsku.

Pokiaľ ide o medzinárodný trh pre akvizíciu PRVÉ BYDLENIE domov, aj tzv „expatrianti (alebo „expati“) ktorí majú v úmysle prísť do Španielska žiť, či už pre lepšiu kvalitu života, alebo stráviť svoj „preddôchodok“ či „dôchodok“. “, veríme, že vývoj bude veľmi pozitívny.

Španielsko je jednou z najžiadanejších krajín na svete, kde by sa dalo natrvalo bývať. Je to konštanta už viac ako 30 rokov. V skutočnosti, a najmä od roku 2000-2002, objem nákupných operácií cudzincov na dôchodku alebo preddôchodcov zostáva vysoký, a to aj v čase krízy.

Za „latentný dopyt“ sa považuje skorší odchod do dôchodku alebo odchod do dôchodku, najmä z európskych krajín, ako je Spojené kráľovstvo, Francúzsko, Belgicko, Švajčiarsko, Nemecko atď. To znamená: Vždy majú v úmysle prísť do Španielska stráviť jeho dôchodok, motivované dobrými poveternostnými podmienkami, kvalitou života, komunikáciou, bezpečnosťou a verejným zdravím.

V posledných rokoch však tento typ dopytujúcich utrpel pokles ich kúpnej sily, spôsobený nárastom cien nehnuteľností v Španielsku.

Preto a v dôsledku tejto súčasnej sanitárnej krízy tento typ kupujúcich bude svedkom objavenia sa skutočných nákupných príležitostí za veľmi nízke a zaujímavé ceny v oblastiach a nehnuteľnostiach, ku ktorým by ešte pred rokom jednoducho nemali prístup.

Tento typ kupujúceho, zvyčajne v pokročilom veku, okrem ceny alebo úrovne kvality života zohľadňuje aj úroveň pomoci španielskeho verejného zdravia.

- Preto stojí za to zamyslieť sa, prípadne sa zamyslieť, akú reakciu to vyvoláva u tohto typu klientov, spôsob, akým španielsky systém zvládol koronavírusovú krízu.

Z nášho pohľadu ako Španielov, ktorí žili v popredí zvládania tejto zdravotnej krízy, musíme povedať, že obraz španielskeho verejného zdravia sa posilnil.

Hlavným zlyhaním pozornosti a reakcie proti vírusu nebola existujúca infraštruktúra a ľudské zdroje v Španielsku (preplnené len v niektorých oblastiach a dočasne), ale sekundárne prvky, ktorými bol najmä nedostatok vybavenia.

Jednoduché záležitosti, ako sú masky, respirátory alebo vhodné oblečenie.

Ako však hovoríme, zvyšok vybavenia a infraštruktúry, najmä ľudský tím lekárov, zdravotných sestier a zdravotníckych pracovníkov, sa zhostil úlohy a preukázal svoju účinnosť a reakciu na vplyv takéhoto objemu, a to aj v situáciách úplnej absencie vybavenia a primeranú ochranu.

 (Ako Španieli sme všetci skutočne hrdí NA NÁŠ SANITÁRNY TÍM)

Inými slovami,Ukázalo sa, že španielsky systém verejného zdravotníctva funguje a že má pľúca a infraštruktúru na obsluhu tohto typu klientov.

Okrem verejného zdravia, existuje vysoká kvalita súkromného zdravia v Španielsku s cenami oveľa nižšími, než je súkromné ​​zdravie v krajinách pôvodu týchto kupujúcich, ako je Francúzsko, Nemecko, Spojené kráľovstvo atď., čo spolu s efektívnosťou nášho verejného zdravia umožňuje dosiahnuť veľmi kvalitný obraz u tohto typu kupujúcich, najmä európskeho pôvodu.

Na druhej strane, pokiaľ ide o ostatné krajiny sveta, španielsky systém verejného zdravotníctva sa ukázal byť oveľa efektívnejší a s oveľa väčšími zárukami ochrany ako ten, ktorý existuje v krajinách ako USA a Spojené kráľovstvo, kde je zdravotná starostlivosť Verejná je veľmi základná a kde prevláda súkromná zdravotná starostlivosť.

V dôsledku vyššie uvedenéhovyšší záujem o kúpu prvej rezidencie v Španielsku sa očakáva v krajinách ako Spojené kráľovstvo, Spojené štáty americké a ďalšie krajiny Latinskej Ameriky ako Mexiko, Venezuela, Argentína, Brazília atď. občanmi týchto krajín, ktorých zistia, že španielske verejné zdravie je viac chránené a postarané ako zdravie v ich vlastných krajinách pôvodu.

