Nájomné so zmluvou opcie na kúpu (RTB)

Čo sa týka rezidenčného trhu nehnuteľností, teda kúpy a predaja prvého/trvalého bývania, hovorili sme o „latentný dopyt“, ktorá existuje v Španielsku s ohľadom na tých cudzincov z iných krajín, ktorí chcú prísť do Španielska žiť natrvalo.

Faktom, ktorý je v posledných dvoch desaťročiach konštantný, je príchod cudzincov, ktorí si za svoje trvalé bydlisko zvolili Španielsko a ktorých bežne označujeme ako „cudzinci"Alebo"expat“. TObjem a počet expatriotov, ktorí si v posledných dvoch desaťročiach zvolili Španielsko za svoje bydlisko, bol vždy konštantný a dokonca sa zvýšil v obdobiach krízy alebo po kríze, ako napríklad v Španielsku v roku 2008, a 2011.

S viac ako 15 rokmi v realitnom sektore to naša spoločnosť overila práve v v období bezprostredne po kríze sa zvýšil počet expatriotov, ktorí sa zaujímali o nadobudnutie nehnuteľností v Španielsku.

A na základe našich skúseností sme zistili, že prvé akvizície, ktoré boli v týchto chvíľach uzavreté, boli obzvlášť komplikované v dôsledku kontextu nestability a neistoty, a to tak z hľadiska financovania, ako aj možného vývoja trhu s bývaním.

To znamená, že kupujúci, ktorý sa odváži investovať v Španielsku do kúpy trvalého pobytu, je ponorený do neistoty spôsobenej úvahou, či sme už v záverečnej fáze krízy, alebo či ešte existuje cesta nadol. (“Nakúpim za dobrú cenu?").

Pri týchto typoch kupujúcich je však záujem o kúpu zreteľný. Jasno majú aj v momente. Chcú kúpiť hneď. Vedia, že je čas, ale nie je im jasné, či cena a podmienky predaja budú najvhodnejšie, kým nepominie alebo sa rozplynie pokrízová klíma neistoty.

V tomto bode sa ako riešenie navrhuje prenájom nástroja s možnosťou kúpy.

Prenájom s možnosťou kúpy (RTB) O čo ide?

Prenájom s možnosťou kúpy, je zmluva, v ktorej kupujúci chce nadobudnúť nehnuteľnosť na trvalé bývanie, chce ju ihneď obývať a užívať, ale chce odložiť konečné rozhodnutie o kúpe na neskôr.

A okrem toho bkupujúci si želá, aby počas užívania nehnuteľnosti predávajúci nemohol ponúkať nehnuteľnosť na trhu, a tak si vyhradzuje výhradnú možnosť kúpy pre kupujúceho po celú dobu trvania zmluvy. Tu je najdôležitejší rozdiel medzi touto zmluvou a „bežnou nájomnou zmluvou“, kde prenajímateľ môže predať nehnuteľnosť niekomu inému, aj keď existuje nájomná zmluva.

Preto v zmluve RTB sú dva hlavné koncepty:

– Ide o kúpnu zmluvu s „možnosťou kúpy“.

To znamená, kupujúci chce dom kúpiť, ale požaduje, aby mal dom k dispozícii, kým svoje rozhodnutie nepotvrdí. Inými slovami, chce, aby možnosť nákupu bola pre jeho exkluzivitu. Takže, recipročne s výhradným právom na kúpu nehnuteľnosti, kupujúci zaplatí sumu predávajúcemu, aby mu kompenzoval čas, počas ktorého je dom rezervovaný pre kupujúceho, a mimo predajného trhu.

