Dane z predaja španielskych nehnuteľností. Kapitálové zisky

V prípade, že ste sa rozhodli PREDAŤ svoju nehnuteľnosť v Španielsku, venujte prosím pozornosť nasledujúcim konceptom, ktoré vám pomôžu dozvedieť sa o dani z kapitálových výnosov, ktorú musíte zaplatiť pri predaji:

1.- CENA nadobudnutia: Ide o celkovú cenu nehnuteľnosti zaplatenú predajcovi po dokončení kúpy nehnuteľnosti.

2.- NÁKLADY NA OBSTARANIE: Ide o celkové výdavky a dane, ktoré ste zaplatili k cene, ako sú: notárske poplatky, poplatky za registráciu nehnuteľností, daň z prevodu, poplatky za advokáta atď.

3.- PRIJATÉ REFORMY NA ZNÍŽENIE KAPITÁLOVÝCH ZISKOV: Upozorňujeme, že nie vždy sú akceptované výdavky na reformy v majetku, aby sa znížili kapitálové zisky. Iba reformy, ktoré sa považujú za „štrukturálne“, sú koncepciami, ktoré môžu znížiť túto daň.

Práce a reformy vykonané na nehnuteľnosti budú zvyčajne odpočítateľné, ak tvoria súčasť štrukturálnej reformy nehnuteľnosti, na ktorú sa zvyčajne vzťahuje „licencia starostu Worls“, a nie na iné práce, ktoré neovplyvňujú štrukturálne časti stavby ( „Licencia na konečné diela“).

V prípade „Licencie na práce starostu“ španielska administratíva používa ako odpočítateľnú položku sumy uvedené v Projekte architekta, ktorý sa používa pri uplatňovaní týchto typov licencií. Tieto projekty architekta zvyknú zahŕňať ekonomickú štúdiu prác, ktoré sa majú vykonať, ktoré sa považujú za celkové náklady na práce. Suma uvedená ako celkové náklady sú tie, ktoré možno považovať za odpočítateľné podľa kapitálových ziskov.

Pre lepšie pochopenie toho, ktoré diela zodpovedajú každému prípadu (hlavné a vedľajšie diela), pozri nižšie:

Licencia na hlavné diela

Ide o stavebné povolenie získané od radnice na práce, ktoré si vyžadujú technickú náročnosť a sú ekonomicky významné. Z tohto dôvodu musia byť tieto práce upravené predpismi o bezpečnosti, obývateľnosti a pod.

Na získanie licencie na významné práce musia architekti, inžinieri atď. pripraviť ARCHITEKTICKÝ PROJEKT.

Vo všeobecnosti sa veľké stavebné povolenie vyžaduje v týchto situáciách:

• Celková rekonštrukcia bývania.
• Práce, ktoré ovplyvňujú štruktúru domu (základy, konštrukcia, fasáda, strecha atď.)
• Zvýšte výšku budovy alebo jej objem.
• Akcie súvisiace s požiarnou ochranou.
• Demolácie, alebo delenia.
• Zmeny v užívaní budovy alebo domu.
• Klimatizácia obchodných priestorov.
• Nové stavebné práce.
• Diela, ktoré ovplyvňujú spoločné prvky budovy.

Licencia na drobné diela

Drobné práce na reformy atď. si tiež vyžadujú licenciu. Ide však o jednoduché práce, ktoré si nevyžadujú projekt ani špecializované projekty a majú oveľa nižšie náklady. Príkladom môžu byť malé reformy, zmeny stien alebo obkladov, projekty výzdoby interiérov, odstraňovanie architektonických bariér, výmena dlažby, obnova kuchyne alebo kúpeľne, inštalácia kúrenia, kanalizácie, vodoinštalácie a elektriny, prieskumy, ochutnávky atď.

4.- ZADRŽANIE KAPITÁLOVÝCH ZISKOV: Pri predaji nehnuteľnosti, keď predajca nie je daňovým rezidentom v Španielsku, sa zráža z 3 % z ceny dohodnutej za predaj, ktorá sa neplatí predajcovi. Kupujúci je povinný „podržať“ 3 % z ceny a vložiť ich španielskemu daňovému úradu ako „zálohovú platbu“ kapitálových ziskov, ktoré má zaplatiť predajca.

VÝPOČET KAPITÁLOVÝCH ZISKOV

Predaje španielskych nehnuteľností odvodzujú zodpovednosť za kapitálové zisky voči predajcom.

Daň z kapitálových ziskov, ktorú treba zaplatiť, predstavuje 19 % „čistého zisku“ z predaja.

