V prípade, že ste sa rozhodli PREDAŤ Vašu nehnuteľnosť, venujte prosím pozornosť nasledujúcim informáciám:

1.- Skontrolujte doklady a zákonnosť nehnuteľnosti

1.-Skontrolujte si popis nehnuteľnosti v listoch vlastníctva („Escritura“) 

Skontrolujte listy vlastníctva: Skontrolujte v listoch vlastníctva, či nehnuteľnosť vyzerá správne popísaná. Listy vlastníctva musia mať a perfektný popis stavieb existujúcich na pozemku.

Je celkom bežné, že nehnuteľnosti, ktoré dlhé roky vlastnia rôzni vlastníci, boli upravované prístavbami (nová izba, uzavretie verandy či terasy a pod.), prípadne novými stavbami (garáž, bazén, hosť dom).

Ak sa skutočná veľkosť a konštrukcie nezhodujú s popisom v listines    netráp sa!  existujú procesy, ktoré sa dajú urobiť a existujú spôsoby, ako to vyriešiť!. Musíte ich však poznať v tom istom momente, keď sa rozhodnete predať, aby ste presne vedeli, „čo“ musíte urobiť a „koľko“ budú tieto akcie.

---

Napríklad: Máte dom s rozlohou 120 m2 s bazénom 50 m2 a garážou prerobenou na penzión. V liste vlastníctva dom figuruje len ako 120 m2, ale v listoch nie je uvedený bazén. A garáž je v listinách opísaná ako „garáž“, nie ako „penzión“.

V tomto prípade musia byť vaše skutky aktualizované a musíte za to zaplatiť. 

POZNÁMKA: Nehovoríme o „vnútornom popise“ domu, len o obvode nehnuteľnosti známej ako „veľkosť stavby“ (v španielčine „superficie construida“).

Listiny nemusia uvádzať skutočný popis alebo distribúciu „vnútri“ domu. Ak ste upravili interiér nehnuteľnosti zmenou vnútorných stien, nebude potrebné aktualizovať listiny. Bude stačiť nové rozdelenie po dokončení oznámiť notárovi.

Napríklad listiny ukazujú, že sú tam 4 spálne a pri kúpe nehnuteľnosti ste ich prerobili na 2. V tomto prípade nie je potrebné aktualizovať listiny. Ako vlastník máte slobodu reformovať sa vo vnútri nehnuteľnosti (vždy sa získa správna licencia).

2.- Skontrolujte si, ako je nehnuteľnosť zaregistrovaná v kancelárii Catastro (tiež známa ako „SUMA“ alebo „IBI“ alebo „DAŇ RADY“)

Rovnako ako v listinách musí byť nehnuteľnosť zapísaná v „Catastro“ tak, ako je v skutočnosti. Katastro účty každý rok ukazujú skutočnú veľkosť nehnuteľnosti. Potom musíte skontrolovať, či záznamy Catastro ukazujú skutočnú veľkosť nehnuteľnosti tak, ako je „skutočná“, vrátane akýchkoľvek externých úprav alebo rozšírení, ktoré boli vykonané.

Nezabúdajte, že kancelária Catastro vypočítava obecnú daň podľa veľkosti nehnuteľnosti, pričom zohľadňuje všetky stavebné prvky, ako je dom, bazén, garáž atď. Ak ste na pozemku urobili prístavbu a neinformovali ste kanceláriu Catastro, správna chvíľa na to je, keď sa rozhodnete predať.

---

  POZNÁMKA: Prosím, nasledujte tento príklad: Keď ste nehnuteľnosť kúpili, stál tu dom s rozlohou 120 m2. To sa ukázalo aj v listinách a návrhu zákona o katastrofe. Z tohto dôvodu boli Catastro účty (IBI) 300 EUR.

