Turistická licencia v Španielsku. Registrácia, dane a požiadavky

Na španielskom trhu s prenájmom nehnuteľností v REGIÓNE VALENCIA (“Comunidad Valenciana”) je veľký zmätok, pokiaľ ide o presné požiadavky, povinnosti a proces rozvoja prenájmov v regióne Valencia. Po desiatkach žiadostí o informácie v tejto oblasti sme sa rozhodli vypracovať túto správu, aby sme objasnili najčastejšie otázky, ktoré naši klienti a kontakty požadujú.

Ide o nehnuteľnosť, kde sú splnené tieto podmienky:

– Keď existuje kompenzácia za používanie.

– Pri okamžitej dostupnosti bytu.

– Keď je „použitie“ alebo „osud“ bytu „turistický“

– Keď sa to robí „pravidelne“. Pravidelný základ znamená, že ste in ONE z nasledujúcich prípadov

– Keď nájom spravujú veľkí turistickí operátori/spoločnosti

– Keď zverejníte nehnuteľnosť v turistických kanáloch (internet, noviny atď.).

– Aj keď nie ste „firmou“, vykonávate niektoré z týchto služieb: údržba a opravy nehnuteľností, izbová služba, upratovanie bytu, toaliet atď., pranie súkromného oblečenia alebo vybavenia bytu (plachty, uteráky atď.), úschova batožiny, atď.

tak, keď prenajímate svoju nehnuteľnosť na „bytové“ účely, so strednodobým dlhodobým prenájmom rodín alebo jednotlivcov na „bývanie“ a nie na „turistiku“, potom sa na vašu nehnuteľnosť nevzťahuje toto nariadenie o „turistickom majetku“. „Obytné nájomné“ sa bude riadiť všeobecným zákonom o prenájme (alebo „Ley de Arrendamientos Urbanos“). Takže nebudete musieť dodržiavať tieto formálne požiadavky registrácie, ale ako je vysvetlené nižšie, budete musieť priznať svoje príjmy z prenájmu pre španielske dane.

2.- Aké sú formality na rozvoj aktivít v oblasti turistického prenájmu v regióne Valencia? 

Registrácia v registri dovolenkových prenájmov vo Valencii (HRVR).

- Ak prenajímate iba jednu až štyri nehnuteľnosti, musíte sa zaregistrovať ako a "osobitné".

- Ak prenajímate viac ako 4 nehnuteľnosti, potom sa musíte zaregistrovať ako „spoločnosť” or „obchodný predajca".

Ale aj v prípade, že ste sa rozhodli nezapísať svoju nehnuteľnosť do registra z Valencie, vaša nehnuteľnosť musí spĺňať zákonné normy kvality a vybavenia, ako je uvedené v nasledujúcej časti.

Certifikát mestskej kompatibility

Od 15. júna 2018, ktorý nadobudol účinnosť zákon 7/XNUMX, je na získanie turistickej licencie potrebná správa z radnice danej oblasti. Táto správa sa nazýva: „Certificado de Compatibilidad Urbanística“. Tento dokument vydáva radnica a potvrdzuje, že objekt spĺňa požiadavky stavebných zákonov na rozvoj turistickej činnosti.

Zákonné normy kvality a vybavenia

Každá nehnuteľnosť, registrovaná alebo neregistrovaná, ponúkaná na trhu ako prenájom na turistické účely, musí spĺňať požiadavky stanovené zákonom pre ktorúkoľvek z uvažovaných klasifikácií: „Štandardná“, „Primárna“ alebo „Vynikajúca“. Aby bolo možné nehnuteľnosť zaregistrovať, môže získať minimálne „štandardné“ požiadavky.

 príloha zákona podrobne popisuje požiadavky každej z týchto klasifikácií.

V súlade s požiadavkami stanovenými zákonom budú nehnuteľnosti ponúkané klientom v perfektných podmienkach bývania, konzervácie, čistoty a všetky inžinierske siete a služby budú pripravené na prvý deň užívania.