Na záver treba dodať ďalší bod, ktorý tento typ kupujúci-klient teraz berie do úvahy pri rozhodovaní o kúpe, je ekonomické náklady na život a služby. Práve kvôli tejto kríze budeme niekoľko rokov v Španielsku svedkami výrazné zníženie cien potravín a výrobkov, ako aj služieb. Vďaka tomuto zníženiu budú ekonomické životné náklady tohto typu zákazníkov zvýhodnené, čo im uľahčí rozhodovanie o kúpe v Španielsku.

Preto usudzujeme, že tak zníženie predajnej ceny nehnuteľností, ako aj potvrdenie dôsledného systému verejného zdravotníctva a kvalitnej súkromnej zdravotnej služby určite zacieli na kúpne zámery klienta. medzinárodné v domoch prvého bydliska.

Pokiaľ ide o DRUHÉ BYDLENIE, ako naznačuje domáci trh, stredná úroveň zahraničného kupujúceho neočakáva sa, že uskutoční rovnaký objem akvizícií, aký zažívame v posledných rokoch.

Najmä od roku 2015 sme zaznamenali nárast objemu akvizícií druhých domov medzinárodnými kupcami, ktorý bol uľahčený ekonomickým zlepšením v dôsledku ekonomického boomu v predchádzajúcich rokoch, ako aj v nádeji, že sa nám tieto nehnuteľnosti vrátia. prostredníctvom prenájmu, najmä turistického požičovne.

Je zrejmé, budeme svedkami straty, resp. poklesu vyhliadok na možnosti turistického prenájmu, keďže minimálne v rokoch 2020 a 2021 bude úroveň cestovania a komunikácie ovplyvňovať sektor cestovného ruchu, a teda tých, ktorí chcú investovať so zámerom prenájmu na turistické účely.

Avšak, as ohľadom na Z DRUHEJ RUKY, ako sme spomenuli pri prvom bydlisku, veľké príležitosti sa určite naskytnú ako v mestách s vysokým turistickým potenciálom, tak aj v hlavných mestách Španielska, ktoré vďaka dobrému poisteniu pritiahnu pozornosť medzinárodných sporiteľov-investorov.

3.- TRH PRENÁJOV – Trvalý prenájom – Turistický – Sezóna

Čo sa týka trhu s prenájmom, budeme rozlišovať medzi prenájmom prvého bydliska a druhého bývania.

Pokiaľ ide o PRENÁJOM PRVÉHO BYDLENIA, v posledných rokoch sme boli svedkami zvyšovania cien prenájmu na základe nádeje majiteľa na získanie vyšších výnosov v sektore turistických prenájmov, motivovaný najmä objavením sa platforiem ako Airbnb atď.

To prinieslo medzi Španielmi, najmä mladými ľuďmi, skutočný problém s nedostatkom ponuky trvalého prenájmu, najmä v hlavných mestách Španielska, čo viedlo k reakcii španielskych správnych orgánov vytvorením reštriktívnych nariadení o používaní nehnuteľností ako turistický prenájom s cieľom zvýhodniť prenájom na prvé bydlisko a pokúsiť sa tak predísť zvýšeniu cien prenájmu prvého bydliska.

Jedným z hlavných dôsledkov koronavírusu v Španielsku je práve úplná strata turistickej aktivity, ktorý by sa mal zvýšiť až v lete 2021.

Preto, mnohí majitelia domov sa už určite pýtajú, čo robiť s domami, ktoré doteraz slúžili na turistiku, a že pri hľadaní ziskovosti ich budú nútení použiť na prenájom svojho prvého bydliska. S ktorou, onedlho zažijeme nárast ponuky prvých domovov v Španielsku. Ako vo veľkých mestách, tak aj v pobrežných oblastiach.

A pokiaľ ide o PRENÁJOM DRUHÉHO BYDLENIA, hoci turistický prenájom, teda „na dni“ alebo „na týždne“, si myslíme, že ho postihne zdravotná kríza, Myslíme si, že „sezónne“ nebude...

Tradičnou turistickou požičovňou v Španielsku bola historicky „sezónny prenájom“. Teda nájomné podľa mesiacov, alebo podľa ročných období: leto, jeseň, zima, jar atď.