Rok po tom, čo ste postavili 50 m2 bazén a 40 m2 garáž. Nedeklarovali ste ich Catastro. Ak by ste nový bazén a garáž prihlásili na Catastro, poplatky za obecnú daň by sa zvýšili z 300 EUR na 350 EUR (približne), o 50 EUR viac kvôli novostavbám.

Teraz, ak by ste sa rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, musíte aktualizovať informácie evidované v Katastro úrade. O predĺženiach, ktoré ste urobili, môžete následne informovať Katastro úrad a následne vás môžu požiadať o doplatenie 50 EUR (približne) rozdielu za nenahlásené predĺženia až 4 roky spätne.

 OTÁZKA: Počas doby, kedy som vlastníkom, som rozšíril svoj majetok, alebo jednoducho moje skutky a Katastro úrad sa nezhodujú so skutočnou veľkosťou môjho majetku. Ako to mám vyriešiť?

3.- Skontrolujte si právny stav stavby:

Na predaj nehnuteľnosti je potrebné získať dôkaz o legálnosti nehnuteľnosti. Týmto spôsobom vám môžu pomôcť DVA dokumenty:

• osvedčenie o bývaní (CH)
• Certifikát bez priestupku (CNUI)

A)   Osvedčenie o bývaní alebo oprávnenie na zamestnanie je „povinné“ pri predaji / kúpe nehnuteľností v Španielsku?

ODPOVEĎ: Záleží od typu nehnuteľnosti

In „Nové“ vlastnosti, stavebník je povinný tento doklad dodať kupujúcemu po ukončení procesu predaja.

Ale všimnite si to, prosím v "Predaje", neexistuje žiadny zákon, ktorý by nútil predajcu poskytnúť tento dokument po dokončení predaja. Španielske zákony hovoria, že je to „kupujúci“, kto musí po dokončení získať tento doklad na svoje meno, aby mohol pristúpiť k zmenám názvov vody a elektriny.

V tomto bode musíme povedať, že správa môže odmietnuť vydať CH kupujúcemu po dokončení v prípade, že na nehnuteľnosti boli vykonané neautorizované práce atď. od predchádzajúceho vlastníka. Ak teda nehnuteľnosť nie je v perfektných právnych podmienkach, mohlo by hroziť, že po dokončení nedostanete schválenie tohto dokumentu. A to by mohlo ocitnúť kupujúceho vo veľmi komplikovanej situácii, pretože by potom mohol mať problémy získať zmluvy o službách na svoje meno.

Veľmi dôležitým bodom je, že existencia alebo platnosť CH a ostatné informácie o CH nie sú uvedené v listinách, ale na miestnej radnici oblasti!.

Takže váš právnik musí túto záležitosť dôkladne preskúmať s využitím svojich odborných znalostí a skúseností, aby potvrdil taký dôležitý dokument, akým je tento.  

Zo záveru, tento certifikát je ZÁKLADNÝ k predaju nehnuteľnosti a jej potvrdenie je potrebné skontrolovať už od začiatku procesu kúpy/predaja.

Všetci vieme, že CH je dokument, ktorý ukazuje, že nehnuteľnosť bola postavená v súlade so španielskymi stavebnými zákonmi a v súlade s nimi.

Tento dokument je potrebný aj na pripojenie vody a elektriny k nehnuteľnosti pri prvom nadobudnutí nehnuteľnosti a na zabezpečenie zmien v zmluvách a dodávky pre druhého a ďalších vlastníkov.

CH býval platný 5-10 rokov a musí byť obnovený pri každom predaji alebo prevode nehnuteľnosti s uvedením mien súčasných vlastníkov.

Ckliknutím nižšie sa dozviete viac o požiadavke na poskytnutie osvedčenia o bývaní pri ďalšom predaji:

Čo je osvedčenie o bývaní – povolenie na zamestnanie – Cedula de habitabilidad. Je to potrebné v Španielsku?

 

B) – Bez certifikátu o priestupku .- Toto sa nazýva "Certificado de No Infracción Urbanística“ (CNUI).

