POUŽÍVANIE V ŠPANIELSKU NA NEHNUTEĽNOSTI A NEHNUTEĽNOSTI

 

„Užívacie právo“ vo vlastníctve nehnuteľnosti je právo na používanie a úžitok z nehnuteľnosti, ktorá nie je vlastníkom. Je to ako byť nájomníkmi, ale neplatiť žiadne nájomné.

Vlastníci nehnuteľnosti sú teda iní ľudia ako používateľ. Tento druh vlastníkov sa nazýva „Nahí majitelia".

"Nahí alebo holí majitelia“ sú tí, ktorí majú vlastníctvo nehnuteľnosti. Nemôžu však nehnuteľnosť „užívať“, ani v nej „bývať“, ani nehnuteľnosť „prenajímať“, keďže toto právo je výslovne dané „užívateľom“. V skutočnosti môžu mať nahí vlastníci právo na „prístup“ k nehnuteľnosti, ak im to požívacie spoločnosti neumožnia.

"užívatelia“ sú tí, ktorí majú právo „bývať“, „prenajímať“ a „užívať“ nehnuteľnosť a dokonca blokovať prístup „nahým vlastníkom“, ak by si to želali.

Dovoľte nám, aby sme vám tento pojem lepšie vysvetlili nasledujúcim spôsobom:

Zákonné „vlastnícke“ právo na nehnuteľnosť pozostáva zo skupiny zákonných práv, ako sú:

• Na obmedzenie majetku (napríklad právom prednostnej jazdy)
• Použitie nehnuteľnosti ako záruka za dlh (napríklad hypotéka)
• Na prenájom Nehnuteľnosť
• Používať nehnuteľnosť a mať z nej úžitok

1.- Ústava španielskeho užívacieho práva

Formulár

Užívacie právo môže byť vytvorené nasledujúcimi spôsobmi:

1. Na základe a zákonné ustanovenie . V súčasnosti je jediným prípadom zákonného užívacieho práva na úrovni štátu uznanie v prospech spoločnosti ovdovený manžel.
2. By právne transakcie , ktorá môže byť zasa stanovená podľa príčiny smrti (užívacie právo zo závetu) alebo inter vivos, či už bezodplatnej alebo nevýhodnej (napríklad darovanie). Na druhej strane je možné vykonať inter vivos konštitúciu

schopnosť

Na získanie užívacieho práva nie je potrebná žiadna špeciálna kapacita. Ak je však vlastníkom právnická osoba, maximálna dĺžka užívacieho práva je 30 rokov. Ak právnická osoba zanikne pred týmto dátumom, zaniká aj užívacie právo.

Na vznik užívacieho práva je potrebné mať oprávnenie nakladať s predmetom užívacieho práva.

Súčasné užívacie právo

V prípade, že užívacie právo vzniklo súčasne v prospech viacerých osôb, platia tieto pravidlá:

• Užívacie právo sa riadi pravidlami majetkového spoločenstva
• K zániku užívacieho práva zriadeného v prospech niekoľkých osôb žijúcich v čase jeho vzniku dochádza smrťou posledného, ​​ktorý prežil.
• V prípade požívacieho práva zo závetu je právo na zvýšenie medzi požívacími používateľmi upravené v podmienkach ustanovených pre dedičov ( TZ čl. 987 a 982.1 ods. XNUMX ): právo na zvýšenie nastáva vtedy, keď sú dvaja alebo viacerí ľudia povolaní do toho istého dedičstva alebo jeho časť bez osobitného určenia strán a jeden z povolaných zomrie skôr ako poručiteľ alebo sa zriekne dedičstva alebo nie je schopný ho prevziať.
• Ak bolo užívacie právo založené darovaním, nie je právo na zvýšenie, pokiaľ si darca neželá inak. Výnimku tvorí prípad, keď sa darovanie darovalo manželom spoločne, pri ktorom je právo na zvýšenie, ak darca neustanovil inak.

Následné užívacie právo

Dochádza k nemu vtedy, keď sa zriadi užívacie právo v prospech niekoľkých osôb, ktoré sa v priebehu času striedajú. V tomto prípade nejde o jediné užívacie právo, ale o niekoľko, z ktorých každý začína, keď sa končí predchádzajúci.