Po splnení podmienok dohodnutých v zmluve, prichádza okamih, v ktorom sa kupujúci musí rozhodnúť uplatniť právo na kúpu nehnuteľnosti. V tejto chvíli existujú dva scenáre:

• Kupujúci môže uplatniť svoje právo na kúpu, a v takom prípade dokončite nákup. Kupujúci by teda zaplatil zvyšok ceny predávajúcemu a predajná transakcia by bola dokončená.
• Kupujúci si želá odstúpiť od kúpy, teda preberá stratu sumy, ktorú zaplatil pri „možnosti kúpy“, pričom túto sumu prenecháva na účet predávajúceho, ktorý si ju prepláca s ohľadom na čas, kedy má dom rezervovaný pre kupujúceho. .

– Je to nájomná zmluva.

Kupujúci chce dom ihneď obývať, ale ako je vysvetlené vyššie, formalizáciu a konečné rozhodnutie o kúpe si radšej nechá na neskôr. S čím sa navrhuje prevziať postavu „nájomcu“ alebo „nájomcu“, kým sa nerozhodne uplatniť alebo upustiť od kúpy počas doby stanovenej v zmluve.

Týmto spôsobom si kupujúci, teraz nájomca/nájomca, počas trvania zmluvy dohodne s predávajúcim, teraz prenajímateľom/prenajímateľom podmienky prenájmu a platenie nájomného.

A rovnakým spôsobom ako v súvislosti s uplatnením opcie na kúpu, po uplynutí maximálnej lehoty na jej uplatnenie má kupujúci alebo nájomca/nájomca niekoľko možností:

• Ak chcete vykonať nákup opcie a dokončiť predaj. V tomto prípade je transakcia prenájmu zrušená a teraz sa zmení na predaj.
• Kupujúci neuplatňuje možnosť nákupu. V tomto prípade sa ruší aj nájomná zmluva. Samozrejme, v prípade, že sa obe strany dohodnú, môže byť nájomná zmluva predĺžená, alebo môže byť vytvorená nová nájomná zmluva, a potom bude zmluva len o prenájme.

Dôležité otázky:

1.- Čo sa stane so zaplatenou sumou pri nákupe?

Považuje sa to za súčasť ceny? Inými slovami, dá sa možnosť zľaviť z konečnej ceny na zaplatenie nehnuteľnosti?

Odpoveď je veľmi jednoduchá. Bude to, na čom sa obe strany dohodnú. To znamená, že ak obe strany súhlasia, suma zaplatená za opciu sa odpočíta od ceny. V tomto prípade je suma zaplatená za možnosť kúpy diskontovaná zo zvyšku ceny za nehnuteľnosť.

Toto je najpoužívanejšia možnosť na trhu.

Vlastník však môže tiež požadovať, aby suma zaplatená za možnosť kúpy nebola zľavnená z ceny za nehnuteľnosť. To znamená, že táto suma jednoducho pokrýva dobu, počas ktorej bola nehnuteľnosť mimo trhu, a že nepredstavuje časť ceny. S čím v tomto prípade nebude zaplatenie kúpnej opcie zľavnené z ceny, ktorá sa má zaplatiť majiteľovi za predaj.

Je zrejmé, že toto je pre kupujúceho oveľa škodlivejšia možnosť a v praxi nie je tak široko používaná.

Akákoľvek z opcií by mala byť výslovne zahrnutá v zmluve, aby sa objasnil osud opcie.

2.- Čo sa stane so sumami zaplatenými za prenájom?

Odpočítavajú sa z konečnej ceny za predaj?

Odpoveď je rovnaká ako vyššie. teda budú to strany, ktoré sa budú musieť dohodnúť, pri súhlase s podmienkami zmluvy, či je nájomné zľavnené z konečnej ceny alebo nie, v prípade potvrdenia rozhodnutia o kúpe.

3.- Provízie/odmeny agentov. Kedy sú vyplatené?

Aj tu bude platiť to, na čom sa zmluvné strany a realitná kancelária dohodnú.

Z právneho hľadiska však platí, že pokiaľ sa strany nedohodnú inak, chápeme, že provízia/poplatky sprostredkovateľovi musia byť zaplatené pri podpise kúpnej opčnej zmluvy. Dôvodom je, že táto zmluva zahŕňa uzavretie kúpnej zmluvy medzi kupujúcim a predávajúcim. A to aj napriek tomu, že splnenie uvedenej zmluvy je odložené na neskorší dátum.