Toto je osvedčenie vydané radnicou, ktoré potvrdzuje, že nehnuteľnosť je oslobodená (alebo nie) od akýchkoľvek pokút na majetku vyplývajúcich zo stavby alebo úkonov vykonaných na nehnuteľnosti bez riadneho povolenia.

Napríklad výstavba hlavného domu, garáží, stavebných prístavieb, bazénov, práce na pozemku, stvol atď. bez príslušných povolení alebo licencií od radnice.

Prečo je na predaj nehnuteľnosti v Španielsku potrebný certifikát o neporušení pravidiel?

Pomôže vám to hladko prebehnúť váš predaj. Ak máte v poriadku všetky svoje dokumenty, ako sú certifikáty, ktoré dokazujú, že vaša nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek stavebných pokút, potom sa proces a predaj rozvinie rýchlejšie a jednoduchšie.

Mať všetky dokumenty o nehnuteľnosti na mieste, vytvára dôveru v možného kupujúceho a jeho vlastného právneho zástupcu.

Vezmite prosím na vedomie, že v prípade pokuty postihujúcej váš majetok za výstavbu alebo za akékoľvek rozšírenie, IT NEBUDE ZOBRAZENÝ V ČINOCH a/alebo zvyšok dokladov z nehnuteľnosti. Tieto informácie je možné získať iba na miestnom mestskom úrade.

Odteraz je tento certifikát ZÁKLADNÁ na predaj nehnuteľnosti a je potrebné ich získať od vlastníka  pred dokončenie.

Ako na „Certificado de No Infracción Urbanística“ – Certifikát bez porušenia v Španielsku?

Najlepší spôsob, ako ho získať, je požiadať oň na Mestskom úrade. Môžete požiadať svojho právnika, aby to urobil.

V osvedčení o neporušení sú uvedené nejaké sankcie alebo pokuty, alebo dokonca príkazy na demoláciu, môžem v týchto prípadoch nehnuteľnosť predať? 

V prípade, že výsledok osvedčenia o neporušení obsahuje informácie o prípadných pokutách, sankciách a pod., mali by ste sa ukázať špecialistovi v oblasti stavebného právnika, aby naznačil, ako postupovať. Niekedy informácie z tohto certifikátu obsahujú historické pokuty, ktoré sú už zaplatené alebo im vypršala platnosť, a pri iných príležitostiach sa vyskytnú vážne problémy, ktoré môžu ovplyvniť proces predaja.

Nehnuteľnosť možno predať, pretože španielsky systém umožňuje kupujúcim kúpiť nehnuteľnosti so stavebnými pokutami, ale kupujúci musia byť dokonale informovaní o podrobnostiach týchto pokút a dôsledkoch, ktoré môžu mať ako noví vlastníci. V prípade, že sú kupujúci riadne informovaní a výslovne súhlasia s kúpou nehnuteľnosti s týmito pokutami, predaj môže prebehnúť.

 

2.- Skontrolujte si svoju osobnú daňovú situáciu – Daňové plánovanie pri predaji domu v Španielsku

a) Ako vypočítať kapitálové zisky z predaja španielskeho majetku?

Predaje španielskych nehnuteľností odvodzujú zodpovednosť za kapitálové zisky voči predajcom.

Daň z kapitálových ziskov, ktorú treba zaplatiť, predstavuje 19 % „čistého zisku“ z predaja.

Ak chcete získať to, čo je „Čistý zisk“ z predaja, musíte postupovať podľa tohto vzorca:

Cena predaja – Cena obstarania – Náklady a dane z obstarania – Náklady na „štrukturálne reformy“ vykonané na nehnuteľnosti

---

Príklad výpočtu kapitálových ziskov: 

• Kúpili ste nehnuteľnosť na ďalší predaj v roku 2015 za cenu 200.000 XNUMX EUR.
• V tom momente ste zaplatili 24.000 12 EUR, čo je 10 % nákladov: 2 % daň z prevodu a prechodu + XNUMX % notár, kataster, poplatky za advokáta atď.
• Potom ste urobili vnútorné reformy za 17.000 XNUMX EUR (výmena dlažby, oprava bazéna, nové okná).
• O niekoľko rokov neskôr ste postavili garáž v hodnote 20.000 XNUMX EUR

Potom ste sa rozhodli teraz predať za cenu 260.000 XNUMX EUR.