Ak je titulom ústavy závet a je po sebe povolaných viacero osôb, užívacie právo nadobúda účinnosť len dovtedy, kým nepresahuje druhý stupeň alebo ak je urobené v prospech osôb, ktoré sú v čase smrti poručiteľa nažive.

Práva a povinnosti užívateľského práva sú tie, ktoré sú určené titulom tvoriacim užívacie právo, a ak nie, tak tie, ktoré ustanovuje Občiansky zákonník, čo vysvetľujeme v nasledujúcich častiach.

Možno rozlišovať medzi záväzkami pred vznikom užívacieho práva, súčasne s ním a konečnými záväzkami.

Povinnosti pred vznikom užívacieho práva

Sú to tieto:

• Urobiť inventúru . Na ochranu záujmov toho, kto má vec prijať pri zániku užívacieho práva, je požívač povinný vyhotoviť súpis a zložiť zábezpeku. Inventarizáciu je potrebné vykonať na výzvu vlastníka alebo jeho zákonného zástupcu, nechať nábytok oceniť a opísať vlastnosti. Keďže sa nevyžaduje žiadna konkrétna forma, môže byť vykonaná vo verejnom alebo súkromnom dokumente.
• Zaplatiť zálohu ako záruku  . Jeho účelom je zabezpečiť dodržiavanie povinností požívača. Väzba môže byť osobná alebo skutočná a v každom prípade musí byť dostatočná na zabezpečenie dodržiavania uvedených záväzkov.

Predávajúci alebo darca, ktorý si vyhradil užívacie právo k predávanému alebo darovanému majetku, a ovdovený manželský partner s ohľadom na užívaciu kvótu priznanú zákonom sú oslobodení od povinnosti poskytnúť túto záruku, pokiaľ neuzavrú neskoršie manželstvo.

Aj povinnosť inventarizácie, aj povinnosť ručenia možno upustiť , bez ohľadu na druh užívacieho práva, pokiaľ tým nikomu nevznikne škoda. Dišpenz môže prísť buď od holého vlastníka, alebo od súdneho orgánu na žiadosť požívača. Možný je aj dišpenz, ktorý urobí poručiteľ vo svojom závete. Na to, aby došlo k dispenzácii, je potrebné výslovné vyhlásenie.

 Porušenie

V prípade, že si užívateľ nesplní povinnosť vyhotoviť súpis alebo zložiť zábezpeku, vyvodzujú sa tieto následky:

• Holý vlastník môže pozbaviť požívateľa nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti a môže požadovať, aby nehnuteľnosť bola daná do správy, aby sa predal nábytok, aby sa verejné majetky alebo nominatívne alebo doručiteľské práva zmenili na zápisy vlastníctva. verejný dlh alebo sú uložené v bankách alebo verejných zariadeniach a že kapitál alebo sumy v hotovosti a predajná cena hnuteľného majetku sú investované do bezpečných cenných papierov. Podiely a produkty majetku odovzdaného do správy patria do požívacieho práva.
• Majetok si môže ponechať aj holý vlastník ako správca s povinnosťou odovzdať tekutý produkt požívateľovi, pričom si odpočíta sumu, ktorá je na túto správu dohodnutá alebo súdne určená.
• Ak ide o hnuteľný majetok, vlastník, ktorý si neželá, aby sa predal pre jeho umelecké zásluhy alebo pre nízku cenu, môže požadovať jeho vydanie, pričom zaručí zaplatenie právneho úroku z jeho odhadnej hodnoty.
• Požívač však môže, aj keď nezložil zábezpeku, a pod jednoduchým prísažným zabezpečením požiadať o dodanie nábytku potrebného na jeho užívanie, aby mu bola pridelená izba pre seba a svoju rodinu v dome integrovanom do užívacieho práva. a nástrojov, nástrojov a iného hnuteľného majetku potrebného pre odvetvie, ktorému sa venuje, pričom sudca rozhodne s ohľadom na konkrétne okolnosti prípadu.
• Po zložení zálohy má užívateľ právo dostať všetky produkty odo dňa, keď ich mal začať prijímať v súlade s titulom tvoriacim požívacie právo, čo znamená, že splnenie povinnosti poskytnúť zálohu má retroaktívne účinky.