Vlastníci nemôžu od klientov požadovať viac ako 250 EUR za vklad/obligáciu/záruku, pokiaľ kupujúci výslovne nesúhlasí s vyššou sumou.

Vyžaduje sa povolenie na bývanie / osvedčenie o pobyte

Nehnuteľnosť musí mať osvedčenie o bývaní (“Licencia de ocupación” alebo “Cédula de Habitabilidad”) a musí byť vybavená všetkým bielym tovarom a zariadením, ktoré sa má používať v perfektných podmienkach a dokonalej hygiene.

Domy v rustikálnom pozemku si vyžadujú zmenu klasifikácie pozemku 

Ak je nehnuteľnosť umiestnená na rustikálnom pozemku, klasifikácia pozemku sa musí zmeniť tak, aby umožňovala toto použitie. Ide o veľmi komplikovaný proces nazývaný „Declaración de Interés Comunitario“, kde radnica s publikom regionálnej samosprávy akceptuje zmenu využitia pozemku.

3.- Iné formálne povinnosti

Okrem prípadných formálnych a daňových povinností podľa zákona Vám odporúčame najmä:

1. Certifikát architekta: Je veľmi dôležité nechať si poradiť od odborníkov, aby sa potvrdilo, či nehnuteľnosť spĺňa požiadavky podľa zákona. Takže bude potrebné, aby architekt navštívil nehnuteľnosť a overil, či je nehnuteľnosť pripravená na prenájom a vypracuje NÚDZOVÝ PLÁN.
2. Certifikát energetickej náročnosti: Nedávna španielska norma núti prenajímateľov získať certifikát energetickej hospodárnosti na prenájom nehnuteľností. Tento certifikát je teda potrebné získať pred ponúknutím nehnuteľnosti na trh na prenájom. Kliknutím sem získate ďalšie informácie o požiadavkách na energetický certifikát.
3. Poistenie domu: Ako prenajímateľovi vám špeciálne odporúčame uzavrieť poistenie na krytie kontajnera, obsahu a občianskej zodpovednosti. Kliknutím sem sa dozviete viac o poistení pri prenájme.

Ak už máte uzatvorenú poistku svojej nehnuteľnosti a následne ste sa ju rozhodli prenajať, tak je to veľmi dôležité INFORMUJETE poisťovňu o tejto skutočnosti. V opačnom prípade budú vysoké možnosti, že poisťovňa neuhradí škody spôsobené neprihlásenými činnosťami.

4.- Proces registrácie

a) Formát

Musíte vyplniť oficiálny formulár. Kliknutím sem ho získate. Upozorňujeme, že tento formulár je „vyhlásenie o zodpovednosti“ (alebo „vyhlásenie o zodpovednosti“), v ktorom vyhlasujete a na vlastnú zodpovednosť POTVRZUJETE, že uvedené podrobnosti a informácie sú PRAVDIVÉ, pričom nesiete priamu zodpovednosť za zahrnutý obsah.

Ak teda uvedené informácie nie sú správne (napríklad deklarujete, že minimálna veľkosť spální je 8 m2, pričom v skutočnosti sú menšie), môžete byť zodpovedný za nepravdivé svedectvo, podvod atď.

Ak si teda nie ste na 100 % istí, že vaša nehnuteľnosť vyžaduje VŠETKY podmienky, aby ste sa dostali do „štandardu“, alebo aby ste zistili, či vaša nehnuteľnosť môže byť „prémiová“, potom si objednajte služby architekta, ktorý vám urobí prieskum. a overiť a potvrdiť, že vaša nehnuteľnosť spĺňa tieto podmienky.

b) Registrácia

Po vyplnení formátu ho musíte predložiť v jednej z vládnych kancelárií Valencie v Alicante, Valencii alebo Castellóne:

Dostanete dokument na potvrdenie dokončenia registrácie. Získané registračné číslo ho musíte zaregistrovať vo VŠETKEJ publicite, formátoch, zmluvách atď. odvodených od vašej činnosti.