Aký je kapitálový zisk dejazdil z toto predaj?

POZNÁMKA: Predtým, ako urobíme výpočet, musíme vás informovať, že španielska administratíva zváži všetky vyššie uvedené koncepcie na zníženie dane, okrem „vnútornej reformy“ v hodnote 17.000 XNUMX EUR. Dôvodom je, že „vnútorné“ reformy, ktoré nie sú „štrukturálnymi“ reformami, nie sú považované za daňové výhody.

Používame vzorec:

260.000 (cena predaja) - 200.000 (Cena akvizície) - 24.000 (Výdavky a dane z akvizície) - 20.000 (Nová garáž) =

16.000 eur

Toto je „Čistý zisk“, ktorý sa má dosiahnuť predajom

Keďže sadzba za Kapitálové zisky je 19 %, výška dane za Kapitálové zisky bude:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 eur

---

b) Ako zaplatiť kapitálové zisky z predaja španielskej nehnuteľnosti

1.- Vypočítajte španielske kapitálové zisky pre španielskych rezidentov

Keďže nie ste daňovým rezidentom v Španielsku, spôsob, akým platíte kapitálové zisky, je nasledujúci:

– PO DOKONČENÍ PREDAJA: 3 % ZÁDRŽNÉ

: Po dokončení predaja núti španielska administratíva kupujúceho, aby si zložil ZADRŽANIE 3 % z hodnoty ceny predaja. Nedostanete teda plnú dohodnutú cenu. Kupujúci si ponechá 3 % z celkovej ceny a je povinný ich zložiť na Daňovom úrade. Toto sa vykonáva „v ten istý deň po dokončení predaja“.

POZNÁMKA: Podľa vyššie uvedeného príkladu, v prípade, že cena predaja bola 260.000 260.000 EUR, zádržné náklady zo strany kupujúceho by boli 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 eur.

– DO 6 MESIACOV PO UKONČENÍ PREDAJA: VYHLÁSENIE O KAPITÁLOVÝCH ZISHOCH (19 %):

Po dokončení predaja máte 6 mesiacov na predloženie „Vyhlásenia o kapitálových výnosoch“ španielskemu daňovému úradu. V tomto vyhlásení musíte vy (alebo váš právnik) vypočítať daň podľa vyššie uvedeného príkladu. V tomto prípade je suma, ktorú musíte zaplatiť, 3.040 XNUMX EUR.

POZNÁMKA: Ako je vysvetlené tu, CG odvodená z tejto transakcie je 3.040 EUR. Keďže vám bola zadržaná vyššia suma (7.800 XNUMX EUR), máte na rozdiel od španielskej administratívy „kredit“.

Takže, ak vám španielska administratíva zadrží 7.800 3.040 EUR za daň CG, keďže konečný výsledok dane je len 7.800 3.040 EUR, potom vám španielska správa musí „vrátiť“ rozdiel: XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX = 4.760 eur.

Ako požiadať o túto refundáciu? Váš právnik musí túto skutočnosť uviesť v tom istom Vyhlásení o kapitálových výnosoch, ktoré predloží daňovému úradu.