Povinnosti počas držby majetku

Užívateľ je povinný:

• Zachovať formu a podstatu majetku, pokiaľ zákon alebo zakladajúci titul neustanovuje inak.
• Informujte majiteľa o nasledujúcich skutočnostiach:
  • Potreba vykonať naliehavé opravy, za ktoré je zodpovedný majiteľ.
  • Akýkoľvek čin tretej strany, o ktorom viete a ktorý je spôsobilý porušiť vlastnícke práva. Ak tak neurobíte, musíte niesť zodpovednosť za škody, ako keby boli spôsobené vašou vinou.
• Postarajte sa o užívací majetok ako dobrý otec rodiny. Ak pri dodržaní tejto povinnosti dôjde k prirodzenému znehodnoteniu tovaru v dôsledku používania, nemôže holý vlastník od požívacieho práva nič požadovať. Ak naopak dôjde k porušeniu tejto povinnosti a vznikne vlastníkovi značná škoda, môže vlastník žiadať, aby mu bola vec odovzdaná, pričom sa zaviazal, že po odpočítaní nákladov a odpočítaní nákladov zaplatí požívateľovi ročne tekutý výrobok z nej. cena. ktoré prideľuje jeho správa. V každom prípade užívateľ požívacieho práva zodpovedá holému vlastníkovi za akúkoľvek škodu, ktorá vznikla podvodom alebo nedbanlivosťou na veciach, ktoré sú predmetom požívacieho práva.
• Vykonávať bežné opravy veci, pričom vlastník môže od neho požadovať splnenie tejto povinnosti, a ak výzve nevyhovie, môže ich vykonať na náklady požívača. Požívač musí platiť úroky zodpovedajúce sumám, ktoré vlastník vyplatil na opravu alebo na úhradu príspevkov na náklady vlastníka. Mimoriadne opravy sú v kompetencii holého majiteľa a užívateľ ho musí upozorniť, keď je nutnosť ich vykonania naliehavá.
• Zaplaťte ročné poplatky a príspevky a tie, ktoré sa považujú za bremená plodov. Za vyplácanie tých, ktoré sú uložené priamo hlavnému mestu, je zodpovedný holý vlastník.
• Výdavky, trovy konania a tresty v súdnych sporoch o užívacom práve.

 Povinnosti pri ukončení užívacieho práva

Po skončení užívacieho práva musí užívateľ odovzdať držbu užívacieho práva vlastníkovi.

2.- Práva užívacieho práva

 Užívacie práva sú tie, ktoré určuje zakladajúci titul, a ak to tak nie je alebo pre jeho nedostatok, tak tie, ktoré ustanovuje Občiansky zákonník.

Využite nehnuteľnosť

Požívacie právo má právo užívať užívacie právo k nehnuteľnosti, získanie priame a bezprostredné vlastníctvo.

Len čo vznikne užívacie právo, nadobúdateľ právo vlastniť a užívať užívací majetok.

Vnímanie ovocia/príjmu

 Uznáva sa, že užívateľ má právo prijímať ovocie/rentae, či už naturálne, priemyselné alebo občianske.

• Prírodné a priemyselné plody, ktoré sú v čase začatia užívacieho práva nevybavené, patria užívateľovi bez povinnosti platiť vlastníkovi akékoľvek výdavky. Ak čakajú na ukončenie užívacieho práva, urobíte ich svojimi, ale náklady zaplatíte vlastníkovi.

Civilné plody sa rozumejú tak, že sa prijímajú za deň a patria požívateľovi v pomere k času, počas ktorého užívacie právo trvá. Ak má požívač do nájmu pozemky dané do užívacieho práva a tento sa skončí pred nájmom, dostane len pomernú časť nájomného, ​​ktorú musí zaplatiť nájomca.

• Pri užívaní práva na príjem alebo pravidelný dôchodok, či už v hotovosti alebo v ovocí, sa každá doba splatnosti považuje za ovocie tohto práva.
• Pri užívaní záväzkov alebo titulov na doručiteľa, ktoré prinášajú úrok, sa každá splatnosť považuje za plod týchto práv.
• Ak užívacie právo spočíva v užívaní výhod z účasti na obchodnom alebo priemyselnom využívaní, ktorých distribúcia nemá pevnú splatnosť, výhody sa považujú za plody.