5.- Pokuty

Ponúkanie služieb bez povinnej registrácie môže mať nasledujúce dôsledky:

• Pokuta do 90.000 XNUMX EUR
• Pozastavenie činnosti na tomto pozemku až na 3 roky
• Pozastavenie činnosti majiteľovi až na 3 roky

6.- Bežné otázky

ÁNO. Vaše registračné číslo musí byť uvedené vo všetkých druhoch informácií, propagácie, inzerátov atď. Evidenčné číslo pridelené každému obydliu.

Môžem si prenajať svoju nehnuteľnosť len na izby?

NIE Nehnuteľnosť musí byť prenajatá celá a majiteľ v nej nemôže bývať.

Môžem si nehnuteľnosť prenajať ako štandardný KRÁTKODOBÝ prenájom?

ÁNO. Týmto spôsobom však musíte zrušiť registráciu v Turistickom registri, pretože zákon nepripúšťa inzerciu „štandardného nájomného“ v turistických kanáloch. Pri rozhodovaní o prenájme nehnuteľnosti existujú dva spôsoby:

• Registrácia v štandardnom prenájme. Znamená prenájom v krátkodobom alebo dlhodobom časovom horizonte, ktorý je predmetom nájomnej zmluvy a používania mimo turistického využitia. Týmto spôsobom nemôže byť dom zverejnený v turistických kanáloch (ako napríklad AirBNB).
• Registrácia na turistické účely. V tomto prípade môže byť nehnuteľnosť inzerovaná v turistických kanáloch.

Musím viesť knihu vstupov pre hostí?

ÁNO. Musíte si viesť knihu, kde sú zaznamenaní všetci zákazníci, vo formáte, ktorý musíte získať na miestnej stanici Pólice alebo Guardia Civil z miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

3.- Turistický prenájom v Andalúzii (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cádiz)

Čo je to „turistický prenájom v Andalúzii“?

Ide o činnosť, pri ktorej sa domy a byty prenajímajú a ponúkajú na dovolenku (nie na trvalý pobyt) pomocou online platforiem ako Airbnb, Homeaway, Booking atď.

Na vykonávanie činnosti turistického prenájmu je potrebné vziať do úvahy niekoľko faktorov a minimálne požiadavky, ako sú:

• Priame vetranie von z každej miestnosti vonku (alebo na terasy) a typ systému zatemnenia okien.
• Byť dostatočne zariadený a vybavený všetkými potrebnými zariadeniami na okamžité použitie.
• Tepelná úprava pomocou pevných prvkov v miestnostiach a miestnostiach, keď:
  Mesiace od mája do septembra: Chladenie
  Mesiace od októbra do apríla: Vykurovanie
• Byt musí byť vybavený lekárničkou.
• Potrebujete mať k dispozícii turistické informácie o oblasti, turisticky zaujímavé oblasti, služby, spôsoby dopravy, mapu mesta a turistických sprievodcov.
• V dome budú všetci hostia k dispozícii reklamačné listy.
• Kompletné upratovanie domu pri vstupe a výstupe hostí.
• Všetkým používateľom je potrebné poskytnúť telefónne číslo, aby používatelia mohli vyriešiť všetky pochybnosti alebo incidenty, ktoré sa vyskytnú.
• Manuálové listy a pokyny zo všetkých zariadení.

Napokon všetci užívatelia musia mať k dispozícii informácie o vnútorných pravidlách týkajúcich sa používania zariadení, jednotiek a vybavenia domu, ako aj vstupu domácich zvierat do domu, obmedzení pre fajčiarov, ako aj priestorov s obmedzeným používaním a POSTUPY NÚDZOVÉHO PLÁNU A DOKUMENTÁCIA PRE LICENCIU.

3.- Pre turistický prenájom je v regióne Andalúzia potrebný certifikát o bývaní

Aby bolo možné dom využiť na turistické účely, musí mať kolaudačný preukaz na účely cestovného ruchu podľa vyhlášky 28 / 22. BOJA č.28 zo dňa 11.