2.- Vypočítajte španielske kapitálové zisky ako španielskych daňových rezidentov 

V prípade, že ste považovaný za „španielskeho daňového rezidenta“ (čo znamená, že platíte daň z príjmu v Španielsku ako španielsky rezident), potom po vypočítaní kapitálových ziskov budete mať na dani tieto výhody:

• ŽIADNE KAPITÁLOVÉ ZÍSKY PRE TRVALÝ BÝVANIE: V prípade, že nehnuteľnosť, ktorú predávate, je vaším trvalým pobytom (používate ju viac ako 3 roky ako svoj „trvalý domov“), budete mať nasledujúce výhody:
  • Ak máte menej ako 65 rokov: Neplatíte CG za sumy získané z predaja „reinvestované“ do nadobudnutia novej nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako vaše trvalé bydlisko. Máte 2 roky na to, aby ste túto „reinvestíciu“ vykonali (po 2 rokoch bez toho, aby ste tieto sumy investovali, budete zdanení v plnej výške).
  • Ak ste starší ako 65 rokov: Za sumy získané predajom neplatíte CG. A to aj v prípade, že „nepreinvestujete“ do novej nehnuteľnosti.
• NIE 3 % ZADRŽANIE: Po dokončení predaja dostanete od kupujúceho celú sumu ceny bez akýchkoľvek poplatkov.

Majitelia si zvyčajne zamieňajú „španielsku daňovú rezidenciu“ so „španielskym pobytom“.

Inými slovami, ľudia si myslia, že „španielsky pobytový preukaz“ alebo „potvrdenie o pobyte“ získané na španielskej národnej polícii stačí na preukázanie toho, že sú „španielskymi rezidentmi pre dane“, a bohužiaľ to tak nie je.

"španielska rezidenčná karta“(Alebo„Španielska certifikácia pobytu“), nie je platným dokladom na zmenu vašej daňovej úvahy ako „daňového rezidenta“.

Španielsky pobytový preukaz (alebo certifikát) slúži len na vyhlásenie, že „žijete“ v Španielsku, aby polícii uľahčil lepšiu kontrolu nad obyvateľmi v určitej oblasti.

Čo je španielsky daňový certifikát, je rovnaký ako „TIE“? 

Aby ste sa mohli stať španielskym rezidentom pre danea potom začnete platiť dane v Španielsku ako bežný španielsky občan, musíte získať DAŇOVÉ OSVEDČENIE ŠPANIELSKEHO OBYVATEĽA vydané španielskym daňovým úradom alebo španielskou colnou správou a potom začnete platiť dane v Španielsku a nie vo svojej krajine pôvodu.

A tiež, keď budete musieť vyhlásiť daňovému úradu z vašej krajiny, že ste španielskym daňovým rezidentom a že si neželáte pokračovať v daňovej rezidencii vo vašej krajine –

Preto si, prosím, overte u svojho daňového poradcu dane, ktoré v súčasnosti platíte, pretože aj keď nie ste rezidentom Španielska, mali by ste priznať a zaplatiť DAŇ Z PRÍJMU NEREZIDENTOV.

– ZÁVERY

Po vysvetlení všetkých vyššie uvedených skutočností, keď sa rozhodnete PREDAŤ svoju španielsku nehnuteľnosť, vezmite prosím do úvahy, že musíte získať/predložiť nasledujúce dokumenty pred predajom:

1. Listy vlastníctva nehnuteľnosti (písanie): Ak je to možné, tak tie ORIGINÁLNE. So správnym a aktualizovaným popisom stavieb.
2. Návrh zákona o dani z radov (IBI – SUMA) .- So správnym popisom stavieb.
3. Účty za vodu a elektrinu.- tie najnovšie.
4. Potvrdenie o bývaní tiež nazývaný "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Bez osvedčenia o priestupku .- Toto sa volá "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Certifikát spoločenstva vlastníkov (ak je to tak) ukazuje, že máte aktuálne informácie o komunitných poplatkoch.
7. Originálne NIE a originálne pasy
8. Preukaz energetickej náročnosti

DANE : Musíte predložiť nasledujúce daňové doklady:

Modely 210 alebo 214 z predchádzajúcich 3 rokov. Ak nie je daňovým rezidentom Španielska

Model 100 z 3 predchádzajúcich rokov. Ak je španielskym daňovým rezidentom