Právo na prenájom nehnuteľnosti

Požívač môže vec požívacieho práva prenajať inému, avšak všetky zmluvy uzatvorené ako požívacie právo zánikom požívacieho práva zanikajú.

Nájomné zmluvy o bývaní dohodnuté užívateľom zanikajú na konci užívania (LAU čl. 13.2). Nájomné zmluvy na iné užívanie ako bývanie sa na tomto mieste riadia ustanoveniami Občianskeho zákonníka, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak.

Na druhej strane, keď užívacie právo zanikne, prenájom vidieckych nehnuteľností sa považuje za obživu počas poľnohospodárskeho roka. Ďalej tieto zmluvy môžu trvať počas doby v zmluve stanovenej, a to aj po zániku užívacieho práva, ak sa vlastník zúčastnil na jeho udelení. Platnosť zmluvy počas poľnohospodárskeho roka, ktorá je povinná, nepredstavuje nový prenájom.

Likvidačné fakulty

Užívacie právo je scudziteľné a zastaviteľné vecné právo.

Prevod je možné vykonať odplatne aj bezodplatne, pričom nadobúdateľ nadobudne užívacie právo za rovnakých podmienok, za akých bolo zriadené. Treba poznamenať, že:

• Celoživotný charakter, ktorý užívacie právo má, závisí od života postupcu, a nie od života postupníka.
• Požívač musí zodpovedať za škodu, ktorá vznikla na požívacích veciach zavinením alebo nedbanlivosťou toho, kto ho nahrádza, čím sa prevodca stáva ručiteľom za nadobúdateľa.

Čo sa týka hypotéky, tá zaniká vždy, keď sa užívacie právo skončí v dôsledku udalosti, ktorú nemôže užívateľ ovplyvniť (napr. z dôvodu jeho smrti). Ak by to bolo po jeho vôli (napríklad zrieknutím sa), zánik nespôsobí záložnému veriteľovi ujmu, takže hypotéka trvá na užívacom práve až do splnenia zaručeného záväzku alebo do uplynutia času, v ktorom by sa užívacie právo za normálnych okolností skončilo, keby neboli žiadne zásahy. skutočnosť, ktorá to ukončila.

---

záver

Existujú hlavne 2 typy užívacích práv:

• "dočasné"  or " Podmienené”: Keď má užívanie Nehnuteľnosti termín načas alebo je podmienené.
•   Pre život: Keď sa nehnuteľnosť používa po celú dobu životnosti užívateľa.

Užívacie právo pochádza z rímskeho práva a je celkom bežné v dedičskom konaní a rodinnom práve v európskych kontinentálnych krajinách ako Španielsko, Francúzsko, Portugalsko, Nemecko atď.

V dedičskom konaní, je celkom bežné, že poručiteľ prenechá užívacie právo k trvalému obydliu pozostalému manželovi, pričom zvyšok vlastníctva Nehnuteľnosti prenechá deťom (Nahé vlastníctvo). Týmto spôsobom zosnulá časť zabezpečuje, že pozostalý manžel bude mať miesto na bývanie aj napriek prípadným konfliktom s deťmi.

Tiež užívacie právo bolo široko používané pri transakciách s nehnuteľnosťami v Španielsku s cieľom vyhnúť sa alebo znížiť španielsku daň z dedičstva. Je celkom bežné, že rodičia kupujú Nehnuteľnosť na meno detí, pričom si ponechajú správne užívacie právo pre seba. Týmto spôsobom, ak kupujúci kúpia iba „užívacie právo“ a deti nadobudnú „nahé vlastníctvo“, v prípade smrti rodičov by deti museli zaplatiť iba dedičskú daň z hodnoty „užívacieho práva“, keďže sú už vlastníkmi zvyšku.

---

Dovoľte nám, aby sme vám to vysvetlili príklad, ak je Cena nehnuteľnosti 200.000 50.000 EUR a rodičia si ponechali užívacie právo ocenené 150.000 50.000 EUR a zvyšok nadobudli do vlastníctva deti (XNUMX XNUMX EUR), tak v prípade smrti rodičov bude dedičské konanie len pre XNUMX XNUMX EUR. Je zrejmé, že táto akcia výrazne znižuje daň z dedičstva.