Ako hovoríme, keď sa podpíše zmluva o RTB, medzi stranami sa dosiahne „dohoda“, a to prostredníctvom zásahu agenta. To je dôvod, prečo sa provízia/poplatky agenta musia zaplatiť pri formalizácii RTB.

Môže byť považované za neférové ​​podmieňovať vyplatenie provízie sprostredkovateľa účinným rozhodnutím o kúpe, ktoré zostane v rukách kupujúceho a mimo rúk/kontroly sprostredkovateľa.

4.- Ako sa formalizuje RTB?

Spravidla ide o súkromnú zmluvu, ktorá nemusí byť overená notárom.

Preto je najbežnejšou praxou príprava súkromnej zmluvy medzi zmluvnými stranami bez toho, aby museli ísť cez notára. Aj keď, ako uvidíme, je nevyhnutné, aby zmluvu vypracoval odborný právnik.

Pre väčšiu bezpečnosť nájomcu zmluva možno vykonať u notára a zapísať do katastra nehnuteľností. Registrácia opčnej zmluvy na katastrálnom úrade bude mať tieto výdavky:

• Výdavky notára a katastra
• Odmeny právnikov/advokátov
• dane

Upozorňujeme, že na registráciu na úrade katastra sú akceptované iba zmluvy RTB s trvaním maximálne 4 roky.

Preto je najbežnejšou praxou príprava súkromnej zmluvy medzi zmluvnými stranami bez toho, aby museli ísť cez notára. Aj keď, ako uvidíme, je nevyhnutné, aby zmluvu vypracoval odborný právnik.

5.- Dane zahrnuté v zmluve Option-To-Buy:

a) Keď je prenajímateľom spoločnosť: Predstavme si, že stavebná spoločnosť so širokou škálou domov, ktoré sa nedajú predať, sa rozhodne formalizovať zmluvy RTB. V tomto prípade bude zmluva podliehať DPH, ak ide o prvý prevod domu. The DPH sadzba bude 10%pokiaľ nejde o chránené bývanie (znížená DPH o 4%). Inými slovami, jednotlivec bude musieť čeliť tejto dani, ktorú si ako konečný spotrebiteľ nebude môcť odpočítať.

Ak je zmluva zapísaná na katastrálnom úrade, potom je potrebné zaplatiť Kolková daň (0,5 % – 2 % v závislosti od rôznych regiónov).

okrem dohodnutia mesačného nájmu boli schopní zriadiť predkupné právo, známe ako a „prémiové“ alebo „možnosť nákupu“ (platba za možnosť, že klient bude musieť dom kúpiť v lehote ). Takáto suma bude podliehať aj DPH (keďže sa podľa GR daní považuje za poskytnutie služby) vo všeobecnej sadzbe 21 %.

Ak sa nájomca rozhodne pristúpiť k formalizácii kúpy neskôr, prevod bude zdanený DPH (vo výške 10% alebo 4%). V prípade, že sa potenciálny kupujúci nerozhodne pre kúpu, bude mať možnosť zmluvu ukončiť a zvoliť si formalizáciu ďalšieho prenájmu bez opcie, ktorý nebude podliehať DPH. Pamätajte, že jednotlivec nebude môcť získať späť alebo odpočítať túto daň.

b) Ak je prenajímateľom fyzická osoba

V tomto prípade je RTB zmluva (považuje sa to za druhý prevod) transakciou, ktorá bude podliehať Daň z prevodu (ITP), pričom daňovníkom je nájomca.

Čo sa týka opcie na kúpu (prémie), tá bude tiež zdanená daňou z prevodu a prechodu (ITP), keďže „prísľuby a opcie“ sú tiež zdaniteľné touto daňou.

základ dane bude tvoriť cena zaplatená za opciu na kúpu. V prípade, že táto možnosť nie je dohodnutá, alebo je menšia ako 5% z celkovej ceny nehnuteľnosti . Platná sadzba sa bude líšiť v závislosti od autonómneho spoločenstva, keďže ide o postúpený poplatok (vo všeobecnosti medzi 6 % a 10 %).