Ak chcete získať „ubytovaciu licenciu na turistické účely“, existujú dva spôsoby:

1.- Domy s “Certifikátom o bývaní” , získané pred rokom 1988.

V týchto prípadoch platí na získanie „turistickej licencie“ rovnaké „potvrdenie o pobyte“.

2.- Domy bez osvedčenia o bývaní postavený po roku 1988.

V týchto prípadoch je potrebné požiadať o povolenie na pobyt na turistické účely v Obecnom registri odboru plánovania na mestskom úrade. Požadovaná dokumentácia:

1. Formulár žiadosti: 1 kópia a 1 originál s uvedením katastrálneho čísla
2. Fotokópia DNI, NIE alebo CIF.
3. Doklad o opätovnom zastúpení, ak ide o právnickú osobu.
4. Doklad o zaplatení príslušného poplatku.

V tomto prípade bude potrebné predložiť aj technickú dokumentáciu, ktorou je:

• Certifikát, popisný a grafický, vyhotovený a podpísaný kompetentným technikom, ktorý musí obsahovať:
  • Termín dokončenia diela
  • Popis stavu budovy a jej zariadení.
  • Katastrálna a registratúrna identifikácia nehnuteľnosti.
  • Formulár zodpovedného vyhlásenia technika alebo iný doklad vydaný úradným kolégiom podľa vzoru 14 územného plánu vedenia radnice.

Po získaní licencie na prenájom turistov v Andalúzii, Registrácia v registri cestovného ruchu Andalúzie je povinná, aby ste mohli vykonávať poskytovanie ubytovacích služieb pre turistické prenájmy, s týmto všetkým musíte regionálnej samospráve zodpovednej za cestovný ruch predložiť dokument s názvom „Declaración zodpovedného“, obsahom tohto dokumentu bude:

• Údaje zodpovedajúce identifikácii domu:
• Katastrálne označenie
• Kapacita na základe licencie
• Údaje vlastníka a adresa pre upozornenia.
• Identifikácia osoby, ktorá bude činnosť vykonávať a titul, ktorý ju umožňuje

3.- Daňové požiadavky a povinnosti týkajúce sa nájomného získaného z činnosti turistického prenájmu v Španielsku

a) Daňové priznanie k príjmom z turistického prenájmu

Keď vlastníte nehnuteľnosť a nepoužívate ju na trvalé bývanie, KAŽDÝ ROK, musíte predložiť daňové priznanie k vašej nehnuteľnosti, a to aj v prípade, že nehnuteľnosť je prenajatá alebo neprenajatá. A to sa robí prostredníctvom an ROČNÉ DAŇOVÉ PRIZNANIE.

A keď prenajímate nehnuteľnosť a dostanete „príjem“, musíte to priznať v tom istom momente, keď ste príjem dostali, v ŠTVRŤROČNÉ VYHLÁSENIE.

Keď si prenajmete nehnuteľnosť, dostanete „príjem“, ktorý podlieha španielskej „dane z príjmu“ v Španielsku, ktorá sa líši v závislosti od toho, či ste „španielsky daňový rezident“ alebo „španielsky nerezident“.

Ak ste rezidentom, potom daňou je daň z príjmu rezidenta (IRPF – „Impuesto de la Renta de las Personas Físicas“), a ak nie ste rezidentom, daňou je daň z príjmu nerezidentov (IRPFNR – „Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Ak ste „španielskym daňovým rezidentom“, musíte svoje príjmy z prenájmu uviesť v našom ROČNOM DAŇOVOM priznaní (vzor 100).