---

 Tento systém je však potrebné dôkladne preštudovať vzhľadom na nedávne výklady zákonov, pretože rozhodnutie rodičov preložiť „nahé vlastníctvo“ deťom možno považovať za „darovanie“ a potom zaplatenie daní za akciu „ Darcovstvo“. A „dane z darovania“ môžu byť v Španielsku ešte vyššie ako „daň z dedičstva“. Spôsobom, ako sa tomu vyhnúť, by boli deti, ktoré by cenu „nahého vlastníctva“ platili z vlastných a z vlastných zdrojov. Ale vzhľadom na skutočnosť, že ide o veľmi chúlostivý bod s dôležitými daňovými dôsledkami, dôrazne sa odporúča, aby ste si pred prijatím týchto rozhodnutí o užívaní dali právne poradenstvo.

AKÚ MÁ HODNOTU UŽÍVACIEHO POUŽÍVANIA? – Ako môžeme vypočítať hodnotu užívacieho práva?

Hodnota užívacieho práva sa vypočíta nasledujúcim spôsobom: Musíte urobiť nasledujúci výpočet: REST na číslo „89“ vek používateľa (ak sú 2 používatelia, vek je najmladší), pričom minimálne 10 %.

Napríklad:

---

PRÍKLAD 1: Nadobudnutie užívacieho práva pri nákupnom procese:

„A“ + „B“ má dve deti („1“ a „2“). „A“ je 69 a „B“ je 72. Obaja sa rozhodli kúpiť dom v Španielsku za cenu 200.000 XNUMX EUR. V procese nadobudnutia, teda pred dokončením predaja a s cieľom v budúcnosti znížiť dedičskú daň, poučia svojho právneho zástupcu, že si chcú ponechať užívacie právo a zvyšok vlastníckych práv prenechajú svojim deťom.

Hodnota užívacieho práva: 89 – 69 = 20.

20 je % z celkovej ceny nehnuteľnosti s nasledujúcim vzorcom:

200.000 20 * 40.000 % = XNUMX XNUMX EUR. Ide o užívaciu hodnotu nehnuteľnosti a „výšku“ ceny, za ktorú by boli zodpovední A+B.

Rovnako si deti ponechajú zvyšok majetkových práv ocenených sumou 160.000 XNUMX EUR.

Podľa tohto príkladu, ak A+B zomrie, potom deti dostanú 40.000 100 EUR automaticky, čím sa skonsoliduje 40.000 % vlastníctva a dane budú platiť len zo XNUMX XNUMX EUR.

Keďže 1+2 získali vlastnícke práva na „Nákupný proces“, potom za hodnotu vlastníctva zaplatia „Daň z nákupu alebo prevodu“. Neplatia teda „daň z dedičstva“, ale „daň z prevodu“.

---

PRÍKLAD 2. - Nadobudnutie užívacieho práva prostredníctvom závetu/dedenia:

V predchádzajúcom príklade A+B kúpili španielsku nehnuteľnosť na 100 % vlastnými silami. Majetok si celý život nechávajú len na svoje meno a rozhodnú sa ho odovzdať deťom prostredníctvom dedičstva.

Týmto spôsobom A+B tvoria španielske závety a uvádzajú nasledovné:

• Ak „A“ zomrie, časť majetku A bude rozdelená nasledujúcim spôsobom:
  • „B“ získava užívacie právo na časť domu „A“.
  • Deti získajú zvyšok vlastníckeho práva k nehnuteľnosti („nahé vlastníctvo“)
• Ak „B“ zomrie, to isté.

V tomto prípade, ak vezmeme príklad, že „A“ zomrie, užívacie právo z jeho časti sa prevedie na „B“ a vlastníctvo nahých osôb sa prevedie na deti. A to sa vykoná vykonaním posledného závetu „A“ v rámci španielskeho dedičského konania.

Neskôr, keď „B“ zomrie, 1+2 získajú užívacie právo k majetku aj dedením.

V tomto príklade, keďže 1+2 získali užívacie právo dedením, nebudú za toto nadobudnutie platiť „daň z prevodu a prechodu“. Za hodnotu užívacieho práva 40.000 XNUMX EUR zaplatia „daň z dedičstva“.

---