Tento systém zmenila až revolúcia digitálnych platforiem ako Airbnb, ktorá umožnila skrátiť pobytové časy a riadiť súkromný prenájom takmer podnikateľským spôsobom a znížila počet prenocovaní na hosťa.

Preto, očakáva sa zníženie objemu krátkodobých prenájmov, ale určite dôjde k oživeniu „sezónnych prenájmov“.

Musíme tiež povedať, že činnosť „turistického prenájmu“ je krajmi alebo miestnou správou krajne obmedzená, v určitých oblastiach dokonca zakázaná. Vychádza z veľmi zložitých dokumentov, požiadaviek a pod. To však nie je to isté ako pri „sezónnom prenájme“.

Prenájom za „sezónny prenájom“ je úplne oslobodený od veľmi prísnych obmedzení „turistického prenájmu“. Je to úplne zadarmo. Napríklad, ak chcete prenajať ako „sezónny“, nemusíte registrovať nehnuteľnosť v špeciálnych registroch, ani získať osvedčenie o bývaní a nehnuteľnosť je možné prenajať „po izbách“ (v regióne Valencia nie je možné prenajať domy po jednotlivých izbách v turistickom nájomnom).

Očakávame teda, že budeme mať viac transakcií prenájmu pomocou vzorca „sezóna“ ako „turistického“.

Podľa nášho vysvetlenia budú mať španielske a zahraničné rodiny aj naďalej prázdniny a naďalej budú chcieť prichádzať na španielske pláže alebo do španielskych miest, kde budú tráviť dovolenku.

Objem odborného dopytu sa zníži, ale nájomná aktivita nezmizne. A pri organizovaní dovoleniek budú turisti podmienení:

• Obmedzenejšie pohyby, a teda viac času na každom mieste.
• Bezpečnostné a hygienické podmienky
• Vyhnú sa davom alebo preplneným priestorom

Tento typ turistov si preto pri výbere ubytovacích možností vyberá také, v ktorých má zaručenú bezpečnosť a dezinfekciu vzhľadom na pandémiu. A táto záruka bezpečnosti a dezinfekcie bude oveľa väčšia v apartmánoch ako v hoteloch.

Je to tak preto, lebo hotely, kde je zvyčajne veľký tok hostí, môžu medzi nimi spočiatku vytvárať neistotu pri zaručení primeranej ochrany. A toto sa nestane pri pobyte v apartmáne, kde bude tok hostí a prenocovaní menší ako v hoteloch, pretože si ho môže prenajať na týždne alebo mesiace tá istá rodina.

Pre všetky vyššie uvedené si myslíme, že „sezónna činnosť v oblasti prenájmu“ bude vynikajúcou príležitosťou pre majiteľov, ktorí, najmä v pobrežných/turistických oblastiach, kde je dopyt po prvom bývaní nízky.

4.- ČO BY MAL UROBIŤ VLASTNÍK, KTORÝ CHCE SVOJ NEHNUTEĽNOSŤ PREDAŤ V ČASE KRÍZY?

Až do minulého mesiaca určoval pravidlá na vzostupnom nákupnom trhu predávajúci. Vysoký dopyt po predajných transakciách v posledných rokoch povzbudil predajcov, aby zaujali mocenské pozície pri vyjednávaní podmienok predaja.

Odteraz sa však trh zmenil...

Teraz je to kupujúci, kto nakoniec prevezme mocenské pozície pri rokovaniach s predávajúcim.

Dôsledkom toho je, že kupujúci bude pri vyjednávaní kúpnych podmienok s predávajúcim oveľa náročnejší nielen na cenu, ale aj na dokumentáciu k nehnuteľnosti.

Inými slovami, ak bol kupujúci v posledných rokoch menej prísny, pokiaľ ide o vyžadovanie právnych obmedzení na vlastnosti, odteraz, kupujúci bude určite požadovať, aby predávajúci dodržal všetky podmienky a náležitosti zákona. pokiaľ ide o ich vlastnosti, ako sú mestské podmienky, kolaudačné preukazy alebo osvedčenia o obývaní, efektívne vodovodné a elektrické prípojky, septiky atď.

Pre toto všetko vlastníkom, ktorí majú v úmysle dať svoje nehnuteľnosti na predaj, odporúčame, aby si pre uľahčenie predaja nechali vypracovať podrobné a hĺbkové preštudovanie dokumentácie a právnych situácií, v ktorých sa ich nehnuteľnosť nachádza.

Štúdia vykonaná TLA-Abogados v apríli 2020