Ak ste však daňovým nerezidentom v Španielsku, musíte svoje príjmy priznať na dani z príjmu nerezidentov (vzor 210) nasledujúcim spôsobom:

– ŠTVRŤROČNE:  Pri prenájme nehnuteľnosti máte priznanie týchto príjmov k dispozícii v rovnakom štvrťroku v roku, v ktorom vznikli. Takže tu v tomto príspevku sme sa zaoberali prípadom, kedy je prenájom určený na „turistické“ účely, ale môžete si ho prenajať aj na „bytové“ účely. V oboch prípadoch musíte priznať príjmy v príslušnom štvrťroku daného roka.

 „Prenájom na bývanie“: Znamená to, keď si prenajímate na „bytové“ účely so strednodobým horizontom rodín alebo jednotlivcov, ktorí si ho prenajímajú na „bývanie“ a nie na „turistiku“.

– ROČNE: Ako rezident alebo ako daňový rezident musíte podať ročné daňové priznanie (IRPF /IRPFNR). Takže za obdobia v roku, keď neprenajímate nehnuteľnosť, ako nerezident, musíte zaplatiť daň, ktorá sa prizná na konci nasledujúceho roka.

 Príklad:

Nie ste rezidentom a získate prenájom turistického objektu vo februári 2022.

1.- Štvrťročné vyhlásenie: Tento príjem musíte priznať v tom istom štvrťroku. Predloženie týchto vyhlásení sa musí uskutočniť do 20 dní po skončení štvrťroka. V prípade uvedeného príkladu príjmy z prenájmu za štvrťrok január až marec je potrebné priznať v daňových priznaniach do 20.^th z apríla 2022.

Po zvyšok roka 2015 nie je na nehnuteľnosti ďalší nájom.

2.- Výročné vyhlásenie: Potom, do konca nasledujúceho roka 2016, musíte predložiť daňové priznanie a zaplatiť za čas, keď nehnuteľnosť nebola prenajatá.

Uvedomte si preto, že pri prenájme nehnuteľnosti na turistické účely máte spolu s vašou ZÁKONNOU registračnou povinnosťou nehnuteľnosť aj DAŇOVÚ POVINNOSŤ priznať príjem ŠTVRŤROČNE a potom KAŽDOROČNE po zvyšok roka.

b) Musím platiť DPH z turistického prenájmu? 

V tejto otázke je na trhu veľký zmätok. Čisto, príjmy z prenájmu nepodliehajú DPH.

tak, ak používate svoju nehnuteľnosť na obytné alebo turistické účely, NEMUSÍTE VYSTAVOVAŤ FAKTÚRU a transakciu NIE JE ZDANENÝ DPH.

Ale to len v prípade, že príjmy, ktoré dostávate, sú LEN NA PRENÁJOM. Keď však ponúkate iné služby podobné hotelom, napríklad:

• Reštaurácia, jedlo, raňajky
• Upratovanie vo vnútri bytu
• Pranie uterákov, plachty atď.

V týchto prípadoch musíte VYROBIŤ FAKTÚRU a účtovať DPH vo vašej službe.

Požiadavky budú:

• Vystavte faktúru každému z vašich hostí
• Účtovať DPH (10 %)
• DPH priznať štvrťročne
• DPH priznať ročne
• Registrovať sa ako podnikateľ na daňovom úrade
• Štvrťročne priznať daň z príjmov
• Ročne priznať daň z príjmov

c) Koľko na daniach zaplatiť za príjmy z turistického prenájmu?

Po objasnení vyššie uvedeného teraz zvážime, ako zaplatiť príjmy získané prostredníctvom rekreačného domu.

K čistým sumám získaným z prenájmu v prípade, že máte bydlisko v niektorej z krajín EÚ+Island+Nórsko,  môžete znížiť:

• Pomerný úrok (nie kapitál) hypotéky (alebo akéhokoľvek iného typu úveru použitého na kúpu nehnuteľnosti) zaplatený za nadobudnutie nehnuteľnosti.
• Pomerná obecná daň, odvoz odpadu, poistenie domu, poplatky Spoločenstva atď.
• Pomerná reforma, údržba, nábytok, vybavenie, voda, elektrina, internet atď.
•  Marketing, reklama, právnici atď.
• Odpisy majetku, nábytku a domácich spotrebičov

DÔLEŽITÉ UPOZORNENIE: V prípade, že máte bydlisko v krajine mimo EÚ (USA, Spojené kráľovstvo, Kanada, Mexiko, Rusko atď.), potom, nemôžete odpočítať vyššie uvedený ex peny zo základu dane.