---

Príklad

„A“ je konkrétny prenajímateľ, ktorý uzatvorí zmluvu RTB s „B“ s prémiou 7.500 250.000 eur. Cena nehnuteľnosti bude XNUMX XNUMX eur.

5% z ceny nehnuteľnosti je 250.000 5 x 12.500 %= XNUMX XNUMX eur.

 Ak je teda o 5 % vyššie ako dohodnuté poistné, základ dane pre túto možnosť bude 12.500 XNUMX eur. 

 Keďže prenajímateľ je konkrétny, prémia bude zdanená daňou z prevodu – ITP . Táto daň v regióne Valencia a Katalánsko je 10 %. 

tak, 12.500 10 x 1.250 % TPO = XNUMX XNUMX eur ITP.

---

A neskôr, v čase prevodu domu, v prípade, že ho uplatní kupujúci, bude transakcia opäť zdanená aj daňou z prevodu (ITP). Ako je vysvetlené vyššie v tejto časti, majte prosím na pamäti, že možnosť nákupu, po ktorej nasleduje predaj, znamená, že čelíme uzavretiu dvoch právnych obchodov (súvisiacich, ale nezávislých), takže nastanú dve rôzne zdaniteľné udalosti, čo logicky zvýši zdanenie transakcie.

V druhom prípade (prenájom s možnosťou kúpy medzi fyzickými osobami) je potrebné objasniť zdanenie transakcie s ohľadom na daň z príjmov fyzických osôb z pohľadu prenajímateľa / predávajúceho, pretože výber „opcie“ kúpiť“ bude „zisk“ pre predávajúceho/prenajímateľa.

Po dosiahnutí maximálnej lehoty na uplatnenie opcie na kúpu a v prípade, že kupujúci uplatní uvedenú opciu, budú výdavky a dane odvodené z transakcie bežnými nákladmi a daňami pri predaji, to znamená ITP („prevod majetku Daň “), Notárske poplatky, registrácia, právnici atď.

Na druhej strane je potrebné poznamenať, že keď sa opcia na kúpu uplatní, teda nákup je nakoniec dokončený, dane odvodené z nákupu sa neznižujú o predchádzajúce dane zaplatené za nadobudnutie opcie. Ide o rozšírený a bežný zmätok, ktorý je v praxi veľmi častý. Dôvodom je, že právo opcie a budúci predaj sa fiškálne považujú za samostatné a samostatné zdaniteľné transakcie.

Iná vec je, že suma „opcie na kúpu“ môže byť dohodnutá, že bude odpočítaná z ceny, ktorá sa má zaplatiť pri budúcom predaji. Inými slovami, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že v prípade, že predaj napokon prebehne, všetky zaplatené sumy, vrátane možnosti kúpy nehnuteľnosti, budú odpočítané z ceny nehnuteľnosti (rovnakým spôsobom, ako sa zľaví záloha).

6.- Aké sú najčastejšie problémy, ktoré sa zvyčajne vyskytujú pri RTB transakciách?

Po podpísaní zmluvy RTB zvyčajne existujú dva typy konfliktov, ktoré sa bežne opakujú pri tomto type transakcií:

– Spory týkajúce sa fyzického stavu majetku. Inými slovami, tak ako pri zvyšku nájomných zmlúv, aj tu sa mnohokrát nájomca pri prevzatí domu stretáva s rôznymi stavebnými závadami alebo problémami, ktoré môžu viesť až ku konfliktu s vlastníkom.

Preto bude potrebné, aby si obe strany v zmluve čo najviac rozpísali podmienky, v ktorých sa nehnuteľnosť nachádza, aby sa predišlo konfliktom tohto typu počas trvania zmluvy.