Ak chcete získať to, čo je „Čistý zisk“ z predaja, musíte postupovať podľa tohto vzorca:

Cena predaja – Cena obstarania – Náklady a dane z obstarania – Náklady na „štrukturálne reformy“ vykonané na nehnuteľnosti

---

Príklad výpočtu kapitálových ziskov: 

• Kúpili ste nehnuteľnosť na ďalší predaj v roku 2015 za cenu 200.000 XNUMX EUR.
• V tom momente ste zaplatili 24.000 12 EUR, čo je 10 % nákladov: 2 % daň z prevodu a prechodu + XNUMX % notár, kataster, poplatky za advokáta atď.
• Potom ste urobili vnútorné reformy za 17.000 XNUMX EUR (výmena dlažby, oprava bazéna, nové okná).
• O niekoľko rokov neskôr ste postavili garáž v hodnote 20.000 XNUMX EUR

Potom ste sa rozhodli teraz predať za cenu 260.000 XNUMX EUR.

Aký je kapitálový zisk dejazdil z toto predaj?

POZNÁMKA: Predtým, ako urobíme výpočet, musíme vás informovať, že španielska administratíva zváži všetky vyššie uvedené koncepcie na zníženie dane, okrem „vnútornej reformy“ v hodnote 17.000 XNUMX EUR. Dôvodom je, že „vnútorné“ reformy, ktoré nie sú „štrukturálnymi“ reformami, nie sú považované za daňové výhody.

Používame vzorec:

260.000 (cena predaja) - 200.000 (Cena akvizície) - 24.000 (Výdavky a dane z akvizície) - 20.000 (Nová garáž) =

16.000 eur

Toto je „Čistý zisk“, ktorý sa má dosiahnuť predajom

Keďže sadzba za Kapitálové zisky je 19 %, výška dane za Kapitálové zisky bude:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 eur

SPÔSOB PLATBY KAPITÁLOVÝCH ZISKOV

1.- PRE ŠPANIELSKYCH NEDAŇOVÝCH REZIDENTOV

Keďže nie ste daňovým rezidentom v Španielsku, spôsob, akým platíte kapitálové zisky, je nasledujúci:

• PRI DOKONČENÍ PREDAJA: 3 % ZÁDRŽNÉ: Po dokončení predaja núti španielska administratíva kupujúceho, aby si zložil ZADRŽANIE 3 % z hodnoty ceny predaja. Nedostanete teda plnú dohodnutú cenu. Kupujúci si ponechá 3 % z celkovej ceny a je povinný ich zložiť na Daňovom úrade. Toto sa vykonáva „v ten istý deň po dokončení predaja“.

POZNÁMKA: Podľa vyššie uvedeného príkladu, v prípade, že cena predaja bola 260.000 260.000 EUR, zádržné náklady zo strany kupujúceho by boli 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 eur.

• PRED 4 MESIACMI PO UKONČENÍ PREDAJA: VYHLÁSENIE O KAPITÁLOVÝCH ZISKOCH 19% platí pre občanov EÚ aj občanov mimo EÚ): Po dokončení predaja máte 6 mesiacov na predloženie „Vyhlásenia o kapitálových ziskoch“ španielskemu daňovému úradu. V tomto vyhlásení musíte vy (alebo váš právnik) vypočítať daň podľa vyššie uvedeného príkladu. V tomto prípade je suma, ktorú musíte zaplatiť, 3.040 XNUMX EUR.

POZNÁMKA: Ako je vysvetlené tu, CG odvodená z tejto transakcie je 3.040 EUR. Keďže vám bola zadržaná vyššia suma (7.800 XNUMX EUR), máte na rozdiel od španielskej administratívy „kredit“.

Takže, ak vám španielska administratíva zadrží 7.800 3.040 EUR za daň CG, keďže konečný výsledok dane je len 7.800 3.040 EUR, potom vám španielska správa musí „vrátiť“ rozdiel: XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX = 4.760 eur.

Ako požiadať o túto refundáciu? Váš právnik musí túto skutočnosť uviesť v tom istom Vyhlásení o kapitálových výnosoch, ktoré predloží daňovému úradu.

2.- KAPITÁLOVÉ ZISKY V PRÍPADE ŠPANIELSKYCH DAŇOVÝCH REZIDENTOV: 

V prípade, že ste považovaný za „španielskeho daňového rezidenta“ (čo znamená, že platíte daň z príjmu v Španielsku ako španielsky rezident), potom po vypočítaní kapitálových ziskov budete mať na dani tieto výhody:

• ŽIADNE KAPITÁLOVÉ ZISKY NA TRVALÝ BÝVANIE: V prípade, že nehnuteľnosť, ktorú predávate, je vaším trvalým pobytom (používate ju viac ako 3 roky ako svoj „trvalý domov“), budete mať nasledujúce výhody:
  • Ak máte menej ako 65 rokov: Neplatíte CG za sumy získané z predaja „reinvestované“ do nadobudnutia novej nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako vaše trvalé bydlisko. Máte 2 roky na to, aby ste túto „reinvestíciu“ vykonali (po 2 rokoch bez toho, aby ste tieto sumy investovali, budete zdanení v plnej výške).
  • Ak ste starší ako 65 rokov: Za sumy získané predajom neplatíte CG. A to aj v prípade, že „nepreinvestujete“ do novej nehnuteľnosti.
• NIE 3 % ZADRŽANIE: Po dokončení predaja dostanete od kupujúceho plnú sumu ceny bez akéhokoľvek zadržania.

POZNÁMKA: Majitelia si zvyčajne zamieňajú „španielsku daňovú rezidenciu“ so „španielskym pobytom“.

Inými slovami, ľudia si myslia, že „španielsky pobytový preukaz“ alebo „potvrdenie o pobyte“ získané na španielskej národnej polícii stačí na preukázanie toho, že sú „španielskymi rezidentmi pre dane“, a bohužiaľ to tak nie je.

"španielska rezidenčná karta“(Alebo„Španielska certifikácia pobytu“), nie je platným dokladom na zmenu vašej daňovej úvahy ako „daňového rezidenta“.

Španielsky pobytový preukaz (alebo certifikát) slúži len na vyhlásenie, že „žijete“ v Španielsku, aby polícii uľahčil lepšiu kontrolu nad obyvateľmi v určitej oblasti.

Aby ste sa mohli stať španielskym rezidentom pre danea potom začnete platiť dane v Španielsku ako bežný španielsky občan, musíte získať DAŇOVÉ OSVEDČENIE ŠPANIELSKEHO OBYVATEĽA vydané španielskym daňovým úradom alebo španielskou colnou správou a potom začnete platiť dane v Španielsku a nie vo svojej krajine pôvodu.

A tiež, keď budete musieť vyhlásiť daňovému úradu z vašej krajiny, že ste španielskym daňovým rezidentom a že si neželáte pokračovať v daňovej rezidencii vo vašej krajine –

Preto si, prosím, overte u svojho daňového poradcu dane, ktoré v súčasnosti platíte, pretože aj keď nie ste rezidentom Španielska, mali by ste priznať a zaplatiť DAŇ Z PRÍJMU NEREZIDENTOV.

NIEKOĽKO OTÁZOK TÝKAJÚCE SA 3 % DRŽANIA V PRÍPADE PREDAJA NERESIDENTOV

Prečo praktizovať 3% zadržanie od predajcu?

Pretože predstavuje záruku pre španielsku administratívu, že dane odvodené z kapitálového zisku získaného predávajúcim budú zaplatené v Španielsku.

 Čo sa stane, ak 3% zádržné nebudú zaplatené?

V prípade, že kupujúci neuplatní zadržanie, španielska správa môže vykonať dlh za uvedenú platbu na tovare alebo nehnuteľnostiach, ktoré sú predmetom predaja.

S čím v prípade, že kupujúci neuskutoční platbu, ani nezadrží predávajúceho, môže utrpieť prípadné procesy exekúcie dlhu a v jeho prípade zaistenie nadobudnutého majetku.

Čo musí predajca urobiť po uplatnení 3 % zadržania?

Daňové priznanie, vzor 210, budete musieť predložiť do štyroch mesiacov od dátumu podpísania predaja.

V tomto prípade v prípade, ak bola zadržaná menšia suma ako suma vyplývajúca z výpočtu kapitálového výnosu, teda ak bolo predávajúcemu zadržané 10,000 15,000 € a výsledok výpočtu kapitálového výnosu je 5,000 210 € . , zvyšných XNUMX XNUMX € budete musieť prispieť prezentáciou modelu XNUMX, a to do štyroch mesiacov od dátumu predaja.

V opačnom prípade, ak predávajúci zadržal sumu vyššiu, ako je suma vyplývajúca zo zaplatenia dane z kapitálových výnosov, bude mať právo na vrátenie tejto sumy. Toto je potrebné predložiť do štyroch mesiacov od dátumu predaja.

V tomto bode je dôležité, to znamená, že v prípade, že existuje právo na vrátenie 3 % alebo časti uvedeného zadržania španielskej administratíve, bude to vyžadovať, aby predávajúci predtým splnil daňové povinnosti, na ktoré sa vzťahuje bol povinný ako vlastník v Španielsku vo svojom koncepte nerezidenta. Teda k predloženiu ročnej imputovanej dane z príjmu IRPFNR druhého bydliska, ku ktorej sú povinní všetci vlastníci nehnuteľností v Španielsku ako nerezidenti. Zvyčajne sa táto povinnosť bude vyžadovať na obdobie štyroch rokov. Inými slovami, španielska administratíva nebude požadovať, aby boli imputované dane z príjmu legalizované, nezaplatené za posledné štyri roky pred dátumom predaja.

Koľko času má španielska administratíva na vrátenie zadržaných presahujúcich 3 %?

Administratíva má 6 mesiacov na vrátenie zadržaného prebytku. Po 6 mesiacoch bude správa povinná vrátiť uvedenú sumu spolu s úrokom z omeškania.

Osobitnú pozornosť treba venovať termínu návratu, keďže španielskej administratíve môže v niektorých prípadoch trvať viac ako rok na vykonanie návratu.

Je tiež potrebné vziať do úvahy, že správa má až ŠTYRI ROKY a jeden mesiac od dátumu predaja (čl. 5 zákona vzoru 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) praktizovať vrátenie alebo refundáciu. Preto v prípade, že vám vrátenie peňazí bude trvať dlhšie ako rok, budete si musieť najať služby špecialistu, ktorý ochromí lehoty uplynutia nároku na vrátenie peňazí.

Existuje povinnosť zadržať si 3 % v prípade darovania nehnuteľností v Španielsku?

V prípade darovania nehnuteľností nachádzajúcich sa v Španielsku, keďže tieto sú bezplatné, neexistuje žiadna cena za ne, to znamená, že neexistuje žiadna protihodnota, neexistuje žiadna povinnosť zadržať 3 % z hodnoty darovanie alebo jeho zadanie prostredníctvom vzoru 211.

V prípade zrušenia kondomínia, alebo zániku spoluvlastníctva, je povinné zraziť 3%?

Normálne nie . Inými slovami, zrušenie kondomínia je neutrálny dispozitívny akt, ktorý nevytvára majetkový prevod pre žiadnu zo strán. Preto sa nepovažuje za zisk.

Však , v prípade, že sa jednému zo spoluvlastníkov prizná väčšia časť, ako mu patrí v tomto prípade sa bude mať za to, že uvedená časť predstavuje kapitálový zisk pre spoluvlastníka, s ktorým retencia sa musí trénovať. 3 % z uvedenej prebytočnej časti .

Inými slovami, napríklad, predstavme si, že existuje prípad, keď „A“ a „B“ majú nehnuteľnosť v Španielsku, v ktorej sa 65 % delí pre „A“ a 35 % pre „B“. V tomto prípade, ak dôjde k zrušeniu kondomínia, pri ktorom sa preukáže, že každý si ponecháva 50 % majetku, bude sa mať za to, že „B“ získal o 15 % viac, ako prispel. To znamená, že prispeje hodnotou 35 % získanou ako výsledok 50 %, pričom tento 15 % prebytok sa bude považovať za kapitálový zisk a „A“ si bude musieť ponechať 3 % z hodnoty týchto 15 % "B".

Rovnakým spôsobom si predstavme, že existuje ďalší príklad, v ktorom „B“ dostane okrem svojich 35 % majetku aj hotovostnú konverzáciu vo výške 50,000 3 EUR. Rovnakým spôsobom by uvedená kompenzácia v hotovosti podliehala zadržaniu vo výške XNUMX %, pretože predstavuje jeden z existujúcich aktív „B“.

OSTATNÉ DANE PRE PREDAJCOV-PLUSVALÍA

Predovšetkým PLUSVALÍA je daň za zvýšenie hodnoty pozemku, na ktorom je vaša nehnuteľnosť, od doby kúpy a predaja. Je to jediná daň, ktorú nie sme v pozícii vypočítať pred predajom, pretože závisí od konkrétnych kritérií radnice.

V týchto prípadoch stačí na úhradu tejto dane zádržné od kupujúceho predávajúcemu. Celkovo, keď predajca opúšťa krajinu po predaji.

KONTAKTUJ NÁS!