TURISTICKÝ PRENÁJOM NERESIDENTNÝ VLASTNÍK – DPH alebo NIE? - OBCHODNÁ ČINNOSŤ?

Daňové dôsledky pre turistu, ktorý si prenajíma nehnuteľnosť v Španielsku NEREZIDENTOM v Španielsku.

čisto, prenájom nehnuteľnosti nepodlieha DPH. Toto oslobodenie od DPH zahŕňa akýkoľvek typ prenájmu:

• Krátkodobý prenájom / Turistický prenájom
• Strednodobý prenájom
• Dlhodobý prenájom

Dôvodom je to, že španielsky systém to tam považuje nie je „obchodná“ alebo „komerčná činnosť“ pri prenájme nehnuteľnosti (aj v rámci turistického prenájmu)

Keď však povieme, že „turistický prenájom“ nepodlieha DPH, musíme zvážiť nasledujúce situácie:

• Prípad 1.- Nestála prevádzkareň. Žiadna obchodná činnosť

Majiteľ jednoducho prenajíma nehnuteľnosť hosťom pomocou vlastných marketingových nástrojov, alebo pomocou iných externých online platforiem ako AirBNB, Homeaway atď.

Kontakt s hosťami zabezpečuje priamo majiteľ (kľúče, recepcia pre hostí, pohotovosť, údržba atď.). Online platforma sa zaoberá len marketingovou stránkou a publicitou prenájmu, rezerváciou a tiež správou platieb a inkasa nájomného.

Vlastník tiež prenajíma nehnuteľnosť bez „obchodného“ záujmu v niektorých obdobiach roka, pričom si vyhradí určitý čas v roku na súkromné ​​použitie.

Vlastník môže uzavrieť zmluvu s miestnymi odbornými službami na upratovanie, záhradníctvo, údržbu atď., ale v rámci „exkluzívnej“ činnosti za prenájom a nie ako zamestnanci.

V týchto prípadoch bude nájomné nepodliehať DPH.

• Prípad 2. – Nestála prevádzkareň – žiadna podnikateľská činnosť

Ten istý nerezident majiteľ spolu s prenájmom ponúka službu upratovania, upratovanie šatstva a dokonca aj jedlo/nápoje.

V týchto prípadoch by sa DPH uplatnila vtedy, keď majiteľ poskytuje hosťom „hotelové služby“. V týchto prípadoch bude DPH vo výške 10 % a majiteľ bude musieť hosťom vystaviť samostatné faktúry za tieto služby.

Ktoré sa však považujú za „hotelové služby“?. Tu musíme rozlišovať medzi:

• Upratovanie a ďalšie služby, ktoré sú ponúkané iba PRED kontrolou a PO pokladni. Tieto služby sa nebudú považovať za „Služby hotela“, pretože sú poskytované na udržiavanie objektu v podmienkach riadneho používania pre hostí.
• Denné upratovanie izieb, pranie odevov a jedla (raňajky, večere atď.): V týchto prípadoch je služba klasifikovaná ako „Hotelová služba“, takže sa bude uplatňovať DPH.

• Prípad 3.- Stála prevádzkareň – Obchodná činnosť

Vlastník, ktorý nemá trvalé bydlisko, sa rozhodne uzavrieť zmluvu s jedným alebo viacerými zamestnancami v Španielsku, ktorí budú v dome vykonávať upratovanie, údržbu, služby zákazníkom a recepciu, držať kľúče atď.

V tomto prípade, vzhľadom na to, že vlastník zamestnáva osobu na trvalý pracovný pomer (sociálne zabezpečenie, pracovná zmluva alebo pracovná zmluva na dobu neurčitú), ktorá mu špecificky určuje jeho prácu do prenájmu, bude sa to považovať za „podnikateľskú činnosť“, tj. podlieha DPH.

V skutočnosti sa z tohto dôvodu bude vlastník považovať za „zamestnávateľ“ v podnikateľskej činnostia táto činnosť sa bude v Španielsku považovať za „stálu prevádzkareň“, teda podlieha daňovým a formálnym povinnostiam ako nerezidentský subjekt so stálou prevádzkarňou“ v Španielsku.

• Prípad 4.- Obchodná činnosť

Ten istý vlastník, ktorý nie je rezidentom, sa rozhodne uzavrieť zmluvu o poskytovaní služieb od „prenájomného agenta“ alebo „platformy“, a to aj napriek tomu, že nezmluví zamestnanca natrvalo, aby postúpil, uzavrel zmluvu o prenájme nehnuteľnosti alebo ju zadal subdodávateľom počas celého alebo dôležitého obdobia počas roka, za určitú platbu, kompenzáciu alebo iné.

V tomto prípade je to agent/platforma, ktorá sa priamo zaoberá komunikáciou hostí, registráciou, odhlásením, údržbou atď. Vlastník nemá kontakt s konečnými používateľmi/hosťami z agenta a je to platforma, ktorá má výhradný prístup a právo, ak nehnuteľnosť používa/prenajíma počas zmluvného obdobia prenájmu.

Takže opäť, španielsky systém bude brať do úvahy, že hoci vlastník nemá „obchodnú“ štruktúru na rozvoj nájomného, ​​má ju rovnaký agent/platforma. Takže na konci sa rozvinie „obchodná“ činnosť, takže majiteľ bude považovaný za podnikateľa, prenájom sa bude považovať za obchodnú činnosť a táto činnosť sa bude v Španielsku považovať za „stálu prevádzkareň“, teda podlieha daňové a formálne povinnosti ako nerezidentský subjekt so stálou prevádzkarňou“ v Španielsku.

Daňové dôsledky

• DPH 21 %
• Udržanie 19 % 

Aké sú teda formálne povinnosti vlastníka v oboch posledných prípadoch so stálou prevádzkarňou? V nadväznosti na umenie. 164 z Ley 37/1992, tieto:

1. Predkladať hlásenia o začatí, zmene a ukončení činností, ktoré podmieňujú ich zdanenie. Toto nazývame „registro Censal“ ako pasívny subjekt z DPH.
2. Vyžiadajte si daňové identifikačné číslo od Správy a v zistených prípadoch ho oznámte a akreditujte.
3. Vystavovať a doručovať faktúru za všetky svoje operácie, upravenú podľa predpisu.
4. Viesť účtovníctvo a evidenciu ustanovenú spôsobom stanoveným predpismi, tým nie sú dotknuté ustanovenia Obchodného zákonníka a iných účtovných noriem.
5. Pravidelne alebo na žiadosť Správy prezentovať informácie týkajúce sa jej ekonomických operácií s tretími stranami. Štvrťročný model 303 (DPH) a model 115 (zádržné)
6. Odošlite príslušné priznania-vyúčtovania a zadajte sumu výslednej dane.
7. Ročné predbežné colné vyhlásenie.