Keď sú mesačné splátky v omeškaní, zvyčajne tam španielske banky poskytujú 2 riešenia na realizáciu nesplatenej hypotéky:
1.- Verejná aukcia – Embargo
Akonáhle dôjde k určitému počtu nesplatených mesačných splátok hypotéky, banka zažaluje nehnuteľnosť na súde a začne proces zabavenia. V tomto momente sú náklady na hypotéku navýšené o úroky z omeškania a všetky výdavky spojené so súdnym procesom (právnici, prokurátori, úradné výdavky a sudcovia) sa pripájajú k dlhu, a ak chce klient upratať nehnuteľnosť z hypotekárnych dlhov, musí zaplatiť CELKOVÚ VÝŠKU hypotéky spolu s novými vzniknutými výdavkami. Takže v momente, keď banka predloží požiadavku na súd, klient sa nevyhne len zaplateniu omeškaných splátok, potom je potrebná celková výška hypotéky a len jej zaplatenie a zvyšok nákladov, banka zrušiť záchvat.
Po ukončení konfiškačného procesu banka pošle nehnuteľnosť na súd do verejnej dražby, kde si potenciálny kupec môže nehnuteľnosť kúpiť za špeciálnu cenu, niekedy za rovnakú sumu dlžnú banke. Ak niečo zostane, dlžník musí zvyšok doplatiť banke. Banka tak pôjde proti dlžníkovi, nech je kdekoľvek, a po zvyšok jeho života, až kým nebude suma dlhu úplne splatená. Medzitým úroky a výdavky z omeškania zvýšia dlh. Toto je španielsky systém.
Žiaľ, cena zaplatená v dražbe za nehnuteľnosť je extrémne nižšia ako prípadná trhová hodnota. Niekedy sa v aukcii nehnuteľnosť predá za 25 % jej ceny na trhu. Som si teda istý, že už máte predstavu o situácii, ktorá vznikla u mnohých dlžníkov, ktorí vidia, ako prišli o svoje majetky a stále dlhujú banke.
2.- Odňatie vlastníctva – Dacion en Pago
V niektorých prípadoch banka nemá záujem predať nehnuteľnosť vo verejnej dražbe a uprednostňuje zaplatenie vlastníctva nehnuteľnosti a anulovanie dlhu, čím sa vyhne nákladom a výdavkom z predchádzajúceho procesu embarga.
Toto sa nazýva „Dación en Pago“. Znamená to, že banka akceptuje získanie nehnuteľnosti ako úhradu dlhu a v tom momente je dlh zrušený. Takže dlžník po odovzdaní nehnuteľnosti sa dlh zruší.
Niekedy banka neakceptuje zrušenie 100 % dlhu, nech už je aktuálna hodnota nehnuteľnosti na trhu v danom momente. Požiadajú teda o aktualizované vyhodnotenie a za takto získanú sumu dlh zrušia.
V oboch týchto prípadoch (úplné zrušenie alebo čiastočné) je situácia pre dlžníka výhodnejšia ako embargo, pretože:
– Pri úplnom zrušení dlžník vydá majetok a dlh sa zruší.
– Pri čiastočnom zrušení dlžník vydá nehnuteľnosť za vyššiu cenu, ako bola cena získaná v prípadnej dražbe, pretože dostane aktualizovanú obchodnú hodnotu nehnuteľnosti.
Najhorší scenár je, že banka sa rozhodne nehnuteľnosť predať vo verejnej dražbe, pretože cena získaná pri tomto predaji môže byť veľmi nízka a banka pôjde proti dlžníkovi o zvyšok dlhu, aj keď žije. zo Španielska.
Našou prácou je tomu zabrániť. Takže, ak si uzatvoríte zmluvu s našimi službami, môžeme sprostredkovať vašu banku a vyjednávať s ňou, aby sme dospeli k riešeniu „dación en pago“.