Najdôležitejší rozdiel v ŠPANIELSKE DANE Z PRÍJMU PRE NERESIDENTOV je teda nasledujúci:

• Obyvatelia EÚ+Nórsko+Island:
  1. Základ dane je možné znížiť o vyššie uvedené výdavky
  2. Daňová sadzba: 19 %
• Nerezidenti EÚ
  1. Základ dane NIE JE možné znížiť o žiadne položky. Čiže suma príjmov z prenájmu bude zdanená v plnej výške.
  2. Sadzba dane 24 %

 Príklad:  

„A“ má dom na pobreží Costa Blanca, ktorý sa nepoužíva ako trvalé bývanie, a rozhodne sa ho prenajať cez Airbnb alebo iné podobné platformy.

• Priznanie získaného nájomného: Dom je ocenený na 150.000 6.000 EUR a celkové získané nájomné bolo 4 2022 EUR za XNUMX mesiace, máj, jún, júl, august XNUMX.

1. obecná daň. Ročne je to 500 EUR. Takže 500/12*4 = 166,6 EUR. Ide o pomernú čiastku obecnej dane počas 4-mesačného obdobia, počas ktorého bol dom prenajatý.
2. Úroky z hypotéky: „A“ zaplatilo v tom roku 1.200 400 EUR úrokov z hypotéky, takže XNUMX EUR zodpovedá dobe prenájmu.
3. Spoločenské poplatky: Ročné sú 600 EUR, teda 200 EUR zodpovedá dobe prenájmu.
4. Odvoz smetí: 150/rok. Čiže 50 EUR zodpovedá dobe prenájmu.
5. Poistenie domu: 350/rok. Takže 33,1 EUR zodpovedá dobe prenájmu.
6. Úhrada marketingových poplatkov: 300 EUR
7. Voda, elektrina, plyn, internet: 450 EUR zodpovedá dobe prenájmu.

CELKOVÉ VÝDAVKY: 1.599,7 EUR. Toto bude celková suma, ktorú si môže „A“ odpočítať z prijatých príjmov. Takže:

6.000 1.599,7 – 4.400,3 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR

Platí sa čiastka 4.400,3 EUR 836,057 XNUMX EUR na dani, podľa nižšie uvedenej stupnice:

I.- Sadzba dane 2023 –  Príjmy z prenájmu nehnuteľností z Nefiškálni obyvatelia :

• 19 % pre občanov EÚ + Island + Nórsko: Zo základu dane si títo štátni príslušníci môžu odpočítať z nasledujúcich pojmov: -elektrina, voda, elektrina. Mestská daň (IBI), spoločenstvo vlastníkov, výdavky na reformy, údržbu a opravy nehnuteľnosti, úroky z hypoték a amortizáciu.
• 24 % pre občanov mimo EÚ (USA, Spojené kráľovstvo, Kanada, Mexiko atď.): Od základu dane si títo štátni príslušníci NEMÔŽU ODPOČÍTAŤ ŽIADNE z vyššie uvedených výdavkov, takže základ dane sa zdaňuje v plnej výške 24 %.

II.- Sadzba dane z prenájmu pre španielskych daňových rezidentov

A toto daňové priznanie malo byť urobené v 2 priznaniach, urobených v riadnom štvrťroku 2021. Takto:

– Nájomné získané v máji a júni malo byť deklarované v štvrťročnom vyhlásení pred 20^th z júla 2022.

– Nájomné získané v júli a auguste malo byť deklarované v štvrťročnom vyhlásení pred 20^th októbra 2022.

• Vyhlásenie zvyšku roka: Keďže dom nie je trvalým domovom, potom „A“ musí deklarovať a zaplatiť, po zvyšok roka je dom prázdny. Takže toto je platené:

– V ročnom priznaní k dani z príjmov. Ak bol „A“ rezidentom Španielska do konca júna 2022 a ak „A“ nebol rezidentom, do 31.12.2022.

Imputovaná daň – daň za čas, keď nehnuteľnosť nebola prenajatá

ČO SA STANE S NEHNUTEĽNOSŤOU ZA OBDOBIE, KTORÁ NIE JE POČAS ROKA PRENAJATÉ?

V prípade, že prenajatá nehnuteľnosť nie je vaším TRVALÝM DOMOVOM, musíte zaplatiť daň za neprenajatý čas. Táto daň je priemerná 0,4-0,5 % vypočítané z Katastralnej hodnoty a je vyhlásené pred koncom NASLEDUJÚCEHO roka.

V prípade tohto príkladu by táto daň za „prázdny“ majetok počas roka 2022 mala byť predložená do konca roka 2023

4.- Turistický prenájom ako podnikateľská činnosť

Turistické nájomné pre NErezidentov – DPH alebo NIE?

Daňové dôsledky pre turistu, ktorý si prenajíma nehnuteľnosť v Španielsku NEREZIDENTOM v Španielsku.

čisto, prenájom nehnuteľnosti nepodlieha DPH. Toto oslobodenie od DPH zahŕňa akýkoľvek typ prenájmu:

• Krátkodobý prenájom / Turistický prenájom
• Strednodobý prenájom
• Dlhodobý prenájom

Dôvodom je to, že španielsky systém to tam považuje nie je „obchodná“ alebo „komerčná činnosť“ pri prenájme nehnuteľnosti (aj v rámci turistického prenájmu)

Keď však povieme, že „turistický prenájom“ nepodlieha DPH, musíme zvážiť nasledujúce situácie:

• Prípad 1.- Nestála prevádzkareň. Žiadna obchodná činnosť

Majiteľ jednoducho prenajíma nehnuteľnosť hosťom pomocou vlastných marketingových nástrojov, alebo pomocou iných externých online platforiem ako AirBNB, Homeaway atď.

Kontakt s hosťami zabezpečuje priamo majiteľ (kľúče, recepcia pre hostí, pohotovosť, údržba atď.). Online platforma sa zaoberá len marketingovou stránkou a publicitou prenájmu, rezerváciou a tiež správou platieb a inkasa nájomného.

Vlastník tiež prenajíma nehnuteľnosť bez „obchodného“ záujmu v niektorých obdobiach roka, pričom si vyhradí určitý čas v roku na súkromné ​​použitie.

Vlastník môže uzavrieť zmluvu s miestnymi odbornými službami na upratovanie, záhradníctvo, údržbu atď., ale v rámci „exkluzívnej“ činnosti za prenájom a nie ako zamestnanci.

V týchto prípadoch bude nájomné nepodliehať DPH.

• Prípad 2. – Nestála prevádzkareň – žiadna podnikateľská činnosť

Ten istý nerezident majiteľ spolu s prenájmom ponúka službu upratovania, upratovanie šatstva a dokonca aj jedlo/nápoje.

V týchto prípadoch by sa DPH uplatnila vtedy, keď majiteľ poskytuje hosťom „hotelové služby“. V týchto prípadoch bude DPH vo výške 10 % a majiteľ bude musieť hosťom vystaviť samostatné faktúry za tieto služby.

Ktoré sa však považujú za „hotelové služby“?. Tu musíme rozlišovať medzi:

• Upratovanie a ďalšie služby, ktoré sú ponúkané iba PRED kontrolou a PO pokladni. Tieto služby sa nebudú považovať za „Služby hotela“, pretože sú poskytované na udržiavanie objektu v podmienkach riadneho používania pre hostí.
• Denné upratovanie izieb, pranie odevov a jedla (raňajky, večere atď.): V týchto prípadoch je služba klasifikovaná ako „Hotelová služba“, takže sa bude uplatňovať DPH.

• Prípad 3.- Stála prevádzkareň – Obchodná činnosť

Vlastník, ktorý nemá trvalé bydlisko, sa rozhodne uzavrieť zmluvu s jedným alebo viacerými zamestnancami v Španielsku, ktorí budú v dome vykonávať upratovanie, údržbu, služby zákazníkom a recepciu, držať kľúče atď.

V tomto prípade, vzhľadom na to, že vlastník zamestnáva osobu na trvalý pracovný pomer (sociálne zabezpečenie, pracovná zmluva alebo pracovná zmluva na dobu neurčitú), ktorá mu špecificky určuje jeho prácu do prenájmu, bude sa to považovať za „podnikateľskú činnosť“, tj. podlieha DPH.

V skutočnosti sa z tohto dôvodu bude vlastník považovať za „zamestnávateľ“ v podnikateľskej činnostia táto činnosť sa bude v Španielsku považovať za „stálu prevádzkareň“, teda podlieha daňovým a formálnym povinnostiam ako nerezidentský subjekt so stálou prevádzkarňou“ v Španielsku.

• Prípad 4.- Obchodná činnosť

Ten istý vlastník, ktorý nie je rezidentom, sa rozhodne uzavrieť zmluvu o poskytovaní služieb od „prenájomného agenta“ alebo „platformy“, a to aj napriek tomu, že nezmluví zamestnanca natrvalo, aby postúpil, uzavrel zmluvu o prenájme nehnuteľnosti alebo ju zadal subdodávateľom počas celého alebo dôležitého obdobia počas roka, za určitú platbu, kompenzáciu alebo iné.

V tomto prípade je to agent/platforma, ktorá sa priamo zaoberá komunikáciou hostí, registráciou, odhlásením, údržbou atď. Vlastník nemá kontakt s konečnými používateľmi/hosťami z agenta a je to platforma, ktorá má výhradný prístup a právo, ak nehnuteľnosť používa/prenajíma počas zmluvného obdobia prenájmu.

Takže opäť, španielsky systém bude brať do úvahy, že hoci vlastník nemá „obchodnú“ štruktúru na rozvoj nájomného, ​​má ju rovnaký agent/platforma. Takže na konci sa rozvinie „obchodná“ činnosť, takže majiteľ bude považovaný za podnikateľa, prenájom sa bude považovať za obchodnú činnosť a táto činnosť sa bude v Španielsku považovať za „stálu prevádzkareň“, teda podlieha daňové a formálne povinnosti ako nerezidentský subjekt so stálou prevádzkarňou“ v Španielsku.

Daňové dôsledky

• DPH 21 %
• Udržanie 19 % 

Aké sú teda formálne povinnosti vlastníka v oboch posledných prípadoch so stálou prevádzkarňou? V nadväznosti na umenie. 164 z Ley 37/1992, tieto:

1. Predkladať hlásenia o začatí, zmene a ukončení činností, ktoré podmieňujú ich zdanenie. Toto nazývame „registro Censal“ ako pasívny subjekt z DPH.
2. Vyžiadajte si daňové identifikačné číslo od Správy a v zistených prípadoch ho oznámte a akreditujte.
3. Vystavovať a doručovať faktúru za všetky svoje operácie, upravenú podľa predpisu.
4. Viesť účtovníctvo a evidenciu ustanovenú spôsobom stanoveným predpismi, tým nie sú dotknuté ustanovenia Obchodného zákonníka a iných účtovných noriem.
5. Pravidelne alebo na žiadosť Správy prezentovať informácie týkajúce sa jej ekonomických operácií s tretími stranami. Štvrťročný model 303 (DPH) a model 115 (zádržné)
6. Odošlite príslušné priznania-vyúčtovania a zadajte sumu výslednej dane.
7. Ročné predbežné colné vyhlásenie.