– Právne problémy majetku. Aj keď na rozdiel od fyzických problémov, s ktorými sa nehnuteľnosť nachádza a ktorým je možné ľahko predísť riadnou obhliadkou nehnuteľnosti pred obsadením nehnuteľnosti, to isté sa v praxi nevyskytuje s prípadnými právnymi problémami, ktoré môžu mať vplyv na nehnuteľnosť. .

Ako sme uviedli v tomto článku, úprava zmluvy RTB sa môže zdať viac-menej jednoduchá a jednoduchá. To znamená, že sa to dá urobiť súkromne, bez toho, aby ste museli ísť cez notára, takže to môže vyvolať dojem, že ide o jednoduchú zmluvu: zmluvu o prenájme, jednoducho zavedením možnosti kúpy.

Týmto spôsobom v mnohých prípadoch, aby sa ušetrili výdavky, sú strany privádzané k transakciám, pri ktorých tieto typy zmlúv upravujú nekvalifikovaní odborníci alebo dokonca nešpecializovaní právnici. Dôvodom je, že zjavne ide o „zmluvu, ktorá sa dá ľahko zredigovať“. Čiže nevenovanie potrebného času a úvah, ktoré táto transakcia obnáša.

Ako hovoríme, nejde o „špeciálnu“ nájomnú zmluvu... ide o kúpno-predajnú zmluvu so špeciálnymi podmienkami.

Preto sa v mnohých a mnohých prípadoch stretávame s tým, že kupujúci vstúpili do zmluvného vzťahu s vlastníkom, zaplatili značnú sumu peňazí ako možnosť kúpy, určitý čas v nehnuteľnosti bývali ako nájomcovia a keď príde uplatniť predkupné právo, ešte pred podpisom notárskych zápisov, alebo, žiaľ, aj neskôr zistia, že na nehnuteľnosť sú právne problémy, ako sú problémy s rozvodom elektriny, vody, urbanistické problémy, mestské priestupky, pokuty , problémy pri obnove osvedčenia o obývateľnosti, alebo ešte horšie, chýbajúce osvedčenie o obývateľnosti, nedodržiavanie urbanistických predpisov, prístavby alebo úpravy budov realizované bez povolenia alebo stavebného povolenia a pod.

Odhalenie tohto typu právneho problému po podpísaní RTB je veľmi nebezpečné.

Preto ako právnici odporúčame, aby právna štúdia nehnuteľnosti bola vykonaná počas procesu formalizácie zmluvy, a nie až potom.

Právne prehliadky nehnuteľnosti sa musia vykonať počas formalizácie zmluvy RTB a zmluva musí byť podmienená získaním potrebných právnych informácií na potvrdenie, že nehnuteľnosť spĺňa právne a stavebné normy.

Preto, keď ste zapojený do zmluvy RTB ako kupujúci, vyžiadajte si zmluvu:

– Vypracuje právnik so špecializáciou na majetkové právo. Teda kto si osvojil zákony a predpisy týkajúce sa tvorby zmlúv a z nich odvodené zmluvné povinnosti a práva zmluvných strán.

To vám pomôže pripraviť zmluvu s maximálnymi zárukami.

– Napíše právnik, ktorý je zároveň špecialistom na stavebné a urbanistické právo.

Nie všetci právnici v oblasti nehnuteľností sú špecialisti na stavebné právo. Byť odborníkom na stavebné právo je nevyhnutné na to, aby ste mohli preskúmať všetky podstatné právne aspekty vlastníctva, hraníc, stavebných povolení a povolení, históriu výstavby (to znamená, ako bola postavená, ako bola reformovaná alebo rozšírená) , ak je v súlade so všetkými miestnymi urbanistickými predpismi, ak sa pri urbanizácii platia mestské poplatky, alebo ak sa pozemok musí zmenšiť, aby sa časť dala na prípadné práce v urbanizácii atď.

TLA – ADVOKÁTI – ADVOKÁTI – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN